"10" березня 2009 р.
Справа № 33/83-08-4610
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
Головуючого судді: Бєляновського В.В.,
Суддів: Шевченко В.В.
Мирошниченко М.А.
при секретарі - Волощук О.О.,
за участю представників:
Від позивача: Чернуха А.В., Шепель Н.В.
Від 1 відповідача: Прокопова В.О.
Від 2 відповідача: не з'явився
Від ІІІ особи: Самодурова Н.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Колективного підприємства “Кінотеатр ім. Старостіна»
на рішення господарського суду Одеської області
від 22.01.2009 року
у справі № 33/83-08-4610
за позовом: Колективного підприємства “Кінотеатр ім. Старостіна»
до відповідачів:
1. Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради;
2. Комунального підприємства “Культурний центр “Слободка»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Одеська міська рада
про продовження строку дії договору оренди
У жовтні 2008 року Колективне підприємство "Кінотеатр ім. Старостіна" (далі - Підприємство) звернулося до господарського суду Одеської області з позовом до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво) про спонукання укласти додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 40/82
від 22.05.1999р. із змінами та доповненнями на строк шість місяців, до 31.12.2008 року, у поданій до суду редакції.
Позовні вимоги обґрунтовувалися тим, що з 22.05.1999 року позивач на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 40/82, укладеного з відповідачем, користується нежитловим приміщенням розташованим за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Воробйова, 26. До закінчення терміну дії зазначеного договору позивач листом № 67 від 06.06.2008 року звернувся до відповідача з пропозицією продовжити термін дії договору оренди на тих самих умовах строком на п'ять років. У відповідь, листом від 01.07.2008р. відповідач запропонував позивачу для підготовки додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди на один рік надати нову експертну оцінку орендованого приміщення, повідомив, що можливе укладення додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди на шість місяців до 31.12.2008 року, але у наступному листом від 13.08.2008 року проінформував позивача про те, що укладення додаткової угоди відкладається до вирішення питання щодо розміщення КП «Культурний центр «Слободка» у зазначеному приміщенні. Посилаючись на те, що бездіяльність відповідача щодо укладення додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення призводить до неможливості здійснювати свою господарську діяльність, а відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закону про оренду) та ст. 777 ЦК України він має переважне право на продовження договору оренди на новий термін, позивач просив задовольнити його вимоги.
В процесі розгляду даної справи позивач заявою від 25.11.2008 року уточнив свої позовні вимоги і на тих же підставах просив господарський суд спонукати відповідача - Представництво укласти додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 40/82 від 22.05.1999р. із змінами та доповненнями на строк п'ять років, до 30.06.2013 року, у поданій редакції.
Представництво клопотало перед судом про заміну його як неналежного відповідача на належного відповідача - КП «Культурний центр «Слободка», якому за рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.10.2008 року № 1263 передано на баланс комунальне майно, що є об'єктом оренди за спірним договором оренди, і яке на теперішній час є орендодавцем за цим договором.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 20.11.2008 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача залучено Одеську міську раду.
Одеська міська рада заперечувала проти позову вказуючи те, що термін дії договору оренди нежитлового приміщення сплив 01.07.2008 року, відповідачем було своєчасно повідомлено позивача про намір власника майна передати об'єкт оренди у повне господарське відання комунальному підприємству «Культурний центр «Слободка», тобто використовувати для власних потреб, а вимоги позивача, що обґрунтовуються лише підставою належного виконання зобов'язань за договором оренди, є недостатніми для надання йому переважного права на продовження строку дії даного договору.
КП «Культурний центр «Слободка" також не визнало позов посилаючись на те, що термін дії договору оренди сплив 01.07.2008 року, спірний об'єкт нерухомості знаходиться на балансі у нього на праві повного господарського відання і воно має намір використовувати спірні нежитлові приміщення для власних потреб.
Рішенням господарського суду Одеської області від 22.01.2009 року, (суддя - Мазур Д.Т.) у задоволенні позову відмовлено з мотивів необґрунтованості позовних вимог. Рішення мотивовано тим, що положення ст. 17 Закону про оренду, ст. 777 ЦК України та ст. 285 ГК України передбачають переважне право орендаря перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди тільки у разі, коли після його закінчення орендодавець має намір передати об'єкт оренди іншим особам. Задоволення позову лише з тієї підстави, що орендар має намір продовжувати підприємницьку діяльність з використанням орендованого майна є неможливим, оскільки власник цих нежитлових приміщень та їх балансоутримувач категорично заперечують намір подальшого надання їх в оренду будь - якій особі, а позивачем не надано доказів про зворотнє.
В апеляційній скарзі Підприємство посилаючись на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права, просить зазначене рішення скасувати у повному обсязі і справу передати на новий розгляд.
У відзиві на апеляційну скаргу Представництво заперечує проти її задоволення вказуючи на безпідставність викладених у ній доводів і просить оскаржуване рішення місцевого господарського суду залишити без змін, вважаючи його законним та обґрунтованим.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 22.05.1999 року між Представництвом (орендодавець) та Підприємством (орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 40/82, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння та користування приміщення загальною площею 1100,63 кв. м., першого і другого поверхів будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Воробйова, 26, з метою розміщення кінотеатру.
Умовами даного договору визначено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право на продовження договору у разі належного виконання умов договору і дія договору оренди припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку.
У наступному додатковим погодженням від 02.07.2003 року до зазначеного договору сторони узгодили строк його дії: до 01.07.2008 року.
06.06.2008 року позивач надіслав Представництву листа № 67, у якому виклав прохання продовжити договір оренди на п'ять років.
Листом № 01-13/6714 від 01.07.2008 року Представництво повідомило позивача, що для підготовки додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди на один рік, останньому необхідно до 15.07.2008 року надати нову експертну оцінку орендованого приміщення для донарахування орендної плати по повній ставці, а у випадку відмови від надання такої оцінки можливо підписання додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди до 31.12.2008 року з урахуванням пільгової орендної плати.
Втім, листом № 01-13/8594 від 13.08.2008 року Представництво проінформувало позивача про те, що виконавчим комітетом Одеської міської ради прийнято рішення від 27.07.2008 року № 880 «Про внесення на розгляд Одеської міської ради проекту рішення «Про створення комунального підприємства «Культурний центр “Слободка» та затвердження його Статуту». Приймаючи до уваги, що приміщення кінотеатру ім. Старостіна є міською комунальною власністю розглядається питання щодо розміщення в ньому зазначеного комунального підприємства. Враховуючи вищевикладене, оформлення додаткової угоди відкладається до вирішення питання про розміщення комунального підприємства.
Таким чином, відмова орендодавця від укладення додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди стало підставою для звернення Підприємства до господарського суду з даним позовом.
Відповідно до положень Закону про оренду термін договору оренди визначається за погодженням сторін (ч. 1 ст. 17), договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено (ч. 2 ст. 26), в разі закінчення строку дії договору оренди та відмови від його продовження, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди (ч. 1 ст. 27).
Аналогічні умови містить укладений сторонами договір оренди № 40/82 від 22.05.1999р., так, згідно з п. 9.6 договору дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення його строку, пунктом 4.6 договору визначено зобов'язання орендаря в разі припинення договору оренди повернути орендодавцеві орендоване приміщення в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду.
Отже, виходячи з системного аналізу зазначених норм закону та умов договору оренди слід дійти висновку, що закінчення строку дії договору оренди тягне за собою його припинення і виникнення у орендаря зобов'язання повернути об'єкт оренди.
Разом з тим, згідно з ч. 2 ст. 17 Закону про оренду, ч. 4 ст. 284 ГК України та ст. 764 ЦК України договір оренди може бути продовженим на такий самий строк, на якій він укладався, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди протягом місяця після його закінчення. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
Таким чином, враховуючи встановлений судом апеляційної інстанції факт надсилання орендареві листів орендодавця від 01.07.2008 р. та від 13.08.2008р., тобто протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, спочатку про зміну умов договору оренди на підставі нової експертної оцінки орендованого приміщення, а потім про відмову від продовження договору оренди у зв'язку із розміщенням в зазначеному приміщенні створеного комунального підприємства “Культурний центр “Слободка», у суду апеляційної інстанції відсутні підстави вважати, що договір оренди продовжує свою дію.
Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону про оренду після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
Посилання скаржника на неправильне застосування судом першої інстанції норми ч. 3 ст. 17 Закону про оренду з огляду на порушення його переважного права на продовження договору оренди, спростовуються змістом зазначеної норми, адже, переважне право на продовження (укладення) договору оренди на новий термін може бути реалізоване лише перед іншими претендентами на оренду і за інших рівних умов, а у випадку недосягнення згоди щодо умов договору, переважне право орендаря на укладення договору на новий термін припиняється.
Об'єктом оренди за спірним договором є комунальне майно, що підтверджується наявним у справі свідоцтвом про право власності на нежитлові приміщення 1-го та 2-го поверхів кінотеатру, загальною площею 1112,5 кв. м., що розташовані в м. Одесі по вул. Академіка Воробйова за № 26, виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради 15.10.2003 року Одеській міській раді.
Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Як встановлено господарським судом першої інстанції і це підтверджується матеріалами справи, рішенням Одеської міської ради № 3470-V від 09.10.2009 року для задоволення духовних потреб населення, морального і естетичного виховання дітей і підлітків, організації культурного дозвілля для усіх поколінь громадян мікрорайону, створення умов для оволодіння корисними професіями шляхом здійснення господарської діяльності та з метою отримання прибутку в порядку, передбаченому законодавством, створено комунальне підприємство «Культурний центр “Слободка», місцезнаходженням якого є кінотеатр ім. Старостіна в м. Одесі по вул. Академіка Воробйова, 26.
Відповідно до рішення виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.10.2008 року № 1263 «Про передачу комунальному підприємству «Культурний центр “Слободка» на баланс нежитлових приміщень 1-го та 2-го поверхів кінотеатру № 501, загальною площею 1112,5 кв. м., та індивідуально визначеного майна у вигляді основних засобів, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Воробйова, 26» Представництвом здійснено передачу зазначеного майна на баланс комунального підприємства «Культурний центр “Слободка», що підтверджується актом приймання -передачі від 28.10.2008 року.
Рішенням Одеської міської ради від 27.06.2006 року № 56- V «Про впорядкування роботи виконавчих органів Одеської міської ради з виконання функцій орендодавця нежилих приміщень, що знаходяться в комунальній власності територіальної громади м. Одеси» встановлено, що стосовно нежилих приміщень (будівель), які знаходяться у віданні комунальних підприємств та установ, орендодавцями є комунальні підприємства.
Повідомленням від 14.11.2008 року новий орендодавець за договором оренди № 40/82 від 22.05.1999р. -- комунальне підприємство «Культурний центр “Слободка» повідомило орендаря, що зазначений договір на новий строк продовжуватися не буде, про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб та виклало вимогу у термін до 01.12.2008 року звільнити займані нежитлові приміщення.
Позивачем не надано доказів того, що орендодавець укладає договір оренди спірного майна з іншою особою. До того ж, судом встановлено, що КП «Культурний центр “Слободка» має намір використовувати майно для власних потреб.
А тому, висновок місцевого господарського суду про те, що відсутність доказів про намір орендодавця передати спірне майно в оренду іншій особі, виключає правові підстави для спонукання орендодавця до продовження з орендарем орендних відносин, у тому числі і шляхом підписання додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди нежитлового приміщення № 40/82 від 22.05.1999р. на строк п'ять років, слід вважати правильним.
Доводи апеляційної скарги щодо неповного з'ясування судом тієї обставини, що підставою для знаходження орендаря в орендованому приміщенні після закінчення терміну дії договору оренди було листування між сторонами, в якому відповідач надав згоду на продовження строку дії договору оренди на один рік, не можуть бути прийняті до уваги.
Так, з листа Представництва від 01.07.2008 року вбачається, що умовою для підготовки додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди на один рік було надання орендарем в строк до 15.07.2008 року нової експертної оцінки орендованого приміщення для донарахування орендної плати по повній ставці, чого позивачем виконано не було. А звернення орендаря щодо підписання додаткової угоди про продовження договору оренди до 31.12.2008 року з урахуванням пільгової орендної плати листом Представництва від 13.08.2008р. було залишено без задоволення до вирішення питання щодо розміщення у приміщенні кінотеатру ім. Старостіна (яке було об'єктом оренди) створюваного комунального підприємства «Культурний центр “Слободка». Таким чином, колегія суддів виходить із того, що сторони не дійшли згоди щодо умов укладення договору оренди на новий строк.
Доводи скаржника щодо нез'ясування судом обставин відносно правомірності передачі спірних нежитлових приміщень кінотеатру та індивідуально визначеного майна у вигляді основних засобів відповідачем на баланс другому відповідачу, в той час, коли вищезазначене майно знаходилося у користуванні позивача, не заслуговують на увагу, оскільки вказаний факт не має значення для правових відносин між позивачем та відповідачами щодо права комунальної власності Одеської міської ради на майно та оренду вказаного майна позивачем.
Інші безпредметні доводи скаржника про неправильне застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального права при прийнятті оскаржуваного рішення зводяться до намагань надати перевагу його твердженням над встановленими судом обставинами безпідставності і необґрунтованості позовних вимог, у зв'язку з чим підстав вважати висновки суду про відмову в їх задоволенні такими, що суперечать чинному матеріальному законодавству або не відповідають йому, відсутні.
З матеріалів справи вбачається, що комунальне підприємство «Культурний центр “Слободка» приймало участь у даній справі в якості іншого відповідача, що в судовому засіданні апеляційної інстанції підтвердили усі учасники судового процесу.
Статтею 24 ГПК України встановлено, що господарський суд за наявністю достатніх підстав має право до прийняття рішення залучити за клопотанням сторони або за своєю ініціативою до участі у справі іншого відповідача. Про залучення іншого відповідача чи заміну неналежного відповідача виноситься ухвала, і розгляд справи починається заново.
Між тим, така судова ухвала про залучення до участі у справі в якості іншого відповідача комунального підприємства «Культурний центр “Слободка» в матеріалах справи відсутня. Втім, колегія суддів вважає, що зазначене процесуальне порушення не призвело до прийняття неправильного рішення у справі і не може бути підставою для його скасування.
З урахуванням наведеного колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін, як законне та обґрунтоване, а апеляційна скарга -без задоволення.
Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України, колегія суддів -,
Рішення господарського суду Одеської області від 22.01.2009 року у справі № 33/83-08-4610 залишити без змін, а апеляційну скаргу Колективного підприємства “Кінотеатр ім. Старостіна» - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя Бєляновський В.В.
Судді Мирошниченко М.А.
Шевченко В.В.