ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА
01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-Б тел.486-65-72
№ 36/598
06.12.06 р.
За позовом Дочірнього підприємства «Сі-Пі Інвестментс» корпорації
«Carlo Pazolini Investments Inc.»
до Відкритого акціонерного товариства «Універмаг
«Україна»
Третя особа Закрите акціонерне товариства «Карло Пазоліні Трейдінг»
про визнання права оренди на нежилі приміщення
Та за зустрічним позовом
Відкритого акціонерного товариства «Універмаг «Україна»
до Дочірнього підприємства «Сі-Пі Інвестментс» корпорації
«Carlo Pazolini Investments Inc.» (відповідач -1)
Закритого акціонерного товариства «Карло Газоліні
Трейдінг» (відповідач -2)
про звільнення займаного приміщення
Суддя Трофименко Т. Ю.
Представники сторін:
Від позивача Огренчук Г.О. по довіреності № б/н від 11.10.2006 р.
Від відповідача Бобрик В.І. по довіреності № б/н від 16.10.2006 р.
Від третьої особи Задорожня К.С. по довіреності № б/н від 11.10.2006 р.
На розгляд Господарського суду міста Києва передані позовні вимоги Дочірнього підприємства «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» до Відкритого акціонерного товариства «Універмаг «Україна» про визнання за позивачем права оренди на нежилі приміщення площею 218,26 кв. м., розташованих на першому поверсі ВАТ «Універмаг «Україна» відповідно до Додатку № 1 до Договору оренди № 507 від 24.06.2003року, строком на 364 (триста шістдесят чотири) дні на умовах, визначених у Договорі оренди № 507 від 24.06.2003 року та про визнання Договору оренди № 507 від 24.06.2003року, укладеного між Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» та Відкритим акціонерним товариством «Універмаг «Україна», продовженим на строк 364 (триста шістдесят чотири) дні від дня набрання рішенням законної сили.
В судовому засіданні 29.11.2006 р. представник позивача подав заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до поданих уточнень просить суд визнати за Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» право оренди нежилих приміщень площею 218,26 кв. м., які розташовані на першому поверсі Відкритого акціонерного товариства «Універмаг «Україна» (відповідно до Додатку № 1 до Договору оренди № 507 від 24.06.2003року) строком на 12 (дванадцять) місяців на умовах, визначених Договором оренди № 507 від 24.06.2003 року. Визнати договір оренди № 507 від 24.06.2003 року, укладений між Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» та Відкритим акціонерним товариством «Універмаг «Україна», продовженим на цих самих умовах на строк 12 (дванадцять) місяців, починаючи з 22 жовтня 2006 р.
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач орендує спірне приміщення відповідно до умов договору № 507 від 24.06.2003 р. Відповідно до умов договору позивач листом від 24.07.2006 р. звернувся до відповідача з листом № 03-06/10, в якому було зазначено про його намір скористатися правом продовження договору оренди, а також просив відповідача переоформити договір оренди на новий строк. Відповідач відмовив позивачу в продовженні дії договору, вказавши, що позивач пропустив строк на подачу повідомлення про намір скористатися переважним правом продовження, встановленим в договорі 507 від 24.06.2003 р.
Відповідач проти позову заперечує та зазначає, що позивач пропустив строк на подачу повідомлення про намір скористатися переважним правом на продовження договору № 507 від 24.06.2003 р., крім того відповідно до статті 60 Господарського процесуального кодексу України подав зустрічну позовну заяву до Дочірнього підприємства «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» (Відповідач -1), Закритого акціонерного товариства «Карло Пазоліні Трейдінг»(Відповідач -2) про звільнення приміщення загальною площею 218,26 кв. м., що розташоване на першому поверсі Торгівельного центру «Універмаг «Україна» за адресою: м. Київ, площа Перемоги, 3.
В наданих в судовому засіданні 06.11.2006 р. письмових поясненнях представник третьої особи позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просить їх задовольнити в повному обсязі.
Представник Дочірнього підприємства «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» проти задоволення зустрічного позову заперечує та зазначає, що відповідно до п. 2.2.1 суборендар має переважне перед третіми особами право продовження строку оренди на той же період і на умовах, встановлених договором.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі обставини справи, оцінивши докази, які мають значення для вирішення спору, Господарський суд міста Києва, -
24 червня 2003 року між Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc. (далі -позивач) та Відкритим акціонерним товариством «Універмаг «Україна» (далі -відповідач) було укладено Договір оренди № 507.
Відповідно до підпункту 1.1.1. пункту 1.1. статті Договору відповідач за первісним позовом передає в оренду, а позивач приймає від відповідача нежилі приміщення площею 218, 26 кв. м. (які розташовані на першому поверсі Універмагу «Україна) відповідно до Додатку № 1 до вказаного Договору у відповідності з визначеннями та умовами, зазначеними у Договорі.
15 жовтня 2003 року між сторонами за договором № 507 було складено акт приймання-передачі майна (нежилого приміщення), відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв в оренду вказані вище нежилі приміщення.
22 жовтня 2003 року відповідач листом № 897 повідомив позивача про те, що торгівельний центр ВАТ «Універмаг «Україна» буде відкрито для вільного доступу відвідувачів і для здійснення торгівельної діяльності 27.10.2003 р.
22 жовтня 2003 року позивач та відповідач за первісним позовом також підписали Акт приймання приміщень в експлуатацію, з якого вбачається, що 22.10.2003 р. орендар відкрив приміщення для вільного доступу відвідувачів та розпочав здійснювати господарську діяльність у відповідності з умовами Договору оренди № 507 від 24.07.2003р.
24 липня 2006 року позивач звернувся до відповідача з листом № 03-06/10, в якому було зазначено про його намір скористатися правом продовження договору оренди. Зазначене вище повідомлення було відправлено ВАТ «Універмаг «Україна» рекомендованим листом з повідомлення про вручення 24.07.2006 року, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення зі штампами відповідного поштового відділення, що містяться в матеріалах справи.
Відкрите акціонерне товариство «Універмаг «Україна» листом № 977 від 07.09.2006 року повідомило позивача за первісним позовом про те, що останній прострочив строк подачі повідомлення про свій намір використати переважне право продовження договору оренди, у зв'язку з чим втратив таке право. З подальшого листування між сторонами (листи № 1017 від 19.09.2006 року, № 1086 від 06.10.2006 року, копії яких залучені до матеріалів справи), а також з пояснень представників відповідача, наданих у судових засіданнях вбачається, що відповідач вважає датою закінчення оренди 15 жовтня 2006 р., а тому кінцевою датою подачі позивачем такого повідомлення є 17 липня 2006 р.; отже, позивач, подавши повідомлення 24 липня 2006р., прострочив термін встановлений Договором оренди № 507, а тому немає право на його продовження.
Проте, проаналізувавши матеріали справи, суд не погоджується з висновком відповідача по первісному позову стосовно пропуску позивачем строку подачі повідомлення про свій намір продовжити договір, та вважає, що позивач завчасно та належним чином повідомив відповідача, що підтверджується наступним.
Як вбачається з Договору оренди № 507, його було укладено 24.06.2003 р., проте право позивача щодо продовження цього договору, яке виступає предметом спору, продовжує існувати після 01.01.2004 р., а тому згідно вимог п.4 Цивільного кодексу України від 16.01.03 р. та п. 4 Господарського кодексу України від 16.01.03р. до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення вказаних вище нормативно-правових актів.
Відповідно до п.6 ст.283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з врахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.
Відповідно до пункту 4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін.
Згідно п.15.1 ст. 15 Договору оренди № 507 від 24.06.2003р., строк його дії спливає в дату закінчення або в день його дострокового припинення, якщо інше не обумовлено сторонами у письмовій формі.
Відповідно до визначень термінів, що використовуються у тексті договору, та містяться у розділі Договору «Загальні положення» строк оренди -це тривалість строку оренди приміщень, що розпочинається в день початку оренди та спливає в день закінчення, у випадках, коли строк оренди не закінчується раніше або продовжується у відповідності зі ст. 2.2. Договору.
При цьому під терміном «Дата закінчення» згідно розуміється день спливу строку оренди, а саме 23 години 59 хвилин останнього дня 36 (тридцять шостого) місяця з дати початку.
Згідно визначення, наданого в розділі Договору «Загальні положення», під терміном «День початку» розуміється День початку строку оренди, а саме день підписання сторонами Акта приймання-передачі. Днем початку буде дата не пізніше 15 жовтня 2003р., проте, якщо на цю дату Орендодавцем ще не прийнято офіційного рішення про відкриття Торгівельного центру (повністю або частково) для вільного доступу покупців, то днем початку буде дата прийняття орендодавцем такого рішення з офіційним повідомленням орендаря про це в той же день.
З матеріалів справи вбачається, що Акт приймання-передачі спірних приміщень було підписано позивачем та відповідачем по справі 15 жовтня 2003р. Проте, на цю дату, відповідачем як орендодавцем, що ним не заперечується, ще не було прийнято рішення про відкриття Торгівельного центру для вільного доступу покупців. Таке рішення було ним прийнято тільки 22 жовтня 2003р., про що повідомлено орендаря листом №897 від 22.10.2003р.. Таким чином, враховуючи положення Договору оренди №507, що розкриває зміст терміну «Дата початку», суд приходить до висновку, що датою початку строку оренди за договором оренди №507 від 24.06.2003р. є 22 жовтня 2003р., та відповідно датою закінчення строку оренди є 21 жовтня 2003 р.
Посилання відповідача за первісним позовом на те, що тлумачення терміну «дата початку», що міститься у договорі є неодназначним, та у будь-якому випадку 22.10.2003р. не може бути датою початку строку оренди, оскільки, позивачем саме з 15.10.2003 р. було сплачено загальні платежі, плату за маркетинг та оренду плату за ремонтний період, а також 15.10.2003 р. позивач уклав договір суборенди з третьою особою по справі, а тому датою початку є саме 15.10.2003 р. не приймаються судом до уваги з огляду на наступне.
Згідно із ст. 3 Цивільного кодексу України однією з засад цивільного законодавства є свобода договору. Статтею 6 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Таким чином, вирішуючи питання стосовно встановлення дати початку оренди позивачем спірних приміщень, суд безпосередньо застосовує положення самого Договору оренди № 507 від 24.06.2003 р. Визначення ж терміну «дата початку», надане в розділі договору «Загальні положення», виключає можливість його неоднозначного трактування, оскільки в ньому прямо передбачено, що, якщо станом на 15.10.2003р. торгівельний центр не буде відкрито для вільного доступу покупців, то датою початку буде саме дата прийняття орендодавцем такого рішення про офіційне відкриття центру. При цьому, як вбачається з вказаного положення договору, сторони не пов'язували настання «дати початку» із сплатою орендарем будь-яких платежів та вчинення будь-яких інших дій, в тому числі і укладання договорів суборенди. Будь-яких інших визначень терміну «дата початку» договір оренди № 507 не містить. Отже, позивач та відповідач, підписуючи договір № 507 від 24.06.2003р., на власний розсуд врегулювали свої відносини з приводу оренди спірними приміщеннями, в тому числі і щодо дати початку оренди.
Крім того, потрібно зазначити, що можливість початку строку оренди пізніше, ніж підписання сторонами акту приймання-передачі приміщень, також передбачена ст. 795 Цивільного кодексу України. Відповідно до зазначеної статті передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлене договором.
Відповідно до розділу «Загальні положення» право продовження -це одноразове право орендаря орендувати приміщення у орендодавця на строк використання права продовження, при умові, що орендар, виконує усі умови, передбачені цим договором. Строк використання права продовження -це період продовження строку оренди, що починається з наступного календарного дня після спливу строку оренди та триває 12 (дванадцять) місяців.
Відповідно до п 2.2. ст.2 договору оренди № 507 від 24.06.2003 р. орендар має право продовження строку оренди на строк використання права продовження на наступних умовах:
2.2.1.Право продовження використовується по відношенню до всіх приміщень, якщо інше не обумовлено сторонами у письмовому вигляді.
2.2.2.Орендар повинен направити орендодавцю письмове повідомлення про право, використовуючи право продовження не менш ніж за 90 (дев'яносто) календарних днів до Дати закінчення.
2.2.3.Протягом 365 -денного періоду до Дня передачі орендарем Повідомлення про право Орендар не буде порушувати свої зобов'язання по платежам або інші матеріальні зобов'язання, встановлені цим Договором.
2.2.4. Строк оренди продовжується на цих же умовах, які встановлені в цьому договорі; при умові, що орендодавець може збільшити розмір орендної плати у відповідності з ринковими ставками на приміщення сучасних стандартів для роздрібної торгівлі в Києві, про що повідомляє орендаря у письмовому вигляді за 60 днів до Дати закінчення тощо.
Таким чином, позивачу для того, щоб скористатися своїм переважним правом щодо продовження договору оренди, необхідно було дотримати дві умови а саме: завчасно повідомити про свій намір відповідача, а також не порушувати умов договору протягом останніх 365 днів умови самого договору оренди.
Як вбачається з матеріалів справи, та не оспорюється сторонами по справі позивач належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди № 507, будь-яких доказів стосовно порушень його умов у матеріалах справи не містяться.
Отже, суд, встановлюючи обґрунтованість вимог позивача щодо визнання права продовження договору оренди, досліджує питання відносно своєчасності надіслання позивачем повідомлення про продовження договору оренди.
Відповідно до ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору.
Згідно ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Таким чином, суд приходить до висновку, що невизнання відповідачем права позивача на продовження договору оренди та ухилення від його укладання є незаконним та таким, що порушує вимоги ст. 2 Договору оренди № 507 від 24.06.2003р., ст. 777 Цивільного кодексу України, ст. 285 Господарського кодексу України.
Тому відповідно до ст. 16 Цивільного кодексу України, та враховуючи те, що відповідачем не було запропоновано інших умов Договору оренди (в тому числі й інший розмір орендної плати) порушені права позивача по первісному позову підлягають захисту шляхом визнання судом право оренди нежилих приміщень площею 218, 26 кв.м., які розташовані на першому поверсі Відкритого акціонерного товариства «Універмаг «Україна» (відповідно до Додатку № 1 до Договору оренди № 507 від 24.06.2003 року), строком на 12 (дванадцять) місяців на умовах, визначених Договором оренди № 507 від 24.06.2003 року, а також шляхом визнання договору оренди № 507 від 24.06.2003року продовженим на цих самих умовах на строк 12 (дванадцять) місяців, починаючи з 22 жовтня 2006р., а отже позовні вимоги ДП «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» визнаються судом обгрунтовними та такими, що підлягають задоволенню.
Позовні вимоги ВАТ «Універмаг «Україна» стосовно зобов'язання ДП «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» та ЗАТ «Карло Газоліні Трейдинг» звільнити приміщення загальною площею 218, 26 кв.м., що розташовані на першому поверсі Торгівельного центру «Універмаг «Україна» за адресою: м. Київ, площа Перемога, 3 не підлягають задоволенню з огляду на наступне .
Відповідно до ч.1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Така ж умова міститься у ст. 15 Договору №507 від 24.06.2003р. Таким чином, відповідач 1 за зустрічним позовом зобов'язаний звільнити приміщення у разі припинення вказаного вище договору оренди. Проте, як було встановлено судом вище, відповідач 1 має право на продовження договору оренди №507 від 24.06.2003р. строком на 12 місяців, починаючи з 22 жовтня 2006р., а також судом визнано вказаний договір продовженим строком на 12 місяців, починаючи з 22 жовтня 2006р.. Таким чином, станом на день розгляду судом справи у позивача за зустрічним позов відсутні підстави вимагати від відповідача 1 звільнити спірні приміщення. Окрім того, у позивача відсутні підстави вимагати звільнити спірні приміщення і у відповідача 2 за зустрічним позовом, оскільки згідно умов договору суборенди від 10.10.2003р. №01/10-2003ю відповідач 2 також має переважне право продовження договору суборенди на той же строк, на який продовжується основний договір.
Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
З доказів, наданих Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.», вбачається 10 жовтня 2006р. останнім було укладено договір доручення № 01/12-юр з адвокатським об'єднанням «Віталій Титич та партнери».
Предметом цього договору є надання юридичної допомоги з приводу захисту прав, свобод, законних інтересів позивача з питань вирішення спору між позивачем та відповідачем по даній справі за договором оренди № 507 від 24.06.2003р. Безпосереднє виконання доручення здійснювалося адвокатом об'єднання Огренчук Ганною Олександрівною (Свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю № 2605).
Гонорар адвокатського об'єднання за надання юридичної допомоги відповідно ст. 4 названого вище договору складає 50 000грн., який було перераховано позивачем на рахунок адвокатського об'єднання платіжним дорученням № 54 від 05.12.2006р. Доказами зарахування вказаних коштів у розмірі 50 000 грн. як гонорару за надання юридичних послуг є платіжне доручення № 54 від 05.12.2006р. та виписка з рахунку адвокатського об'єднання «Віталій Титич та партнери», копії яких містяться в матеріалах справи.
Отже, з наданих позивачем доказів, що знаходяться в матеріалах справи, вбачається, що крім витрат по сплаті державного мита та за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, позивач поніс витрати за послуги адвоката, які відповідно до статті 44 Господарського процесуального кодексу України входять до складу судових витрат.
Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката, витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача; при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Отже, на відповідача - Відкрите акціонерне товариство «Універмаг «Україна» відповідно до ст.ст. 44, 49 Господарського процесуального Кодексу України відносяться витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. 00 коп., 118 грн. -витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процессу, 50 000 грн.. 00 коп. витрати, пов'язані з оплатою послуг адвоката.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Первісний позов задовольнити повністю.
Визнати за Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» (м. Київ, пр-т Перемоги, 19, код ЄДРПОУ 31987069) право оренди нежилих приміщень площею 218, 26 кв.м., які розташовані на першому поверсі Відкритого акціонерного товариства «Універмаг «Україна» (м. Київ, пр-т Перемоги, 19, код ЄДРПОУ 01564897) (відповідно до Додатку № 1 до Договору оренди № 507 від 24.06.2003року), строком на 12 (дванадцять) місяців на умовах, визначених Договором оренди № 507 від 24.06.2003року.
Визнати Договір оренди № 507 від 24.06.2003року, укладений між Дочірнім підприємством «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» та Відкритим акціонерним товариством «Універмаг «Україна», продовженим на цих самих умовах на строк 12 (дванадцять) місяців, починаючи з 22 жовтня 2006р.
Стягнути з Відкритого акціонерного товариства «Універмаг «Україна» (м. Київ, пр-т Перемоги, 19, код ЄДРПОУ 01564897) на користь Дочірнього підприємства «Сі-Пі Інвестментс» корпорації «Carlo Pazolini Investments Inc.» (м. Київ, пр-т Перемоги, 19, код ЄДРПОУ 31987069) 85 (вісімдесят п'ять) грн.. 00 коп. державного мита, 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 50 000 (п'ятдесят тисяч) грн.. 00 коп. витрат, пов'язаних з оплатою послуг адвоката.
В задоволенні зустрічного позову відмовити повністю.
Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
Рішення вступає в законну силу після закінчення десятиденного строку з дня підписання рішення, оформленого у відповідності до ст. 84 ГПК України.
Суддя
Т.Ю. Трофименко
Повний текст рішення виготовлено та
підписано 08.12.2006 р.