79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
"28" лютого 2013 р. Справа № 5015/2361/12
Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:
Головуючого - судді Скрипчук О.С.
Суддів Дубник О.П.
Матущака О.І.
При секретарі судового засідання Лагутіні В.Б.
розглянувши апеляційну скаргу прокурора Галицького району м. Львова за № 10/12 від 02.10.2012 року;
на рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року;
у справі № 5015/2361/12;
за позовом: прокурора Галицького району міста Львова в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів;
до відповідача: суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Мачеус Оксани Василівни, м. Львів;
про стягнення 120 873,90 грн. заборгованості зі сплати орендної плати.
за участю представників:
від позивача: Романяк М.О. -довіреність № 2302-вих-1 від 03.01.2012 року;
від відповідача: Мачеус О.В. -підприємець;
від прокурора: Куцик В.Б. -посвідчення № 011165 від 24.10.2012 року.
Прокурор Галицького району міста Львова в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи Мачеус О.В. про стягнення 120 873,90 грн. заборгованості зі сплати орендної плати.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року у справі № 5015/2361/12 (суддя Козак І.Б.) в позові прокурора Галицького району міста Львова відмовлено.
Не погоджуючись з даним рішенням прокурор Галицького району м. Львова подав апеляційну скаргу № 10/12 від 02.10.2012 року, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року та прийняти нове, яким позов задоволити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції при прийнятті рішення порушено норми матеріального і процесуального права. А саме скаржник стверджує, що судом першої інстанції при вирішенні спору безпідставно не взято до уваги той факт, що відповідач знаючи про недоліки майна, яке йому передавалось у користування не має права вимагати повного звільнення від внесення орендної плати, оскільки ці недоліки були застережені орендодавцем (позивачем).
Відповідачем подано до суду відзив на апеляційну скаргу б/н від 22.01.2013 року, в якому просить рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року залишити без змін.
Розпорядженнями голови Львівського апеляційного господарського суду від 13.11.2012 року, від 27.11.2012 року, від 22.01.2013 року змінювався склад колегії суддів.
Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги (подання) і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 10.03.2009 року між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою Мачеус О.В. (орендар) було укладено Договір оренди № Г-7015-9 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) (надалі договір). Згідно умов договору орендодавець на підставі наказів Управління комунальної власності від 30.07.2007 року № 632-О, від 19.05.2008 року № 439-О та від 22.12.2008 року № 214-О, договору оренди № Г-1273 від 27.11.2002 року, передав, а орендар - прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (далі -об'єкт оренди), що знаходяться на балансі Львівського комунального підприємства «Старий Львів» (балансоутримувач).
Об'єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 37, загальною площею 246,9 кв.м., у тому числі: підвал площею 92,3 кв.м., перший поверх площею 143,8 кв.м., антресоль площею 10,8 кв.м.
Пунктом 2.1 договору визначено цільове призначення об'єкту оренди, яким є використання його орендарем для виставки образотворчої продукції виробленої в Україні.
Згідно п. 3.3. договору, у зв'язку з фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором, об'єкт оренди вважається переданий в оренду з моменту підписання даного договору.
Судом встановлено, що об'єкт оренди перебував у користуванні відповідача на підставі договору оренди від 27.11.2002 року № Г-1273 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладеного між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та Мачеус О.В.
В п. 5.2 договору від 10.03.2009 року сторони погодили, що орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку.
В п. 4.1. сторони погодили, що термін дії останнього 2 року 364 дні з 10 березня 2009 року по 09 березня 2012 року.
Прокурор при зверненні до суду першої інстанції стверджує, що відповідач належним чином не виконав умов договору щодо оплати орендної плати, у зв'язку з чим в останнього виник борг в сумі 120 873,90 грн. за період 01.03.2009 року по 01.02.2012 року.
При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного:
Статтею 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Аналогічне визначення договору оренди закріплено в статті 759 ЦК України, згідно якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Нормою частини першої статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 767 ЦК України встановлено, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.
Відповідно до частини четвертої статті 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
Згідно частин другої - третьої статті 285 ГК України та статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Судом встановлено, що відповідач користується об'єктом оренди ще з 2002 року, що підтверджується договором оренди нерухомого майна від 27.11.2002 року № Г-1273, укладений між Управлінням ресурсів Львівської міської ради та Мачеус О.В.
Згідно акту приймання-передачі від 27.11.2002 року, балансоутримувач -ЛКП «Старий Львів» здав, а СПД-ФО Мачеус О.В. прийняла нежитлові приміщення загальною площею 246,9 кв.м. в м. Львові на пл. Ринок, 37. У вказаному акті зазначено, що враховуючи реальний стан зазначених приміщень на час обстеження, в них необхідно провести наступні роботи: влаштування дощових ринв та водовідводів, ремонт водопроводу та заміна каналізаційних труб; ремонт електромережі, заміна тркбопроводки, встановлення окремого електролічильника, заміна штукатурки внітрішніх стін, закладка тріщин, підсилення фундаментів і влаштування вертикальної гідроізоляції в підвалах, антигрибкова обробка стін підвалів, оштукатурення та пофарбування фасадної стіни, встановлення окремої системи опалення і розмежування її з існуючою загальною системою опалення разом із приміщеннями за адресою м. Львів, пл. Ринок,38, влаштування примусової вентиляції підвалів І поверху, інші реставраційні роботи.
У зв'язку з цим, враховуючи наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку, що передаючи відповідачу в оренду нежитлові приміщення на пл. Ринок, 37 у м.Львові загальною площею 246,9 кв.м., обидві сторони договору були обізнані із незадовільним станом майна та тим, що для належної експлуатації об'єкта оренди потребується проведення у ньому ремонтних робіт.
У Листі від 25.06.2003 року №1203-2921, Управління ресурсів Львівської міської ради не заперечує проти проведення необхідних ремонтно-будівельних робіт на об'єкті оренди на пл. Ринок, 37 в порядку, передбаченому пунктами 7.4 та 7.5 договору оренди від 27.11.2002 року № Г-1273 (належним чином завірена копія Листа долучена до матеріалів справи).
30.10.2006 року між Управлінням охорони історичного середовища та відповідачем укладено Охоронний договір № 171, за умовами якого СПД ФО Мачеус Оксана Василівна взяла на себе зобов'язання щодо охорони пам'ятки архітектури національного значення, - житлового будинку XVII -XIX століття на пл. Ринок, 37 (приміщення першого поверху, підвалу, антресоль загальною площею 246,9 м. кв., охоронний №326/34). За умовами договору відповідач взяв на себе зобов'язання щодо охорони пам'ятки архітектури національного значення, житлового будинку XVII-XIX ст. на пл. Ринок, 37 (приміщення 1 поверху, підвалу, антресоль, загальною площею 246,9 кв.м.) та з метою збереження пам'ятки та створення належних умов для її використання зобов'язався проводити ремонтно-реставраційні роботи згідно погоджених реставраційного завдання і проектної документації, виготовленої спеціалізованою ліцензованою проектною організацією.
Актом технічного стану пам'ятки архітектури при передачі її в оренду і встановлення необхідних ремонтно-реставраційних робіт, що є додатком до Охоронного договір від 30.10.2006 року № 171, Управління охорони історичного середовища, Львівське комунальне підприємство «ААС» та Фізична особа-підприємець Мачеус Оксана Василівна встановили, що загальний конструктивний стан пам'ятки архітектури національного значення - житловий будинок XVII -XIX століття на пл. Ринок, 37 (приміщення першого поверху, підвалу, антресоль загальною площею 246,9 м. кв., охоронний №326/34) задовільний, в частково незадовільному стані знаходяться кам'яні елементи. Вказаний Акт підписано повноважними представниками та завірено відтисками печаток УОІС, ЛКП «ААС» та СПД ФО Мачеус О.В. (належним чином завірена копія Акта долучена до матеріалів справи).
Незадовільний стан об'єкта оренди підтверджується також долученими до матеріалів справи листом Львівського регіонального відділення Спілки дизайнерів України від 10.08.2010 року № 36, оцінювальним актом нежитлових приміщень житлового будинку № 37 на пл. Ринок у м. Львові, складеним Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» 15.04.2011 року, актом технічного стану приміщень пивниці в будинках на пл. Ринок, 37, 38 у м. Львові, складеного АТПМ «Марко» 12.03.2012 року, актом комісії Львівського комунального підприємства «Старий Львів» від 22.08.2012 року.
Згідно частин першої та другої ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.
У відповідності до пункту 6.1 договору орендодавець зобов'язався не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися об'єктом оренди на умовах цього договору.
Згідно пунктів 6.4. та 6.8 договору орендодавець має право контролювати наявність і стан, напрямки та ефективність використання об'єкта, переданого в оренду за цим договором; проводити реконструкцію або капітальний ремонт будинку (споруди, приміщення).
Розділом 7 договору оренди встановлено права та обов'язки орендаря.
Так, відповідно до пунктів7.1, 7.3 та 7.4 договору орендар зобов"язався, зокрема, використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору; використовувати та зберігати об'єкт оренди відповідно до умов договору, утримувати об'єкт оренди у повній справності та нести необхідні витрати на його експлуатацію; своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об'єкта оренди.
Пунктами 7.16, 7.17, 7.18 договору за орендарем закріплено право використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору; пристосовувати об'єкт оренди до особливостей своєї діяльності з дотриманням встановленого порядку; упорядковувати територію, прилеглу до об'єкта оренди.
20.05.2011 року між СПД Мачеус О.В. (замовник) та ТзОВ «Еталон» (підрядник) було укладено договір № 03-1/11г. Згідно умов якого замовник здав, а підрядник в межах договірної ціни відповідно до проектно-кошторисної документації прийняв на себе виконання робіт по ремонту приміщень на площі Ринок,37 у м. Львові. Вартість робіт згідно договору погодили в сумі 248 832,00 грн.
В матеріалах справи містяться довідка про вартість виконаних підрядних робіт за серпень 2012 року на суму 93 140,40 грн., та акт № 1 приймання виконаних підрядних робіт за серпень 2012 року. Зазначені документи підписані представником ТзОВ «Еталон» та СПД Мачеус О.В.
Згідно зазначеного Акту станом на 08.08.2012 року в об'єкті оренди проведено такі ремонтні роботи як заміна окремих пошкоджених місць і посилення дерев'яних балок перекриттів по кінцях балки в кам'яних стінах; комбінована реставрація (обмазування цегли цементівочним розчином і заповнення швів вапняним розчином); поліпшене штукатурення поверхонь стін всередині будівлі вапняним розчином по каменю та бетону всередині будівлі; поліпшене штукатурення поверхонь стель всередині будівлі вапняним розчином по каменю та бетону всередині будівлі, клейове високоякісне фарбування нових поверхонь всередині будівлі по штукатурці; відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі стін та стель, високоякісне штукатурення цементно-вапняним розчином по каменю стін з прорізними рустами, перхлорвінілове фарбування нових фасадів з риштувань по підготовленій поверхні; відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі стовпів, колон та пілястр.; прокладання трубопроводів водопостачання з напірних поліетиленових труб діаметром 20 мм; установлення мийок на одне відділення; установлення унітазів з безпосередньо приєднаним бачком; прокладання трубопроводів каналізації з поліетиленових труб діаметром 100 мм; прокладання проводів при схованій проводці в борознах; демонтаж схованої електропроводки; установлення перемикачів утопленого типу при схованій електропроводці; установлення розеток утопленого типу при схованій проводці.
Зважаючи на те, що у період з 20.05.2011 року до 08.08.2012 року в об'єкті оренди з відома орендодавця проводилися ремонтні роботи, необхідність та перелік яких визначені при первинній передачі майна в оренду на підставі акту приймання-передачі від 27.11.2002 року №1, суд погоджується з доводами відповідача про неможливість використання у вказаний період об'єктом оренди з причин, які виникли не з його вини та з незалежних від нього обставин, а саме в зв'язку із незадовільним станом переданого в оренду майна та потребою в проведенні ремонтних і реставраційних робіт, яка виникла до моменту передачі майна відповідачу.
Нормою частини першої статті 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною шостою цієї статті встановлено норму про те, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
З врахуванням наведеного законодавчого положення та фактичних обставин справи, суд приходить до висновку, що відповідач у період з 20.05.2011 року до 08.08.2012 року не міг користуватися об'єктом оренди через обставини, за які він не відповідає, у зв'язку з чим, звільнений від сплати орендної плати за користування об'єктом оренди за вказаний період.
Як вбачається з наданого позивачем розрахунку орендної плати відповідачу за користування об'єктом оренди згідно договору оренди від 10.03.2009 року № Г-7015-9 за період з 10.03.2009 року до 01.03.2012 року (що є предметом спору у даній справі) нарахована орендна плата на загальну суму 278 525,50 грн. В представленому позивачем розрахунку орендної плати станом на 22.08.2012 року зазначено, що відповідачем з 01.03.2012 року до 01.08.2012 року сплачено орендної плати на загальну суму 197 851,57 грн.
Однак, відповідачем за користування об'єктом оренди згідно договору оренди від 10.03.2009 року № Г-7015-9 здійснено оплату орендної плати станом на 22.08.2012 року в розмірі 200 951,60 грн. (в тому числі: 159 651,60 грн. - до 01.03.2012 року та 41 300,00 грн. з 01.03.2012 року до 22.08.2012 року), що підтверджується долученими до матеріалів справи належним чином завіреними копіями Довідки ПАТ «Укрсиббанк» від 17.08.2012 року №50-471/2396 з банківського рахунку відповідача.
Судом встановлено, що прокурором при розрахунку суми орендної плати, оплаченої відповідачем, не враховано оплату у сумі 3 100,00 грн., проведення якої підтверджується Меморіальними ордерами, виданим ПАТ АКБ «Львів» від 29.10.2010 року №552810027 на суму 1 000,00 грн., від 04.05.2011 року №152910039 на суму 1 000,00 грн., від 18.06.2012 року №551810050 на суму 1 100,00 грн.
Таким чином, з огляду на вищевикладене, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і підстав для його скасування немає.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, -
Львівський апеляційний господарський суд
1.Рішення Господарського суду Львівської області від 27.08.2012 року у даній справі залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
2.Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.
3. Справу направити в Господарський суд Львівської області.
Постанова підписана 05.03.2013 року
Головуючий - суддя Скрипчук О.С.
суддя Дубник О.П.
суддя Матущак О.І.