Провадження № 2/359/2828/2013
Справа № 359/8212/13-ц
31 жовтня 2013 року Бориспільський міськрайонний суд Київської області в складі:
головуючого судді Яковлєвої Л.В.,
при секретарі Брик В.І.,
розглянувши y відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Борисполі Київської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестлайн», третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги: Товариство з обмеженою відповідальністю «Бориспільміськбуд» про визнання недійсним договору іпотеки та скасування заборони на нерухоме майно, -
14 серпня 2013 року ОСОБА_1 звернулась до Бориспільського міськрайонного суду Київської області з позовною заявою, в якій просила визнати недійсним договір іпотеки № 4677 від 29.12.2006 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестлайн» (далі по тексту - ТОВ «Інвестлайн») та Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» (далі по тексту - ПАТ «АКБ «Київ»») щодо застави майнових прав на квартиру за адресою: АДРЕСА_1, який було укладено без її згоди, як інвестора, на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку; зобов'язати ПАТ «АКБ «Київ» скасувати заборону на нерухоме майно, зареєстроване 05.01.2007 року за № 4328524 приватним нотаріусом ОСОБА_2, на квартиру за адресою: АДРЕСА_1, на підставі обтяження за іпотечним договором № 4677 від 29.12.2006 року, згідно Витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 2859462 від 21.09.2010 року та виключити з Державного реєстру запису про обтяження майна.
Позовні вимоги обґрунтувала тим, що 12 січня 2006 року вона уклала Інвестиційну угоду № 05-03-55, про інвестування у житлове будівництво. Сторонами за цією угодою являлись: ТОВ «Інвестлайн», АКБ «Київ» і вона як інвестор. Предметом угоди був об'єкт нерухомості у новозбудованому будинку (об'єкт інвестування) за адресою: АДРЕСА_1.
Позивачка виконала умови угоди та повністю оплатила вартість квартири на протязі січня-квітня 2006 року та 29.11.2007 року отримала акт прийому-передачі майнових прав.
Проте, будівництво будинку було зупинено і вона та інвестори шукали можливість добудови їх квартир. Крім того, ОСОБА_1 дізналась, що на більшість квартир, в тому числі і на квартиру, яку вона проінвестувала, було накладено заборону на нерухоме майно, яке зареєстровано 05.01.2007 року за № 4328524 приватним нотаріусом ОСОБА_2, підставою обтяження являється іпотечний договір № 4677 від 29.12.2006 року.
В судове засідання призначене на 12.20 годин 31.10.2013 року сторони не з'явились.
Від позивача надійшла заява з проханням слухати справу без її участі, позовні вимоги повністю підтримала та просила задовольнити, а також до заяви долучила угоду про внесення змін до Іпотечного договору № 4677, посвідченого нотаріусом ОСОБА_2, 25.07.2005 року за реєстровим № 1687.
Відповідач ПАТ «АКБ «Київ» у судові засідання призначені на 19.09.2013 року на 14.30 годин, 22.10.2013 року на 15.00 годин, 31.10.2013 року на 12.20 годин не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причину неявки суд не повідомив.
Відповідач ТОВ «Інвестлайн» у судове засідання призначене на 31.10.2013 року на 12.20 годин не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причину неявки суд не повідомив.
Третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги, а саме : Товариство з обмеженою відповідальністю «Бориспільміськбуд» про день, час та місце розгляду справи повідомлений, про причину неявки суд не повідомив, письмових заяв чи заперечень до суду не направив.
Дослідивши подану заяву, долучені до неї документи, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, з наступних підстав.
В судовому засіданні встановлено, що між ТОВ «Інвестлайн», в особі директора Ліпатової О.В., яка діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та ОСОБА_1, як інвестором, та АКБ «Київ», в особі начальника управління кредитування інвестиційних проектів департаменту кредитування банку Альмужного В.І., який діє на підставі довіреності № 5-06/38 від 03.01.2006 року, повірений, 12 січня 2006 року, було укладено Інвестиційну угоду за № 05-03-55 «Про інвестування у житлове будівництво» (а. с. 6-9).
Згідно п. п. 1.1., 1.2., 1.3., 1.4. ч. 1 Інвестиційної угоди, предметом угоди є участь інвестора у фінансуванні будівництва об'єкта нерухомості з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку (об'єктів інвестування) шляхом внесення коштів на рахунок Повіреного. Інвестор здійснює фінансування капітальних вкладень (інвестує) в житло, що будується, по проточній на момент інвестування вартості вимірної одиниці площу ( 1 кв. м.) Товариство доручає, а повірений приймає на себе виконання обов'язків щодо залучення від імені та в інтересах Товариства коштів Інвестора та акумулювання цих коштів на рахунках Повіреного для здійснення операцій, що пов'язані з фінансуванням капітальних вкладень у житлове будівництво. Характеристика об'єкта інвестування (квартири): АДРЕСА_1, поверх 14, кількість кімнат 3, загальна площа 122,3 кв. м.. Запланована дата введення будинку в експлуатацію - 3 квартал 2007 року. Термін заселення - 4 квартал 2007 р (а. с. 6-9).
Згідно п. 2.1.2. Інвестиційної угоди, інвестор має право: після введення об'єкту в експлуатацію отримати від Товариства квартиру по акту прийому-передачі за умови інвестування у 100 відсотків загальної площі квартири (а. с. 6-9).
У відповідності до п. 4.2. Інвестиційної угоди станом на 12 січня 2006 року вартість об'єкту інвестування складає 391360,00 гривень, в тому числі ПДВ- 65 226,67 гривень і може бути змінена Товариством в односторонньому порядку згідно підпункту «б» п. 4.3 цією угоди (а. с. 6-9).
Пунктом 4.3. Інвестиційної угоди визначено, що інвестор фінансує об'єкт інвестування шляхом внесення коштів до 12 січня 2006 року через вкладну касу АКБ «Київ», або шляхом безготівкового перерахування на рахунок Повіреного № 26013000195937 в АКБ «Київ» м. Києва, МФО 322498 з призначенням платежу «Інвестування коштів на будівництво житла наступним чином :
а) 30 % площі об'єкту інвестування (36,69 кв. м.) Інвестор сплачує за ціною вказаною в п. 4.1. до 17 січня 2006 року, що складає 117408,00 гривень, в тому числі ПДВ - 19568,00 гривень;
б) 70 % площі об'єкту інвестування ( 85,61 кв. м.) Інвестор сплачує до 01 жовтня 2006 року за ціною, що буде визначена товариством з урахуванням ринкової вартості вимірної одиниці площі Об'єкта інвестування на день здійснення чергового внеску, про що буде складено додаткові угоди. У випадку, якщо ринкова вартість 1 кв. м., об'єкту інвестування на момент здійснення інвестором чергового внеску, буде меншою, ніж зазначена в п. 4.1. угоди, інвестор сплачує залишок площі об'єкту інвестування на ціною, згідно п. 4.1. угоди, з врахуванням щомісячного збільшення цієї суми на 2 % від початкової ціни.
Згідно п. 4.4. Інвестиційної угоди, у випадку, якщо інвестор не сплатить кошти в сумі 117408,00 гривень, в тому числі ПДВ - 19568,00 гривень, згідно підпункту «а» п. 4.3. цієї угоди до 17 січня 2006 року, угода розривається згідно п. 2.3.2. цієї угоди.
На виконання зазначених вимог, позивачем було сплачено 16 січня 2006 року кошти в розмірі 117408,00 гривень, що підтверджується квитанцією за № 172 (а.с. 11), а також 10.03.2006 року в розмірі 70000 гривень, що підтверджується квитанцією за № 121 від 09 лютого 2006 року у розмірі 100000 гривень, що підтверджується квитанцією за № 94 (а.с. 12) від 19 квітня 2006 року в розмірі 60576, 75 гривень, що підтверджується квитанцією за № 170 від 12 квітня 2006 року в розмірі 45000,00 гривень, що підтверджується квитанцією № 78 (а.с. 13) від 12 квітня 2006 року.
З наведеного вбачається, що позивачем були виконані вимоги передбачені Інвестиційною угодою за № 05-03-55 від 12 січня 2006 року «Про інвестування у житлове будівництво», а саме сплачено кошти передбачені договором.
В зв'язку з чим, позивачу було видано управлінням кредитування інвестиційних проектів департаменту кредитування банку ТОВ «Інвестлайн» 19 квітня 2006 року довідку про інвестування загальної площі квартири (а. с. 14).
Крім того, 29 листопада 2007 року між ТОВ «Інвестлайн» та ОСОБА_1 було складено акт, який є невід'ємною частиною Інвестиційної угоди за № 05-03-55 від 12.01.2006 року, про те, що товариство передало, а інвестор прийняв майнові права на квартиру, що розташована за адресою : АДРЕСА_1, 14 поверх, секція 3, кількість кімнат 3, площа 122,30 кв. м. (а. с. 15).
З додаткової угоди від 12.11.2010 року за № 3 до Інвестиційної угоди за № 05-03-55 від 12.01.2006 року «Про інвестування у житлове будівництво» вбачається, що в зв'язку із зміною поштової адреси земельної ділянки, що виділена під будівництво житлово-офісного комплексу на підставі Рішення Бориспільської міської Ради Київської області від 08 червня 2010 року № 8032-67-V, сторони прийшли до згоди, що з моменту підписання додаткової угоди всі посилання на адресу будівництва об'єкту в Договорі, додаткових угодах, актах прийому-передачі, довідках до Договору тощо, що є невід'ємними його частинами, слід вважати замість адреси : АДРЕСА_1, адресу : АДРЕСА_1 (а. с. 10).
13 листопада 2010 року між ОСОБА_1 ( Сторона -1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бориспільміськбуд» (далі по тексту - ТОВ «Бориспільміськбуд») (Сторона-2), ТОВ «Інвестлайн» (Сторона - 3), Товариством з обмеженою відповідальністю «Агробудпереробка ЛТД » (Сторона - 4) було укладено договір за № 1/05-03-55, предметом якого є переведення на Сторону - 2 зобов'язання Сторони - 3 перед Стороною - 1 за інвестиційною угодою (про інвестування у житлове будівництво) за № 05-03-55 від 12.01.2006 року, а також відступлення Стороною - 3 на користь Сторони - 2 права вимоги за інвестиційним договором № 4 від 07 липня 2005 року, в частині об'єкту інвестування за адресою : АДРЕСА_1, секція 3 (загальною площею 122,30 кв .м.) (а. с. 22-24).
З наданого позивачем Витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна за № 28559462 від 21.09.2010 року (а. с. 16-17) вбачається, що до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна було внесено обтяження у виді заборони на нерухоме майно, яке зареєстровано 05.01.2007 року за № 4328524 приватним нотаріусом ОСОБА_2, на підставі обтяження - іпотечного договору за № 4677 29.12.2006 року, об'єктом обтяження, серед іншого, є квартира, що знаходиться за адресою : АДРЕСА_1, власником якої є ТОВ «Інвестлайн», в особі директора Поліщука Р.М. (а.с. 16-17).
Згідно угоди від 29.12.2006 року про внесення змін до Іпотечного договору, посвідченого ОСОБА_2 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 25 липня 2005 року за реєстровим № 1687, укладеної між АКБ «Київ» та ТОВ «Інвестлайн» вбачається, що в п. 1.1. ст. 1 предмету договору були внесені зміни, згідно яких за договором забезпечується виконання зобов'язань іпотекодавцю за кредитним договором № 66/05 від 11 липня 2005 року та додаткових угод до нього, які можуть бути укладені в майбутньому між Іпотекодавцем та Іпотекодержателем стосовно розміру та терміну повернення кредиту, сплати процентів і штрафних санкцій, за яким Іпотекодавець отримав кредит в сумі 9455000,00 гривень на строк до 10 липня 2008 року під 24 % річних.
В забезпечення виконання основного зобов'язання Іпотекодавцем передає в іпотеку іпотекодержателю майнові права на квартири загальною площею 3585,20 кв. м. в житловому будинку, який будується за адресою: АДРЕСА_1, поверху 14, кількість кімнат 3, загальною площею 122,30 кв. м., секція 3, майнові права на яку були передані позивачу ОСОБА_1.
Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до договору та вимог законодавства (ст. 526 ЦК України).
Статтею 1049 ЦК України передбачено, що позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві позику у строк та в порядку, що встановлені договором.
Згідно до ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання грошового зобов'язання.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання, виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановленні договором, або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором, або законом, або розірвання договору; сплата неустойки.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель. Майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи - боржника.
Майновий поручитель не є стороною основного договору, забезпеченого іпотекою, він лише зобов'язується перед кредиторами відповідати за виконання боржником договірних зобов'язань в межах вартості переданого ним в іпотеку майна.
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про іпотеку», майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання боржником основного зобов'язання виключно в межах вартості предмета іпотеки.
Правова природа іпотеки полягає у забезпеченні можливості кредитора у разі невиконання боржником зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення саме за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника.
Згідно ст. 16 Закону України «Про іпотеку» передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них.
Обтяження об'єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.
У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю (споруду) іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення, якщо інше не встановлено договором з покупцем. Після звернення стягнення до нового власника завершеної будівлі (споруди) або об'єкта незавершеного будівництва переходять визначені договором права і обов'язки забудовника щодо третіх осіб-покупців.
Припинення іпотеки можливе тільки з підстав, визначених ст. 593 ЦК України та ст. 17 Закону України «Про іпотеку».
Згідно ч. 1 ст. 593 Цивільного кодексу України право застави припиняється у разі : 1) припинення зобов'язання, забезпеченого заставою; 2) втрати предмета застави, якщо заставодавець не замінив предмет застави; 3) реалізації предмета застави; 4) набуття заставодержателем права власності на предмет застави. Право застави припиняється також в інших випадках, встановлених законом.
Частиною 2 ст. 593 ЦПК України у разі припинення права застави на нерухоме майно до державного реєстру вносяться відповідні дані.
Частиною 3 даної статті визначено, що у разі припинення права застави внаслідок виконання забезпеченого заставою зобов'язання заставодержатель, у володінні якого перебувало заставлене майно, зобов'язаний негайно повернути його заставодавцеві.
У відповідності до ст. 17 Закону України «Про іпотеку», іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.
Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Суд повно, всебічно та об'єктивно дослідивши всі зібрані у справі докази, а також враховуючи, що майнові права на квартиру № 55, яка розташована на 14 поверсі, 3 секції, площею 122,30 кв. м., за адресою: АДРЕСА_1, належать позивачу, прийшов до висновку, що позовні вимоги слід задовольнити частково, а саме визнати недійсним іпотечний договір за № 4677 від 29 грудня 2006 року, укладений між ТОВ «Інвестлайн» та АКБ «Київ», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрованого в реєстрі за № 4677, в частині передачі в іпотеку майнових прав, належних ОСОБА_1, на квартиру АДРЕСА_1 та скасувати заборону на нерухоме майно, яке зареєстроване 05.01.2007 року за № 4328524 приватним нотаріусом ОСОБА_2 на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, на підставі обтяження за іпотечним договором № 4677 від 29.12.2006 року, згідно Витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна за № 2859462 від 21.09.2010 року та виключити з Державного реєстру записів про обтяження майна.
В іншій частині позовних вимог щодо визнання недійсним договору іпотеки за № 4677 від 29.12.2006 року, укладеного без її згоди, як інвестора, на передачу майнових прав на спірну квартиру, слід відмовити оскільки її майнові права не розповсюджуються на інші квартири, що є об'єктом іпотеки.
Відповідно до вимог ст. 88 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору (а. с. 1) в сумі 114,70 гривень, понесені позивачем, підлягають стягненню на його користь з відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 79, 88, 209, 212, 214, 215 Цивільного процесуального кодексу України, суд -
Позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестлайн», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог - Товариство з обмеженою відповідальністю «Бориспільміськбуд» про визнання недійсним договору іпотеки та скасування заборони на нерухоме майно - задовольнити частково.
Визнати недійсним іпотечний договір за № 4677 від 29 грудня 2006 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестлайн» та Акціонерним комерційним банком «Київ», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрованого в реєстрі за № 4677, в частині передачі в іпотеку майнових прав, належних ОСОБА_1, на квартиру АДРЕСА_1.
Скасувати заборону на нерухоме майно, яке зареєстроване 05.01.2007 року за № 4328524 приватним нотаріусом ОСОБА_2 на квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, на підставі обтяження за іпотечним договором № 4677 від 29.12.2006 року, згідно Витягу з Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна за № 2859462 від 21.09.2010 року та виключити з Державного реєстру записів про обтяження майна.
В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.
Стягнути в солідарному порядку з Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестлайн» (місцезнаходження : м. Київ, вул. Б.Хмельницького/ І.Франкка, 31/27, п/р 26003000687701 в АКБ «Київ» МФО 322498 код ЄДРПОУ 33240447 ІПН 332404426595) та Акціонерного комерційного банку «Київ» (місцезнаходження : м. Київ, вул. Б.Хмельницького, 16-22, код ЄДРПОУ 14371869) на користь ОСОБА_1, - сплаченої при подачі позовної заяви до суду суми судового збору в розмірі 114 грн. 70 коп. (сто чотирнадцять гривень сімдесят копійок).
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Київської області через Бориспільський міськрайонний суд Київської області. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення до апеляційного суду Київської області через Бориспільський міськрайонний суд Київської області.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя Л. В. Яковлєва