номер провадження справи 31/14/13
Запорізької області
03.04.13 Справа № 908/606/13-г
Господарський суд Запорізької області у складі судді Хуторного В.М., при секретарі Романовій К.І.
За участю представників: від позивача - ОСОБА_1, довіреність № 874 від 12.03.2013 р.; від відповідача - Луцик Т.В., довіреність № 01-17/2440 від 09.06.2011 р.; від третьої особи - ОСОБА_3, довіреність № 2504 від 19.09.2012 р.
Розглянувши в судовому засіданні матеріали справи №908/606/13-г
за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5, м. Запоріжжя (скорочено ФОП ОСОБА_5);
до відповідача: Запорізької міської ради, м. Запоріжжя;
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Фізична особа - підприємець ОСОБА_6, м. Запоріжжя;
про розірвання договору оренди земельної ділянки
Ухвалою господарського суду від 14.02.2013 р. позовна заява прийнята до розгляду, порушено та присвоєно номер провадження у справі 31/14/13, справу до розгляду в засіданні господарського суду призначено на 13.03.2013 р. та в судовому засіданні розгляд справи відкладено на 03.04.2013 р.
За клопотанням представників сторін та третьої особи розгляд справи здійснювався без застосування засобів фіксації судового процесу.
У відповідності до ст. 85 ГПК України в судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
ФОП ОСОБА_5 звернулась до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Запорізької міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки НОМЕР_2 від 07.10.2003 р.
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачем на підставі Договору оренди від 07.10.2003 р. було отримано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,1488 га, за АДРЕСА_2 строком до 29.05.2013 р. для розташування магазину, який 26.12.2012 р. було продано ОСОБА_6 за Договором купівлі - продажу. Пунктом 7.4 Договору оренди сторони погодили, що дострокове розірвання договору має здійснюватися за умови письмового попередження зацікавленої у цьому сторони не пізніше, ніж за 2 місяці. В даному випадку, позивачем 26.12.2012 р. в канцелярію відповідача було подано заяву №21169/08-32 про розірвання договору оренди. Порушення прав позивача полягає в тому, що не прийняття Запорізькою міською радою рішення про надання згоди на припинення права оренди вказаної земельної ділянки порушує як права нового власника об'єкту нерухомості так і права позивача, оскільки до цього часу позивач здійснює оплату за орендовану земельну ділянку. Просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки НОМЕР_2 від 07.10.2003 р.
В обґрунтування вимог посилається на ст. 1, 65, 54- 57 ГПК України, ч. 2 ст. 377 ЦК України, ст. ст. 7, 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 120, п. «е» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України та ст. 188 ГК України.
29.03.2013 р. від позивача надійшла заява про часткову відмову від позову, за якою позивач відмовляється від вимоги про стягнення з відповідача судового збору та підтримує вимогу про розірвання договору оренди землі.
Представник позивача в судовому засіданні підтримує вимоги, з урахуванням поданої заяви.
Запорізька міська рада, відповідач у справі, у відзиві на позовну заяву проти позову заперечує з тих підстав, що перехід права власності на нерухоме майно не тягне за собою автоматичного переходу користування земельною ділянкою, оскільки припинення дії договору оренди земельної ділянки передбачає процедуру аналогічну процедурі укладання договору оренди землі. Вказує на те, що Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено реєстрацію як виникнення прав, так ї їх припинення. Оскільки договір оренди землі підлягає обов'язковій державній реєстрації то і його припинення також повинно бути зареєстровано. Просить в позові відмовити.
Представник відповідача в судовому засіданні доводи, викладені у відзиві підтримує в повному обсязі.
Третя особа по справі, в заяві від 03.04.2013 р. позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Просить позов задовольнити. Представник третьої особи в судовому засіданні підтримує позов, з підстав, що викладено в заяві.
Розглянувши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін та третьої особи, суд
07.10.2003 р. між Запорізькою міською радою (Орендодавець, відповідач у справі) та ФОП ОСОБА_5 (Орендар, позивач у справі) укладено договір оренди земельної ділянки (далі Договір оренди земельної ділянки), за умовами якого Орендодавець відповідно до рішення десятої сесії двадцять четвертого скликання Запорізької міської ради №24 від 16.07.2003 р. та рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 29.05.2003 р. №190/120 передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,1488 га, з цільовим призначенням - розташування магазину (п. 1.1, п. 1.2 п. 1.3 Договору оренди земельної ділянки).
Відповідно до п. 1.6 Договору оренди земельної ділянки, грошова оцінка земельної ділянки становить 683721, 12 грн. (в цінах 2002 р.).
Пунктом 2.1 вказаного Договору сторони погодили, що Договір укладається до 29.05.2013 р.
Відповідно до п. 3.1 Договору оренди земельної ділянки, плата встановлена за один календарний рік у розмірі 6837,21 грн. за загальну площу земельної ділянки і вноситься орендарем щомісячно у розмірі 1/12 частини від загальної річної плати на розрахунковий рахунок бюджет Шевченківського району.
Орендна плата підлягає індексації відповідно до індексації грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством (п. 3.4 Договору оренди земельної ділянки).
За приписами п. 5.6 Договору оренди земельної ділянки, при переході права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці дійсний договір підлягає розірванню або укладенню договору суборенди.
Пунктом 7.2 Договору оренди земельної ділянки викладено підстави припинення вказаного Договору, а саме: у закінчення його терміну, придбання орендарем земельної ділянки у власність; розірвання договору оренди згідно з п. 7.3; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки у разі суспільної необхідності у порядку встановленому законами України; неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендаря, або власника землі (у разі зміни умов господарювання внаслідок змін у чинному законодавстві України); у разі смерті громадянина - орендаря і відмови його спадкоємців від виконання умов цього договору укласти договір із спадкоємцями орендаря; у разі ліквідації юридичної особи орендаря.
За приписами п. 7.3 Договору оренди земельної ділянки, підставою для розірвання договору є: взаємна згода сторін; вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором; добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря; укладення договору оренди землі з порушенням порядку та встановленого законодавством України.
Цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та нотаріального посвідчення і підлягає державній реєстрації у встановленому порядку (п. 9.1 Договору оренди землі).
Договір оренди землі від 07.10.2003 р. посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу та зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі - 23.10.2003 р. за 549.
Факт прийняття позивачем земельної ділянки загальною площею 0,1488 га за адресою: АДРЕСА_2 позивачем не заперечується.
26.12.2012 р. між ОСОБА_5 (продавець) та ОСОБА_6 (покупець) укладено Договір купівлі - продажу нерухомого майна (надалі Договір купівлі - продажу), за яким продавець зобов'язується передати у власність, а покупець прийняти у власність комплекс, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (надалі нерухоме майно), та сплати за нього визначену домовленістю сторін грошову суму 276094 грн. (п. 1, п. 3 Договору купівлі - продажу). Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу ОСОБА_7 та зареєстровано в державному реєстрів правочинів.
26.12.2012 р. позивачем на адресу відповідача направлено нотаріально посвідчену заяву за №59, за якою остання вказує, що у зв'язку з переходом до гр. ОСОБА_6 права власності на нерухоме майно - комплекс, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2, не заперечує проти укладання з ОСОБА_6 договору оренди на вказану земельну ділянку.
Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради листом №5653 від 10.01.2013 р. (відповідь на лист позивача №21169/08-32 від 26.12.2012 р.) повідомило, що для розірвання договору оренди земельної ділянки позивачу слід отримати технічне завдання, яке необхідно замовити в ліцензованій землевпорядній документації. Після їх перевірки та погодження у відповідності до чинного законодавства, проект рішення щодо припинення права оренди земельною ділянкою подається на розгляд та затвердження засідання сесії.
На думку позивача, не прийняття Запорізькою міською радою рішення про надання згоди на припинення права оренди вказаної земельної ділянки порушує як права нового власника об'єкту нерухомості так і її права, оскільки до цього часу позивач здійснює оплату за орендовану земельну ділянку, якою не користується.
Предметом розгляду по даній справі є розірвання Договору оренди земельної ділянки від 07.10.2003 р.
Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, заслухавши учасників процесу, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві доля провадження підприємницької та іншої діяльності.
Позивач, на підставі Договору оренди земельної ділянки від 07.10.2003 р. користувалась земельною ділянкою площею 0,1488 га, за адресою: АДРЕСА_2. На вказаній земельній ділянці знаходився об'єкт нерухомості, що належав їй на праві власності та який в подальшому перейшов у власність ОСОБА_6 за договором купівлі - продажу нерухомого майна від 26.12.2012 р.
Згідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.
Відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Частиною першої статті 377 ЦК України також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу права власності.
У відповідності до п. е) ст. 141 ЗК України, до підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, належить набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Як свідчить ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Підстави припинення договору оренди землі визначені у ст. 31 Закону України «Про оренду землі», зокрема в разі - набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою стороною земельній ділянці.
Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору. Суд вважає, що розірвання договору є різновидом його припинення.
За приписами п. 5.6 Договору оренди земельної ділянки, при переході права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці дійсний договір підлягає розірванню або укладенню договору суборенди.
Згідно до п. 7.3 Договору оренди земельної ділянки, підставою для розірвання договору є: взаємна згода сторін; вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором; добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря; укладення договору оренди землі з порушенням порядку та встановленого законодавством України.
Відповідно до частини 2 статті 193, Господарського кодексу України, кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальнодержавного інтересу.
Неприйняття Запорізькою міською радою рішення про розірвання Договору оренди земельної ділянки порушує право ФОП ОСОБА_5 яке полягає у виконанні нею зобов'язання по сплаті за землю.
Отже, враховуючи добровільну відмову від права користування земельною ділянкою площею 0,1488 га (заява від 26.12.2012 р.) та те, що фактичне користування земельною ділянкою на якій знаходиться об'єкт нерухомості здійснює її новий власник, та безпідставне ухилення відповідача надати згоду на розірвання, вимога про розірвання Договору оренди земельної ділянки є правомірною та підлягає задоволенню.
Доводи відповідача щодо здійснення позивачем всіх необхідних дій з припинення права користування земельною ділянкою судом до уваги не приймаються як такі, що суперечать діючому законодавству.
З урахуванням викладеного, керуючись ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити.
Розірвати Договір оренди земельної ділянки, укладений 07.10.2003 року між Запорізькою міською радою (69105, м. Запоріжжя, проспект Леніна, б. 206, код ЄДР 04053915) та Приватним підприємцем ОСОБА_5 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний код НОМЕР_1), зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 23.10.2003 р. за №549.
Повний текст рішення складено 04.04.2013 р.
Суддя В.М. Хуторной