"13" квітня 2009 р.
Справа № 20/27-09-741
За позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ВОСТОК"
про внесення змін до договору оренди
Суддя Щавинська Ю.М.
Представники:
від позивача: Дудник О.С., діюча за дов. №01-13/14968 від 26.12.2008року.
від відповідача: Пономаренко Ю.П., діючий за дов. б/н від 12.05.2008року.
СУТЬ СПОРУ: Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди, в якій просить змінити п.п. 2.1, 2.2 договору оренди №80 від 26.03.2003року, зазначивши, що орендна плата з 01.10.2006р. по 31.12.2006р. визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 09.11.2005року №4840 (з наступними змінами) та складає без урахування ПДВ та індексу інфляції 3336,19 грн. (з ПДВ та індексом інфляції 5744,92 грн.), а з 01.01.2007р. на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, ст. 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік”, Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р.№786 (з наступними змінами), та складає без урахування ПДВ та індексу інфляції 3926,98 грн. (з ПДВ та індексом інфляції 6946,04 грн.).
Уточнивши на виконання ухвали суду від 17.02.2009р. законодавчі підстави заявлених вимог, позивач зазначив, що перевіркою контрольно-ревізійного управління було виявлено, що по договору оренди №80 від 23.03.2003р. щодо приміщення, наданого для використання під пункт громадського харчування та виробництво хлібобулочних та кондитерських виробів, згідно до Методики розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005року №4840-IV, повинна застосовуватися ставка у розмірі 7%, а не 4%, як застосовується, у зв"язку з чим, на підставі п. 2.5 договору оренди №80 від 26.03.2003року, просить внести до договору відповідні зміни з 1.10.2006р. по 31.12.2006р.
Щодо вимог про внесення змін до договору з 1.01.2007р., позивач посилається на те, що згідно до п.2.5 договору, за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
Зазначеними у цьому пункті законодавчими актами позивач вважає ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік”, Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, а також розпорядження Кабінету Міністрів України №301-р від 23.05.2007р., дата прийняття якого, за думкою позивача, є початком перебігу шестимісячного терміну, встановленого ст. 118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” для договорів оренди комунального майна.
Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю „Восток” у судове засідання з'явився, надав суду відзив на позов, в якому проти позову заперечує, посилаючись на те, що внесення змін до договору оренди №80 від 26.03.2003року, в частині перерахунку орендної плати, починаючи з 01 жовтня 2006року по 31 грудня 2006року та з 01 січня 2007 року, суперечить нормам чинного законодавства, про що ним також було направлено відповідь на пропозицію позивача від 6.11.2008р.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
26.03.2003р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю „Восток” був укладений договір оренди нежитлового приміщення №80.
Відповідно до умов договору відповідачу було передано у строкове платне користування нежилі приміщення другого поверху та підвалу, загальною площею 675,1 кв.м., розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а.
Відповідно до умов п. 2.1 договору оренди №80 від 26.03.2003року орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, та рішення сесії Одеської міської ради від 31.10.2000року №1665-XXIII „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста Одеси”.
Згідно з п.п. 2.2, 2.4 договору оренди №80 від 26.03.2003року за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1 835 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
П. 2.5 вищезазначеного договору передбачає, що за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
Відповідно до п. 4.1 договору оренди №80 від 26.03.2003року вказане у п. 1.1 приміщення орендодавцем передається орендарю виключно для використання під пункт громадського харчування та виробництво хлібобулочних та кондитерських виробів.
06.11.2008р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулось на адресу Орендаря з пропозицією №01-15/1458 про внесення змін до договору оренди №80 від 26.03.2003року в частині перерахунку орендної плати за період з 1.10.2006р. по 31.12.2006р. на підставі Методики розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005року №4840-IV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси”, та з 01 січня 2007 року на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786 (зі змінами), шляхом підписання відповідного додаткового погодження до договору оренди.
Згідно до запропонованої додаткової угоди від 6.11.2008р. орендна плата розрахована, виходячи зі ставки від експертної вартості приміщення, встановленої Методикою розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, від 09.11.2005року №4840-IV (Представництвом помилково зазначено Постанову КМУ №4840), а саме 7% - для громадського харчування та виробництва хлібобулочних та кондитерських виробів, і складає всього за жовтень місяць 2006р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 5 744, 92грн., та Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, а саме 8% - для громадського харчування та 15%*0,7 - виробництво хлібобулочних та кондитерських виробів, і складає всього за перший місяць -січень 2007р., з урахуванням податку на додану вартість та індексу інфляції, 6 946, 04 грн.
13.11.2008року Товариство з обмеженою відповідальністю „Восток” надіслало на адресу відповідача відповідь на пропозицію від 06.11.2008р. №01-15/1458, в якій зазначило, що пропозиція про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати шляхом підписання додаткового погодження №1 до договору оренди нежитлового приміщення №80 від 26.03.2003 року є необґрунтованою та такою, що суперечить нормам діючого законодавства, а також умовам договору оренди №80 від 26.03.2003 року, оскільки, по-перше, Постанови КМУ №4840, про яку йдеться у пропозиції, взагалі не існує, а акт КРУ ТОВ "Восток" не стосується, а, по-друге, представництвом порушено термін перегляду договорів оренди.
Вважаючи, що орендна плата за приміщення має бути розрахована відповідно до Методикою розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786, Представництво по управлінню комунальною власністю звернулося до суду із відповідним позовом.
Проаналізувавши наявні у матеріалах справи докази у сукупності, суд дійшов наступних висновків:
Враховуючи, що Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради заявлені дві окремі вимоги про внесення змін до договору оренди за період з 01.10.2006р. по 31.12.2006р. та з 01.01.2007р., із зазначенням різних правових підстав, суд вважає за необхідне спочатку надати правову оцінку вимогам позивача про внесення змін до договору оренди за період з 01.10.2006р. по 31.12.2006р., відповідно до Методики розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси.
Згідно до ст.193 ГК України, яка цілком кореспондується зі ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.
Відповідно до положень ст.629 ЦК України, яка цілком кореспондується зі ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, що застосовується судом, виходячи з того, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.
Згідно до ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, Методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
Приймаючи до увагу, що рішенням Одеської міської ради від 9.11.2005 року затверджено нову методику розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, суд цілком погоджується із правовою позицією позивача про необхідність приведення договору у відповідність до зазначеної методики.
Разом з тим, відповідно до чинного процесуального законодавства, суд розглядає справу в межах заявлених позовних вимог і процесуальне право змінювати підстави або предмет позову надано ст.22 ГПК України виключно позивачу. За таких обставин, суд надає оцінку саме вимогам позивача про внесення змін до договору на підставі вищезазначеної методики з 1.10.2006р. по 31.12.2006р.
У відповідності до положень ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Як вбачається із матеріалів справи (а.с.16), позивач звернувся до орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю „Восток” з пропозицією про внесення змін до договору оренди 06.11.2008р., а з позовом до суду, як свідчить штамп канцелярії (а.с.2), Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради звернулося 13.02.2009р.
За таких обставин, суд вважає, що вимоги про внесення змін до договору оренди з 1.10.2006р. по 31.12.2006р. не відповідає принципам цивільного та господарського права, взагалі, та приписам ст.188 ГК України та ст.653 ЦК України, зокрема.
Більш того, згідно до ст.180 ГК України істотною умовою господарського договору є, зокрема, його ціна, при чому, відповідно до ст.632 ЦК України, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом, а зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Враховуючи, що у відповідності до приписів ч.3 ст.18, ч.1 ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.762 Цивільного кодексу України за договором оренди у орендаря виникає зобов'язання зі сплати орендної плати в порядку, визначеному договором, а згідно п. 2.4 договору оренди №80 від 26.03.2003року орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності, суд зазначає, що у даному випадку має місце виконання зобов'язання частками, що цілком відповідає нормам ст.529 Цивільного кодексу України.
Згідно приписів ст.599 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Як вбачається із матеріалів справи, а саме розрахунку заборгованості (а.с.60), та не заперечується позивачем, Товариством з обмеженою відповідальністю „Восток” сплата орендної плати у період з 1.10.2006р. по 31.12.2006р. здійснювалася належним чином за умовами договору оренди №80 від 26.03.2003року, будь-який борг по орендній платі у Товариства з обмеженою відповідальністю „Восток” відсутній.
За таких обставин, зобов'язання зі сплати орендної плати у період з 1.10.2006р. по 31.12.2006р. Товариством з обмеженою відповідальністю „Восток” виконане своєчасно, належним чином, таке виконання прийнято Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та, відповідно, зобов'язання є припиненим, згідно зі ст.599 ЦК України.
Ані статтею 653 Цивільного кодексу України, якою визначено загальний порядок внесення змін до договору, а ні іншими нормами чинного законодавства України не передбачена можливість внесення змін до зобов'язання, або його частини, що є припинившимся.
Таким чином, погоджуючись з правовою позицією Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської щодо необхідності приведення договору оренди №80 від 26.03.2003року у відповідність до Методики розрахунку, граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, яка є чинною станом на день розгляду справи, суд зазначає, що внесення відповідних змін до договору оренди за період з 01.10.2006р. по 31.12.2006р. не відповідає вимогам діючого законодавства, у зв'язку з чим, у задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору оренди за період з 01.10.2006р. по 31.12.2006р. слід відмовити, роз'яснивши при цьому, що Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради не позбавлене права звернутися до суду з позовом щодо приведення договору оренди у відповідність до чинного законодавства, з урахуванням приписів ст. 188 ГК України.
Аналізуючи вимоги позивача про внесення змін до договору оренди, починаючи з січня 2007 року на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995року №786, суд, цілком застосовуючи до вказаної вимоги всі вищезазначені висновки суду, також звертає увагу на наступне.
Відповідно до умов п. 2.5 договору оренди №80 від 26.03.2003року за повідомленням орендодавця розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями міської ради з дня їх вступу у законну силу.
Посилання позивача на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року №786, у зв'язку з прийняттям Закону України „Про Державний бюджет України на 2007рік”, не приймається судом до уваги в якості підстави, передбаченої ст.21 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, оскільки відповідно до ст.19 цього Закону Методика розрахунку та порядок використання орендної плати для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування.
Крім того, згідно до п. 20 ст. 2 Бюджетного кодексу України Закон про Державний бюджет України - це закон, який затверджує повноваження органам державної влади здійснювати виконання Державного бюджету України протягом бюджетного періоду.
Згідно ч. 1 ст. 3 Бюджетного кодексу України бюджетний період для всіх бюджетів, що складають бюджетну систему, становить один календарний рік, який починається 1 січня кожного року і закінчується 31 грудня того ж року. Неприйняття Верховною Радою України закону про Державний бюджет України до 1 січня не є підставою для встановлення іншого бюджетного періоду.
Оцінюючи посилання позивача на розпорядження КМУ від 23.05.2007р. №301-р Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна, суд зазначає наступне. Як вбачається із змісту зазначеного розпорядження, ним, відповідно до статті 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно.
Разом з тим, прийняття зазначеного розпорядження не зумовлює автоматичне розповсюдження на комунальне майно затверджених КМУ орендних ставок без внесення органом місцевого самоврядування, у даному випадку Одеською міською радою, відповідних змін до нормативних актів, що регулюють відносини, пов'язані з орендою комунального майна.
Не заслуговує на увагу також посилання Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради на Наказ Фонду Державного майна України від 18.01.2007р. №43 про затвердження порядку перегляду договорів оренди нерухомого державного майна, оскільки по-перше, вказаний порядок регулює перегляд договорів оренди державного майна у зв'язку з прийняттям змін до вищезазначеної методики КМУ №786, а по-друге, згідно з п.4 цього порядку, орендодавці мають письмово попередити орендарів не пізніше 28 лютого 2007р., та пропонувати орендарям у додаткових угодах першим місяцем оплати за новими ставками також визначати січень 2007р.
Викладені у додаткових поясненнях, в якості підстави для внесення змін до договору з 1.01.2007р., твердження позивача про те, що моментом початку перебігу шестимісячного терміну, встановленого ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік", є дата прийняття розпорядження КМУ №301-р від 23.05.2007р., не приймаються судом до уваги як необґрунтовані та не підтверджені нормами чинного законодавства. Крім того, навіть із врахуванням вищевказаних тверджень, представництвом пропущено встановлений для перегляду договорів шестимісячний строк.
З урахуванням вищевикладеного, у позові Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №80 від 26.03.2003року, укладеного між Представництвом по управлінню комунальною власністю та Товариством з обмеженою відповідальністю „Восток” в частині розрахунку орендної плати за період з 01.10.2006р. по 31.12.2006р. та з 01.01.2007р. слід відмовити у повному обсязі.
Згідно до ст.49 ГПК України підстави для покладення на відповідача витрат по сплаті державного мита та ІТЗ судового процесу відсутні.
Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
1. У позові відмовити.
Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.
Суддя Щавинська Ю.М.
рішення підписано 21.04.2009р.