Номер провадження № 22-ц/785/801/13
Головуючий у першій інстанції Терьохін
Доповідач Каранфілова В. М.
05.06.2013 року м. Одеса
Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:
головуючого - Каранфілової В.М.
суддів - Троїцької Л.Л., Фальчука В.П.
при секретарі - Каланжової Н.Ф.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу компанії «Хагворт Менеджмент Лімітед» на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2009 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Дніпропетровської міської ради, правонаступника ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартир та автотранспортного засобу та договору оренди квартири дійсними,
встановила:
Позивачка звернулася з цим позовом до відповідачів, вказуючи, що 08.10.2008 року вона та відповідач ОСОБА_2 уклали договори купівлі-продажу, згідно якого ОСОБА_2 продав ОСОБА_1 квартири:
- АДРЕСА_2, за 214 275 грн.;
- АДРЕСА_3, за 634 221 грн.;
- АДРЕСА_4, за 448 553 грн.;
- АДРЕСА_5, за 593 859 грн.;
- АДРЕСА_6, за 519 100 грн.;
- АДРЕСА_7, за 708 450 грн.;
- АДРЕСА_8, за 499 763 грн.;
- АДРЕСА_9, за 634 845 грн.;
- АДРЕСА_10, за 636 518 грн.;
- АДРЕСА_11, за 519 419 грн.;
- Автотранспортний засіб марки MERCEDES-BENZ, 2007 року випуску, за 480 000 грн..
Позивачкою було складено розписку на суму 5 889 103 грн..
Але в липні 2009 року ОСОБА_2 звернувся до ОСОБА_1 з вимогою сплатити йому ще суму у розмірі 5 338 906 грн., відмовившись при цьому посвідчити договір купівлі-продажу квартир та автотранспортного засобу в нотаріальній формі до виплати вказаної додаткової суми.
Тому ОСОБА_1 просила суд договір купівлі-продажу квартир та автотранспортного засобу, укладений між нею та ОСОБА_2, визнати дійсним, визнати дійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3, стягнути з відповідача на її користь судові витрати.
Уточнивши свої позовні вимоги ОСОБА_1 просила суд визнати договір купівлі-продажу дійсним, визнати за нею право власності на вказані квартири та транспортний засіб та визнати дійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2009 року позов ОСОБА_1 - задоволено у повному обсязі.
Визнано дійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3.
Визнано дійсним договір купівлі-продажу квартир:
- АДРЕСА_2, за 214 275 грн.;
- АДРЕСА_3, за 634 221 грн.;
- АДРЕСА_4, за 448 553 грн.;
- АДРЕСА_5, за 593 859 грн.;
- АДРЕСА_6, за 519 100 грн.;
- АДРЕСА_7, за 708 450 грн.;
- АДРЕСА_8, за 499 763 грн.;
- АДРЕСА_9, за 634 845 грн.;
- АДРЕСА_10, за 636 518 грн.;
- АДРЕСА_11, за 519 419 грн.;
та автотранспортного засобу марки MERCEDES-BENZ,2007 року випуску, за 480 000 грн., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.
Стягнено з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати.
В апеляційній скарзі апелянт просить рішення суду відносно квартир № НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_12 скасувати, визнати договір купівлі-продажу вказаних квартир недійсним, посилаючись на те, що рішення постановлене з порушенням норм матеріального та процесуального права.
При цьому посилається на те, що компанія «Хагворт Менеджмент Лімітед» є правонаступником усіх прав та зобов'язань ЗАТ «Агробанк», а між ЗАТ «Агробанк» та ОСОБА_2 були заключені кредитні договори на загальну суму 2829439 доларів США:
07.03.2006 року № 30.840.06 на суму 580 000 доларів США строком по 06.03.2026 року, 30 червня 2006 року № 94.840.06.14 на суму 941 439,00 доларів США строком по 29.06.2026 року, 25.09.2006 року № 20.840.06.21, на суму 1 308 000,00 доларів США строком по 24.09.2026 року.
Цільове призначення кредиту за договорами від 07.03.2006 року та 25.09.2006 року - придбання нерухомості.
У забезпечення виконання вказаних кредитних договорів укладено іпотечні договори, за якими ОСОБА_2 передав банку майнові права на незавершене будівництво приміщень у блоці А будівельні № № 1808, 2303, 2011, 2301, 2302, 2401, 2402, 2403 за адресою АДРЕСА_12.
Вважає, що спірна нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Колегія суддів, заслухав суддю - доповідача, вивчив матеріали справи в межах доводів апеляційної скарги, заперечень на них, приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові з наступних підстав.
Відповідно до вимог ст. 303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
При цьому апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення.
В процесі апеляційного провадження суду стало відомо, що ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_1 помер. У зв'язку з відсутністю спадкоємців, ухвалою суду від 22.05.2013 року в якості правонаступника померлого, на підставі ст. 37 ЦПК України, було залучено Дніпропетровську міську раду, яка була своєчасно повідомлена про слухання справи.
Відповідно до вимог ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Ухвалюючи рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартир та транспортного засобу, суд першої інстанції, виходив з того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, що відбулося часткове виконання договору, однак, оскільки відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення цього договору, він на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України підлягає визнанню дійсним.
Проте, з такими висновками суду погодитись не можна, оскільки неправильне застосування норм матеріального права призвело до неправильного вирішення справи.
Відповідно до ст. 657 ЦК України, в редакції на час укладення договору, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України, в редакції на час укладення договору, договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації,а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
Судом встановлено, що 08.10.2008 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі оформили договір купівлі-продажу квартир :
- АДРЕСА_2, за 214 275 грн.;
- АДРЕСА_3, за 634 221 грн.;
- АДРЕСА_4, за 448 553 грн.;
- АДРЕСА_5, за 593 859 грн.;
- АДРЕСА_6, за 519 100 грн.;
- АДРЕСА_7, за 708 450 грн.;
- АДРЕСА_8, за 499 763 грн.;
- АДРЕСА_9, за 634 845 грн.;
- АДРЕСА_10, за 636 518 грн.;
- АДРЕСА_11, за 519 419 грн.;
та автотранспортного засобу марки MERCEDES-BENZ,2007 року випуску, за 480 000 грн.. \а. с. 68-71\.
Згідно із ч. 2 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину встановлена законом, такий правочин є нікчемним. У випадках, встановлених Цивільним кодексом України, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Відповідно до ст. 220 ЦК України в разі недоодержання сторонами вимог про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Таким чином, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
Правила ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання договору купівлі-продажу дійсним не поширюється на договори купівлі-продажу, предметом яких є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме майно, оскільки такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Це пов'язано і з тим, що момент вчинення такого правочину, відповідно до положень ст. ст. 210, 640 ЦК України пов'язувалось з державною реєстрацією, тому правочин є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав та обов'язків.
Пунктами 5, 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671, діючого на момент укладення вказаного нікчемного правочину і на момент розгляду справи судом першої інстанції, передбачено, що державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна; державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.
Проте, суд, вирішуючи справу, на зазначені положення уваги не звернув, неправильно застосував норму матеріального права.
Договір купівлі-продажу вищевказаних квартир, оформлений сторонами 08.10.2008 року у простій письмовій формі в силу положень ст.ст. 640, 657 ЦК України не є укладеним, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відповідно відсутні й правові підстави для визнання права власності на нерухоме майно, що є предметом вказаного правочину.
При розгляді справи, суд першої інстанції не врахував, що квартири, які були предметом договору купівлі-продажу, укладеного 08.10.2008 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі, являються іпотечним майном, та забезпечували виконання зобов'язань ОСОБА_2 перед ЗАТ «Агробанк» за укладеними ними кредитними договорами.
Доводи представника позивача, що квартири, які являються предметом договору купівлі-продажу від 08.10.2008 року, не являються іпотечним майном, колегія не може взяти до уваги, оскільки, як вбачається з представлених матеріалів 15.05.2008 року забудовник - ЗАТ «АКТА» на виконання своїх зобов'язань за договорами: № 2108/А/110-к від 11.08.2005 р., № 2303/А/100-к від 05.01.2006 р., № 2302/А/100-к від 11.01.2006 р., № № 2301/А/100-к, 2401/А/100-к, 2402/А/100-к, 2403/А/100-к від 12.01.2006 г., згідно угод № 1807/А/100-к від 30.06.2006 р., від 17.03.2008 р. передав, а ОСОБА_2 прийняв у власність квартири № № НОМЕР_9, НОМЕР_10, НОМЕР_11, НОМЕР_12, НОМЕР_2, 163, НОМЕР_3, НОМЕР_4, НОМЕР_5, НОМЕР_6, НОМЕР_7, НОМЕР_8 у житловому будинку за адресою: АДРЕСА_12.
Рішенням виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 10.07.2008 року № 2094 про оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_12 за ОСОБА_2 було оформлено право приватної власності на вищевказані квартири.
Відповідно до іпотечних договорів, укладених між ЗАТ «Агробанк» та ОСОБА_2 після завершення будівництва, прийняття в експлуатацію нерухомого майна і після оформлення права власності на нього за ОСОБА_2, вказані в іпотечних договорах спірні квартири залишаються предметом іпотеки.
На підставі викладеного судова колегія приходить до висновку, що рішення суду про визнання дійсним договору купівлі-продажу щодо вищеназваних квартир підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.
Відносно купівлі-продажу автотранспортного засобу.
Договір купівлі-продажу автомобілів не належить до угод, що підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, і він не може бути визнаний дійсним відповідно до вимог ст. 220 ч. 2 ЦК України у зв'язку з фактичним виконанням цього договору. Законом встановлена спеціальна процедура по відчуженню автомобілів.
Рішення в цій частині також підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у позові.
Стосовно договору оренди жилої площі.
Як вбачається з матеріалів справи вказаний договір було укладено між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 \а. с. 72\. Позивачка не є стороною у цьому договорі, її інтереси вказаним договором не зачеплені, тому вона не вправі ставити питання про визнання вказаного договору дійсним, у зв'язку з чим їй необхідно відмовити у задоволені вказаного позову, як неналежному позивачу.
Колегія вважає, що пред'явлення такого позову було направлено на зміну підсудності справи за вимогами ст. 109 ЦПК України. Однак відповідно до вимог ст. 114 ЦПК України позови щодо нерухомості пред'являються за місцем знаходження майна і судом було порушено вказані вимоги закону при відкритті провадження по справі.
Оскільки при розгляді справи було встановлене порушення норм матеріального та процесуального права, про які вказано в описовій частині рішення, колегія застосовує вимоги ч. 3 ст. 303 ЦПК України та скасовує рішення у повному обсязі з ухваленням нового рішення про відмову у позові.
Керуючись ст.ст. 303, 307 ч. 1 п. 2, 317 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області,
вирішила:
Апеляційну скаргу компанії «Хагворт Менеджмент Лімітед» задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 28 серпня 2009 року скасувати.
Ухвалити нове рішення.
У позові ОСОБА_1 до Дніпропетровської міської ради, правонаступника ОСОБА_2, про визнання дійсними договору купівлі-продажу квартир :№ НОМЕР_9, № НОМЕР_11, № НОМЕР_12, № НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4, № НОМЕР_5, № НОМЕР_6, № НОМЕР_7, № НОМЕР_8 по вул. АДРЕСА_12, автотранспортного засобу марки MERCEDES-BENZ, моделі S 320 CDI, тип легковий седан-В, номер шасі НОМЕР_13 2007 року випуску державний реєстраційний номер НОМЕР_1 та визнання дійсним договору оренди квартири АДРЕСА_1, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня його проголошення.
Судді апеляційного суду Одеської області В.М.Каранфілова
Л.Л.Троїцька
В.П.Фальчук