Кіровоградської області
26 квітня 2013 рокуСправа № 912/288/13-г
Господарський суд Кіровоградської області в складі судді Тимошевської В.В. розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 912/288/13-г
за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Зоря", Кіровоградська область, Голованівський район, с. Грузьке
до відповідача: Голованівської районної державної адміністрації Кіровоградської області, Кіровоградська область, смт. Голованівськ
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Головне управління Держземагентства в Кіровоградській області, м. Кіровоград
про визнання договору оренди землі поновленим
Представники:
від позивача - Борисова Н.С., довіреність № б/н від 23.01.2013р.;
від відповідача - Безкупський С.А., довіреність №01-27/7/1 від 15.04.2013р.;
від 3-ї особи - участі не брали.
В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Зоря" подано позов з вимогою визнати поновленим договір оренди землі від 26.11.2002 р., укладений між Голованівською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Зоря", площею 34,85 га під господарськими дворами, зареєстрованого у Голованівському районному відділі земельних ресурсів за № 4 від 26.11.2002р., посвідченому нотаріально 26.11.2002 приватним нотаріусом Голованівського районного нотаріального округу Кіровоградської області, в реєстрі зареєстровано за № 1354, тобто вважати укладеною між Голованівською районною державною адміністрацією Кіровоградської області та товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Зоря" додаткову угоду від 17.09.2012р. до Договору оренди землі від 26.11.2002р. з моменту набрання чинності судового рішення на умовах, визначених угодою, текст якої зазначено в позовній заяві.
В обґрунтування позову позивач послався на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та вказав про те, що по закінченню строку дії укладеного з відповідачем договору оренди землі від 26.11.2002 р. продовжує користуватися земельною ділянкою і звернувся до відповідача з пропозицією поновити відповідний договір, приклавши до листа додаткову угоду. Відповідач заперечень у поновлені договору позивачеві не направив, однак додаткова угода не укладена, що змусило позивача звернутися до суду.
Відповідач позовні вимоги заперечив повністю та просить відмовити у їх задоволенні, вказавши на наступне: проект додаткової угоди позивачем до РДА не надавався; рішенням комісії з вирішення питань надання та вилучення земельних ділянок розгляд клопотання позивача про продовження договору оренди відкладено до наступного засідання комісії та рекомендовано ТОВ АФ "Зоря" надати правоустановчі документи на майно, що знаходиться на відповідній земельній ділянці (а.с. 88-93).
Ухвалою господарського суду від 02.04.2013 р. до участі у справі залучено третю особу без самостійних вимог на стороні відповідача - Головне управління Держземагенства в Кіровоградській області.
В судовому засіданні 26.04.2013 р. представником позивача позовні вимоги згідно поданого позову підтримано повністю; представник відповідача позов заперечив та повідомив про оформлення права власності на будівлі і споруди, які розташовані на земельній ділянці, що надавалась в оренду позивачеві, за іншою особою, про що надано відповідні документи (а.с.127-179). Третя особа в судове засідання 26.04.2013 р. не з'явилась, хоча повідомлена про час та місце проведення засідання суду. Однак, господарський суд не вбачає перешкод у розгляді справи за відсутності представника третьої особи.
Розглянувши наявні у справі матеріали та оцінивши подані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, наведенні в обґрунтування підстав позову та заперечень проти позовних вимог, господарський суд
26.11.2002 р. між Голованівською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (надалі - Голованівська РДА, Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма "Зоря" (надалі - ТОВ Агрофірма "Зоря", Орендар) укладено договір оренди землі, за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар набув права на оренду трьох земельних ділянок з метою сільськогосподарського використання для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 34,85 га господарських дворів, в т.ч. із земель запасу 34,85 га (а.с. 14-19, 50-55).
Вказаний договір нотаріально посвідчено та зареєстровано Голованівським відділом Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України" 26.11.2002 р. за №4 (а.с. 56, 82-85).
Розділом 2.2. договору закріплено, що договір укладено на строк 10 (десять) років. По закінченню строку договору Орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку цього договору. Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття чинності договору законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені договором, а також при зміні власника або орендаря, якщо інше не передбачено в договорі.
Відповідно до Закону України "Про оренду землі" (ст. 1) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону).
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону).
Закінчення строку дії договору оренди землі, на який його було укладено, є підставою для припинення договору оренди землі (ст. 31 Закону).
Між тим, приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено поновлення договору оренди землі та вказано на необхідні для цього умови.
На момент закінчення строку дії договору оренди землі, укладеного між сторонами, набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", яким вносили зміни до статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Відповідно до нових положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівельної діяльності"), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1 ст. 33). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33). При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33). Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33).
Як вбачається з матеріалів справи, позивач 10.07.2012 р. звернувся до Голованівської РДА з письмовим клопотанням, в якому просив продовжити термін дії договору оренди ВАВ №615398 від 26.11.2002 р. земельної ділянки площею 34,85 га строком на 10 років (а.с. 91). Проект додаткової угоди до вказаного клопотання позивачем долучений не був.
19.09.2012 р. на засіданні комісії Голованівської РДА з вирішення питань надання та вилучення земельних ділянок прийнято рішення перенести розгляд клопотання ТОВ Агрофірма "Зоря" про продовження договору на розгляд наступного засідання комісії та рекомендовано ТОВ Агрофірма "Зоря" надати правоустановчі документи на майно, яке розташоване на земельній ділянці (а.с. 92-93).
З наявного в матеріалах справи протоколу зазначеного вище засідання комісії, слідує, що представник позивача на такому засіданні присутній не був. Докази повідомлення позивача про результати засідання комісії до суду не надано.
18.09.2012 р. ТОВ Агрофірма "Зоря" підготовило до Голованівської РДА лист-повідомлення за №103, за змістом якого повідомило про свій намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі від 26.11.2002 р. (а.с. 20). До вказаного листа позивачем додано проект додаткової угоди від 17.09.2012 р. про внесення змін до договору оренди землі, а саме викладення пункту 2.2. такого договору в новій редакції: "Договір укладається строком на 20 (двадцять) років" (а.с. 21).
Як зазначає позивач та що підтверджується наданими до справи доказами, такий лист з проектом додаткової угоди направлений на адресу Голованівської РДА 19.09.2012 р., однак був повернутий органом поштового зв'язку без вручення документа адресату з відміткою: "За закінченням терміну зберігання" (а.с.22-25). Натомість, відповідач повідомив, що до Голованівської РДА крім клопотання від 10.07.2012 р. будь-яких інших клопотань позивача про продовження договору оренди землі від 26.11.2012 р. не надходило. Проект додаткової угоди відповідач від позивача не отримував.
Господарський суд враховує, що виходячи з положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі", поновлення договору оренди землі здійснюється шляхом укладення додаткової угоди. В силу приписів названих вище частин 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар зобов'язаний повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк і до листа-повідомлення про поновлення договору додати проект додаткової угоди. Частиною 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено місячний термін для розгляду орендодавцем надісланого орендарем листа-повідомлення з проектом додаткової угоди. Тобто, передбачено певний порядок погодження проекту додаткової угоди, перевірку його на відповідність вимогам закону, узгодження з орендарем (за необхідності) істотних умови договору та залежно від наявності або відсутності заперечень до такого проекту - прийняття орендодавцем відповідного рішення.
Господарський суд вважає, що позивачем не дотримано зазначених вище вимог законодавства щодо повідомлення орендодавця з наданням проекту додаткової угоди до договору оренди землі від 26.11.2002 р., виходячи з наступного.
Так, позивач повідомляє, що надісланий ним проект додаткової угоди, був повернутий органом поштового зв'язку без отримання Голованівською РДА.
Однак, як вбачається з матеріалів справи, Голованівська РДА не змінювала своєї адреси, на яку надсилалось повідомлення позивача, та не відмовлялась в отриманні такого листа, оскільки поштовий конверт повернувся на адресу позивача з відміткою органу поштового зв'язку: "За закінченням терміну зберігання", а не з причин відмови адресата від одержання.
Виходячи з відмітки органу поштового зв'язку щодо дати повернення поштового відправлення - 17.10.2012 р. (а.с. 25) та строку закінчення дії договору оренди землі - 26.11.2012 р., позивач мав можливість в місячний строк, що передбачений ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", повторно звернутися до Голованівської РДА з листом-повідомленням та проектом відповідної додаткової угоди. При цьому, господарський суд враховує, що адреса Голованівської РДА, починаючи з дати укладення договору та після закінчення терміну його дії, не змінювалась - смт. Голованівськ, вул. Леніна, 48. Саме за вказаною адресою відповідач продовжує знаходитись на час розгляду справи та отримує направлені судом процесуальні документи.
Крім того, згідно загального порядку зміни договорів, визначеного ст. 188 Господарського кодексу України, саме сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
В свою чергу, неотримання відповідачем проекту додаткової угоди виключило можливість її розгляду орендодавцем в порядку, встановленим ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", та фактичне застосування такої норми.
За приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (ч. 6 ст. 33). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8 ст. 33).
Однак, наведені вище положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачають спеціальний порядок поновлення договору оренди земельної ділянки у випадку дотримання умов, визначених частинами першою - шостою вказаної статті.
Як роз'яснено в абзаці другому, третьому пункту 2.17 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 7 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" (в редакції від 16.01.2013 р.), частиною шостою ст.33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Відтак господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору.
Таким чином, поновлення договору оренди землі внаслідок продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 26.11.2002 р. можливе за умови дотримання вимог, визначених ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
Слід врахувати, що частина 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що в суді може бути оскаржено відмову, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі. Однак, оскільки відповідач не отримував проекту додаткової угоди, на укладенні якої наполягає позивач, то відсутні підстави стверджувати, що Голованівська РДА відмовила позивачу в укладенні такої угоди чи ухилялась від її укладення.
На підставі викладеного, у зв'язку з недотриманням позивачем встановлених ч.ч. 2-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" приписів, господарський дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог про поновлення договору оренди землі від 26.11.2002 р. шляхом укладення додаткової угоди та відсутність підстав для їх задоволення.
Більш того, згідно договору оренди землі від 26.11.2002 р. земельна ділянка надавалась позивачеві під господарськими будівлями і дворами, право власності на які за позивачем не оформлено. Як повідомив відповідач в судовому засіданні 26.04.2013 р. та на підтвердження чого надав відповідні докази, на будівлі, що розташовані на орендованій позивачем земельній ділянці, оформлено право власності за іншою юридичною особою.
Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
У відповідності до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, внаслідок відмови у задоволенні позову, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст. ст. 32-34, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити повністю.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення може бути оскаржено до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області в порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.
Примірник рішення направити Головному управлінню Держземагентства в Кіровоградській області за адресою: 25006 м. Кіровоград, вул. Тимірязєва, 84; так як його представник не був присутнім в судовому засіданні.
Повне рішення складено 29.04.2013 р.
Суддя В.В.Тимошевська