« 11» грудня 2013 р. Справа №922/2805/13
Колегія суддів у складі:головуючий суддя Россолов В.В., суддя Ільїн О.В., суддя Тихий П.В.,
При секретарі Голозубовій О.І.,
За участі представників сторін:
Позивач - Гуляєв А.В.,
Відповідач - ОСОБА_2,
Розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №3046Х/1-42) на рішення господарського суду Харківської області від 04.09.13 у справі № 922/2805/13
за позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець", м. Харків
до ОСОБА_3, м. Харків
про розірвання договорів та стягнення коштів
Рішенням господарського суду Харківської області від 04.09.13 року (суддя Светлічний Ю.В.) позов ОСББ "Червоний банківець" задоволено. Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСББ "Червоний банківець" суму заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за №1106 від 17.12.2007 р. у розмірі 12 750,00 грн. Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСББ "Червоний банківець" суму заборгованості за договором оренди нежитлового посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за №1105 від 17.12.2007 р. у розмірі 11 200,00 грн. Стягнуто з ФОП ОСОБА_3 на користь ОСББ «Червоний банківець» суму заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 №1342 від 16.04.2007 року у розмірі 11 300,00 грн. Вирішено видати накази після набрання рішенням законної сили. Розірвано договір оренди нежитлового приміщення укладений між ФОП ОСОБА_3 та ОСББ "Червоний банківець" 17 грудня 2007 року, та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за р. №1106. Розірвано договір оренди нежитлового приміщення укладений між ФОП ОСОБА_3 та ОСББ "Червоний банківець" 17 грудня 2007 року, та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за р. №1105. Розірвано договір оренди нежитлового приміщення укладений між ФОП ОСОБА_3 та ОСББ "Червоний банківець" 16 квітня 2008 року, та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за р. №1342. Додатковим рішенням господарського суду Харківської області від 10.09.13 р. стягнуто з фізичної особи ОСОБА_3 на користь ОСББ "Червоний банківець" судовий збір у розмірі 8602,50 грн.
Відповідач, ФОП ОСОБА_3, з рішенням господарського суду Харківської області від 04.09.13 року по справі № 922/2805/13 (з урахуванням додаткового рішення від 09 вересня 2013 р.) не згоден. Вважає його прийнятим із грубим порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права; окрім того, є не доведеними обставини, що мають значення для справи та які суд визнав встановленими, судом взагалі неповно з'ясовані такі обставини; висновки, викладені у рішенні, не відповідають обставинам справи; а саме рішення є незаконним і необґрунтованим та підлягає скасуванню.
Зокрема, апелянт вказує на відсутність у позивача права власності на нежитлові приміщення, які є об'єктом оренди.
Окрім того, на думку скаржника, спірні договори оренди є неукладеними, оскільки в порушення ст.794 ЦК України, стосовно зазначених договорів не було здійснено державної реєстрації.
Також, апелянт стверджує про прийняття рішення судом першої інстанції за відсутності відповідача, не повідомленого належним чином про час та місце розгляду справи.
Від позивача до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. №102380 від 31.10.2013 року), де позивач заперечує проти задоволення апеляційної скарги та просить суд залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Від позивача до суду надійшли письмові пояснення (вх. №10942 від 19.11.2013 року).
Від відповідача надійшло клопотання (вх. №11933 від 11.12.2013 року) про долучення до матеріалів справи документів - оригінал звернення до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5, та оригінал листа нотаріуса.
Вказані документи були розглянуті колегією суддів та долучені до матеріалів справи.
До судового засідання, яке відбулося 06.11.2013 року, з'явились позивач та відповідач, які підтримали свої вимоги та заперечення.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу у відповідності до вимог статті 101 ГПК України, колегія суддів встановила наступне.
17 грудня 2007 року між позивачем (орендодавець) з одного боку, та відповідачем (орендар) з іншого боку, укладено договір оренди нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. №1106 (далі по тексту - договір №1). Предметом вказаного договору є строкове платне користування нежитловим приміщенням - підвалом (праве крило будинку) загальною площею 109 кв.м., що розташоване під квартирами АДРЕСА_2.
В пунктах 3.1., 3.2. договору №1 зазначено, що орендна плата складає 2700,00 грн. на місяць, та сплачується орендарем з поточного рахунку або в готівковій формі.
Згідно п. 3.4. договору №1 оренда плата перераховується Орендарем на поточний рахунок Орендодавця, із зазначенням відповідного рахунку.
17 грудня 2007 року між позивачем та відповідачем укладено інший договір оренди нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. №1105 (далі по тексту - договір №2). Предметом останнього договору була передача орендодавцем у строкове платне користування орендарю майна - нежитлового приміщення - підвалу (ліве крило будинку), загальною площею 110 кв.м., що розташоване під квартирами АДРЕСА_3.
В пункті 3.1., 3.2. договору №2 зазначено, що орендна плата складає 2800,00 грн. на місяць, та сплачується Орендарем з поточного рахунку або в готівковій формі.
Згідно п.3.4. договору №2 вказано, що оренда плата перераховується орендарем на поточний рахунок Орендодавця, із зазначенням відповідного рахунку.
16 квітня 2008 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. №1342 (далі по тексту - договір№3). Предметом цього договору була передача орендодавцем (позивачем по справі) у строкове платне користування орендарю (Відповідачу по справі) майна - нежитлового приміщення загальною площею 70 кв.м., що розташоване у лівому крилі будинку під квартирою АДРЕСА_4.
В пункті 3.1., 3.2. договору №3 зазначено, що орендна плата складає 1750,00 грн. на місяць, та сплачується Орендарем з поточного рахунку або в готівковій формі.
Згідно п. 3.4. договору №3 оренда плата перераховується Орендарем на поточний рахунок Орендодавця, із зазначенням відповідного рахунку.
Відповідно до пунктів 2.1. договору №1, договору №2 та договору №3 вступ Орендаря у володіння та користування нежитловим приміщенням настає одночасно із підписанням сторонами Договору та Акта прийому - передачі вказаних приміщень.
Факт передачі майна відповідачу в оренду підтверджується актами прийому передачі від 17.12.2007 року по договору №1, від 17.12.2007 року по договору №2, від 17.04.2008 року по договору №3.
Державна реєстрація зазначених договорів оренди в Державному реєстрі правочинів не здійснювалась.
В порушення умов договору відповідач вносив орендну плату несвоєчасно та не в повному обсязі, в зв'язку з чим виникла заборгованість по орендній платі згідно договорів №1, №2, №3, які укладені між позивачем та відповідачем, та як встановлено судом заборгованість відповідача перед позивачем складає у загальному розмірі 35 250,00 грн., з яких заборгованість у розмірі 11 300,00 за договором від 17.12.2007 р. № 1106, заборгованість у розмірі 12 750,00 грн. за договором від 16.04.2008 р. № 1342, заборгованість у розмірі 11 200,00 грн. за договором від 17.12.2007 р. № 1105.
Як на підставу позовних вимог ОСББ «Червоний Банківець» посилається на невиконання відповідачем умов договорів оренди щодо сплати орендної плати понад трьох місяців підряд, що є підставою, на думку позивача, для стягнення заборгованості та розірвання спірних договорів оренди в порядку ст.193 Господарського кодексу України та ст. 526, 782 Цивільного кодексу України.
Місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні дійшов висновку про чинність спірних договорів оренди на момент розгляду справи, та у зв'язку із порушенням відповідачем умов цих договорів про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати та розірвання договорів оренди. Суд керувався ст.ст. 526, 530, 549, 611, 651, 782 Цивільного кодексу України.
Втім, колегія суддів не погоджується з таким висновком суду, вважає його помилковим та незаконним. Така позиція суду апеляційної інстанції ґрунтується на наступному.
Перш за все, розглядаючи позовні вимоги про стягнення орендної плати за договорами оренди нерухомого майна, необхідно з'ясувати питання наявності права власності у орендаря на об'єкт оренди та чинності спірних договорів оренди на момент їх укладення.
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. (ст. 316 ЦК України).
Відповідно до положень ч.2 ст.331, ч.4 ст.334 Цивільного кодексу України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Аналогічна норма міститься у ч.3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» - права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Згідно ст.4 вказаного Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що
належить фізичним та юридичним особам, а саме: право власності на нерухоме майно, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.
Проте, матеріали справи та надані позивачем договори не містять доказів та відомостей про державну реєстрацію права власності ОСББ «Червоний Банківець» на нерухоме майно, яке є об'єктом договорів оренди від 17.12.2007 року №1106, від 16.04.2008 року №1342, від 17.12.2007 року №1105, а саме - підвал (праве крило будинку) загальною площею 109 кв.м., що розташований під квартирами АДРЕСА_2, загальною площею 110 кв.м., що розташований під квартирами АДРЕСА_3, нежитлове приміщення загальною площею 70 кв.м., щ.
Відсутність у позивача зареєстрованих у законному порядку прав на об'єкти оренди зумовлюють, в силу вимог ч.1 ст.761 Цивільного кодексу України, відсутність у нього відповідного права на передачу цього майна в оренду.
Стаття 759 Цивільного кодексу України встановлює, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації. (ст. 794 Цивільного кодексу України в редакції станом на момент укладення договорів).
Положеннями ст.210 Цивільного кодексу України визначено, що правочин, який підлягає державній реєстрації є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Пунктами 8.1. спірних договорів встановлено, що договори оренди укладені строком на п'ять років.
Втім, матеріали справи свідчать, що державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна №1, №2, №3 не здійснювалась.
Так, ОСББ «Червоний Банківець» не надав суду належних доказів проведення державної реєстрації спірних договорів оренди.
В той же час, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 листом від 25.11.2013 року підтверджує відсутність державної реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень.
Також, враховуючи те, що державна реєстрація договорів оренди нежитлових приміщень між ФОП ОСОБА_3 та ОСББ «Червоний Банківець» не здійснювалась, зазначені договори з огляду на положення ст. 210 Цивільного кодексу України є неукладеними, тобто такими, що не відбулися.
Згідно п.п.2.5, 2.6 постанови Пленуму Вищого господарського суду від 29.05.2013 року №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» правочини, які не відповідають вимогам закону, не породжують будь-яких бажаних сторонам результатів, незалежно від волі сторін та їх вини у вчиненні незаконного правочину. Правові наслідки таких правочинів настають лише у формах, передбачених законом, - у вигляді повернення становища сторін у початковий стан (реституції) або в інших.
Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено).
У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту.
Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.
Однак, місцевий господарський суд не врахував зазначених фактів, через що дійшов неправомірного висновку про чинність спірних договорів оренди.
Згідно ст. 509 Цивільного кодексу України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Цивільного кодексу України.
Відповідно до ст. 174 Господарського кодексу України господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом.
Враховуючи те, що договори оренди нежитлових приміщень від 17.12.2007 року №1106, від 16.04.2008 року №1342, від 17.12.2007 року №1105 є неукладеними, із зазначених договорів не виникають права та обов'язки, зокрема, по сплаті орендної плати.
Відтак, у ФОП ОСОБА_3 не виникло обов'язку по сплаті орендної плати за спірними договорами оренди.
Тому, колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог про стягнення з ФОП ОСОБА_3 заборгованості по сплаті орендної плати за договорами оренди №1106 від 17.12.2007 р. у розмірі 12 750,00 грн., №1105 від 17.12.2007 р. у розмірі 11 200,00 грн., №1342 від 16.04.2007 року у розмірі 11 300,00 грн.
Стосовно позовних вимог про розірвання договорів оренди колегія суддів зауважує, що спірні договори оренди нежитлових приміщень є неукладеними, тобто такими, що не відбулися. А тому, такі договори не можуть бути розірваними, оскільки сами по собі не породжують правових наслідків.
На підставі наведеного, позовні вимоги про розірвання договорів оренди нежитлових приміщень №1106 від 17.12.2007 р., №1105 від 17.12.2007 р., №1342 від 16.04.2007 р. також не підлягають задоволенню.
Проте, вказані обставини залишилися поза увагою суду першої інстанції під час розгляду справи та прийняття оскаржуваного рішення, наслідком чого стало прийняття необґрунтованого та незаконного рішення.
Перевіряючи твердження апелянта про прийняття рішення судом першої інстанції за відсутності відповідача, не повідомленого належним чином про час та місце розгляду справи, колегія суддів встановила відсутність порушень з боку місцевого господарського суду норм процесуального права.
Так, суд першої інстанції належним чином повідомив ФОП ОСОБА_3 про час та місце проведення судового засідання, направивши йому ухвалу господарського суду Харківської області від 19.08.2013 року у справі №922/2805/13 про відкладення розгляду справи. Про вказане свідчить відповідний штамп суду з відміткою про відправку документа сторонам.
Відповідно до п. 3.5.11 Інструкції з діловодства в господарських судах України, затвердженої наказом Вищого господарського суду України №75 від 10.12.2002 року (з подальшими змінами), перший, належним чином підписаний, примірник процесуального документа (ухвали, рішення, постанови) залишається у справі; на звороті у лівому нижньому куті цього примірника проставляється відповідний штамп суду з відміткою про відправку документа, що містить: вихідний реєстраційний номер, загальну кількість відправлених примірників документа, дату відправки, підпис працівника, яким вона здійснена.
Відмітки на наявних в матеріалах справи процесуальних документах оформлені відповідно до наведених вимог названої Інструкції, а тому зазначеним підтверджується належне надіслання копій процесуальних документів сторонам судового процесу.
У зв'язку із неправомірним задоволенням позовних вимог про стягнення орендної плати та розірвання договорів оренди судом першої інстанції, рішення господарського суду Харківської області від 04.09.13 у справі № 922/2805/13 підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення, яким в задоволенні позову слід відмовити.
На підставі ч.4.ст.49 Господарського процесуального кодексу України, з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець" слід стягнути на користь ФОП ОСОБА_3 судовий збір за подання апеляційної скарги.
Зважаючи на наведене та керуючись статтями 99, 101, п. 2 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу задовольнити.
Рішення господарського суду Харківської області від 04.09.13 у справі №922/2805/13 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити повністю.
Стягнути з Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Червоний банківець" (61002, м. Харків, вул. Артема, буд. 6, код ЄДРПОУ 33119277) на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (АДРЕСА_1, ід. номер НОМЕР_1) судовий збір у сумі 4301,25 грн.
Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.
Повний текст постанови складено 13.12.2013 року.
Головуючий суддя Россолов В.В.
Суддя Ільїн О.В.
Суддя Тихий П.В.