Справа № 760/6886/13-ц
Провадження № 2-2682/13 р.
13 серпня 2013 року Солом'янський районний суд м. Києва
у складі : головуючого судді - Лазаренко В.В.
при секретарі - Пономарьові М.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт», третя особа: реєстраційна служба Головного управління юстиції у м. Києві, про визнання права власності на нерухоме майно та зобов'язання вчинити певні дії, -
02.04.2013 року позивачка ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом в якому просить визнати за нею право приватної власності на вбудовано-прибудоване нежиле приміщення № 6 на другому поверсі в багатоповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1, загальною площею згідно технічного паспорту, та зобов'язати відповідача ТОВ «БКФ «Граніт»» передати вбудовано-прибудоване нежиле приміщення № 6 на другому поверсі в багатоповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1 позивачці по акту приймання-передачі відповідно до умов Інвестиційного договору № ИД-УН(6)-3.
Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивачка посилається на те, що 08.09.2008 року між нею та ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» був укладений Інвестиційний договір № ИД-УН(6)-3.
У відповідності з п. 1.1 Договору, відповідач ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» взяв на себе зобов'язання побудувати та ввести в експлуатацію багатоповерховий житловий будинок на АДРЕСА_1 (станом на 25.03.2013 р. адреса змінена на АДРЕСА_1 на підставі рішення Київської міської ради від 26 квітня 2007 року № 453/1114) в житловій його частині, після чого забезпечити введення в експлуатацію за окремим актом Об'єкт інвестування - нежитлові приміщення № 6 на другому поверсі зазначеного будинку, а також передати Позивачу за Актом приймання-передачі Об'єкт інвестування.
Пунктом 1.4. Договору була встановлена загальна вартість Об'єкта інвестування у сумі 2 425 713,00 грн. Відповідно до умов Договору Позивачка здійснила оплату у повному обсязі у встановлені Договором строки.
Згідно з п. 3.5. Договору після виконання позивачкою в повному обсязі платіжних зобов'язань згідно з зазначеним Інвестиційним договором, але не раніше дати введення в експлуатацію Об'єкта будівництва в житловій частині Відповідач передає, а Позивач приймає за Актом приймання-передачі Об'єкт інвестування. У відповідності п. 4.2. Договору Об'єкт інвестування повинен був зданий Позивачу по Акту приймання передачі не пізніше II кварталу 2010 року.
Проте, позивачка посилається на те, що станом на 01.04.2013 року ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» не виконала умов Інвестиційного договору № ИД-УН(6)-3 і відмовляється виконати взяті на себе зобов'язання щодо передачі позивачці по Акту приймання-передачі Об'єкту інвестування, що і змусило позивачку звернутися до суду з даним позовом.
15.07.2013 року ухвалою суду, постановленою не виходячи до нарадчої кімнати, до участі у справі було залучено в якості другого відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт», оскільки після введення будинку АДРЕСА_1 в експлуатацію, нежитлові приміщення № 6, розташовані на другому поверсі зазначеного будинку, були передані саме ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт», а не ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», як це передбачено умовами Інвестиційного договору № ИД-УН(6)-3 від 08.09.2008 року.
В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги ОСОБА_1 і просив позов задовольнити.
Представник відповідачів - ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» та ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт» заперечував проти задоволення позову в повному обсязі, посилаючись на безпідставність позовних вимоги ОСОБА_1.
Зокрема представник відповідачів зазначив, що відповідач ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» не може виконати умови Інвестиційного договору № ИД-УН(6)-3 від 08.09.2008 року виходячи з наступного. За умовами укладеної 25 березня 2009 р. між ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд -УКБ», новий замовник, і ТОВ «Будівельно - консалтингова фірма «Граніт», новий генпідрядник - інвестор, додаткової угоди № 3, якою Інвестиційно - підрядний договір на будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1) викладено в новій редакції і визначено, що вартість будівництва становить 78 443,912 тис. грн. та вартість виконаних робіт складає 30 961,857 тис. грн.. Крім цього, цією додатковою угодою було визначено, що спірне нежитлове приміщення після введення його в експлуатацію передається не ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», яке є стороною в договорі з позивачкою, а новому генпідряднику-інвестору - ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт»». Зазначені умови додаткової угоди №3 були виконані в грудні 2012 року, що підтверджується Актом приймання-передачі від 25.12.20012 року за яким нежитлове приміщення № 6, розташоване на другому поверсі будинку АДРЕСА_1, передано ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт»».
Таким чином спірне приміщення, яке просить передати їй позивачка, відповідач ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт»» не отримала, а тому і не може його передати позивачці.
Щодо визнання за позивачкою права власності на спірне нежитлове приміщення, то дана вимога також не може бути задоволена, оскільки позивачка не виконала взяті на себе зобов'язання за п.2.3.1 Інвестиційного договору щодо укладення договору з балансоутримувачем та експлуатаційною організацією, а також не виконала в повному обсязі платіжні зобов'язання за договором.
Просив в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
Третя особа - реєстраційна служба Головного управління юстиції у м. Києві не направила до суду свого представника, про час та місце розгляду справи в суді була повідомлена належним чином, про причини неявки свого представника в судове засідання суд не повідомила. За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності представника третьої особи.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 23 листопада 2006 р. між ТОВ «Будівельно - комерційна фірма «Граніт», як генпідрядником - інвестором і КП «Спецжитлофонд», як замовником, укладено інвестиційно - підрядний договір № 23/11-06 на будівництво «Житлового будинку на розі вулиць Урицького та Стадіонної в Солом'янському районі міста Києва (а.с.80).
8 вересня 2008 року між ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» та ОСОБА_1 був укладений Інвестиційний договір № ИД-УН(6)-3 (а.с. а.с. 8-11).
Відповідно до п.1.1 Договору в порядку, в строки та на умовах, визначених цим Договором, організація згідно з інвестиційно-підрядним договором зобов'язується побудувати/завершити будівництво об'єкта будівництва - житлового багатоповерхового будинку, розташованого на розі вул. Урицького та Стадіонної в м. Києві, ввести в експлуатацію об'єкт будівництва в житловій частині та забезпечити введення в експлуатацію Об'єкта інвестування за окремим актом в порядку встановленому чинним в Україні законодавством та згідно з цим договором, а також передати інвестору за актом приймання-передачі об'єкт інвестування - вбудовано-прибудоване приміщення № 6, загальною проектною площею 475, 63 метрів квадратних, на 2 поверсі зазначеного будинку, а інвестор зобов'язується сплатити в повному обсязі на користь організації загальну вартість об'єкту інвестування, прийняти у організації об'єкт інвестування за актом приймання-передачі.
Рішенням Київської міської ради від 26 квітня 2007 року № 453/1114 «Про перейменування вулиці у Солом'янському районі м. Києва» вулиця Урицького у Солом'янському районі м. Києва перейменована на вулицю Митрополита Василя Липківського (а.с.12).
Згідно п. 1.3 Інвестиційний договору № ИД-УН(6)-3 об'єктом інвестування є нежитлове приміщення № 6, поверх -2, загальна проектна площа - 457,63 кв.м..
П.1.4 Договору визначає, що за домовленістю сторін загальна вартість об'єкта інвестування на дату укладення цього Договору складає 2 425 713,00 грн. , в т.ч. ПДВ - 404 285,50 грн.
На виконання умов Інвестиційного договору ОСОБА_1 здійснила оплату у повному обсязі, що підтверджується квитанціями № 1201\з 106 від 23.09.2008 p., №1201\з108 від 23.09.2008 р, №16401\з17 від 29.09.2008 p., №16401\з6 від 19.012009 р. (а.с.а.с. 13, 14).
Судом також встановлено, що житловий будинок по АДРЕСА_1 введений в експлуатацію на підставі акта готовності від 27 вересня 2011 року про що свідчить сертифікат відповідності закінченого будівництвом об'єкту від 07.10.2011 року КВ №16411053274 (а.с. 14).
Згідно ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Таким чином, об'єкт інвестування збудований, введений в експлуатацію. Проте, станом на 1 квітня 2013 року ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» не виконала умов Інвестиційного договору №ИД-УН(6)-3 у зв'язку з чим ОСОБА_1 не може зареєструвати своє право власності на новостворене майно у встановленому законом порядку.
В квітні 2013 року ОСОБА_1 звернулася з листом до ТОВ Будівельно-комерційної фірми «Граніт» про отримання інформації щодо виконання умов договору та отримання інформації чи введений будинок в експлуатацію в житловій частині, чи введене в експлуатацію нежитлове приміщення, надати технічний паспорт та провести звірку взаєморозрахунків. На дане звернення позивачка відповідь не отримала.
На підставі ст. 328 Цивільного кодексу України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
На підставі ст. 392 Цивільного кодексу України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
Враховуючи обставини викладені вище, суд дійшов висновку про те, що відповідачі не визнають права позивача на новостворене нерухоме майно, яким є об'єкт інвестування, а тому вважає такими, що підлягають задоволенню вимоги позивачки про визнання за нею право приватної власності на вбудовано-прибудоване нежиле приміщення № 6 на другому поверсі в багатоповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1, загальною площею згідно технічного паспорту.
Згідно п. 3.2 договору загальна площа об'єкта інвестування уточнюється після введення об'єкта будівництва в експлуатацію на підставі даних технічного паспорту, виданого КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна» (далі БТІ), за замовленням Організації. У разі відхилення фактичного значення загальної площі об'єкта інвестування від значення загальної проектної площі, що вказана в п.1.3 договору, вартість різниці площ оплачується Інвестором (позивачем) або повертається йому.
Як вбачається з технічного паспорту на вбудовано-прибудоване нежиле приміщення № 6 на другому поверсі в багатоповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1 у м. Києві, його загальна площа об'єкта інвестування не збільшилася і становить 473,30 кв.м (а.с. а.с. 66-69).
Судом також встановлено, що 25 березня 2009 р. між ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд -УКБ», новий замовник, і ТОВ «Будівельно - консалтингова фірма «Граніт», новий генпідрядник - інвестор, була укладено додаткова угода № 3, якою Інвестиційно - підрядний договір на будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1) викладено в новій редакції і визначено, що вартість будівництва становить 78 443,912 тис. грн. та вартість виконаних робіт складає 30 961,857 тис. грн. (а.с.78-79).
Пунктом 1.3 цього договору визначено, що новий генпідрядник - інвестор ТОВ «Будівельно - консалтингова фірма «Граніт» та новий замовник Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд -УКБ» є власниками частини Об'єкту відповідно до часток, визначених сторонами згідно з п. 3.1 розділу цього договору.
Виходячи з наведеного вище, ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт»» не є замовником будівництва даного об'єкта і, виходячи з цього до дати підписання акту приймання нежитлових приміщень від замовника, не має правових підстав підписувати акт передачі цих же приміщень з інвесторами за укладеними з ними інвестиційними договорами.
Акт приймання - передачі нежитлових приміщень від 25.12.2012 року, укладеному між Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд», як новим замовником, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельно - консалтингова фірма «Граніт», як новим генпідрядником - інвестором, зазначено, що спірне приміщення передано саме ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт».
Таким чином, судом встановлено, що спірне нежитлове приміщення не передавалося ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», а тому останнє не може бути зобов'язано передати по акту приймання-передачі спірне нежитлове приміщення.
Виходячи з цього в задоволенні цих позовних вимог щодо зобов'язання ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт» передати ОСОБА_1 вбудовано-прибудоване нежитлове приміщення №6 на другому поверсі в багатоповерховому житловому будинку АДРЕСА_1 має бути відмовлено.
Разом з цим, посилання відповідачів на те, що збільшилася собівартість об'єкту інвестування, т.я. різниця між фактичною собівартістю та вартістю згідно з інвестиційним договором становить 1 717 431,26 грн., що потягне для ТОВ «БКФ «Граніт»» додаткові витрати по сплаті податку на додану вартість в сумі 286 238,54 грн. та податок на прибуток в сумі 271 926,62 грн. на загальну суму 558 165,16 грн., і таким чином, виконання інвестиційного договору потягне для відповідача збитки (шкоду), які документально підтверджені, прозорі, прямі та становлять 717 431,26 грн., не може бути підставою для відмови позивачеві в задоволенні її позовних вимог щодо визнання її права власності на спірне майно, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Пунктом 1.3 договору визначено об'єкт інвестування: нежитлове приміщення № 6 , поверх 2, проектна площа - 475,63 кв. м.
Згідно п. 1.4 договору за домовленістю сторін загальна вартість об'єкта інвестування на дату укладення договору складає 2 425 713,00 грн.
У випадку, якщо інвестор здійснює оплату за цим договором поетапно (траншами), то Організація залишає за собою право коригувати розмір кожного наступного платежу у випадку зростання вартості матеріалів, які використовуються в будівництві, та / або зростання вартості будівельних робіт, та / або внесення змін в законодавчі акти, інше, внаслідок чого змінюється вартість будівництва за Інвестиційно - підрядним договором в частині об'єкта інвестування. У цьому випадку Організація (відповідач) зобов'язана повідомити Інвестора (позивача) у письмовій формі за десять робочих днів до дати чергового платежу з обґрунтуванням прийнятого рішення (пункт 1.4.1 договору).
Проте, судом встановлено, і сторони це не оспорюють, на час виконання позивачем своїх зобов'язань за Інвестиційним договором, жодного повідомлення, а ні усного, а ні письмового, позивачці з боку відповідачів щодо зростання вартості будівельних робіт, та/або внесення змін в законодавчі акти, інше, внаслідок чого змінюється вартість будівництва за Інвестиційно - підрядним договором в частині об'єкта інвестування, не направлялося.
Згідно п. 3.2 договору загальна площа об'єкта інвестування уточнюється після введення об'єкта будівництва в експлуатацію на підставі даних технічного паспорту, виданого КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна» (далі БТІ), за замовленням Організації. У разі відхилення фактичного значення загальної площі об'єкта інвестування від значення загальної проектної площі, що вказана в п.1.3 договору, вартість різниці площ оплачується Інвестором (позивачем) або повертається йому.
Як встановлено вище, і це не оспорюється сторонами, загальна площа об'єкту інвестування - нежитлового приміщення №6 на другому поверсі житлового будинку АДРЕСА_1 не збільшилася.
Крім того, про укладення 25 березня 2009 р. між ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд -УКБ», новий замовник, і ТОВ «Будівельно - консалтингова фірма «Граніт», новий генпідрядник - інвестор, додаткової угоди № 3, якою Інвестиційно - підрядний договір на будівництво житлового будинку на АДРЕСА_1) викладено в новій редакції і визначено, що вартість будівництва становить 78 443,912 тис. грн. та вартість виконаних робіт складає 30 961,857 тис. грн., позивачка повідомлена не була. Враховуючи, що вона не є стороною даного договору від 25.03.2009 року, то цей договір не може нести для неї ніяких правових наслідків.
Суд також вважає, що невиконання позивачкою ОСОБА_1 п.2.1.3 Договору, відповідно до якого протягом двадцяти робочих днів після введення об'єкта інвестування в експлуатацію у разі відсутності мотивованих зауважень, інвестор зобов'язаний прийняти об'єкт інвестування та укласти договір щодо участі інвестора у витратах по утриманню об'єкта інвестування, прибудинкової території, надання комунальних послуг з особою, на яку покладатимуться функції балансоутримувача та з експлуатації об'єкта будівництва, в частині послуг, які стосуються об'єкта інвестування, не є підставою для відмови позивачці у задоволенні її позовних вимог, щодо визнання за нею права власності на спірне майно, оскільки укладення чи не укладення вказаних в цьому пункті договорів не може вплинути на право власності позивачки на спірне майно.
Виходячи з того, що позивачка в повному обсязі оплатила об'єкт інвестування, жодного повідомлення з боку відповідачів про те, що збільшується вартість будівництва, позивачці не направлялося відповідачами, після введення спірного нежитлового приміщення в експлуатацію розмір загальної площі об'єкту інвестування не збільшився, суд вважає, що є всі підстави для задоволення позову в частині визнання за позивачкою права власності на об'єкт інвестування.
Враховуючи, що відповідно до ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача ТОВ «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт», якому по Акту приймання-передачі передано нежитлове приміщення №6, розташоване на 2 поверсі в житловому будинку АДРЕСА_1 на користь позивачки понесені нею і документально підтверджені судові витрати з оплати судового збору в розмірі 3441,00 грн., оскільки суд дійшов висновку про те, що саме цим відповідачем порушуються права позивачки.
Керуючись ст.ст. 328, 331, 392 ЦК України, ст.ст.10, 11, 57-60, 88, 209, 212-215 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт», третя особа: реєстраційна служба Головного управління юстиції у м. Києві, про визнання права власності на нерухоме майно та зобов'язання вчинити певні дії - задовольнити частково.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на вбудовано-прибудоване нежиле приміщення № 6 (група приміщень № 179) загальною площею 473,30 кв.м на другому поверсі в багатоповерховому житловому будинку по АДРЕСА_1
В задоволенні решти позовних вимог - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельно-консалтингова фірма «Граніт» на користь ОСОБА_1 витрати на оплату судового збору в сумі 3441,00 грн..
Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва через суд першої інстанції протягом 10 днів з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня отримання копії цього рішення.
Суддя: