23 квітня 2009 р.
№ 1/63-Д
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого
М. Остапенка,
суддів:
Є. Борденюк, В. Харченка,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу
Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Вірма"
на постанову
від 12.02.2009
Житомирського апеляційного господарського суду
у справі
№ 1/63-Д
за позовом
ТОВ "Вірма"
до
ТОВ "Термінал" та ЗАТ "Електромонтаж"
про
визнання недійсним договору
В судове засідання з'явились представники сторін:
ТОВ "Вірма"
Костенко О.М. (дов. від 08.01.2009),
Левчук Т.В. (дов. від 23.04.2009)
ТОВ "Термінал"
Боклан О.В. (дов. від 05.07.2007)
Заслухавши суддю-доповідача -Є. Борденюк, пояснення представників сторін та перевіривши матеріали справи, Вищий господарський суд України
За уточненими позовними вимогами ТОВ "Вірма" просить перевести права та обов'язки покупця на нього за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 20.06.2007, укладеного між ЗАТ "Електромонтаж" (продавець) та ТОВ "Термінал" (покупець), предметом якого є адміністративні приміщення загальною площею 100,7 кв.м, розташовані за адресою: м. Житомир, вул. Ольжича, 9а, вартість відчуженого майна складає 36 000,00 грн., у тому числі 6 000,00грн. ПДВ.
Позовні вимоги мотивовані наступним.
Будівля складу з побутовими приміщеннями, яка розташована у м.Житомирі по вул. Ольжича, 9а, була об'єктом приватизації державного майна, внаслідок чого з 1994 року стала власністю ЗАТ "Електромонтаж". Загальна площа об'єкту складала 314,9 кв.м.
За договором оренди нежитлових приміщень від 29.12.1997, укладеного між позивачем (орендарем) та ЗАТ "Електромонтаж" в особі структурного підрозділу, позивач отримав в оренду приміщення загальною площею 67 кв.м першого поверху будинку. Договором оренди від 01.01.2004 об'єктом оренди стали нежитлові приміщення першого поверху загальною площею 48,75 кв.м, тобто загальна площа об'єкту оренди була змінена умовами нового договору.
29.06.2004 між позивачем (покупець) та ЗАТ "Електромонтаж" (продавець) укладений договір купівлі-продажу нежитлових приміщень загальною площею 213,7 кв.м, що становить 68/100 частини будівлі. Договором нежитлові приміщення визначені конкретними кімнатами. Реєстрація права власності здійснена як 68/100 частини будівлі.
Однак, 25.04.2005 Житомирським обласним комунальним підприємством з технічної інвентаризації змінена реєстрація права власності за ТОВ "Вірма" з 68/100 часток будівлі на 1/1 частину загальною площею 213,7 кв.м, тобто зареєстроване право власності як на окремий об'єкт.
Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради № 590 від 08.09.2005 наданий дозвіл ТОВ "Вірма" на розширення власної адмінбудівлі.
29.09.2005 рішенням Житомирської міської ради передана ТОВ "Вірма" земельна ділянка площею 0,044 га в оренду для розміщення офісу за рахунок фактичного землекористування ЗАТ "Електромонтаж".
08.11.2007 рішенням Житомирського міськвиконкому затверджений акт державної комісії про введення в експлуатацію адмінбудівлі загальною площею 394,5 кв.м.
16.11.2007 ТОВ "Вірма" видане свідоцтво про право власності на цілісний об'єкт площею 394,5 кв.м.
06.04.2007 ЗАТ "Електромонтаж" видане свідоцтво про право власності на адмінпобутове приміщення загальною площею 100,7 кв.м як на окремий об'єкт.
Цей об'єкт складається із двох поверхів та має спільну капітальну стіну з приміщеннями, які придбані ТОВ "Вірма" у ЗАТ "Електромонтаж" за договором купівлі-продажу від 29.06.2004. Приміщення першого поверху є предметом оренди ТОВ "Вірма". Вхід до приміщень першого поверху, які належать ЗАТ "Електромонтаж" та одного приміщення ТОВ "Вірма" передбачений та використовується з боку відведеної ТОВ "Вірма" земельної ділянки шляхом збудованих капітальних сходів. Вхід до приміщень другого поверху також передбачений та використовується з боку відведеної ТОВ "Вірма" земельної ділянки капітальних сходів. Сходи першого та другого поверхів примикають до капітальної стіни приміщень ТОВ "Вірма".
20.06.2007 між ЗАТ "Електромонтаж" (продавець) та ТОВ "Термінал" укладений договір купівлі-продажу, предметом якого є двоповерхова будівля.
Позивач вважає, що будівля, яка розташована у м. Житомирі по вул.Ольжича, 9а і була об'єктом приватизації, є цілісним майновим комплексом, а наслідком придбання ним за договором купівлі-продажу від 29.06.2004 частини будівлі є виникнення права спільної часткової власності. У відповідності до положень ст. 362 ЦК України позивачу належить переважне право на купівлю частки у разі її продажу. Однак, продавець всупереч законодавчих вимог не повідомив позивача про намір продати свою частку.
Крім того, відповідно до положень ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право на її придбання. Таке ж право позивача закріплене і умовами договору оренди щодо викупу ним приміщень двоповерхової будівлі.
Рішенням господарського суду Житомирської області від 12.12.2008 (суддя О. Костриця) позовні вимоги задоволені з огляду на їх обґрунтованість. Посилання ТОВ "Термінал" на те, що між ним та ЗАТ "Електромонтаж" був укладений 01.12.2006 договір оренди, предметом якого є приміщення другого поверху, і умовами якого передбачене переважне право ТОВ "Термінал" на придбання у разі відчуження нежитлових приміщень першого та другого поверхів, відхилено судом, оскільки договір оренди сторонами не виконувався, що не заперечує сам ТОВ "Термінал". Господарським судом також встановлено, що ЗАТ "Електромонтаж" лист про свій намір продати майно не надсилав ТОВ "Вірма".
Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 12.02.2009 (колегія суддів: Л. Будішевська, А. Чулова, С. Пасічник) рішення у справі скасоване, у позові відмовлено.
Постанова суду мотивована наступним.
Видача ТОВ "Вірма" та ЗАТ "Електромонтаж" свідоцтв про право власності на самостійні об'єкти є підтвердженням проведеним умовам договору поділу спільного нерухомого майна на самостійні об'єкти, а тому на них не розповсюджується право спільної часткової власності.
Листом ЗАТ "Електромонтаж" від 03.05.2007 за № 01-03/05-07, оригінал якого оглядався в судовому засіданні, ТОВ "Вірма" було попередження про намір продати спірні приміщення.
Пунктом 4.5 договору оренди № 1 від 01.01.2004 передбачене переважне право ТОВ "Вірма" на придбання приміщень площею 100,7 кв.м. Однак, ТОВ "Термінал" надав до суду договір оренди від 02.04.2007, укладений між ЗАТ "Електромонтаж" та ТОВ "Вірма", умовами якого не передбачене переважне право ТОВ "Вірма" на придбання 100,7 кв.м нежитлових приміщень.
Разом з тим, якраз укладений між ЗАТ "Електромонтаж" та ТОВ "Термінал" договір оренди від 01.12.2006 за № 01-01/12-06, предметом якого є нежитлові приміщення другого поверху, містить умови про право викупу ТОВ "Термінал" нежитлових приміщень 100,7 кв.м. Непередання в оренду майна за договором від 01.12.2006, не позбавляє ТОВ "Термінал" статусу орендаря, право на захист якого передбачене ст. 766 ЦК України.
Звертаючись до суду з касаційною скаргою, позивач посилається на неправильне застосування судом при ухвалені оскаржуваної постанови норм права, просить постанову скасувати, залишивши без зміни рішення.
Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з такого.
Домовленість сторін, викладена умовами договору про відчуження конкретно визначених приміщень одного об'єкту нерухомого майна, якщо існування таких приміщень як самостійних об'єктів відповідає вимогам закону, зокрема, самостійний вхід-вихід, освітлення приміщень, не суперечить положенням ст. 183 ЦК України та відповідає праву власника розпоряджатися майном. Видані ТОВ "Вірма" та ЗАТ "Електромонтаж" свідоцтва про право власності на самостійні об'єкти, які не оскаржені позивачем, є підтвердженням права власності на самостійні об'єкти.
Однак, переважне право на придбання орендованого майна, відчуження якого має намір орендодавець, закріплене положеннями ст.777 ЦК України.
Посилання господарського суду апеляційної інстанції, з урахуваннями вимог ст.766 ЦК України, на таке ж право ТОВ "Термінал",є помилковим, оскільки виписане ст.777 ЦК України переважне право на придбання майна належить тому орендарю, який належно виконує свої обов'язки за договором. А так як відповідно до вимог ст. 640 ЦК України договір оренди є укладеним з моменту передання майна орендарю, то відсутність такої передачі позбавляє орендаря належно виконувати свої зобов'язання, незалежно від права орендаря вимагати передачі майна.
Крім того, оскаржуваною постановою не спростовані доводи господарського суду першої інстанції про те, що лист ЗАТ "Електромонтаж" про намір продати спірні приміщення, був надісланий ТОВ "Вірма". Огляд в судовому засіданні оригіналу листа, може бути підтвердженням ненаправлення його адресату, якщо такий лист не поданий суду самим адресатом.
Разом з тим, орендар має переважне право на придбання майна, яке перебуває у нього в оренді. Приміщення другого поверху не перебувають в оренді позивача.
Однак, зважаючи на те, що вхід до приміщень другого поверху здійснюється через зовнішні сходи, які розташовані на земельній ділянці, що перебуває у користуванні позивача, та які примикають до капітальної стіни приміщень позивача, право на користування якими(сходами) порушує право позивача, однак таке право може бути обмеженим в силу приписів ст. 402 ЦК України, та зважаючи на те, що приміщення позивача і спірні приміщення є складовою однієї будівлі і незалежно від виділення часток в натурі, їх власники є спільними володільцями цієї будівлі, рішення господарського суду першої інстанції про задоволення позовних вимог є обґрунтованим, постанову слід скасувати.
Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України , Вищий господарський суд України
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Вірма" задовольнити.
Постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 12.02.2009 у справі № 1/63-Д скасувати.
Рішення господарського суду Житомирської області від 12.12.2008 у справі № 1/63-Д залишити без зміни.
Головуючий, суддя М. Остапенко
Судді: Є. Борденюк
В. Харченко