83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
іменем України
14.10.2013р. Справа № 905/4547/13
Господарський суд Донецької області у складі Головуючого судді Сковородіної О.М., судді Макарової Ю.В., судді Малікової Е.І.
при секретарі судового засідання: Стасюк О.В.
за участю прокурора: Блащик Г.Є. за посвідченням
представників сторін:
від позивача: Куликов Є.А. довіреність від 23.08.2013р.
від відповідача: ОСОБА_2 особисто
у справі за позовом: Прокурора Новоазовського району Донецької області в інтересах держави в особі Сєдовської селищної ради, с. Сєдове, Донецька область
до відповідача: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Новоазовськ
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Прокурор Новоазовського району Донецької області в інтересах держави в особі Сєдовської селищної ради звернувся до господарського суду Донецької області з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог, прокурор посилався на те, що в ході перевірки дотримання вимог земельного законодавства України було встановлено, що відповідачем в порушення норм діючого законодавства України та умов договору оренди земельної ділянки від 27.11.2012р. було самовільно побудовано двоповерхову капітальну споруду та самовільно розміщено тимчасові споруди на орендованій земельній ділянці. Також, вказував на те, що вказані обставини є істотним порушенням умов договору оренди, та як слід, договір оренди земельної ділянки від 27.11.2012р. має бути розірвано.
Відповідач у відзиві на позовну заяву, проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на те, що позовні вимоги є безпідставними та необгрунтованими. Також, вказував на те, що відповідачем не здійснювалось використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та не порушувались умови договору оренди земельної ділянки від 27.11.2012р., оскільки, умовами зазначеного договору було передбачено, що на орендованій земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які є власністю орендаря. А тому, відсутні будь - які законні підстави для розірвання договору оренди від 27.11.2012р. та задоволення позовних вимог.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив.
27.11.2012р. між Сєдовською селищною радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_2 (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Новоазовському районі, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012р. за №142360004002497.
За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та обслуговування кафе, ігрових атракціонів та пляжу, на підставі рішень Сєдовської селищної ради №VI/18-461 від 11.04.2012р. та №VІ/20483 від 20.06.2012р., яка знаходиться на АДРЕСА_1
Відповідно до пунктів 2, 3 договору в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,3753га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у власності орендаря.
Пунктом 7 договору передбачені інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме, що частина земельної ділянки знаходиться в 100м прибрежно захисній смузі уздовж моря.
Договір укладено строком на десять років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (п.8 договору).
Земельна ділянка передається в оренду для розміщення та обслуговування кафе, ігрових атракціонів та пляжу. Цільове призначення земельної ділянки: для розміщення та обслуговування кафе, ігрових атракціонів та пляжу. Умови збереження стану об'єкта оренди: використання ділянки відповідно до проекту забудови з дотримання проекту забудови, з дотриманням вимог чинного законодавства (п.п.15, 16, 17 договору).
Згідно з пунктом 18 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється без проекту відведення. Підставою розроблення документації є ст. 56 Закону України «Про землеустрій».
Пунктом 26 договору передбачено, що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження - 100м прибрежно- захисна смуга уздовж моря.
На виконання умов вищевказаного договору оренди земельної ділянки між сторонами був підписаний акт прийому - передачі земельної ділянки від 27.11.2012р.
За результатами проведеної перевірки дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства, фахівцями Державної інспекції сільського господарства в Донецькій області, був складений акт від 14.05.2013р., зі змісту якого вбачається, що ФОП ОСОБА_2 використовується земельна ділянка, площею 0,3753га для розміщення та обслуговування кафе «Прибой», ігрових атракціонів та пляжу на території АДРЕСА_1, на підставі договору оренди землі від 27.11.2012р.
Також, в акті перевірки зазначено, що ФОП ОСОБА_2, в порушення вимог ст. 623 Земельного кодексу України, самовільно розміщена двоповерхова нежитлова капітальна будівля в 100 метровій пляжній зоні та встановлена металева огорожа до урізу води за межами земельної ділянки довжиною 5,5м.
Разом з цим, в ході обстеження земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_1, фахівцями Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Донецькій області, був складений акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів і правил від 14.05.2013р.
Зі змісту вказаного акту вбачається, що перевірка проводилась без участі ФОП ОСОБА_2 За результатами перевірки було встановлено, що рішення Сєдовської селищної ради на підготовку документів для будівництва не надавалось; будівельний паспорт архітектурою Новоазовського району не розроблявся, також, не надавались містобудівні умови та обмеження; декларація про початок будівельних робіт до інспекції ДДБК у Донецькій області не надходила. А тому, фахівцями було зроблено висновок про те, що будівництво проводиться без документів, що надають право на проведення будівельних робіт, чим порушуються приписи ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
За твердженнями прокурора, відповідачем були порушені умови договору оренди від 27.11.2012р. та приписи норм діючого законодавства України, а тому, керуючись нормами Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» вказаний договір має бути розірваним.
Оцінюючи позовні вимоги, надані докази та пояснення представників сторін, суд виходить з наступного.
Виходячи з положень статей 13, 14 Конституції України, статей 177, 181, 324, глави 30 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 148 Господарського кодексу України (далі - ГК України), земля та земельні ділянки є об'єктами цивільних прав, а держава та територіальні громади через свої органи беруть участь у земельних відносинах з метою реалізації цивільних та інших прав у приватноправових відносинах, тобто, прав власників земельних ділянок (п. 1.2.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», далі Постанова).
Тобто, органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у правовідносинах щодо розпорядження земельними ділянками державної та комунальної власності (наданні земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність або в користування, відчуженні земельних ділянок державної або комунальної власності, укладенні, зміні, розірванні договорів купівлі-продажу, ренти, оренди земельної ділянки та інших договорів щодо земельних ділянок, встановленні сервітуту, суперфіцію, емфітевзису, в тому числі прийнятті державними органами та органами місцевого самоврядування відповідних рішень) діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок.
Таким чином, справи у спорах за участю державних органів та органів місцевого самоврядування, що виникають з правовідносин, у яких державні органи та органи місцевого самоврядування реалізують повноваження власника землі, а також в інших спорах, які виникають із земельних відносин приватноправового характеру, за відповідності складу сторін спору статті 1 ГПК підвідомчі господарським судам.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За своєю правовою природою договір є правочином. Водночас, договір є й основною підставою виникнення цивільних прав та обов'язків (ст.11 Цивільного кодексу України).
Зважаючи на наведені положення законодавства та наведені вище положення укладеного між сторонами договору оренди землі, суд доходить до висновку, що між сторонами наявні саме правовідносини щодо оренди землі, який регулює строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, а тому до цього договору в повній мірі застосовані положення Закону України «Про оренду землі» та іншого законодавства, яке регулює земельні відносини в Україні.
Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Статтею 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разу істотного порушення договору другою стороною.
Аналогічні вимоги викладені в ст. 32 Закону України «Про оренду землі», а саме, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Отже, вимога прокурора про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.11.2012р., в зв'язку з невиконанням відповідачем умов договору, має кореспондуватися з наведеними нормами чинного законодавства та з приписами ст. 651 Цивільного кодексу України.
Так, законодавець визначає право на розірвання договору за рішенням суду, в зв'язку з істотним порушенням умов договору іншою стороною.
Істотні порушення відповідачем умов договору, повинні мати такі наслідки, коли завдана цими порушеннями шкода значною мірою позбавляє другу сторону (позивача) того, на що вона розраховувала при укладанні договору.
Тобто, законодавством передбачено, що підставою розірвання договору є не будь-яке порушення умов договору і не будь-яке порушення законодавства, а виключно наявність таких обставин, які визначені наведеною частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду.
Відповідно до частини 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Суд встановлюючи наявність (відсутність) порушень з боку відповідача, як «істотних», виходить з наступного.
З наданих до матеріалів справи документів вбачається, що земельна ділянка, яка розташована по АДРЕСА_1, використовується відповідачем на підставі договору оренди від 27.11.2012р.
Пунктами 2, 3 договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,3753га. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у власності орендаря.
На підтвердження своєї правової позиції, відповідачем під час розгляду справи, було надано рішення господарського суду Донецької області від 14.04.2009р. по справі №31/25пн, яким були задоволені вимоги ФОП ОСОБА_2 та визнано право власності на будівлю кафе «Прибой» літ. А-1, загальною площею 12,0кв.м. із нежитловою прибудовою літ. А-1-1, загальною площею 13,2кв.м. та навісами літ. Б, В, Г, які розташовані по АДРЕСА_1. Зазначений судовий акт не був оскаржений та набрав законної сили.
Окрім наведеного, відповідач стверджує, що подальша реконструкція об'єктів нерухомості (на які було визнано право власності), на спірній земельній ділянці відбувалась у відповідності до вимог чинного законодавства України, посилаючись на декларацію Державної архітектурно-будівельної інспекції про готовність об'єкту до експлуатації № ДУ 143132130801 від 01.08.2013р., виданої ФОП ОСОБА_2, свідоцтво про право власності на нерухоме майно №7821931 від 12.08.2013р. та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 12.08.2012р. (копії наявні в матеріалах справи, арк. справи 59-61, 87-94).
Таким чином, з огляду на матеріали справи, надані докази та пояснення сторін, можно зробити висновок про відсутність порушень з боку відповідача щодо самовільного (без правовстановлюючих документів) будівництва об'єкту нерухомості на спірній земельній ділянці.
Разом з цим, суд вважає недоведеними посилання прокурора на те, що відповідачем, в порушення вимог діючого законодавства та умов договору оренди, здійснено розміщення будівлі кафе на частині земельної ділянки, яка знаходиться в 100 метровій прибережній захисній смузі, та самовільного розміщення на ній тимчасових споруд: спальних будинків, гаражу та бесідок, з огляду на таке.
Так, дійсно статтею 62 Земельного кодексу України передбачено, що у межах пляжної зони прибережних захисних смуг забороняється будівництво будь-яких споруд, крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних.
Тобто, з урахуванням вказаної норми, під час розгляду справи прокурор мав довести суду, про те, що будівля кафе дійсно розташована в межах існуючих обтяжень на земельну ділянку.
Проте, дослідивши матеріали справи, а саме: план (схему) меж земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів (невід'ємні додатки до договору оренди землі) та акт перевірки дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства від 14.05.2013р., суд не вбачає, що відповідачем були порушені межі земельної ділянки (щодо 100 метрової прибережної захисної смуги) при розміщенні будівлі кафе, оскільки, акт перевірки від 14.05.2013р. (додатки до нього) не містять даних щодо розташування спірного об'єкту нерухомості по відношенню до меж встановленого сервітуту.
Також, вказаний акт перевірки (розділ 2 - виявлені порушення вимог земельного законодавства) не містить ніяких даних стосовно розміщення відповідачем тимчасових споруд на земельній ділянці щодо якої встановленні обмеження (обтяження).
Як слід, дані обставини не свідчать (не доводять), що з боку відповідача наявні дії, які свідчать про використання, останнім, земельної ділянки з порушеннями: вимог проекту забудови та дотримання вимог проекту забудови земельної ділянки, у відповідності до умов договору (п.17) та приписів законодавства.
Враховуючи викладене вимоги прокурора Новоазовського району Донецької області в інтересах держави в особі Сєдовської селищної ради до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки, не підлягають задоволенню, з огляду на їх недоведенність.
Судові витрати розподіляються відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 11, 526, 651 ЦК України, ст.ст. 1, 15, 32 Закону України «Про оренду землі», керуючись ст. ст. 22, 33, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд, -
Відмовити в задоволенні позовних вимог прокурора Новоазовського району Донецької області в інтересах держави в особі Сєдовської селищної ради до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 27.11.2012р., укладеного між Сєдовською селищною радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Новоазовському районі, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 29.12.2012р. за №142360004002497 та зобов'язання Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 повернути орендодавцеві - Сєдовській селищній раді - за актом прийому - передачі, земельну ділянку (кадастровий номер 1423655400:01:001:2057), загальною площею 0,3753га, грошова оцінка якої складає 762196,77грн., на підставі договору оренди від 27.11.2012р. у стані не гіршому порівняно з тим, в якому її надано в оренду.
Повний текст рішення підписаний 17.10.2013р.
Рішення набирає законної сили 28.10.2013р.
Рішення може бути оскаржено в Донецький апеляційний господарський суд згідно розділу XII ГПК України.
Головуючий суддя О.М. Сковородіна
Суддя Ю.В. Макарова
Суддя Е.І. Малікова