"28" квітня 2009 р. Справа № 16/292
Господарський суд Черкаської області у складі: головуючого - судді Спаських Н.М.,
секретаря судового засідання Буднік А.М., за участю представників сторін (за даними засідання 21.04.2008 року):
від прокуратури: Пидорич Д.М.;
від позивача: Удод І.І.- за довіреністю;
від відповідача: Вороний О.Г. - за довіреністю;
треті особи: Смаглій В.М.- за довіреністю; від Регіональне відділення ФДМ України - не з'явилися;
за участі мешканців гуртожитку
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом прокурора Соснівського району м. Черкаси в інтересах Черкаської міської ради до ДП "Ремонтно-експлуатаційне управління № 8" ТОВ "Черкасизалізобетонстрой" про визнання недійсним договору купівлі-продажу, визнання права власності на гуртожиток за Черкаською міською радою та про витребування гуртожитку з чужого незаконного володіння
Прокурором в інтересах Черкаської міської ради заявлено позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.02.2006 року за участі відповідача по справі, про визнання права власності на гуртожиток за Черкаською міською радою та про витребування гуртожитку з чужого незаконного володіння.
Відповідач проти позову заперечив з мотивів, що він є добросовісним набувачем приміщення гуртожитку, а спірний договір було укладено у відповідності до вимог чинного законодавства.
Третя особа - Черкаська правозахисна організація "Захисник", яка об'єднала частину мешканців гуртожитку, підтримала позицію позивача по справі і вважає, що гуртожиток повинен бути переданий Черкаській міській раді без будь-яких компенсацій. Решта третіх осіб в засідання не з'являлися.
Заслухавши доводи та пояснення представників сторін та третіх осіб, дослідивши наявні й справі документи, суд вважає, що позов не підлягає до задоволення, виходячи з наступного:
У відповідності до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
З матеріалів справи вбачається наступне:
Прокурор в інтересах Черкаської міської ради просить:
1. Визнати недійсним укладений між відповідачем по справі та ВАТ "Продтовари" договір купівлі-продажу житлового будинку (гуртожитку) по вул. Руднєва, 97 у м. Черкаси від 04.02.2006 року;
2. Визнати за Черкаською міською радою право власності на гуртожиток по вул. Руднєва, 97 у м. Черкаси;
3. Витребувати гуртожиток з чужого незаконного володіння відповідача по справі.
В обґрунтування позовних вимог вказано, що 21.06.1994 року фондом комунального майна Черкаської міської ради було прийнято наказ № 123 про перетворення Черкаського комерційного центру "Продтовари" у відкрите акціонерне товариство. Згідно плану приватизації даного підприємства та акту оцінки цілісного майнового комплексу, складеного для приватизації, до статутного фонду новоствореного ВАТ "Продтовари" не ввійшло приміщення гуртожитку по вул. Руднєва, 97.
Спірний договір купівлі-продажу було укладеного між відповідачем та ВАТ "Продтовари" в процесі банкрутства ВАТ "Продтовари", після того як за позовом арбітражного керуючого ВАТ "Продтовари" рішенням господарського суду Черкаської області від 22.04.2005 року по справі № 05/1639 за ВАТ "Продтовари" було визнано право власності на спірний гуртожиток. В подальшому рішення суду по справі № 05/1639 було скасовано, а саме ВАТ "Продтовари" визнано банкрутом та ліквідовано. Позивач вважає відповідача недобросовісним набувачем права власності на приміщення гуртожитку, оскільки він повинен був знати, що чинне законодавство не дозволяє приватизацію гуртожитків, а при здійсненні процедури банкрутства об'єкти житлового фонду безоплатно передаються органам місцевої влади.
Позивач просить суд спочатку визнати недійсним договір купівлі-продажу гуртожитку, а потім (з підстави, що договору вже немає) витребувати гуртожиток у відповідача як із чужого незаконного володіння.
Глава 29 ЦК України "Захист права власності" передбачає дві різні і самостійні правові підстави витребування майна -- з чужого незаконного володіння (ст. 387) та від добросовісного набувача (ст. 388), які є окремими предметами доказування.
У відповідності до ст. 387 ЦК України -- власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним, а витребування майна за відплатним договором від добросовісного набувача може проводитися лише за певних обставин ( ст. 388 ЦК України).
Суд вважає, що оскільки Черкаська міська рада доводить, що вона завжди була власником спірного гуртожитку і гуртожиток вибув з її володіння, то належним способом захисту права для такого власника є лише витребування майна або з чужого незаконного володіння, або від добросовісного набувача (без визнання недійсними договору(рів), за якими відбувався перехід права власності на спірне майно).
У відповідності до довідки Регіонального відділення Фонду державного майна України по Черкаській області від 30.03.2009 року № 10-08-1066, дане відділення не здійснювало приватизацію державного підприємства "Черкаський міський комерційний центр "Продтовари", а тому всі архівні документи повинні знаходитися в управлінні власності м. Черкаси. Таким чином, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Черкаській області не підтверджує факт перебування підприємства "Черкаський міський комерційний центр "Продтовари" у державній власності і Черкаська міська рада є належним позивачем.
За доводами представника Черкаської міської ради, майно державного підприємства "Черкаський міський комерційний центр "Продтовари" ( в т.ч. і спірний гуртожиток) завжди знаходилося у комунальній власності м. Черкаси, що підтверджується проведенням приватизації даного підприємства фондом комунального майна м. Черкаси (ним затверджено і план приватизації даного підприємства - а.с. 63).
Однак, за доводами представника Черкаської міської ради, в даний час рада не має жодних документів по приватизації підприємства "Черкаський міський комерційний центр "Продтовари" і в справу надано лише деякі копії приватизаційних документів.
Суд вимушений погодитися з доводами позивача про те, що спірний гуртожиток не було передано до статутного фонду ВАТ "Продтовари", оскільки в розділі 1.2.11 плану приватизації даного підприємства ( а.с. 73) вказано, що підприємство не має у своєму складі об'єктів, що не підлягають приватизації, але у складі підприємства є об'єкти соціально-побутового призначення (спірний гуртожиток і база відпочинку с. Сокирне), які можуть бути передані безоплатно підприємству при умові збереження профілю їх діяльності.
За доводами представника позивача безоплатна передача гуртожитку на ВАТ "Продтовари" не відбулася - про це відсутні будь-які акти приймання-передачі гуртожитку, по коштах у вартість приватизаційного майна не ввійшла саме вартість гуртожитку. Крім того, рішенням виконкому Черкаської міської ради № 1133 від 21.10.2003 року ( а.с. 82) "з метою забезпечення належної експлуатації та технічного утримання гуртожитку по вул. Руднєва, 97, який є комунальною власністю..." було змінено статус гуртожитку для проживання одиноких громадян на гуртожиток для проживання сімей і передано його на технічне обслуговування державному комунальному підприємству ВЖРЕУ-6. Однак доказів виконання цього рішення в справу не надано.
22.03.2004 року було порушено провадження у справі про банкрутство ВАТ "Продтовари" ( справа № 05/945). В ході здійснення банкрутної процедури виявлялося майно банкрута, на яке можна було звернути стягнення для задоволення вимог кредиторів.
22 квітня 2005 року по справі № 05/1639 було прийнято рішення про визнання права власності на приміщення гуртожитку по вул. Руднєва, 97 за ВАТ "Продтовари". Позов було заявлено до Черкаської міської ради, яку представляв Фатенко В.В. Рішення по справі № 05/1639 про визнання права власності набрало законної сили і залишалося чинним аж до прийняття Вищим господарським судом України постанови від 30.01.2007 року про його скасування і передачу справи на новий розгляд.
На час нового розгляду справи ВАТ "Продтовари" було вже ліквідовано, в ЄДР внесено запис про припинення даного підприємства і провадження у справі № 05/1639 було припинено (а.с. 56).
З матеріалів справи вбачається, що спірний договір купівлі-продажу жилого будинку (гуртожитку) від 04.02.2006 року було укладено в період чинності рішення господарського суду Черкаської області у справі № 05/1639 про визнання права власності на гуртожиток за ВАТ "Продтовари" (майже за рік до його скасування постановою ВГСУ).
Факт набуття ВАТ "Продтовари" права власності на спірний гуртожиток було вказано у всіх звітах арбітражного керуючого ВАТ "Продтовари". З приводу продажу гуртожитку приймалося рішення комітету кредиторів. За продане приміщення відповідачем по справі було проведено повний розрахунок. Отримані від продажу кошти були витрачені в ході ліквідаційної процедури на проведення розрахунків з кредиторами першо-третьої черги. З урахуванням цих обставин було затверджено ліквідаційний баланс ВАТ "Продтовари", а саме підприємство -- ліквідовано. Дані обставини підтверджуються дослідженими в засіданні матеріалами банкрутної справи № 05/945 (матеріали залучені в дану справу).
Суд вважає, що сам по собі факт скасування в подальшому рішення суду, яким було визнано право власності на спірний гуртожиток за ВАТ "Продтовари" і яке було чинним на час укладення спірного договору купівлі - продажу - не є самостійною і безумовною підставою для визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу. Це підтверджується також і постановою Верховного Суду України від 23 березня 2004 року.
При цьому суд також виходить з того, що прийняті рішення (що набрали законної сили) у відповідності до ст. 115 ГПК України є обов'язковими на всій території України. Також тут слід дотримуватися і принципу правової певності, за яким не скасоване рішення суду слід вважати законним і таким, що підтверджує встановлені ним обставини, незалежно від незгоди зацікавлених осіб з його змістом.
При цьому суд враховує і те, що Черкаська міська рада у 2005 році погодилася із законністю рішення по справі № 05/1639, оскільки не оскаржувала його в апеляційному порядку, а в касаційному порядку рішення було оскаржено лише за поданням першого заступника прокурора Черкаської області.
Таким чином, з урахуванням того, що право власності на спірний гуртожиток було визнано за ВАТ "Продтовари" за рішенням суду, з чим погодилася Черкаська міська рада, гуртожиток на момент продажу не знаходився під арештом чи у спорі і придбавався саме як гуртожиток, а не комерційна нерухомість, то у відповідача не повинно було виникати сумнівів у законності укладення договору купівлі-продажу від 04.02.2006 року.
Позивач вважає, що спірний договір купівлі-продажу приміщення гуртожитку є недійсним з підстав, що всупереч ч. 2 ст. 203 ЦК України у ВАТ "Продтовари" не було необхідного обсягу цивільної дієздатності (права власності на спірний гуртожиток) для його продажу.
Суд не погоджується із такими доводами позивача виходячи з того, що на момент укладення спірного договору купівлі-продажу було чинним рішення господарського суду Черкаської області по справі № 05/1639, за яким на спірний гуртожиток право власності було визнано за ВАТ "Продтовари" і за принципом правової певності для відповідача це було достатнім доказом наявності у ВАТ "Продтовари" права власності на гуртожиток з правом розпорядження ним.
Незважаючи на те, що позивачем надана негативна оцінка законності рішення суду та доводи про те, що приміщення гуртожитків в принципі не можна було продавати в процедурі банкрутства, а лише передавати безоплатно місцевим органам влади, суд вважає недоведеними заперечення позивача про те, що у ВАТ "Продтовари" не було належного обсягу дієздатності на продаж гуртожитку, як у власника цього майна, оскільки було чинним рішення суду по справі № 05/1639.
У відповідності до матеріалів узагальнення Верховного Суду України з практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008 року Верховним Судом України вказано, що оскільки у ст. 216 ЦК зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, то суд повинен застосовувати наслідки недійсності правочину для захисту майнового права, з урахуванням принципів добросовісності, справедливості та розумності, незалежно від того, чи наведені вони у позовній заяві.
Позивачем заявлено позов про визнання недійсним договору купівлі-продажу гуртожитку від 04.02.2006 року , який було укладено між відповідачем по справі та ліквідованим в даний час ВАТ "Продтовари". При вирішення питання про спосіб застосування реституції до цього договору судом було встановлено наступне:
Позивач та прокурор вважають, що спірний гуртожиток не слід повертати ВАТ "Продтовари", оскільки воно ліквідовано, а відразу передавати Черкаській міській раді як із незаконного володіння відповідача по справі. Стосовно повернення відповідачу сплачених ним за гуртожиток коштів, то Черкаська міська рада вважає себе не зобов'язаною повертати кошти, бо гуртожиток і так належить раді, а представник прокуратури вважає, що кошти відповідачу взагалі повертати не потрібно, оскільки їх сплата за майно, яке не підлягало продажу згідно закону, є комерційним ризиком підприємства. Такої ж думки притримується і представник третьої особи Смаглій В.М.
У відповідності до ч.3 ст. 84 ГПК України при прийнятті рішення в мотивувальній частині суд повинен вказати причини виникнення спору між сторонами.
Згідно пояснень представників сторін було з'ясовано, що позов по даній справі було подано як результат реагування прокуратури на численні скарги мешканців гуртожитку, які заявили, що відповідач по справі має намір виселити їх з помешкань, що за доводами представника відповідача, наданими в засіданні - не відповідає дійсності. Мешканці гуртожитку в засіданні пояснили, що вони бояться того, що рано чи пізно буде поставлено питання про виселення мешканців гуртожитку або відповідачем або ймовірним новим власником гуртожитку, а плата за проживання в ньому вже здається їм надто високою на сьогоднішній день. Представник відповідача ж пояснив, що підприємством було вжито лише заходи щодо достовірного встановлення осіб, які прописані, проживають та рахуються в гуртожитку, зокрема без будь-якої підстави, для наведення в цьому питанні порядку, а також було запропоновано договір на оплату послуг за проживання і утримання гуртожитку, а тому такі дії не несуть ніякої загрози мешканцям гуртожитку і спрямовані лише на наведення порядку в гуртожитку.
В ході розгляду справи сторонами з третьою особою було вжито заходів до відшукання можливості врегулювати спір, в т.ч. і шляхом продажу гуртожитку відповідачем на користь самих мешканців. Ці спроби не призвели ні до якого результату, оскільки основна кількість мешканців гуртожитку взагалі не має наміру ніяким чином вирішувати виникле проблемне питання.
Суд вважає, що права мешканців гуртожитку, які на законних підставах проживають у гуртожитку по вул. Руднєва, 97 у м. Черкаси в даний час повністю захищені та не порушені. У відповідності до ст.47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. У справі маються повідомлення мешканцю гуртожитку Афоніну В.В. (а.с. 38) про звільнення ним кімнати в гуртожитку з підстави відсутності підстав для її зайняття, однак в будь-якому випадку примусове виселення може проведено лише за рішенням суду. Житловий Кодекс України та "Примірне положення про гуртожитки" передбачають категорії осіб, які не можуть бути виселені з гуртожитку без надання іншого житла, про що роз'яснювалося мешканці гуртожитку Сальніковій А.Ф. ( а.с. 39).
Крім того, за спірним договором купівлі-продажу від 04.02.2006 року відповідач придбав саме гуртожиток і в даний час це приміщення використовується як гуртожиток для проживання громадян. З матеріалів банкрутної справи № 05/945 вбачається, що при вирішенні питання про продаж гуртожитку одночасно було вирішено і питання про передачу відповідачу права отримувати платежі за проживання з мешканців гуртожитку (згідно уступки права вимоги) і відповідач також частково оплатив власними коштами борги мешканців гуртожитку за комунальні послуги ( див. звіт арбітражного керуючого від 16.03.2003 року № 328).
На підставі викладеного, суд вважає, що перебування гуртожитку у власності підприємства, а не місцевих органів влади, не порушує права мешканців гуртожитку, які є захищені чинним житловим законодавством, а приміщення продовжує експлуатуватися як гуртожиток.
Крім того, на захист своїх житлових прав мешканці гуртожитку також мають право подавати позови до суду, однак доказів про таку ініціативу в справу не подано.
Стосовно питання про відшкодування коштів відповідачу, в судовому засіданні учасникам процесу було доведено до відома практику застосування чинного законодавства по подібним відносинам, зокрема роз'яснення Верховного Суду України "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій цивільних справ (зобов'язання, що вникають з угод)" - роз'яснення від 04.08.2001 року де в п. 24 подано такий висновок : ..... якщо особа, видаючи себе за власника, уклала договір купівлі-продажу квартири і зникла, власник із підстав, що ця особа обманула його і без відповідних повноважень, не будучи власником квартири, продала її, може вимагати визнання договору купівлі-продажу недійсним на підставі ст. 48 ЦК. При добросовісності покупця цей договір може бути визнаний недійсним у тому разі, коли згідно зі ст. 145 ЦК власник вправі витребувати від нього майно. При задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним сплачені покупцем за квартиру гроші стягуються з особи, яка їх одержала при незаконному продажу. Якщо таку особу не буде встановлено, ці гроші стягуються з власника, який допустив недбалість при передачі документів і квартири для здачі її в оренду і через цю недбалість призвів покупця до збитків.
Суд вважає, що вся відповідальність за виниклу ситуацію з продажем гуртожитку, який належав Черкаській міській раді повинна покладатися виключно на Черкаську міську раду, виходячи з такого:
За доводами представника Черкаської міської ради спірне приміщення гуртожитку по вул. Руднєва, 97 завжди знаходилося у власності ради і не переходило до ВАТ "Продтовари" в процесі приватизації. Суд погоджується з такими доводами, оскільки доказів про протилежне у справу не надано. Однак, достеменно знаючи про прийняття рішення господарського суду Черкаської області від 22.04.2005 року по справі № 05/1639 про визнання права власності на гуртожиток за ВАТ "Продтовари", міська рада погодилася із цим рішенням і не оскаржувала його в апеляційному порядку. Не було подано також і самостійного позову про визнання права власності на гуртожиток з боку Черкаської міської ради після прийняття рішення по справі № 05/1639.
Доводи про те, що Черкаська міська рада не здогадувалася про те, що приміщення гуртожитку буде продано і не знала про процедуру банкрутства ВАТ "Продтовари", бо не була його кредитором, суд відхиляє, як безпідставні, оскільки позов у справі № 05/1639 підписав ліквідатор ВАТ "Продтовари" С.І. Зозуля, а матеріалами банкрутної справи підтверджено, що гуртожиток було включено до ліквідаційної маси підприємства-банкрута саме для його реалізації.
Матеріали справ № 05/1639 та 05/945 (банкрутна) було досліджено в судовому засіданні при розгляді даної справи.
Черкаська міська рада не вжила жодних заходів до захисту свого права власності, зокрема не подала самостійний позов про визнання за собою права власності на гуртожиток і не ознайомлювалася із матеріалами справи про банкрутство для з'ясування долі гуртожитку - чи він буде проданий чи переданий безоплатно до органу місцевого самоврядування. Таким чином, саме внаслідок недбалої бездіяльності Черкаської міської ради стосовно приміщення гуртожитку стала можливою ситуація з його продажу відповідачу по справі. За таких обставин саме Черкаська міська рада є відповідальною за нанесення збитків відповідачу по справі внаслідок сплати ним коштів за гуртожиток підприємству, яке зараз ліквідоване і не може повернути ці кошти.
Однак суд вважає, що спірний договір не підлягає до визнання його недійсним, а гуртожиток не можна витребовувати у відповідача по справі, як у добросовісного набувача, на користь Черкаської міської ради, виходячи з такого:
За доводами представників прокуратури, позивача та третьої особи Смаглія В.М., відповідача слід вважати недобросовісним набувачем приміщення гуртожитку за договором купівлі-продажу, оскільки він недосконало знає законодавство і повинен був знати, що купувати-продавати гуртожитки згідно чинного законодавства не можна. Суд не погоджується із такими доводами учасників процесу виходячи з такого:
У відповідності до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
В даному ж випадку мало місце визнання рішенням суду права власності на приміщення гуртожитку за продавцем - ВАТ "Продтовари", проти чого не заперечила Черкаська міська рада. На момент укладення спірного договору купівлі-продажу було чинним рішення суду по справі № 05/1639, майно не перебувало у спорі чи під арештом, що перевірялося нотаріусом при вчиненні нотаріальної дії.
Суд не погоджується із доводами учасників процесу, що при укладенні спірного договору купівлі-продажу відповідач повинен був піддати сумніву чинність рішення господарського суду по справі № 05/1639 та перевірити чинне законодавство на предмет правомірності продажу гуртожитку з боку ВАТ "Продтовари", оскільки таких вимог законодавець для покупця не ставить. В даному випадку відповідач по справі знаходився під захистом принципу правової визначеності, оскільки право власності на приміщення гуртожитку належало продавцю на підставі рішення суду, об'єкт за продавцем було зареєстровано в БТІ, Черкаська міська рада не пред'являла ніяких вимог стосовно свого права власності на гуртожиток, а тому у позивача не повинно було бути ніяких сумнівів у законності договору купівлі-продажу з ВАТ "Продтовари".
У відповідності до ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Оскільки після прийняття рішення господарським судом Черкаської області від 22.04.2005 року по справі № 05/1639 Черкаська міська рада погодилася з цим рішенням, бо не оскаржувала його в апеляційному порядку, що і призвело до укладення спірного договору купівлі-продажу гуртожитку, то не можна вважати, що гуртожиток вибув із володіння чи власності Черкаської міської ради не з її волі. Тому відповідач по справі є добросовісним набувачем майна і витребування гуртожитку з його володіння є неможливим.
Незаконне заволодіння відповідачем гуртожитку по вул. Руднєва, 97 матеріалами справи не підтверджується, оскільки воно відбулося на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 04.02.2006 року і за згоди Черкаської міської ради з переходом права власності на гуртожиток до ВАТ "Продтовари" на підставі рішення суду по справі № 05/1639.
Суд вважає, що якщо майно не підлягає витребуванню у відповідача, як у добросовісного набувача, то визнання недійсним договору купівлі-продажу жилого будинку (гуртожитку) від 04.02.2006 року з цих підстав є неможливим, а тому у задоволенні позову слід відмовити повністю. В даному випадку суд враховує і те, що позов заявлено після ліквідації ВАТ "Продтовари", яке отримало від відповідача кошти за проданий гуртожиток. А тому неправомірно було б позбавляти відповідача права власності на гуртожиток без будь-якої можливості компенсації витрачених коштів. Проти проведення з відповідачем розрахунку за гуртожиток заперечують і Черкаська міська рада і мешканці гуртожитку і питання компенсації відповідачу не бажають вирішувати ніяким чином.
До правовідносин сторін також не можливо застосувати положення ЗУ "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" від 04.09.2008 року, примусивши передати гуртожиток у власність місцевих органів влади, оскільки спірний договір укладено до часу появи даного закону і ч. 4 ст.1, ч. 4 ст. 3 цього закону передбачають договірне вирішення питання про передачу гуртожитку у власність територіальної громади. Крім того, позовні вимоги стосуються витребування майна з чужого незаконного володіння відповідача, які не регулюються положеннями ЗУ "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", а згідно ст. 1 цього закону він не поширюється на гуртожитки, що на законних підставах знаходяться у приватній власності.
З усіх вищевикладених підстав у задоволенні позову слід відмовити повністю.
На підставі ст. 49 ГПК України при відмові у позові судові витрати на відповідача не покладаються.
Керуючись ст. 82, 85 ГПК України, суд -
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржено до Київського міжобласного апеляційного господарського суду протягом 10 днів.
Суддя Спаських Н.М.