Запорізької області
23.12.08 Справа № 10/654/08
Суддя Алейникова Т.Г.
За позовом: Відкритого акціонерного товариства «Облплемпідприємство»
(69031, м. Запоріжжя, Дослідна станція, 43)
До відповідача: Приватного підприємця ОСОБА_1
(АДРЕСА_1)
Про розірвання договору оренди
Суддя Т.Г.Алейникова
За участі представників сторін :
від позивача: Леонова Л. М., довіреність № б/н від 02.09.08
від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 3287 від 13.11.08
Заявлено позов про розірвання договору оренди нерухомого майна, укладеного між сторонами 09 лютого 2005 року.
Ухвалою господарського суду від 27 жовтня 2008р. позовна заява прийнята до розгляду та порушено провадження у справі, судове засідання призначене на 14.11.2008р.
14 листопада 2008р. в судовому засіданні позивач підтримав свої позовні вимоги, викладені у позовній заяві і на підставі ст.ст. 526,610,611,614, 651 ЦК України, ст.188 ГК України у зв'язку з невиконанням умов договору, використанням майна не за призначенням, що призводить будівлі до руйнування. Відповідач в найманих приміщеннях здійснює діяльність, не передбачену договором.
Відповідач проти позову заперечує і обґрунтовує це тим, що свої обов'язки орендаря він виконує в повному обсязі та належним чином.
Відповідно до статті 77 Господарського процесуального кодексу України у справі
оголошувалась перерва з 14.11.08р. на 28.11.08р. 23.12.08 у судовому засіданні оголошено рішення.
За клопотанням представника позивача розгляд справи проводився з застосуванням
технічних засобів фіксації судового процесу.
Сторонами суду були додатково надані акт звірки розрахунків з орендної плати, а також лист Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області про доручення голові правління ВАТ «Облплемпідприємство»розірвати спірний договір оренди в судовому порядку в зв'язку з неналежним його виконанням відповідачем.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
встановив:
09 лютого 2005 року між Відкритим акціонерним товариством «Облплемпідприємство»(позивач у справі, орендодавець за договором) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (відповідач у справі, орендар за договором) був укладений Договір оренди нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Нечепій Ю.А. та зареєстрований в реєстрі за № 616. Відповідно до цього договору позивач за актом прийому-передачі передав, а відповідач прийняв у тимчасове платне володіння та користування не житлові приміщення та обладнання за переліком.
Згідно з умовами п.1.2. Договору нерухоме майно передане Орендареві строком на 10 років з метою розташування складів та для ремонту автотехніки.
17 січня 2008 року комісією, призначеною наказом ВАТ «Облпредпідприємство»№ 30 від 20.12.2007р. було перевірено стан майна, переданого в оренду відповідно до вказаного Договору. Комісією встановлено, що Орендар - відповідач по справі - не виконує умови договору, використовує майно не за призначенням або взагалі не використовує його, що призводить будівлі до руйнування. Відповідач в найманих приміщеннях здійснює діяльність, не передбачену договором. Факти, встановлені комісією, відображені в Акті, з яким відповідач ознайомлений під розпис.
Як вказує позивач, в результаті недбалого ставлення Орендаря до орендованого майна в аварійному стані знаходиться зерносховище (інв. № 394); не в повному обсязі використовуються гараж автомобільний (інв.№ 4) та лабораторний корпус (інв. № 1), що також призводить до їх руйнування. Бичатник використовується Орендарем під свинарник, що зовсім не передбачено умовами Договору.
Таким чином, відповідачем істотно порушуються вимоги Договору, а саме:
П.5.1. - використовувати орендоване Майно у відповідності до його призначення, вказаного в п.1.2. та умовами цього Договору;
П.5.4. - зберігати орендоване Майно, запобігати його пошкодженню та псуванню. Утримувати орендоване Майно в порядку, передбаченому правилами та положеннями про безпечну та надійну експлуатацію будівель, споруд і приміщень, їх технічне обслуговування разом з інженерними комунакаціями, санітарно-технічними і електричними пристроями, обладнанням та елементами зовнішнього благоустрою.
П.5.5. - за рахунок власних коштів здійснювати своєчасно, згідно діючих норм, поточний ремонт орендованого Майна, а також усувати пошкодження, несправності та дефекти в орендованому Майні, які виявлені при проведенні відповідного огляду при контролі його технічного стану;
П.5.6. - повідомити Орендодавця в разі виникнення істотних змін стану орендованого Майна.
Відповідно до абзацу другого частини 2 статті 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
П.5.7. Договору передбачає, що у разі розірвання Договору оренди, закінчення строку
його дії та відмови від його продовження або банкрутства Орендар повинен повернути
Орендодавцеві орендоване Майно в належному стані, але не гіршому, ніж на дату передачі
його в оренду.
Але, як вбачається з Акту, майно, передане в оренду руйнується.
З наведених фактів випливає, що відповідачем як орендарем за Договором не виконуються його зобов'язання, що є не тільки порушенням умов Договору, але й чинного законодавства, яке регулює цю сферу діяльності.
Так, стаття 526 ЦК України передбачає, що зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, зазначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) - ст.610 ЦК України.
Одним з правових наслідків порушення зобов'язання є розірвання договору (п.1 ч.і1 ст.611 ЦК України).
Вважаючи такий стан справ неприпустимим, з огляду на те, що розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, беручи до уваги п.10.4 Договору, позивач направив відповідачу пропозицію розірвати Договір оренди нерухомого майна від 09.02.2005р. (разом з Угодою від 28.03.2005р.) відповідно до вимог 3 статті 188 Господарського кодексу України. Але відповіді про результати розгляду пропозиції в двадцятиденний строк після її одержання та з врахуванням часу поштового пробігу він не отримав.
Відповідно до частини 4 ст.188 ГК України у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
При розгляді спору суд встановив, що стаття 614 ЦК України передбачає, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлене договором або законом.
В оспорюваному договорі відсутня умова про відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору. Також встановлено судом, що в договорі відсутні умови щодо індексації орендної плати (орендар в порушення ст.762 ЦК України вносив орендну плату без врахування індексації); п. 3 договору взагалі забороняється перегляд розміру орендної плати протягом всього часу дії договору. Також в договорі відсутня така складова орендної плати, як плата за землю (ст. 797 ЦК України).
Таким чином, договір не містить істотних умов договору оренди, які передбачені статтею 10 Закону України «Про оренду державного і комунального майна». Цей Закон відповідно до його статті 1 застосовується до спірних правовідносин, оскільки в договорі прямо не зазначено, що норми цього Закону не регулюють правовідносини між сторонами договору.
Також ч. 1 ст. 284 ГК передбачає, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
При недотриманні вимоги стосовно індексації орендної плати та плати за землю як складових самої орендної плати (ціни договору), у тих випадках, коли така індексація та плата за землю визнані законом обов'язковими, такий правочин вважається неукладеним, а отже, не має юридичної сили і не може породжувати для його суб'єктів бажаного правового результату і відповідних прав.
Якщо законом встановлені істотні умови договору, то недосягнення згоди з усіх істотних умов означає, що права та обов'язки за договором не виникли, оскільки договір є неукладеним в силу імперативної вказівки закону (частини першої статті 638 ЦК України). Таким чином для виникнення договірних відносин необхідно дотримання норм ст. 638 ЦК України, згідно з якими договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди за усіма істотними умовами
Згідно зі статтею 180 ГК України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.
Як вказав Вищий господарський суд України Інформаційному листі від
07.04.2008 N 01-8/211 «Про деякі питання практики застосування норм Цивільного та
Господарського кодексів України»визнання договору неукладеним є нічим іншим як встановленням факту, що має юридичне значення. Цей факт може встановлюватися господарськими судами лише при існуванні та розгляді між сторонами спору про право цивільне, його встановлення є елементом оцінки фактичних обставин справи та обґрунтованості вимог.
З наведеного суд дійшов висновку, що договір оренди нерухомого майна від 09 лютого 2005 року є неукладеним, тобто таким, що не має юридичної сили і не може
породжувати для його суб'єктів бажаного правового результату, і відповідних прав.
Тому у позові про розірвання Договору слід відмовити, т.я. Договір який просить розірвати позивач взагалі відсутній.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82 - 85 ГПК України, суд
В задоволенні позову відмовити.
Суддя Т.Г.Алейникова
Рішення оформлено, підписано та оголошено в повному обсязі 23 грудня 2008 р.