17 грудня 2008 р.
№ 47/669-06
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого
суддів:
Н. Дунаєвської,
І. Воліка (доповідача),
Н. Мележик,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу
Харківської міської ради
на постанову
від 07.08.2008
Харківського апеляційного господарського суду
у справі
№ 47/669-06
за позовом
Харківської міської ради
до
1) Управління земельних відносин Департаменту містобуду-
вання, архітектури та земельних відносин Харківської
міської ради,
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Таміра"
про
визнання недійсним договору оренди
В судове засідання прибули представники сторін:
позивача
Гайаренко Л.О. (дов. від 10.12.2007 № 08-11/4203/2-07);
відповідача - 1
не з'явились;
відповідача - 2
Закернична Т.І. (дов. від 25.03.2008 № б/н);
В судовому засіданні 10.12.2008 оголошено перерву до 17.12.2008 відповідно до ст. 77 ГПК України.
У листопаді 2006 року Харківська міська рада звернулася до суду з позовною заявою, в якій просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 28.03.2006, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 28.03.2006 за № 140667100046, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Таміра"; зобов'язати ТОВ "Таміра" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради Харківської області земельну ділянку загальною площею 2,2436 га, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 197, кадастровий номер 6310136300:05:029:020; зобов'язати Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради скласти акт прийому-передачі земельної ділянки загальною площею 2,2436 га по вул. Клочківський, 197 у м. Харкові.
В обґрунтування позову позивач посилався на порушення вимог статті 15 Закону України "Про оренду землі" вказуючи на те, що при укладенні договору сторонами не було досягнуто згоди за усіма суттєвими умовами договору, крім
того, при визначенні розміру орендної плати був застосований понижуючий коефіцієнт, що не відповідає "Тимчасовому положенню про порядок визначення розмірів орендної плати при укладенні договорів оренди землі у м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради № 280/03 від 24.12.2003. Також позивач вказує на порушення вимог ст. 18 Закону України "Про автомобільні дороги". Позивач вважає, що договір оренди землі є недійсним, оскільки був укладений на підставі рішення Харківської міської ради від 23.12.2005, відносно якого прокурором м. Харкова було винесено припис, що стало наслідком прийняття другою сесією Харківської міської ради п'ятого скликання рішення № 40/06 від 31.05.2006 про скасування попереднього рішення Харківської міської ради про надання в оренду земельної ділянки. Крім того, позивач у позовній заяві посилається на рішення господарського суду Харківської області від 17.07.2006 по справі № АС-35/286-06, яким були встановлені факти, що мають значення для даної справи.
Рішенням господарського суду Харківської області від 07.12.2007 по справі № 47/669-06 (суддя Ільїн О.В.) відмовлено у задоволенні позовних вимог позивача про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 28.03.2006, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 28.03.2006 за № 140667100046, який укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Таміра"; про зобов'язання ТОВ "Таміра" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради Харківської області земельну ділянку загальною площею 2,2436 га, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 197, кадастровий номер 6310136300:05:029:020; про зобов'язання Управління земельних відносин Департаменту містобудування, архітектури та земельних відносин Харківської міської ради скласти акт прийому-передачі земельної ділянки загальною площею 2,2436 га по вул. Клочківський, 197 у м. Харкові.
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 07.08.2008 (колегія судді: Бондаренко В.П., Лакіза В.В., Шепітько І.І.) рішення господарського суду Харківської області від 07.12.2007 по справі № 47/669-06 залишено без змін.
Не погоджуючись з судовими рішеннями, Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду та постанову апеляційного господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю. В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що судові рішення є незаконними у зв'язку з неправильним застосуванням судами норм матеріального права та порушенням процесуальних норм, що призвело до прийняття незаконних та необґрунтованих судових актів.
Перевіряючи юридичну оцінку встановлених судом фактичних обставин справи та їх повноту, Вищий господарський суд України, заслухавши суддю -доповідача, представників сторін та перевіривши матеріали справи, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено судами, на підставі рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання № 247/05 від 23.12.2005 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів", між Харківською міською радою та ТОВ "Таміра" був укладений договір оренди землі від 28.03.2006, за яким ТОВ "Таміра" отримало в оренду земельну ділянку загальною площею 2,2436 га (у тому числі: ділянка "Б" площею 0,0001 га та ділянка "В" площею 0,0861 га). Договір оренди землі було зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 02.03.2006 за № 140667100046.
Відповідно до п. 8 Договору, встановлено строк дії договору строком: на період будівництва до 01.12.2010 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2055. Розділом договору "Умови використання земельної ділянки" встановлено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва торгівельного центру "Будинок електроніки", гостьової автостоянки, РП та ТП, насосної станції водозниження існуючого житлового кварталу та інженерних споруд (дизельна та ін.) (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та експлуатації цього об'єкту. Цільове призначення земельної ділянки визначено як землі житлової та громадської забудови. Пунктом 26 договору передбачено, що на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) -зміна цільового використання, права третіх осіб -немає. На орендовані земельні ділянки "Б" та "В" встановлено обмеження (обтяження) -заборона будівництва капітальних об'єктів. На орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) площею 1,1927 га - санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій виходили з того, що приймаючи рішення про надання земельної ділянки в оренду, Харківська міська рада діяла у відповідності до вимог ст. ст. 124, 125 Земельного кодексу України і в межах наданих їй повноважень ст. 144 Конституції України та Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди землі, якими є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
З рахуванням вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі", якою визначені істотні умови договору оренди землі, суди дійшли висновку, що договір оренди землі від 28.03.2006, укладений між Харківською міською радою та ТОВ "Таміра" на земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 197, був укладений в порядку, встановленому чинним законодавством та містить усі істотні умови, передбачені ст. 15 цього Закону. Крім того, пунктом 9 договору оренди землі визначений розмір орендної плати як на період будівництва, так і на період експлуатації, що відповідає п. 2.13 "Тимчасового положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради № 280/03 від 24.12.2003.
Судами попередніх інстанцій відхилено доводи позивача про відсутність у договорі оренди землі такої істотної умови, як якісний стан земельних угідь та відсутність інформації в договорі щодо багаторічних насаджень, що знаходяться на земельній ділянці, оскільки пунктом 1 договору оренди землі від 28.03.2006, встановлено, що предметом договору є земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови.
Згідно зі ст. 38 Земельного кодексу України до земель житлової та громадської забудови відносяться земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування, тобто, зазначені земельні ділянки призначені для розміщення відповідних об'єктів.
Відповідно до ст. 22 Земельного кодексу України до земель сільськогосподарського призначення належать: сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища). Таким чином, багаторічні насадження відносяться до категорії земель сільськогосподарського призначення, а тому саме для такої категорії земель може визначатися якісний стан угідь (земель) шляхом проведення бонітування та економічної оцінки земель, що передбачено ст. ст. 199, 200 Земельного кодексу України. Отже, встановлення якості угідь згідно з вимогами земельного законодавства України необхідно для визначення придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур, а також для їх використання в інших цілях, не пов'язаних з веденням сільського господарства (п. 3 ст. 23 Земельного кодексу України).
За таких обставин суди дійшли висновку, що сторони при укладенні договору оренди землі не визначали і не могли визначити в якості істотних умов договору якісний склад угідь, оскільки якісний стан угідь визначається для категорії земель сільськогосподарського призначення.
Факт наявності чи відсутності зелених насаджень на земельній ділянці по вул. Клочківській, 197, призначеної для забудови, а також відсутність в п. 2 договору оренди землі інформації щодо багаторічних насаджень, не є підставою для визнання договору оренди недійсним, оскільки така умова для даного договору не є істотною умовою згідно з вимогами ст. 15 Закону України "Про оренду землі".
Також, судами відхилено як необґрунтоване посилання позивача на те, що земельна ділянка надана в оренду відноситься до земель рекреаційного призначення, а також на те, що відповідно до статті 52 Земельного Кодексу України на землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням виходячи з наступного.
Згідно зі ст. 20 Земельного Кодексу України встановлено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.
Постановою Вищого Адміністративного суду України від 20.06.2008 було скасовано постанову господарського суду Волинської області від 26.06.2007 у справі № 4/73-11А та ухвалено нове рішення, яким визнано нечинним рішення Харківської міської ради № 185/06 від 22.11.2006 "Про затвердження проекту землеустрою з організації та встановлення меж території природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення" (VII сесія V скликання) в частині затвердження проекту землеустрою з організації та встановлення меж території природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення щодо зелених насаджень по вул. Клочківсь-кій, 197 (пункт 4 додатку до рішення).
Враховуючи, що рішення позивача про зміну цільового призначення земельної ділянки по вул. Клочківській, 197 в м. Харкові - скасовано, суди вважають безпідставним посилання позивача на довідку Харківської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" від 04.08.2008 за № 01-01-30/6225, в якій зазначено, що відносно земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 197 "обліковується інформація про віднесення вказаної земельної ділянки до земель рекреаційного призначення".
Крім того, суди попередніх інстанцій відмовляючи в задоволенні позову виходили з того, що припис прокурора м. Харкова за № 26 в від 23.12.2005 про усунення порушень земельного законодавства, яким Харківській міській раді пропонувалось вжити заходів щодо прийняття рішення про зміну категорії земельної ділянки по вул. Клочківській, 197 м. Харкова та скасування рішення сесії Харківської міської ради щодо надання земельних ділянок суб'єктам господарювання, не є підставою для визнання недійсним договору оренди землі від 28.03.2006.
Виходячи з того, що рішення Харківської міської ради № 247/05 від 23.12.2005 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" у встановленому законодавством порядку не було визнано незаконним, Харківська міська рада при укладенні 28.03.2006 договору оренди земельної ділянки з ТОВ "Таміра" діяла у межах повноважень, визначених ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", 124 Земельного кодексу України, ст. 4 Закону України "Про оренду землі".
Відповідно до статті 19 Конституції України, пункту 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Статтею 144 Конституції України встановлено, що рішення органів місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції чи законам України зупиняються у встановленому законом порядку з одночасним зверненням до суду, а згідно пункту 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їх невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними у судовому порядку.
Пунктом 15 ст. 26, пунктом 9 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначена компетенція міської ради щодо скасування актів лише виконавчих органів ради, які не відповідають Конституції чи законам України, іншим актам законодавства, рішенням відповідної ради, прийнятих у межах її повноважень.
Враховуючи викладене, суди дійшли висновку про неправомірність посилання позивача, як на підставу визнання договору недійсним на рішення сесії 5 скликання від 31.05.2006 № 40/06, яким було скасовано попереднє рішення ради, на підставі якого ТОВ "Таміра" отримало в оренду земельну ділянку, оскільки вказане рішення скасовано постановою Вищого адміністративного суду України від 20.06.2008.
Твердження позивача про порушення при укладенні договору оренди земельної ділянки вимог ст. 18 Закону України "Про автомобільні дороги", судами відхилено з посиланням на Земельний кодекс України, Закон України "Про автомобільні дороги" та Закон України "Про планування і забудову територій" якими не встановлено заборону на передачу юридичним особам в користування земельних ділянок, які знаходяться в межах "червоних ліній".
Так, статтею 18 Закону України "Про автомобільні дороги" передбачені лише обмеження на розташування будь-яких об'єктів, будівель, споруд або їх частин у межах "червоних ліній" вулиці.
Зазначені вимоги закону при укладенні договору були дотримані, про що свідчить редакція пункту 7 договору оренди землі від 20.11.2006, яким встановлено, що "ділянка "Б" та ділянка "В" в межах червоних ліній вулиць надається без права капітальної забудови". В пункті 26 договору зазначено, що на орендовані земельні ділянки "Б" та "В" встановлено обмеження, а саме заборона будівництва капітальних об'єктів.
При цьому, позивачем не надано доказів розміщення об'єктів на земельній ділянці в межах "червоних ліній" за адресою: м. Харків, вул. Клочківська, 197, а також доказів порушення другим відповідачем умов договору оренди землі.
Посилання позивача на постанову господарського суду Харківської області від 17.07.2006 та ухвалу Харківського апеляційного господарського суду від 18.10.2006 по адміністративній справі № АС-35/286-06 за позовом ТОВ "Таміра" до Харківської міської ради про скасування рішення, якими було відмовлено в задоволенні позову є безпідставним, оскільки ухвалою Вищого адміністративного суду України від 31.05.2007 касаційна скарга ТОВ "Таміра" була задоволена - постанова господарського суду Харківської області від 17.07.2006 та ухвала Харківського апеляційного господарського суду від 18.10.2006 скасовані, а позов залишено без розгляду.
За таких обставин господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позовні вимоги позивача про визнання недійсним договору оренди землі від 28.03.2006 та зобов'язання вчинити дії щодо прийому-передачі зазначеної земельної ділянки є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
Проте з такими висновками господарських судів попередніх інстанцій не можна погодитись виходячи з наступного.
Згідно з Роз'ясненнями Пленуму Верховного Суду України, викладеними у п. п. 1, 6 постанови від 29.12.1976 № 11 "Про судове рішення", рішення є законним тоді, коли суд виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу відповідно до норм матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або, виходячи із загальних засад законодавства України.
Обґрунтованим визнається рішення, в якому повністю відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими у судовому засіданні.
Рішення місцевого суду та постанова суду апеляційної інстанції не відповідають зазначеним вимогам, оскільки не ґрунтуються на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.
Статтею 21 Закону України "Про прокуратуру" встановлено, що протест на акт, що суперечить закону, приноситься прокурором, його заступником до органу, який його видав, або до вищестоящого органу. У такому ж порядку приноситься протест на незаконні рішення чи дії посадової особи.
У протесті прокурор ставить питання про скасування акта або приведення його у відповідність з законом, а також припинення незаконної дії посадової особи, поновлення порушеного права.
Протест прокурора зупиняє дію опротестованого акта і підлягає обов'язковому розгляду відповідним органом або посадовою особою у десятиденний строк після його надходження. Про наслідки розгляду протесту в цей же строк повідомляється прокурору.
При проведенні перевірки прокуратурою звернення мешканців будинків № 197, № 195 по вул. Клочківська у м. Харкові щодо законності надання земельної ділянки ТОВ "Таміра" для будівництва та експлуатації торгівельного центру, було встановлено, що зазначена ділянка фактично є землями рекреаційного призначення, оскільки на ній посаджені багаторічні насадження, влаштовано місця короткочасного відпочинку населення, розташований дитячий майданчик, тощо. Передбачене будівництво на території зеленої зони приведе до порушення особливого правового режиму цієї категорії землі, знищення природного ландшафту, що здійснено без врахування приватних і громадських інтересів під час планування і забудови вказаної земельної ділянки. Таким чином, прокурором виявлено порушення ст. ст. 5, 8, 50, 51 Земельного кодексу України, ст. 5 Закону України "Про основи містобудування", ст. 18 Закону України "Про планування та забудову територій", у зв'язку з чим прокурором внесено протест на рішення XLIV сесії Харківської міської ради IV скликання № 247/05 від 23.12.2005 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" в частині надання земельної ділянки для будівництва ТОВ "Таміра", оскільки воно суперечить приписам закону.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України, органи місцевого самоврядування, посадові особи, органів місцевого самоврядування зобов'язанні діяти тільки на підставі та в межах своєї компетенції.
Відповідно до п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до компетенції міських рад відноситься врегулювання питання земельних відносин. Розпорядження землями у межах відповідного населеного пункту у відповідності до ст. 12 Земельного кодексу є виключно компетенцією міських рад.
Пленумом Верховного суду України у постанові від 14.04.2007 року № 7 "Про практику застосування земельного законодавства при розгляді цивільних справ" визначено, що виходячи з установлених законодавством умов надання земельних ділянок не можна вважати таким, що суперечить закону, рішення органу виконавчої влад чи місцевого самоврядування про скасування свого рішення за яким земельна ділянка була неправомірно одержана у власність чи користування.
Отже, в розумінні зазначеної постанови скасуванню підлягають лише ті рішення, які прийняті неправомірно, всупереч законодавству, що регулює земельні правовідносини. Судами попередніх інстанцій не враховані вказані приписи закону та не надано належної правової оцінки встановленим обставинам справи.
Також судами не враховано, що при прийнятті рішення Харківською міською радою № 247/05 від 23.12.2005 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" органом місцевого самоврядування не було дотримано вимог Закону України "Про землеустрій", Закону України "Про планування і забудову територій", зокрема, при здійсненні землеустрою органи виконавчої влади та місцевого самоврядування з метою врахування громадських інтересів не поінформували населення через засоби масової інформації про заходи землеустрою на даній території. Дане питання не було досліджено судами попередніх інстанцій, у зв'язку з чим їм не надано належної правової оцінки.
З урахуванням вище викладеного, та тієї обставини, що судові рішення, що були прийняті судами в порядку адміністративного судочинства, оскаржено в касаційному порядку до Верховного Суду України і касаційне провадження не завершено, суд касаційної інстанції відзначає, що судоми не виконані вимоги процесуального законодавства щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи, з урахуванням вимог діючого законодавства та громадських інтересів при здійсненні землеустрою (Законів України "Про землеустрій", "Про планування та забудову територій").
Таким чином, господарські суди, всупереч вимог ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, не звернули увагу на зазначені обставини та дійшли передчасного висновку про відмову в задоволенні позовних вимог.
Відповідно до ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.
Враховуючи, що вказані обставини можуть мати суттєве значення для правильного вирішення справи та не були в повному обсязі досліджені судами попередніх інстанцій, отже, оскаржувані судові акти не можна визнати законними та обґрунтованими, тому вони підлягають скасуванню, а справа -передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.
При новому розгляді справи господарському суду необхідно врахувати наведене, всебічно, повно, об'єктивно з'ясувати всі обставини справи, надати об'єктивну оцінку доказам, які мають юридичне значення для її розгляду, правильно застосувати норми матеріального права, які регулюють спірні відносини та вирішити спір відповідно до вимог закону.
Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України
Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.
Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 07.08.2008 та рішення господарського суду Харківської області від 07.12.2007 у справі № 47/669-06 скасувати.
Справу направити на новий розгляд до господарського суду Харківської області в іншому складі суду.
Головуючий, суддя Н. Дунаєвська
Судді : І. Волік
Н. Мележик