« 14» серпня 2013 р. Справа №922/1931/13
Колегія суддів у складі:головуючий суддя Бондаренко В.П.,суддя Ільїн О.В., суддя Россолов В.В.,
За участі представників сторін:
Позивача - Щолокова Н.О., дов. від 03.01.2013 року,
Відповідача - Кухарова Т.Є., дов. від 01.06.2013 року,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2188 Х/1-42) на рішення господарського суду Харківської області від 12.06.2013 року у справі №922/1931/13
за позовом Харківської міської ради, м. Харків,
до відповідача - ТОВ «Дортекс», м. Дніпропетровськ,
про розірвання договору,-
Рішенням господарського суду Харківської області від 12.06.2013 року по справі №922/1931/13 (суддя Жельне С.Ч.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди землі від 24.11.2005 р. № 82154 /05, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Дортекс", яким передано земельну ділянку загальною площею 6, 0974 га, по пр. Московському (між вул. Північною та вул. Сімнадцятого Партз'їзду). Зобов'язано ТОВ "Дортекс" повернути Харківській міській раді земельну ділянку загальною площею 6, 0974 га, по пр. Московському (між вул. Північною та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) у місті Харкові. Вирішено видати наказ. Стягнуто з ТОВ "Дортекс" на користь Харківської міської ради- 1147 грн судового збору. Вирішено видати наказ.
Відповідач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився та подав до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 12.06.2013 року у справі №922/1931/13 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення.
Зокрема, скаржник зазначає, що господарський суд Харківської області ухвалив спірне рішення за відсутності представника відповідача який не був повідомлений належним чином про час та місце розгляду даної судової справи. Дані обставини, на думку апелянта, позбавили відповідача можливості надати суду відзив на позов та відповідні докази, та порушило право відповідача на здійснення захисту своїх прав та законних інтересів.
Також, скаржник посилається, на те, що ТОВ «Дортекс» не порушувало умов договору оренди та своєчасно сплачує орендну плату.
Харківська міська рада надала відзив на апеляційну скаргу (вх. №6279 від 26.07.2013 року), де позивач заперечує проти апеляційної скарги та просить рішення господарського суду Харківської області від 12.06.2013 року у справі №922/1931/13 залишити без змін.
До судового засідання, яке відбулося 14.08.2013 року, з'явилися позивач та відповідач, які підтримали свої вимоги та заперечення.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи відповідача, заслухавши у судовому засіданні пояснення уповноважених представників сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу у відповідності до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.
Рішенням Харківської міської ради від 28.09.2005 р. №170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів", ТОВ "Дортекс" надано в оренду земельну ділянку яка знаходиться по просп. Московському, (між вул. Північною та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) у місті Харкові загальною площею 6,0974 га, в межах акту встановлення меж земельної ділянки №1 на місцевості від 26.09.2005 р. №2127/05, для будівництва житлового комплексу №1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури строком до 31.12.2012р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), та для подальшої експлуатації цього об'єкту до 20.09.2055 року.
Вказаним рішенням ТОВ "Дортекс" зобов'язано одержати архітектурно-планувальні завдання на розробку робочих проектів в управлінні містобудування та архітектури, розробити та погодити у встановленому порядку робочі проекти на будівництво об'єктів, одержати в інспекції Держархбудконтролю Головного управління містобудування, архітектури і земельних відносин дозвіл на виконання будівельних робіт.
На підставі зазначеного рішення між Харківською міською радою та ТОВ "Дортекс" укладено договір оренди землі від 24.11.2005 року №82154/05, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель.
Згідно з п. 15 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу №1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту.
Пунктом 7 договору оренди землі передбачено, що у випадку не здачі об'єктів до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
Відповідно до п. 31 договору, обов'язок відповідача приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
Пунктом 38 договору, сторонами було погоджено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Пунктом 41 договору оренди, передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Згідно акту обстеження земельної ділянки управління земельних відносин міської ради від 14.03.2013 р. № 1048/13 на місцевості встановлено, що земельна ділянка по пр. Московському (між вул. Північною та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) загальною площею 6,0974 га, яка на підставі рішення Харківської міської ради від 28.09.2005 р. № 170/05 надана ТОВ "Дортекс" в оренду для будівництва житлового комплексу № 1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури до 31.12.2012 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об'єкту до 20.09.2055 р. (договір оренди землі від 24.11.2005 р. № 82154/05).
Договір про зміну спірного договору оренди землі між Харківською міською радою та ТОВ "Дортекс" не оформлено.
Обстеженням на місцевості встановлено, що зазначена земельна ділянка вільна від будівель та споруд. Будівництво не розпочато та не ведеться. Право користування земельною ділянкою ТОВ "Дортекс" не поновлено. Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки ТОВ "Дортекс" не укладена.
Згідно листа від 15.03.2013 року №7/20-1807, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області повідомила, що інформація про наявність права на виконання будівельно-монтажних робіт та введення об'єкта в експлуатацію по пр. Московському (між вул. Північній та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) у місті Харкові відсутня.
Перевіркою з виїздом на місце встановлено, що земельна ділянка за вищевказаною адресою вільна від забудови, будівництво не розпочато (акт № 447-А від 11.03.2013 р.).
Відповідно до листа управління містобудування та архітектури від 27.02.2013 р. № 587/0/27-13 зазначено, що робочий проект будівництва житлового комплексу з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури ТОВ "Дортекс" по пр. Московському (між вул. Північній та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) у місті Харкові не погоджувався.
Рішення сесії міської ради щодо продовження строків будівництва даного об'єкту не приймалися.
Позивач - Харківська міська рада позовні вимоги обґрунтовує тим, що відповідач не виконує свої зобов'язань за оспорюваним договором оренди землі, не збудував житловий комплекс, не розпочав його будівництва, дозвільної і архітектурно-планувальної документації він не одержав, надана земельна ділянка знаходиться у занедбаному стані.
Місцевий господарський суд, задовольняючи позов, дійшов висновку про наявність у діях відповідача ТОВ "Дортекс" порушень земельного законодавства, котрі становлять підставу для розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки територіальної громаді в особі позивача. Суд керувався п. 3 ч. 1 ст. 611, 629,628, 651 785 Цивільного кодексу України.
Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, вважає його обґрунтованим та таким що відповідає нормам чинного законодавства. Така позиція ґрунтується на наступному.
Згідно ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст. 13 даного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
На підставі ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 638 Цивільного кодексу України, яка кореспондується із ст.15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно ст. 26 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленному
законом порядку.
Згідно з п. 15 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу №1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту.
Пунктом 7 договору оренди землі передбачено, що у випадку не здачі об'єктів до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
Відповідно до п. 31 договору, обов'язок відповідача приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
Тобто, наведеними правовими нормами та умовами договору передбачено обов'язок орендаря у визначені строки приступити до використання земельної ділянки для будівництва житлового комплексу №1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури, та для подальшої експлуатації цього об'єкту, та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору.
Згідно ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Однак, матеріали справи свідчать, що згідно листа від 15.03.2013 року №7/20-1807, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області повідомила про відсутність інформації про наявність права на виконання будівельно-монтажних робіт та введення об'єкта в експлуатацію по пр. Московському (між вул. Північній та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) у місті Харкові.
Перевіркою з виїздом на місце встановлено, що земельна ділянка за вищевказаною адресою вільна від забудови, будівництво не розпочато (акт № 447-А від 11.03.2013 р.).
Відповідно до листа Управління містобудування та архітектури від 27.02.2013 р. № 587/0/27-13 зазначено, що робочий проект будівництва житлового комплексу з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури ТОВ "Дортекс" по пр. Московському (між вул. Північній та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) у місті Харкові не погоджувався.
Рішення сесії міської ради щодо продовження строків будівництва даного об'єкту не приймалися.
Згідно акту обстеження земельної ділянки управління земельних відносин міської ради від 14.03.2013 р. № 1048/13 на місцевості встановлено, що земельна ділянка по пр. Московському (між вул. Північною та вул. Сімнадцятого Партз'їзду) загальною площею 6,0974 га, яка на підставі рішення Харківської міської ради від 28.09.2005 р. № 170/05 надана ТОВ "Дортекс" в оренду для будівництва житлового комплексу № 1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури до 31.12.2012 р. та для подальшої експлуатації об'єкту до 20.09.2055 р., вільна від будівель та споруд. Договір про зміну спірного договору оренди землі між Харківською міською радою та ТОВ "Дортекс" не оформлено. Будівництво не розпочато та не ведеться. Право користування земельною ділянкою ТОВ "Дортекс" не поновлено. Додаткова угода до договору оренди земельної ділянки ТОВ "Дортекс" не укладено.
Наведені обставини свідчать про порушення ТОВ «Дортекс» відповідних умов договору оренди земельної ділянки (п.п. 7, 15, 31) щодо своєчасного будівництва житлового комплексу №1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури, з метою будівництва якого й була надана в оренду дана земельна ділянка.
Надані апелянтом Договір комісії №01/12-4 від 01.12.2005 року, укладений між ТОВ «Дортекс» та ТОВ «Мегапром лтд» про замовлення та отримання від ТОВ «Інститут Харківпроект» проекту планування магістралі Московський проспект від станції метрополітену «ім.. Масельського» до вул. Пліточної; Детальний план території, що межує з вул. Другої П'ятилітки та вул. Пліточною та ескізний проект території житлових комплексів з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури по пр. Московському не є доказами своєчасно розпочатого відповідачем будівництва житлового комплексу №1 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури.
Таким чином, місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про порушення відповідачем п. 31 договору в частині зобов'язання приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі доведений відповідними документами державних органів, які здійснюють контрольні функції в галузі будівництва, що відповідно є підставою для настанні наслідків передбачених п. 7, 38 договору оренди.
Пунктом 7 договору оренди землі передбачено, що у випадку не здачі об'єктів до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
Пунктом 38 договору, сторонами було погоджено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Пунктом 41 договору оренди, передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду.
У відповідності до п. 3 ч. 1 ст. 611Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Враховуючи зазначене, колегія суддів вбачає наявність правових підстав для розірвання договору оренди землі від 24.11.2005 р. №82154 /05, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Дортекс", яким передано земельну ділянку загальною площею 6, 0974 га, по пр. Московському (між вул. Північною та вул. Сімнадцятого Партз'їзду).
Стаття 785 Цивільного кодексу України зазначає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахування нормального зносу, або в стані, який було обумовлено в договорі.
В п. 21 договору оренди землі сторони визначили, що земельну ділянку орендар повертає орендодавцю після припинення дії цього договору у стані, не гіршому порівняно з тим, він одержав її в оренду.
У зв'язку із розірванням договору оренди землі, у орендаря - ТОВ «Дортекс» виник обов'язок повернення об'єкта оренди на підставі п.21 договору та ст.785 Цивільного кодексу України.
Відтак, господарський суд Харківської області правомірно задовольнив позовні вимоги.
Перевіряючи твердження апелянта про те, що господарський суд Харківської області ухвалив спірне рішення за відсутності представника відповідача який не був належним чином повідомлений про час та місце розгляду даної судової справи, колегія суддів встановила, що суд першої інстанції належним чином повідомив ТОВ «Дортекс» про час та місце проведення судового засідання, направивши йому ухвалу господарського суду Харківської області від 04.06.2013 року у справі №922/1931/13 про відкладення розгляду справи. Про вказане свідчить відповідний штамп суду з відміткою про відправку документа сторонам, відповідно до приписів Інструкції з діловодства в господарських судах України.
Відмітки на наявних в матеріалах справи процесуальних документах оформлені відповідно до наведених вимог названої Інструкції, а тому зазначеним підтверджується належне надіслання копій процесуальних документів сторонам судового процесу у належні строки.
Вказаним спростовується посилання апелянта на неналежне повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи.
На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що заперечення відповідача, викладені в апеляційній скарзі позбавлені фактичного та правового обґрунтування, не відповідають як матеріалам справи, так і нормам чинного законодавства, тому рішення господарського суду Харківської області від 12.06.2013 року у справі №922/1931/13 прийняте без порушень норм матеріального та процесуального права, що не дає підстав для його скасування.
Зважаючи на наведене та керуючись статтями 99, 101, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 12.06.2013 року у справі №922/1931/13 залишити без змін.
Повний текст постанови складено 19.08.2013 року.
Головуючий суддя Бондаренко В.П.
Суддя Ільїн О.В.
Суддя Россолов В.В.