"21" березня 2013 р.Справа № 5017/3130/2012
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Л.І. Бандури
суддів Л.В. Поліщук, В.Б. Туренко
секретар судового засідання: А.М. Ільченко
за участю представників сторін:
від позивача - Т.Ю. Радонова
від відповідача - О.І. Асташенкова
від третіх осіб - Ю.Б.Слюсаренко (Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради)
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Одеська тютюнова фабрика"
на рішення господарського суду Одеської області від 14.01.2013 р.
у справі № 5017/3130/2012
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Одеська тютюнова фабрика"
до Одеської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_4
про визнання договору оренди землі припиненим
У судовому засіданні відповідно до ст. 77 ГПК України оголошено перерву до 21.03.2013 р.
У жовтні 2012 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Одеська тютюнова фабрика" звернулось до господарського суду з позовом до Одеської міської ради про визнання припиненим договору оренди землі, укладеного між сторонами 19.12.2006 р., на підставі ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі".
В подальшому позивач змінив предмет позову та просив розірвати вказаний договір оренди земельної ділянки, загальною площею 1436 кв. м, що знаходиться в м. Одесі, АДРЕСА_1, та припинити правовідношення за цим договором.
Позовні вимоги обґрунтовані набуттям права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій позивачем земельній ділянці, ОСОБА_4 на підставі договору купівлі - продажу від 23.03.2007 р., укладеного останнім з ТОВ "Одеська тютюнова фабрика", та відмовою відповідача розірвати у зв'язку з цим договір оренди землі.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 14.11.2012 р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача залучено Одеське міське управління земельних ресурсів Одеської міської ради.
10.12.2012 р. ухвалою господарського суду до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, залучено ОСОБА_4.
Рішенням господарського суду Одеської області від 14.01.2013 р. (суддя П.А. Меденцев), оформленим відповідно до вимог ст. 84 ГПК України 18.01.2013 р., у задоволенні позову відмовлено з мотивів необґрунтованості позовних вимог та спливом строку позовної давності.
Не погодившись з рішенням суду, ТОВ "Одеська тютюнова фабрика" звернулось з апеляційною скаргою, в якій просило його скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права; неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, та невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи. Зокрема, скаржник зазначив, що судом не досліджено обставину припинення користування товариством орендованою земельною ділянкою після відчуження розташованого на ній нерухомого майна ОСОБА_4
Представники Одеської міської ради та Одеського міського управління земельних ресурсів вважають рішення суду законним та обґрунтованим, а апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
Заслухавши доводи учасників процесу, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки, дослідивши надані докази та обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія встановила:
19.12.2006 р. між Одеською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством "Одеська тютюнова фабрика" (орендар), правонаступником якого є позивач, укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення міськради від 29.09.2006 р. № 418-V передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування земельну ділянку, площею 1436 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_1, згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.
Договір оренди землі в той же день посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_5 за реєстровим № 4291 та зареєстрований у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.10.2007 р. № 040750500032, та земельну ділянку передано орендарю в користування, про що сторонами складено відповідний акт приймання-передачі.
Згідно п.п. 2.1., 2.2., 3.1. договору земельна ділянка передається в оренду строком на 25 років для експлуатації складських будівель та споруд, які належали ВАТ "Одеська тютюнова фабрика" на праві власності відповідно до наказу органу Фонду державного майна України № 781 від 31.05.1996 р., переліку № 1/3742 від 02.11.1998 р.
Положенням п. 9.4.6. договору встановлено, що орендар зобов'язаний повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною в п. 1 договору або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата на земельну ділянку сплачується орендарем за всю ділянку у повному обсязі.
Пунктом 12.2. договору передбачено, що цей договір може бути достроково розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договорів може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Згідно п. 12.5 договору дія цього договору припиняється, зокрема, у випадках, передбачених законом.
23.03.2007 р. між Відкритим акціонерним товариством "Одеська тютюнова фабрика" (продавець) та ОСОБА_4 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами якого продавець передає, а покупець купує (приймає у власність ) нерухоме майно - будівлі та споруди під АДРЕСА_1 в м. Одесі, загальною площею 3008,0 кв.м. Вказане нерухоме майно, згідно витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, складається в цілому з: літ. "А" - склад площею 1439,0 кв.м; літ. "Б" - склад площею 1541,0 кв.м; літ. "В" - битовка площею 28,0 кв.м; літ. "Г" - убиральня; 1 - мостіння; № 1-3 - огородження, які розташовані на земельній ділянці мірою 1436 кв.м та знаходяться в фактичному використанні, на підставі договору оренди землі. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 2013.
У відповідності до п. 1.2. договору нерухоме майно належить продавцю на праві приватної власності, що підтверджується реєстрацією від 21 червня 2004 року в Комунальному підприємстві "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" в книзі № 33неж на сторінці № 67 за № 3406. Реєстраційний номер об'єкта: 6297067.
Згідно листа КП "ОМБТІ та РОН" від 15.03.2013 р. № 416336.72, станом на 31.12.2012 р. по АДРЕСА_1, зареєстровані нежилі споруди, площею 3008,0 за Приватним технічним підприємством "Гефест", дата реєстрації - 04.12.2008 р.
Позивачем направлено на адресу міськради та управління земресурсів пропозицію про розірвання договору оренди землі у зв'язку з продажем нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці.
Листами № 01-18/471-04 від 15.03.2012 р. та № 01-18/958-04 від 04.05.2012 р. відповідач та третя особа повідомили товариство про необхідність надання додаткових документів та виконання умов п. 9.4.6. договору оренди землі.
У зв'язку з недосягненням згоди з даного питання ТОВ "Одеська тютюнова фабрика" звернулось до суду з відповідним позовом.
Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив з того, що положення ст. 31 Закону України "Про оренду землі" щодо припинення договору оренди землі в разі набуття права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці, іншою особою, не підлягаю застосуванню в даному випадку, оскільки це положення Закону набрало чинності після виникнення спірних правовідносин. Товариство не надало докази виконання ним зобов'язань, передбачених п. 9.4.6. договору оренди землі, в строки, встановлені договором, так як повідомлення про відчуження споруд надіслано відповідачу не в тижневий термін, а по закінченню 5 років. Позивач звернувся за захистом своїх прав після закінчення строку, передбаченого ст. 257 ЦК України, що є самостійною підставою для відмови в позові.
Судова колегія не погоджується з таким висновком господарського суду першої інстанції з огляду на таке.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду (ст. 188 Господарського кодексу України).
Статтями 31, 32 Закону України "Про оренду землі" також передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.
За приписами ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України встановлено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Договір оренди припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. (ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").
За умовами ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Згідно ч. 2 ст. 120 ЗК України у випадку коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до п. 2.10. постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у вирішенні спорів щодо переходу права власності або права користування земельними ділянками внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 ЦК, статей 116, 123, 124, 126 ЗК.
Як свідчать матеріали справи, будівлі і споруди, що знаходяться на орендованій ТОВ "Одеська тютюнова фабрика" земельній ділянці, перейшли у власність іншої особи - Приватного технічного підприємства "Гефест", а позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою.
Враховуючи, що вищенаведеними положеннями законодавства та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору у випадках добровільної відмови від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, судова колегія дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
Посилання суду на не набрання чинності на час виникнення спірних правовідносин положення ст. 31 Закону України "Про оренду землі" та сплив строку позовної давності не приймаються колегією суддів до уваги як помилкові, оскільки спірний договір оренди землі укладено в 2006 р. строком на 25 років, то сторони могли звернутись з вимогою про розірвання договору в будь-який час протягом його дії, і на час звернення ТОВ "Одеська тютюнова фабрика" з відповідним позовом вищезгадане положення Закону вже набуло чинності, а отже, підлягає застосуванню.
Невиконання товариством умов п. 9.4.6. договору у визначені цим пунктом строки не є підставою для відмови у задоволенні позову.
Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що рішення господарського суду першої інстанції прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права, без повного, всебічного з'ясування всіх суттєвих обставин справи та оцінки доказів, що мають юридичне значення для її розгляду, у зв'язку з чим рішення господарського суду першої інстанції слід скасувати, а позов - задовольнити.
Відповідно до ст.ст. 44, 49 ГПК України з відповідача слід стягнути на користь позивача судовий збір в сумі 1646,50 грн. за апеляційний перегляд.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України, суд
Апеляційну скаргу задовольнити.
Рішення господарського суду Одеської області від 14.01.2013 р. у справі № 5017/3130/2012 скасувати, позов задовольнити.
Розірвати договір оренди землі площею 1436 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 в м. Одесі, від 19.12.2006 р., укладений між Одеською міською радою та ВАТ "Одеська тютюнова фабрика" та припинити правовідношення за цим договором.
Стягнути з Одеської міської ради на користь ТОВ "Одеська тютюнова фабрика" судовий збір в сумі 1646,50 грн., в т.ч. за апеляційний перегляд.
Доручити господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.
Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.
Повний текс постанови підписано 25.03.2013 р.
Головуючий суддя Л.І. Бандура
Суддя Л.В. Поліщук
Суддя В.Б. Туренко