14 серпня 2013 року Справа №922/1932/13
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Бондаренко В.П., суддя Ільїн О.В., суддя Россолов В.В.
при секретарі Голозубовій О.І.
за участю представників сторін:
позивач - Щолокова Н.О.;
відповідач - Кухорова Т.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2191Х/1-35) на рішення господарського суду Харківської області від 12 червня 2013 року по справі №922/1932/13
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ", м. Дніпропетровськ
про розірвання договору, -
Рішенням господарського суду Харківської області від 12 червня 2013 року по справі №922/1932/13 (суддя Жельне С.Ч.) позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди землі від 05.12.2005 р. №82161/05, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ". Зобов'язано ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" повернути Харківській міській раді земельну ділянку загальною площею 18, 2190 га, по пр. Московському у місті Харкові. Стягнуто з ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" на користь Харківської міської ради 1147 грн. судового збору.
Відповідач з рішенням господарського суду не погодився, звернувся до апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій просив рішення суду скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволення позову.
Позивач надав відзив на скаргу, в якому просив рішення залишити без змін, а скаргу - без задоволення.
Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив рішення залишити без змін, а скаргу - без задоволення.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи в межах вимог, передбачених статтею 101 Господарського процесуального кодексу України, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм чинного законодавства, колегія суддів встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Харківської міської ради від 28.09.2005 р. № 170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів", ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" надано в оренду земельну ділянку загальною площею 18,2190 га, розташовану по просп. Московському (між вул. Роганською та вул. Плитковою) у місті Харкові для будівництва житлового комплексу з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури строком до 31.12.2012 р., але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації та для подальшої експлуатації цього об'єкту до 20.09.2055 року.
Вказаним рішенням товариство зобов'язано одержати архітектурно-планувальні завдання на розробку робочих проектів в управлінні містобудування та архітектури, розробити та погодити у встановленому порядку робочі проекти на будівництво об'єктів, одержати в інспекції Держархбудконтролю Головного управління містобудування, архітектури і земельних відносин дозвіл на виконання будівельних робіт.
Місцевим господарським судом встановлено, що на підставі зазначеного рішення №170/05 від 28.09.2005 р. між Харківською міською радою та ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" укладено договір оренди землі від 23.11.2005 р. №82152/05, зареєстрований у Харківській РФ ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель (далі - Договір).
Умовами Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу №5 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту.
Також, пунктом 7 Договору встановлено, що у випадку не здачі об'єктів до експлуатації у встановлені у рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
У відповідності до п. 15 Договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу №5 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту.
Пунктом 16 Договору сторони узгодили, що цільове призначення земельної ділянки, що надається в оренду - землі житлової та громадської забудови.
Окрім того, пунктом 28 Договору орендодавець наділений правом вимагати використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Пунктом 31 Договору встановлений обов'язок відповідача приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені Договором та використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.
В п. 38 Договору сторонизазначили, що дія Договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором.
Також, пунктом 41 Договору, закріплено, що за невиконання або неналежне виконання Договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього Договору.
Судом першої інстанції в рішенні встановлено, що відповідач свої зобов'язання за спірним Договором в частині підготування та здійснення будівництва не виконував належним чином.
Пунктом 31 Договору на орендаря покладено обов'язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі.
Листом №7/20-1810 від 15.03.2013 р. Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області повідомила, що інформація щодо отримання права на виконання будівельно-монтажних робіт та введення об'єкта в експлуатацію по пр. Московському (між вул. Роганською та вул. Плитковою) у місті Харкові відсутня. Перевіркою з виїздом на місце встановлено, що земельна ділянка за вищевказаною адресою вільна від забудови, будівництво не розпочато.
Управлінням земельних відносин міської ради було проведено обстеження спірної земельної ділянки, за результатами якої складено акт №448-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, державних будівельних норм, стандартів, правил від 11.03.2013 року.
Із зазначеного акту вбачається, що було проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства, за результатами якої встановлено, що інформація щодо отримання права на виконання будівельно-монтажних робіт та введення об'єкту в експлуатацію за адресою: пр. Московському у м. Харкові (між вул. Роганською та вул. Плитковою) у м. Харкові відсутня; перевіркою з виїздом на місце встановлено, що земельна ділянка вільна від забудови.
Також, в матеріалах справи наявний акт №1049/13 обстеження земельної ділянки по пр. Московському у м. Харкові (між вул. Роганською та вул. Плитковою) від 14.03.2013 року, яким зазначено, що згідно обстеження земельної ділянки загальною площею 18,2190 га, яка розташована по пр. Московському у м. Харкові (між вул. Роганською та вул. Плитковою), на підставі рішень 40 сесії Харківської міської ради від 28.09.2005 р. №170/05 ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" надано в оренду земельну ділянку для будівництва житлового комплексу №5 з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту строком: на період будівництва до 31.12.2012 р., на період експлуатації до 20.09.2055 р. вільна від будівель та споруд, будівництво не розпочато та не ведеться.
Договір про зміну спірного договору оренди землі між Харківською міською радою та ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" не оформлено.
Обстеженням на місцевості встановлено, що зазначена земельна ділянка вільна від будівель та споруд.
Будівництво не ведеться та розпочато не було.
Право користування земельною ділянкою ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" не поновлено.
Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" не оформлено.
Тобто, підготовчі роботи для будівництва житлового комплексу не розпочато, не отримано дозвільної і архітектурно-планувальної документації.
Згідно із ст. ст. 526, 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Колегія суддів відзначає, що Цивільний кодекс базується на принципі обов'язкового виконання сторонами зобов'язань, прийнятих на себе за договором. Можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладанні договору, Кодекс пов'язує з певними суворо визначеними випадками, на які безпосередньо вказується в ст. 652 ЦК України.
Так, ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Частиною другою ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно зі статтею 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У відповідності до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 зазначеного Закону договір оренди - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Також, з чинних норм законодавства випливає, що орендар має використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору.
У той же час, сторони умовами Договору встановили, що спірна земельна ділянка передається з метою будівництва житлового комплексу.
Однак, згідно матеріалів справи, земельна ділянка по пр. Московському у м. Харкові (між вул. Роганською та вул. Плитковою) вільна від забудови, будівництво не розпочато.
Статтею 638 Цивільного кодексу України закріплено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін маж бути досягнуто згоди.
Приписами статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Згідно ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі, зокрема, є умови і строки передачі земельної ділянки орендарю.
Згідно ст. 26 цього Закону орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі").
Статтею 34 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Стаття 785 ЦК України зазначає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Статтею 32 ГПК України передбачено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарських суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Проаналізувавши твердження апелянта про те, що він проводить підготовчі роботи для здійснення будівництва шляхом замовлення та отримання від ТОВ "Інститут Харківпроект" проекту планування магістралі Московський проспект від станції метрополітену "ім. Масельського" до вул. Пліточної, колегія суддів зазначає наступне.
Як вказує відповідач, ним було отримано проект планування магістралі Московський проспект від станції метрополітену "ім. Масельського" до вул. Пліточної, Детальний план території, що межує з вул. Другої п'ятилітки та вул. Пліточною в Орджонікідзевському районі м. Харкова та ескізний проект території житлових комплексів з об'єктами соціальної та інженерної інфраструктури по пр. Московському (між вул. Південною та вул. Пліточною).
Відповідно до протоколу №3 архітектурно-містобудівної ради при управлінні містобудування та архітектури від 16.02.2006 року проект було розглянуто, що свідчить, на думку відповідача, про те, що ним було розпочато підготовку для здійснення будівництва.
Однак, як зазначає відповідач у скарзі, умови світової економічної кризи вплинули на подальші строки виконання робіт.
У свою чергу, колегія суддів вважає, що неможна взяти до уваги доводи товариства, викладені в апеляційній скарзі, оскільки обставини, на які посилається заявник скарги, як на підставу для її задоволення, не можуть вважатись непереборними, об'єктивними, а також такими, на які неможливо вплинути.
Крім того, відповідач довільно тлумачить норму статті 651 Цивільного кодексу України, звертаючи увагу на те, що договір може бути змінено або розірвано лише на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, а істотним є таке порушення, як він стверджує, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Однак, судова колегія вважає за необхідне звернути увагу на те, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ними цілей, відтак, Харківська міська рада, як сторона, що не порушувала своїх зобов'язань за спірним Договором, вправі розраховувати на отримання кінцевої мети, закріпленої в Договорі, з якою і передавалась в оренду спірна земельна ділянка.
Отже, на підставі аналізу матеріалів справи та наведених законодавчих норм, колегія суддів підтримує висновок місцевого господарського суду щодо правомірності вимог про розірвання договору оренди землі від 05.12.2005 р. № 82161/05, порушення відповідачем пункту 31 Договору, що тягне за собою настання наслідків, передбачених пунктами 7 та 38 Договору.
Приписами статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Як уже зазначалось вище, статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачена можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору.
Стаття 785 Цивільного кодексу України покладає обов'язок наймача у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахування нормального зносу, або в стані, який було обумовлено в договорі.
За таких обставин, суд приходить до висновку про наявність у діях відповідача ТОВ "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" порушень земельного законодавства, котрі становлять підставу для розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки територіальній громаді в особі позивача, а відтак позовні вимоги позивача в частині повернення земельної ділянки підлягають задоволенню.
За приписами частини першої ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Враховуючи викладене та беручи до уваги встановлені у справі обставини, колегія суддів погоджується з висновком господарського суду, оскільки фактичні обставини справи встановлені господарським судом попередньої інстанції на основі повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають цим обставинам і їм надана правильна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, а доводи апеляційної скарги визнаються непереконливими, оскільки зводяться до переоцінки поданих доказів.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтями 105, 106 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ФЛОРЕКС-ІНДАСТРІЗ" залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 12 червня 2013 року по справі №922/1932/13 залишити без змін.
Повний текст постанови підписаний 19.08.2013 року.
Головуючий суддя Бондаренко В.П.
Суддя Ільїн О.В.
Суддя Россолов В.В.