Кіровоградської області
11 липня 2013 рокуСправа № 5013/1262/12
Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Шевчук О.Б., розглянув у відкритому судовому засіданні справу №5013/1262/12
за позовом Кіровоградської міської ради, м. Кіровоград
до приватного підприємства "Агрооптсервіс", м. Кіровоград
про внесення змін до договору оренди землі,
за участю представників сторін:
від позивача - Бардиш Є.М., довіреність №613-мр/з від 14.05.2013р.,
від відповідача - Новікова Т.В., довіреність №4 від 05.11.2012р.
Кіровоградська міська рада звернулася до господарського суду із позовом до приватного підприємства "Агрооптсервіс" про внесення змін до договору оренди землі від 20.09.2005 №237, укладеного між Орендодавцем - Кіровоградською міською радою, в особі заступника міського голови Кухаренка Віктора Івановича, діючого на підставі доручення Кіровоградської міської ради від 08.09.2004 №4099/22 та ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку, та Орендарем - приватним підприємством "Агрооптсервіс", в особі директора Будулатія Валерія Петровича, що діє на підставі статуту, зареєстрованого реєстраційною палатою виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 28.08.2001 №06622-ПП-1, з іншого боку, а саме:
друге речення розділу 2 "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції:
"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №2412/4 від 28.01.2010 року становить - 8113555,38 грн.";
перше речення розділу 4 "орендна плата" викласти у такій редакції:
"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: 20283,88 грн. на місяць".
Провадження у даній справі зупинялось згідно ухвали суду від 25.12.2012р. до вирішення пов'язаної з нею господарської справи №5013/1466/12, порушеної за позовом приватного підприємства "Агрооптсервіс" до Кіровоградської міської ради, про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.09.2005р.
В подальшому, провадження у даній справі 09.07.2013р. поновлено в зв'язку з усуненням підстав, що зумовили його зупинення, зокрема, 18.01.2013р. господарським судом Кіровоградської області винесено ухвалу по справі №5013/1466/12 про залишення позову без розгляду.
Присутній в судовому засіданні 11.07.2013р. представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги.
Відповідач у додаткових поясненнях, поданих суду 11.07.2013р., просить відмовити в задоволенні позову з тих підстав, що сторонами підписано договір про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.09.2005р. №237 (державна реєстрація від 19 січня 2006 року №4) №11 від 18.01.2013р., який на даний час не зареєстрований в зв'язку з суттєвими змінами в законодавстві щодо процедури реєстрації.
Розглянувши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
Між Кіровоградською міською радою (надалі - орендодавець) та приватним підприємством "Агрооптсервіс" (надалі - орендар) на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 12.11.2004 р. №1324 "Про перехід права користування земельними ділянками" було укладено договір оренди землі від 20.09.2005р. №237 (надалі - договір, а. с. 13 - 20).
Згідно розділу 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення парку та об'єктів по наданню послуг населенню, яка знаходиться по просп. Винниченка в місті Кіровограді. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.
Відповідно до розділу 2 договору, в оренду передається земельна ділянка площею 3,2826 га, в тому числі по угіддях: 3,2826 га землі, які використовуються для відпочинку та інші відкриті землі. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2057188,50 грн., згідно довідки державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки №1803 від 21.02.2005р.
За умовами розділу 3 договору його укладено на десять років. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.
Договір зареєстрований у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 19.01.2006 р. за №4.
Згідно акта про передачу та прийом земельної ділянки (в натурі) орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку площею 3,2826га (а. с. 19).
21.01.2006р., 06.03.2006р., 19.02.2008р. та 23.02.2010р. сторонами було підписано додаткові угоди до договору оренди земельної ділянки від 19.01.2006р. №4 (а. с. 20, 22, 24, 25).
Проте, вищевказані додаткові угоди не пройшли державну реєстрацію. А тому, в силу вимог ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" та ст. ст. 640, 654 Цивільного кодексу України такі угоди не набрали чинності.
Досліджуючи умови укладеного сторонами договору, господарський суд враховує, що в розділі 4 договору сторони, зокрема, узгодили, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4285,81 грн. на місяць згідно розрахунку, що додається, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі. Кошти за оренду земельної ділянки вносяться на р/р №33217812500002 в УДК в Кіровоградській області, МФО 823016, ЄДРПОУ 24145329, отримувач - фінансове управління містобудування, архітектури, екології та земельних відносин Кіровоградської міської ради, код платежу 13050200. Періодичність внесення орендної плати - щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
В цьому ж розділі сторони передбачили, що на кожен наступний рік орендна плата переглядається протягом січня-лютого такого року з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, збільшення розмірів ставки земельного податку, підвищення цін і тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Розділом 13 укладеного сторонами договору оренди землі встановлено порядок зміни умов договору і припинення його дії. Так, зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.
В зв'язку з тим, що граничний розмір земельного податку, встановлений Податковим кодексом України для даної категорії земель, не відповідає розміру орендної плати, встановленої розділом 4 укладеного сторонами договору, у позивача виникла необхідність внесення змін до даного договору та приведення його у відповідність до вимог чинного законодавства, що стало підставою для звернення позивача з даним позовом до господарського суду.
При цьому, обґрунтовуючи свої вимоги, позивач посилається на те, що 16.02.2010р., враховуючи зміни законодавства в частині визначення розміру орендної плати за користування землею, Кіровоградська міська рада прийняла рішення № 3025 "Про внесення змін до рішення Кіровоградської міської ради від 03.12.09 р. №2904", відповідно до якого додаток 5 викладено в новій редакції. Згідно з підпунктом 7.4. пункту 7 додатку до зазначеного рішення встановлений рекомендований розмір орендної плати за використання земельних ділянок в м. Кіровограді земель оздоровчого та рекреаційного призначення на рівні 3%, що в свою чергу не суперечить змісту статей 274, 288 Податкового кодексу України.
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК України).
Згідно ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03.06.2008 р. в Закон України "Про оренду землі" були внесені зміни, зокрема, ч. ч. 4 та 5 ст. 21 викладені в наступній редакції: "Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині". Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування з 04.06.2008 р.
У зв'язку із введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011 р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність. Питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою з 01.01.2011 р. регулюється виключно Податковим кодексом України.
Відповідно до ст. 287 Податкового кодексу власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Приписами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до розділу XIII Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ Податкового кодексу України; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (ст.ст. 288.5-288.5.2 розділу ХІІІ Податкового кодексу України).
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати (розділи 4, 13 договору), а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (Постанови Верховного суду України від 06.12.2010 у справі № 2-1/10068-2008, від 27.12.2010 у справі №27/15-10, від 23.05.2011 у справі №7/105-10(30/234-09), від 04.07.2011 у справі №41/81пд, від 20.11.2012 у справі №28/5005/640/2012).
Поряд з цим, господарський суд враховує, що 11.12.2012р. на двадцять першій сесії Кіровоградської міської ради шостого скликання прийнято рішення №2163 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки по просп. Винниченка" (а. с. 142). Зазначеним рішенням припинено приватному підприємству "АГРООПТСЕРВІС" шляхом розірвання договір оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 19.01.2006р. за №4) площею 3,2826 га по просп. Винниченка, укладений на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 12.11.2004р. №1324 для розміщення парку та об'єктів по наданню послуг населенню.
Прийняте Кіровоградською міською радою рішення № 2163 від 11.12.2012р. є обов'язковим до виконання в силу вимог ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
На підставі вищевказаного рішення №2163 від 11.12.2012р. сторони уклали договір про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.09.2005р. №237 (державна реєстрація від 19.01.2006р. №4) №11 від 18.01.2013р., яким сторони домовились припинити дію договору оренди землі від 20.09.2005р. №237 на земельну ділянку загальною площею 32825,73 кв. м. по просп. Винниченка під розміщення парку та об'єктів по наданню послуг населенню (а. с. 151).
Господарський суд враховує, що з 01.01.2013р. в чинне законодавство були внесені зміни в частині реєстрації набуття права оренди земельної ділянки, в зв'язку з чим, станом на день вирішення даного спору, договір про розірвання договору оренди земельної ділянки №11 від 18.01.2013р. не зареєстрований у встановленому законом порядку.
Частиною 1 ст. 652 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
При цьому, згідно ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Враховуючи положення ч. 4 ст. 652 Цивільного кодексу України, зважаючи на те, що сторони прийшли до згоди розірвати спірний договір оренди землі, господарський суд прийшов до висновку про відсутність підстав для внесення змін до такого договору.
Враховуючи обставини справи та норми чинного законодавства в задоволенні позову слід відмовити повністю.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85, 116 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
В задоволення позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення може бути оскаржене протягом десяти днів з дня його підписання до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області.
Повне рішення складено 16.07.2013 року.
Суддя О.Б. Шевчук