ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.230-31-34
Справа №
За позовом
Товариства з обмеженою відповідальністю «Електротех»
до
Відкритого акціонерного товариства «Всеукраїнський Акціонерний Банк»
про
визнання недійсним іпотечного договору
Суддя
Сташків Р.Б.
Представники
від позивача:
Греба Р.В. (довіреність б/н від 05.02.2009);
Крайняк Ю.О. (довіреність № б/н від 20.02.2009);
від відповідача:
Андрієвський О.Л. (довіреність б/н від 22.12.2008);
Кобець О.В. (довіреність № 03/4/1/11 від 14.01.2009).
Товариство з обмеженою відповідальністю «Електротех»(далі -Товариство або позивач) звернулось до Господарського суду м. Києва з позовом до Відкритого акціонерного товариства «Всеукраїнський Акціонерний Банк»(далі -Банк або відповідач) про визнання недійсним іпотечного договору від 9 серпня 2007 року, укладеного між позивачем і відповідачем, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бережною І.Г. 9 серпня 2007 року за реєстровим №1577 (далі -Іпотечний договір).
Позовні вимоги мотивовані тим, що спірний Іпотечний договір не відповідає вимогам частини 2 статті 16 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, тоді як всупереч вимог цієї статті земельна ділянка в іпотеку не передавалась.
Відповідач проти позову заперечував з тих підстав, що предметом іпотеки по іпотечному договору були майнові права або об'єкт, право власності на який виникне у майбутньому, у зв'язку з чим просив в позові відмовити.
Позивач також просив суд вжити заходів забезпечення позову шляхом заборони Банку вчиняти дії, спрямовані на стягнення та/або отримання відсотків за користування кредитом за Кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Кредитного та Іпотечного договорів.
Суд зазначене клопотання відхилив з тих підстав, що позивачем у порушення статті 66 Господарського процесуального кодексу України (далі -ГПК України) не доведено, що невжиття таких заходів може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення господарського суду, з огляду на предмет даного спору.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд
9 серпня 2007 року між Товариством та Банком було укладено кредитний договір № 89 згідно з пунктом 1.1 якого Банк зобов'язався надати Товариству у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти на умовах, визначених вказаним договором та додатковими угодами до нього, що складають невід'ємну частину договору.
У забезпечення виконання зобов'язань за вказаним кредитним договором 09.08.2007 сторонами було укладено Іпотечний договір.
Відповідно до статті 1 Іпотечного договору предмет іпотеки являє собою офісно-житловий комплекс з влаштуванням підземного паркінгу за адресою: вул. Паньківська, 14, літ. «Б»та Саксаганського/Паньківська, 70/16, літ. «Б»у Голосіївському районі м. Києва, що будується на земельній ділянці, наданій Товариству на підставі рішення Київської міської ради від 18.11.2004 за №848/2258 для будівництва та експлуатації офісно-житлового комплексу з підземним паркінгом, згідно договору оренди земельної ділянки, укладеного 06.04.2005 між Київською міською радою (Орендодавець) та Товариством (Орендар), посвідченим 06.04.2005 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального року Щербаковим В.З. в реєстрі за №258, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 18.04.2005 за №79-6-00298 та стане власністю Іпотекодавця у відповідності до договору №16/02/05, укладеного 16.02.2005 між Товариством (Замовник) та ТОВ «Столична будівельно-інвестиційна компанія»(Генпідрядник), за яким Замовник доручає, а Генпідрядник зобов'язується збудувати об'єкт «Будівництво офісно-житлового комплексу з облаштуванням підземного паркінгу на вул. Паньківській 14 «Б»та вул. Саксаганського/Паньківській, 70/16 у Голосіївському районі м. Києва.
Заявляючи на вирішення суду позовні вимоги щодо визнання недійсним Іпотечного договору позивач посилається на те, що предметом Іпотечного договору є об'єкт нерухомого майна (незавершене будівництво), тоді як відповідач заперечуючи проти цього посилається на те, що предметом є майно, право власності на яке у позивача виникне у майбутньому.
Вирішуючи даний спір суд виходить з наступного.
Відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку»(в редакції чинній станом на дату укладення спірного Іпотечного договору) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом (частина 1).
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору (частина 2).
Частиною 7 статті 5 Закону України «Про іпотеку»передбачено, що предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.
Отже, за нормами Закону України «Про іпотеку»предметом іпотеки може бути нерухоме майно яке належить іпотекодавцеві, зареєстроване в натурі як окремий об'єкт власності та може бути відчужене іпотекодавцем.
Крім того, цей Закон допускає можливість передачі в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва, а також іншого нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, і також права оренди чи користування нерухомим майном.
Таким чином, відповідно до вимог статті 5 Закону України «Про іпотеку»предметом іпотеки може бути або нерухоме майно, в тому числі те, яке стане власністю іпотекодавця у майбутньому, або об'єкт незавершеного будівництва, або майнові права оренди чи користування нерухомим майном.
Як вбачається з визначення предмету іпотеки наданого статтею 1 спірного іпотечного договору, предметом іпотеки є офісно-житловий комплекс з влаштуванням підземного паркінгу (...), що будується на земельній ділянці наданій позивачеві згідно рішення Київської міської ради (...) для будівництва та експлуатації офісно-житлового комплексу з підземним паркінгом.
Тобто, предметом іпотеки є об'єкт, що будується, але на момент укладення спірного договору іпотеки будівництво цього об'єкта незавершене.
Згідно з частиною 2 статті 331 Цивільного кодексу України (далі -ЦК України) право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Законами України «Про планування і забудову територій»(стаття 301) та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»(стаття 4) передбачено, що нерухоме майно підлягає прийняттю в експлуатацію, а права на нього підлягають обов'язковій державній реєстрації.
Таким чином, об'єкт нерухомості може стати предметом іпотеки тільки після того, як він був введений в експлуатацію та права на нього були зареєстровані у встановленому законодавством порядку. Натомість, до вчинення вказаних дій об'єкта який може бути предметом відносин іпотеки відповідно до частини 1 статті 5 Закону України «Про іпотеку»не існує, крім випадків, коли даний об'єкт був переданий в іпотеку як об'єкт незавершеного будівництва.
За таких обставин суд приходить до висновку, що за спірним договором іпотеки в іпотеку переданий об'єкт незавершеного будівництва, будівництво якого здійснюється на підставі договору №16/02/05, укладеного 16.02.2005 року між позивачем та ТОВ «Столична будівельно-інвестиційна компанія».
Водночас, суд не приймає доводів відповідача, що предметом іпотеки є об'єкт нерухомості, права власності на яке виникне у позивача у майбутньому, оскільки матеріалами справи не підтверджується виникнення такого права саме у іпотекодавця.
Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.
Як зазначалось, відповідно до частини 2 статті 5 Закону України «Про іпотеку»предметом іпотеки також може бути нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, але за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
На підтвердження своїх доводів щодо того, що предметом іпотеки є нерухоме майно право власності на яке виникне у позивача у майбутньому, відповідач посилається на положення договору №16/02/05 укладеного між позивачем та ТОВ «Столична будівельно-інвестиційна компанія»16 лютого 2005 року.
Проте, в судових засіданнях представник відповідача не зумів назвати конкретний пункт договору або норму матеріального закону, яка б передбачала виникнення у позивача права власності на об'єкт нерухомості за вказаним договором.
Відносини щодо прав власності на об'єкт будівництва станом на дату укладення договору №16/02/05 (16.02.2005) регулювались статтею 876 ЦК України.
Відповідно до статті 876 ЦК України (в редакції чинній станом на 16.02.2005) власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовникові є підрядник.
З огляду на те, що відповідачем всупереч вимог статті 33 ГПК України не надано документальних підтверджень набуття позивачем прав власності на нерухоме майно у майбутньому, як те передбачено частиною 2 статті 5 Закону України «Про іпотеку», суд відхиляє вказані доводи як безпідставні та не підтверджені матеріалами справи.
Окрім того судом враховано, що в судових засіданнях під час вирішення спору по суту представник відповідача не зумів чітко назвати об'єкт, який в даний момент перебуває в іпотеці. Посилання відповідача, що станом на даний момент в іпотеці перебувають майнові права судом відхиляються, оскільки крім того, що ці твердження суперечать доводам самого відповідача, вони спростовуються матеріалами справи та чинним законодавством.
Зокрема, представником не вказано, які саме майнові права є предметом іпотеки, з якої підстави виникли ці майнові права, обсяг цих прав, рівно як не зумів пояснити в якому саме пункті іпотечного договору передбачено прийняття в іпотеку саме майнових прав, а не офісно-житлового комплексу, як те визначено в самому договорі.
За таких обставин, суд дійшов висновку, що за спірним договором в іпотеку не могли бути передані ні об'єкт нерухомості, права власності на який виникнуть у позивача в майбутньому через відсутність доказів виникнення у нього такого права, ні майнові права на так і не визначений відповідачем об'єкт. Водночас, матеріали справи містять достатньо доказів того, що предметом іпотеки стало майно, яке тільки будується, але будівництво якого ще не завершене, тобто об'єкт незавершеного будівництва.
Особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва визначені статтею 16 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з частиною 2 статті 16 Закону України «Про іпотеку»передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.
Разом з тим, всупереч вимог зазначеної норми, передача в іпотеку об'єкту незавершеного будівництва, який будується за адресою: вул. Паньківська, 14, літ. «Б»та Саксаганського/Паньківська, 70/16, літ. «Б», здійснена без передачі в іпотеку прав на земельну ділянку.
Таким чином, суд приходить до висновку, що спірний договір іпотеки укладений всупереч вимог статті 16 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Частиною 1 статті 203 цього Кодексу передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 207 Господарського кодексу України встановлено, що господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Згідно з частинами 1, 2 статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Судом встановлена невідповідність Іпотечного договору вимогам статті 16 Закону України «Про іпотеку», а отже позовні вимоги підлягають задоволенню.
Суми, які підлягають сплаті за витрати, пов'язані з розглядом справи, при задоволенні позову покладаються на відповідача (частина 5 статті 49 ГПК України).
Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд -
Позов задовольнити повністю.
Визнати недійсним іпотечний договір від 9 серпня 2007 року, укладений між Відкритим акціонерним товариством «Всеукраїнський Акціонерний Банк»та Товариством з обмеженою відповідальністю «Електротех», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бережною І.Г. 9 серпня 2007 року за реєстром №1577.
Стягнути з Відкритого акціонерного товариства «Всеукраїнський Акціонерний Банк»(04119, м. Київ, вул. Зоологічна, 5, ідентифікаційний код 24075497, розрахунковий рахунок № 32003176201 в Головному управлінні НБ України по м. Києву і Київській області, МФО 321024) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Електротех»(01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 7/11, ідентифікаційний код 31928059, рахунок № 26003300125177 в Першій Київській філії ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк», МФО 321637) 85 (вісімдесят п'ять) гривень державного мита та 118 (сто вісімнадцять) гривень витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Видати наказ.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.
Суддя Сташків Р.Б.
Повний текст рішення підписано 12.03.2009