79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"28" лютого 2013 р. Справа № 5015/2362/12
Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:
Головуючого - судді Скрипчук О.С.
Суддів Дубник О.П.
Матущака О.І.
При секретарі судового засідання Лагутіні В.Б.
розглянувши апеляційну скаргу прокурора Галицького району м. Львова за № 11/12 від 02.10.2012 року;
на рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року;
у справі № 5015/2362/12;
за позовом: прокурора Галицького району м. Львова в інтересах держави в особі уповноваженого органу - Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів;
до відповідача: суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи Мачеус Оксани Василівни, м. Львів;
про стягнення 227 956,86 грн.
за участю представників:
від позивача: Романяк М.О. - довіреність № 2302-вих-1 від 03.01.2012 року;
від відповідача: Мачеус О.В. - підприємець;
від прокурора: Куцик В.Б. - посвідчення № 011165 від 24.10.2012 року;
Прокурор Галицького району міста Львова в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Мачеус Оксани Василівни про стягнення 227 956,86 грн. заборгованості зі сплати орендної плати.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року у справі № 5015/2361/12 (суддя Кітаєва С.Б.) позов прокурора Галицького району міста Львова задоволено частково. Суд виніс рішення, яким стягнув з Суб'єкта підприємницької діяльності Мачеус О.В. на користь Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради 29 864,36 грн. заборгованості зі сплати орендної плати.
Не погоджуючись з даним рішенням прокурор Галицького району м. Львова подав апеляційну скаргу № 11/12 від 02.10.2012 року, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року та прийняти нове, яким позов задоволити частково та стягнути з відповідача 219 206,86 грн. заборгованості зі сплати орендної плати. В частині стягнення 8 750,0 грн. провадження припинити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті рішення порушено норми матеріального і процесуального права. А саме скаржник стверджує, що судом першої інстанції при вирішенні спору безпідставно не взято до уваги той факт, що відповідач знаючи про недоліки майна, яке йому передавалось у користування не має права вимагати повного звільнення від внесення орендної плати, оскільки ці недоліки були застережені орендодавцем (позивачем).
Відповідачем подано до суду відзив на апеляційну скаргу б/н від 22.01.2013 року, в якому просить рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року залишити без змін.
Розпорядженнями голови Львівського апеляційного господарського суду від 13.11.2012 року, від 27.11.2012 року, від 22.01.2013 року змінювався склад колегії суддів.
Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 10.03.2009 року між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою Мачеус О.В. (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-7012 -9. Згідно умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: м.Львів, пл. Ринок, 38, загальною площею 481,1 кв.м., в тому числі -підвал площею 209,8 кв.м., перший поверх площею 207,0 кв.м., другий поверх площею 64,3 кв.м. (надалі -об'єкт оренди).
Пунктом 2.1 договору визначено цільове призначення об'єкту оренди, яким є використання його орендарем для виставки образотворчої продукції, виробленої в Україні.
Згідно п. 3.3. договору, у зв'язку з фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором, об'єкт оренди вважається переданий в оренду з моменту підписання даного договору.
Судом встановлено, що об'єкт оренди перебував у користуванні відповідача на підставі договору оренди від 22.11.2002 року № Г-0514 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладеного з Управлінням ресурсів Львівської міської ради та Мачеус О.В.
В п. 5.2 договору сторони погодили, що орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку.
В п. 4.1. сторони погодили, що термін дії останнього 2 року 364 дні з 10 березня 2009 року по 09 березня 2012 року.
Прокурор при зверненні до суду першої інстанції стверджує, що відповідач належним чином не виконав умов договору щодо оплати, у зв'язку з чим в останнього виник борг в сумі 227 956,86 грн. за період 01.03.2009 року по 01.02.2012 року.
При винесенні постанови колегія виходила з наступного:
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Статтею 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). Згідно ч. 6 цієї статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 767 ЦК України встановлено, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 285 ГК України орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Аналогічна норма міститься в ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Згідно ч. 1 ст. 286 ГК України орендна плата -це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Відповідно до ч. 1, 3 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
З матеріалів справи вбачається, що попереднім договором оренди, на підставі якого відповідачу передано у користування об'єкт оренди, є договір оренди № Г-0514 від 22.01.2002 року, укладений між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою Мачеус О.В., пунктом 3.2 якого передбачалося підписання акту приймання-передачі.
Згідно акту приймання-передачі від 22.01.2002 року, балансоутримувач -ЛКП «Старий Львів» здав, а СПД-ФО Мачеус О.В. прийняла нежитлові приміщення загальною площею 481,1 кв.м. в м. Львові на пл. Ринок, 38. У вказаному акті зазначено, що враховуючи реальний стан зазначених приміщень на час обстеження, в них необхідно провести наступні роботи: ремонт даху із заміною покрівлі і кріплення несучих конструкцій на ІІ поверсі, влаштування дощових ринв та водовідводів, ремонт водопроводу та заміна каналізаційних труб, ремонт електромережі (заміна електропроводки, встановлення окремого електролічильника), заміна штукатурки внутрішніх стін, закладка тріщин, підсилення фундаментів, влаштування вертикальної гідроізоляції в підвалах з метою припинення проникнення води в підвальні приміщення, анти грибкова обробка стін підвалів, оштукатурення і пофарбування фасадної стіни будинку, встановлення окремої системи опалення і розмежування її із існуючою загальною системою опалення разом із сусідніми приміщеннями за адресою: пл. Ринок, 37, влаштування примусової вентиляції підвалів і І поверху, інші реставраційні роботи. Зазначені обставини підтверджуються також актом комісії ЛКП «Старий Львів» обстеження нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 38, від 26.12.2001 року, в якому поряд з цим зазначено, що проведення описаних ремонтних робіт необхідно для належної експлуатації цих нежитлових приміщень та збереження їх як об'єкту пам'ятки архітектури державного значення XV-го століття.
У зв'язку з цим, враховуючи наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку, що передаючи відповідачу в оренду нежитлові приміщення на пл. Ринок, 38 у м. Львові загальною площею 481,1 кв.м. обидві сторони договору були обізнані із незадовільним станом майна та тим, що для належної експлуатації об'єкта оренди потребується проведення в ньому перелічених вище ремонтних робіт, що не заперечується позивачем.
Листом № 1203-2921 від 25.06.2003 року Управління ресурсів Львівської міської ради повідомило, що не заперечує проти проведення необхідних ремонтно-будівельних робіт, в тому числі й на об'єкті оренди на пл. Ринок, 38 у м. Львові за договором оренди № Г-0514 від 22.01.2002 року в порядку, передбаченому пунктами 7.4, 7.5 зазначених договорів.
Згідно висновків Управління охорони історичного середовища № 04/3428 від 05.11.2008 року щодо цінності пам'ятки архітектури для оренди нежитлових приміщень в будинку-пам'ятці архітектури на пл. Ринок, 38 (орендар -Мачеус О.В.) технічний стан орендованих приміщень незадовільний. На підставі охоронного договору № 170 від 30.10.2006 року, укладеного між відповідачем та Управлінням охорони історичного середовища, з метою збереження пам'ятки архітектури національного значення, житлового будинку XVII-XIX ст. на пл. Ринок, 38 (приміщення 1, 2 поверхів, підвалу загальною площею 481,1 кв.м.), та створення належних умов для її використання відповідач зобов'язався виконати такі роботи: проводити ремонтно-реставраційні роботи згідно погоджених реставраційного завдання і проектної документації, виготовленої спеціалізованою ліцензованою проектною організацією.
Судом встановлено, що на підставі договору № 02/06-2008 від 20.05.2008 року Архітектурною Проектною Творчою Майстернею «Марко» було виконано ремонтних робіт в орендованих відповідачем приміщеннях на пл. Ринок, 38 у м. Львові, що підтверджується довідкою про вартість виконаних будівельних робіт за липень 2010 року на суму 140 084,68 грн., акта приймання виконаних будівельних робіт за липень 2010 року.
Згідно реставраційного завдання на розробку науково-проектної документації, погодженого Управлінням охорони культурної спадщини Львівської обласної державної адміністрації 19.09.2008 року та Державною службою з питань науково-культурної спадщини 25.09.2008 року, в об'єкті оренди запланована заміна даху флігеля, побілка стін, заміна пошкоджених вікон на дерев'яні, влаштування кам'яної підлоги в залах, влаштування входу до галереї згідно з історичними іконографічними матеріалами.
Як вбачається з матеріалів справи, в період проведення в об'єкті оренди ремонтних робіт, між позивачем та відповідачем укладено новий договір оренди № Г-7012-9 від 10.03.2009 року, пунктом 2.1 якого сторони погодили, що об'єкт оренди буде використовуватись орендарем для виставки образотворчої продукції, виготовленої в Україні.
У вказаному договорі сторони визначили взаємні права та обов'язки, наведені у Розділі 7 договору, зокрема, орендодавець зобов'язався не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися об'єктом оренди на умовах цього договору, поряд з цим, орендодавцю надано право контролювати наявність і стан, напрямки та ефективність використання об'єкта, переданого в оренду за цим договором, проводити реконструкцію або капітальний ремонт будинку (споруди, приміщення). В свою чергу, орендар взяв на себе зобов'язання використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору, своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, використовувати та зберігати об'єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати на його експлуатацію, своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об'єкта оренди. Орендар має право використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору, пристосовувати об'єкт оренди до особливостей своєї діяльності з дотриманням встановленого порядку, упорядковувати територію, прилеглу до об'єкта оренди тощо.
На підставі наявних в матеріалах справи доказів, а саме -акту комісії контрольно-інвентаризаційного відділу Управління комунальної власності у м. Львові огляду приміщень, що належать до власності територіальної громади м. Львова на пл. Ринок, 37, 38 від 08.05.2008 року, акту комісії контрольно-інвентаризаційного відділу Управління комунальної власності обстеження нежитлових приміщень від 04.11.2008 року, актів технічного стану приміщень пивниці в будинках на пл. Ринок, 37, 38 у м. Львові, складених АТПМ «Марко» 12.02.2011 року та 12.03.2012 року, акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт за липень 2010 року від 14.07.2010 року, акту комісії ЛКП «Старий Львів» від 09.08.2012 року, суд встановив, що ремонтні роботи в об'єкті оренди проводилися у період з 20.05.2008 року до 14.07.2010 року, у зв'язку з чим, орендоване майно відповідачем не використовувалося. Доказів протилежного суду не представлено. Судом також встановлено відсутність будь-яких звернень позивача з приводу неправомірності чи недоцільності проведення відповідачем ремонтних робіт, заперечень з цього приводу.
Згідно акту № 1 приймання виконаних будівельних робіт за липень 2010 року від 14.07.2010 року АТПМ «Марко» (підрядник) станом на 14.07.2010 року виконано, а відповідачем прийнято виконані на пл. Ринок, 38 роботи щодо улаштування покрівель, утеплювача, улаштування вікон, прокладання проводів, монтажу світильників, установлення вимикачів та розеток, електроарматури, облицювання каркасів стель плитами, поліпшеного фарбування полівінілацетатними водоемульсійними сумішами стель та стін.
Судом встановлено, що проведення вищеописаних ремонтних робіт в нежитлових приміщеннях на пл. Ринок, 38 у м. Львові, викликаних незадовільним станом об'єкта оренди та визначених сторонами при передачі майна в оренду, було необхідною передумовою приведення майна у придатний для використання стан, тобто, є обставинами, які зумовили об'єктивну неможливість використання майна орендарем в силу з незалежних від нього причин.
В Розділі 5 договору оренди № Г-7012-9 від 10.03.2009 року сторони погодили, що розмір орендної плати визначається відповідно до чинної на момент укладення Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою міської ради № 897 від 07.06.2007 року (із змінами та доповненнями) та складає 8842,21 грн. без ПДВ за перший місяць оренди. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. Врахувати індекс інфляції за лютий та березень місяці 2009 року. Розмір орендної плати коригується щомісячно на відповідний індекс інфляції. В інших випадках розмір орендної плати переглядається тільки за згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду. Орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власниками орендованого майна порядку.
З представлених позивачем розрахунків орендної плати випливає, що позивачем, починаючи з 10.03.2009 року до 01.03.2012 року щомісячно проводилося нарахування орендної плати за користування об'єктом оренди в повному розмірі, загальна сума якої за вказаний період є 439 397,92 грн. Станом на 01.03.2012 року відповідач сплатив позивачу 211 441,06 грн., відтак, борг склав 227 956,86 грн. (відображено у розрахунку орендної плати, що додається до позовної заяви).
Судом встановлено, що прокурором при розрахунку визначення суми, оплаченої відповідачем орендної плати, не враховано оплату в сумі 3 300,00 грн. (19.03.2012 р - 600,00 грн.; 27.03.2012 р - 400,00 грн.; 10.04.2012 р - 400,00 грн.; 17.04.2012 р - 400,00 грн.; 11.05.2012 р - 500,00 грн.; 30.05.2012 р - 1000,00 грн.).
Відтак позовна вимога прокурора про стягнення 3300,00 грн. є безпідставною та не підлягає до задоволенню.
Матеріалами справи підтверджується, що після порушення провадження у даній справі, відповідач перерахував позивачу 8750,00 грн., а саме :19.06.2012р -1100,00 грн., 22.06.2012 р -500,00 грн., 22.06.2012р -500,00 грн. ; 02.07.2012р-1200,00 грн.,02.07.2012р -300,00 грн., 12.07.2012р -950,00 грн,23.07.2012р-600,00 грн., 23.07.2012р-500,00 грн., 30.07.2012р-1000,00грн, 31.07.2012 р -800,00 грн.,02.08.2012р -800,00 грн., 03.08.2012р -500,00 грн. Відтак, вимога прокурора про стягнення 8700,00 грн. боргу є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Станом на 27.08.2012 року відповідачем сплачено орендну плату згідно договору в сумі 223491,06 грн., неоплаченою залишилась орендна плата в розмірі 215906,86 грн.
У відповідності до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Враховуючи те, що відповідач в період дії договору оренди № Г-7012-9 від 10.03.2009 року не користувався об'єктом на пл. Ринок, 38 у м. Львові загальною площею 481,1 кв.м. у період з 10.03.2009 року до 14.07.2010 року, через описані вище обставини, за які він не відповідає, суд приходять до висновку, що відповідач звільнений від сплати орендної плати за цей період. Обчисливши суму орендної плати, від сплати якої звільнений відповідач за період з 10.03.2009 року до 14.07.2010 року, суд встановив її розмір, який становить 186042,50 грн. Зважаючи на той факт, що неоплаченою станом на момент розгляду справи згідно розрахунків позивача залишається орендна плата в розмірі 215906,86 грн., а від сплати орендної плати на суму 186042,5 грн. позивач звільнений в силу ч. 6 ст. 762 ЦК України, судом з'ясовано, що заборгованість відповідача перед позивачем становить 29864,36 грн.
Таким чином, з огляду на вищевикладене, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і підстав для його скасування немає.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, -
Львівський апеляційний господарський суд
1.Рішення господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року у даній справі залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
2.Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.
3. Справу направити в Господарський суд Львівської області.
Постанова підписана 05.03.2013 року
Головуючий - суддя Скрипчук О.С.
суддя Дубник О.П.
суддя Матущак О.І.