26 грудня 2013 року справа № 823/1781/13-а
16 год. 40 хв. м. Черкаси
Черкаський окружний адміністративний суд у складі:
головуючого судді Гаврилюка В.О.,
секретар судового засідання - Литвинчук В.М.,
за участю представників:
позивача - Стельниковича С.А.,
відповідача - Копиці І.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні адміністративну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "МСК Будсервіс" до управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області про визнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії,
встановив:
Товариство з обмеженою відповідальністю "МСК Будсервіс" подало позов, в якому просить:
- визнати дії управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області щодо застосування коефіцієнта функціонального використання землі Кф-2,5 (землі комерційного використання) при здійсненні нормативної грошової оцінки земельної ділянки (витягу нормативної грошової оцінки земельної ділянки), розташованої по вул. Смілянська, 122/3, площею 19532 м2, за 2010, 2011, 2012 роки, яка надана в оренду ТОВ "МСК Будсервіс" на підставі договору оренди від 20.12.2007 року, укладеного між Черкаською міською радою та ТОВ "МСК Будсервіс" - неправомірними;
- зобов'язати управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області застосувати коефіцієнт функціонального використання землі - Кф-0,5 до моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, що знаходиться на земельній ділянці, розташованої по вул. Смілянська, 122/3, загальною площею 19532 м2 та знаходиться в користуванні ТОВ "МСК Будсервіс".
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідачем неправомірно застосований за 2010-2012 роки коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф-2,5 (землі комерційного використання) при наданні витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої позивачу в оренду згідно укладеного договору, розташованої по вул. Смілянська, 122/3, площею 19532 кв. м., оскільки в договорі оренди не визначених нормативний термін будівництва 3 роки, рішення Черкаської міської ради в даному випадку не можуть бути застосовані, оскільки договором оренди земельної ділянки чітко визначене її функціональне використання, а зміни до договору його сторонами не вносилися. Крім того, орган державної влади не наділений повноваженнями вносити зміни до договору між сторонами або врегульовувати правовідносини своїм власним нормативним актом, якщо це не передбачено самим договором.
В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні під час надання пояснень проти позову заперечив, посилаючись на пункт 1.12 рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-657, однак в судових дебатах зазначив, що при вирішенні спору покладається на розсуд суду.
Заслухавши пояснення представників сторін, повно, всебічно, об'єктивно дослідивши надані у справі докази, надавши їм юридичну оцінку, суд встановив наступне.
20 грудня 2007 року між Черкаською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "МСК Будсервіс" (орендар) укладений договір оренди землі, згідно пункту 1 якого орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 24.03.2006 № 9-342 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Смілянській, 122/3.
Пунктом 2 вказаного договору передбачено, що в оренду передається земельна ділянка площею 19532 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію торгівельного центру. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься: на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом); після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.
Договір оренди землі від 20 грудня 2007 року зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 квітня 2008 року за № 040877500115.
24 квітня 2008 року між Черкаською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "МСК Будсервіс" (орендар) підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки, згідно якого орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 24.03.2006 № 9-342 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Смілянській, 122/3 під розташування та подальшу експлуатацію торгівельного центру.
08.02.2011 відповідач надав позивачу витяг № 494-гр.-2011 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою на період будівництва складає 2682134 грн. 24 коп. (коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф-0,5), а нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою після завершення будівництва складає 13410475 грн. 88 коп. (коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф-2,5).
17 січня 2013 року ДПІ в м. Черкасах направила позивачу лист № 1519/15-724 з проханням надати письмові пояснення щодо недостовірності даних, що містяться у податкових деклараціях з плати за землю, оскільки в останніх позивачем в 2010-2012 роках декларуються податкові зобов'язання по орендній платі за землю, виходячи з нормативної грошової оцінки земель поточного будівництва, а міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Черкаси та Черкаському районі нормативна грошова оцінка земельної ділянки ТОВ "МСК Будсервіс" по вул. Смілянська, 122/3, розраховується в період з 01.01.2010 як для земель комерційного використання.
Вирішуючи спір по суті, суд зазначає, що відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Частинами 1-3 статті 201 цього Кодексу передбачено, що грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.
Законом, який визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов'язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель, є Закон України "Про оцінку земель" від 11 грудня 2003 року № 1378-IV (далі - Закон № 1378-IV).
Стаття 1 Закону № 1378-IV передбачає, зокрема, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Згідно частини 5 статті 5 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Відповідно до частини 1 статті 13 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд.
Частиною 2 статті 20 Закону № 1378-IV передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, а згідно частини 3 статті 23 цього Закону витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
У відповідності до Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 розроблено Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, який затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 р. за № 388/12262 (далі - Порядок).
Згідно пункту 3.1 Порядку в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
Пункт 3.2 Порядку передбачає, що населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які розташовуються в їх адміністративних межах. Нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою, яка передбачена в пункті 3.3 Порядку, складовою якої, серед іншого, є коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо) - Кф.
Відповідно до пункту 3.5 Порядку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) (додаток 1, табл. 1.1), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.
В додатку 1 таблиці 1.1 Порядку встановлені коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), зокрема, такий коефіцієнт для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, становить 0,5.
При цьому, суд зазначає, що такий коефіцієнт застосовується до моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, а після введення в експлуатацію об'єкта будівництва застосовується відповідний коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, в залежності від типу будівлі.
Вказане також підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, розташованої по вул. Смілянська, 122/3, загальною площею 19532 кв. м., що знаходиться в користуванні ТОВ "МСК Будсервіс" під розміщення торгівельного центру, в якому чітко визначено, що на період будівництва коефіцієнт Кф становить 0,5, а після завершення будівництва коефіцієнт Кф становить 2,5.
Щодо рішень Черкаської міської ради № 2-613 від 31.05.2007, № 4-385 від 22.04.2008, № 4-1186 від 21.05.2009, на які є посилання в листі ДПІ в м. Черкасах від 17 січня 2013 року № 1519/15-724, та рішення Черкаської міської ради № 5-656 від 13.05.2010, наданого відповідачем, суд зазначає, що вказаними рішеннями визначений порядок встановлення розмірів річної орендної плати за земельні ділянки в процентному відношенні до нормативної грошової оцінки земельних ділянок в залежності від строку будівництва, а також затверджено базову вартість одного квадратного мета земельної ділянки м. Черкаси, проведено індексацію нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси та затверджено межі економіко-планувальних зон, однак ними не встановлено самої нормативної грошової оцінки та не визначено коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф).
Більше того, Черкаська міська рада не має повноважень на визначення коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), оскільки такі коефіцієнти передбачені Порядком.
Також суд зауважує, що відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 30 вказаного Закону передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Як свідчать матеріали справи, в укладеному між Черкаською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "МСК Будсервіс" договорі оренди землі від 20.12.2007 відсутній будь-який термін будівництва торгівельного центру, і будь-які зміни щодо перегляду передбаченого в пункті 2 цього договору терміну функціонального використання земельної ділянки відсутні, а тому суд вважає посилання відповідача на пункт 1.12 рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-657 безпідставним.
Отже, застосування відповідачем коефіцієнта функціонального використання землі Кф-2,5 (землі комерційного використання) при здійсненні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розташованої по вул. Смілянська, 122/3, площею 19532 кв. м., до моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, зважаючи на вищевказані положення нормативних актів та умови договору, суд вважає помилковим.
Відповідно до частин 1, 2 статті 71 Кодексу адміністративного судочинства України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення; в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.
Суд при вирішенні спору враховує приписи статті 2 вказаного Кодексу, відповідно до якої у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють чи прийняті (вчинені) вони на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, обґрунтовано, добросовісно, розсудливо та безсторонньо, пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення.
За вказаних обставин, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства та матеріалів справи, суд дійшов висновку, що викладені в позовній заяві доводи є обґрунтованими, а вимоги такими, що належить задовольнити.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 11, 14, 70, 71, 94, 159 - 163 Кодексу адміністративного судочинства України, суд,
постановив:
Адміністративний позов задовольнити повністю.
Визнати неправомірними дії управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області щодо застосування коефіцієнта функціонального використання землі Кф-2,5 (землі комерційного використання) при здійсненні нормативної грошової оцінки земельної ділянки (витягу нормативної грошової оцінки земельної ділянки), розташованої по вул. Смілянська, 122/3, площею 19532 кв. м., за 2010, 2011, 2012 роки, яка надана в оренду ТОВ "МСК Будсервіс" на підставі договору оренди від 20.12.2007 року, укладеного між Черкаською міською радою та ТОВ "МСК Будсервіс".
Зобов'язати управління Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області застосувати коефіцієнт функціонального використання землі Кф-0,5 до моменту введення в експлуатацію об'єкта будівництва, що знаходиться на земельній ділянці, розташованій по вул. Смілянська, 122/3, загальною площею 19532 кв. м. та знаходиться в користуванні ТОВ "МСК Будсервіс".
Стягнути з Державного бюджету України на користь товариства з обмеженою відповідальністю "МСК Будсервіс" (18002, м. Черкаси, вул. Смілянська, 2, офіс 29, ідентифікаційний код 31701379) судові витрати зі сплати судового збору в розмірі 34 (тридцять чотири) грн. 41 коп.
Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо таку скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги постанова, якщо її не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження або набрання законної сили рішенням за наслідками апеляційного провадження. Апеляційна скарга може бути подана до Київського апеляційного адміністративного суду через Черкаський окружний адміністративний суд протягом десяти днів з дня отримання копії постанови.
Суддя В.О. Гаврилюк
Постанова складена в повному обсязі 27.12.2013.