"05" березня 2013 р. Справа № 15/5005/5452/2012
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :
головуючого Овечкіна В.Е.,
суддівЧернова Є.В., Цвігун В.Л.,
за участю представників:
позивача-не з'явились,
відповідача-не з'явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на постановуДніпропетровського апеляційного господарського суду від 20.12.2012
у справі№15/5005/5452/2012
за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
доПП "Хризоліт"
про визнання переважного перед іншими особами права на придбання об'єкту нерухомого майна за договором оренди від 03.03.2008 в разі його продажу
встановив:
Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 28.08.2012 (суддя Петренко Н.Е.), залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 20.12.2012 (судді: Прокопенко А.Є., Дмитренко А.К., Крутовських В.І.), в позові відмовлено у зв'язку з його невідповідністю встановленим способам захисту цивільних прав орендаря.
Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 в поданій касаційній скарзі просить рішення та постанову скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального права, а саме ч.2 ст.777 ЦК України та ч.1 ст.289 ГК України. Зокрема, скаржник вказує на помилкове ототожнення судом першої інстанції права орендаря на викуп об'єкта оренди, передбаченого договором оренди, та переважного права орендаря на купівлю орендованого майна у разі його продажу власником, у зв'язку з якими (правами) між сторонами виникають різні за своєю правовою природою правовідносини, врегульовані ч.1 ст.289 ГК України та ч.2 ст.777 ЦК України відповідно.
Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет правильності їх юридичної оцінки судом апеляційної інстанції, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає відхиленню, а оскаржувана постанова - залишенню без змін з наступних підстав.
Залишаючи без змін первісне рішення відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що:
03.03.2008р. між ПП "ХРИЗОЛІТ" (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (орендар) було укладено договір оперативної оренди №1-08, відповідно до умов якого відповідач зобов'язується передати позивачу, а позивач зобов'язується прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 200 м2, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (далі - об'єкт оренди) та належить відповідачу на праві власності.
29.11.2011р. між приватним підприємством "ХРИЗОЛІТ" та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1, про що позивачу стало відомо 02.08.2012р. з наданої йому копії договору купівлі-продажу.
В обґрунтування вимог позивач посилається на те, що він добросовісно виконував свої обов'язки за договором, а саме своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускав його погіршення та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором та законом. Крім того, посилаючись на ст.777 ЦК України та Закон України "Про оренду державного та комунального майна", позивач зазначив, що відповідач, у першу чергу, повинен був запропонувати позивачу придбати спірне приміщення, тим самим надавши останньому можливість скористатись переважним правом на придбання приміщення.
На вимогу апеляційного господарського суду позивач листом №33 від 13.12.2012 надав докази виконання умов договору оренди №1/08 від 03.03.2008 в частині взаєморозрахунків по орендній платі за період 2008-2012рр., з яких вбачається належне виконання позивачем своїх обов'язків за вказаний період.
Частина 2 ст.777 ЦК України надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму, за умов належного виконання своїх обов'язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем.
У статті 777 ЦК України не визначається порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу, тому такий порядок може бути встановлений сторонами у договорі.
Однак, як вбачається з умов договору оренди №1-08 від 03.03.2008, сторонами не було закріплено переважне право орендаря на придбання об'єкту в разі його продажу, як і не визначено порядок реалізації переважного права наймача на придбання речі у випадку її продажу.
Апеляційний господарський суд погодився з висновками суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позову з мотивів дійсності укладеного між ПП "ХРИЗОЛІТ" та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 договору купівлі-продажу спірної будівлі, яка на праві власності належить не відповідачу, а іншій особі на законних підставах. Разом з цим, слід зазначити, що за договором оренди №1-08 позивач орендував частину спірного нежитлового приміщення загальною площею 200 кв.м. з яких: 90 кв.м. - площа цеху, 100 кв.м. - площа підвальних приміщень, 10 кв.м. - площа під офіс. Позивач просить визнати своє переважне право на викуп (придбання) нежитлового приміщення (каменеобробної майстерні), не вказуючи при цьому його площу, а в договорі взагалі не зазначається про каменеобробну майстерню.
Також апеляційна інстанція вважає, що заявлена вимога про визнання за позивачем переважного перед іншими особами права наймача на придбання орендованого майна (нежитлове приміщення -каменеобробна майстерня за адресою: АДРЕСА_1) у разі його продажу, не відповідає передбаченим чинним законодавством способам захисту порушеного права.
Предметом позову може бути матеріально-правова чи немайнова вимога позивача до відповідача, відносно якої суд повинен прийняти рішення. Захист майнового або немайнового права чи законного інтересу відбувається шляхом прийняття судом рішення про примусове виконання відповідачем певних дій або зобов'язання утриматись від їх вчинення.
Заявлена позивачем вимога не призводить до поновлення порушеного права позивача та у разі її задоволення не може бути виконана у примусовому порядку, оскільки відсутній механізм виконання такого рішення.
Колегія погоджується з висновками апеляційного суду з огляду на таке.
Відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Дійсно, порядок та умови реалізації орендарем цього права законом не визначені. Проте, виходячи зі змісту ч.2 ст.777 ЦК України, орендодавець, який бажає продати об'єкт оренди, насамперед повинен заздалегідь повідомити орендаря про свій намір та про умови продажу, і лише в разі відмови орендаря придбати майно на запропонованих умовах, орендодавець вправі запропонувати майно для продажу іншим особам.
Колегія враховує, що чинним рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 27.03.2012 у справі №30/5005/452/2012, прийнятим за участю сторін у справі №15/5005/5452/2012, відмовлено у позові фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 29.11.2011, укладеного між ПП "ХРИЗОЛІТ" та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5
Вказаним судовим рішенням правильно роз'яснено позивачу, що продаж власником будівлі з порушенням переважного права купівлі орендаря не зумовлює недійсність правочину купівлі-продажу, оскільки у такому разі особа, яка вважає порушеним своє переважне право на укладення договору купівлі-продажу орендованого нерухомого майна, вправі пред'явити до суду позов про переведення на неї прав та обов'язків покупця за цим договором по аналогії з нормою ч.4 ст.362 ЦК України, якою врегульовано порядок реалізації переважного права співвласника на купівлю частки іншого співвласника у праві спільної часткової власності. Заявник не позбавлений можливості звернутися з відповідним позовом.
Таким чином, переважне право добросовісного орендаря на придбання орендованого майна в разі його продажу власником закріплено в силу прямої вказівки закону, що не потребує додаткового підтвердження наявності такого права шляхом прийняття судового рішення про визнання переважного права, і згадана обставина безпідставно не врахована заявником.
Наведеним також спростовуються посилання апеляційного суду в обґрунтування своїх висновків на невизначеність сторонами в договорі оренди згаданого переважного права та механізму його реалізації, оскільки норма ч.2 ст.777 ЦК України не містить застережень щодо можливості встановлення договором оренди відсутності у орендаря зазначеного переважного права (типу "якщо інше не передбачено договором найму").
Касаційна інстанція погоджується з твердженням скаржника про помилкове ототожнення судом першої інстанції права орендаря на викуп об'єкта оренди, передбаченого договором оренди, та переважного права добросовісного орендаря на купівлю орендованого майна у разі його продажу власником, у зв'язку з якими (правами) між сторонами виникають різні за своєю правовою природою правовідносини, врегульовані положеннями ч.1 ст.289 ГК України та ч.2 ст.777 ЦК України відповідно.
Разом з тим, враховуючи, що в даному випадку в силу правильного застосування судами норм матеріального права (ст.16 ЦК України, ст.20 ГК України) таке процесуальне порушення, як помилкове застосування ч.1 ст.289 ГК України та ч.2 ст.777 ЦК України, не зробило неможливим встановлення судами першої та апеляційної інстанцій фактичних обставин справи (невідповідність заявленого позову встановленим способам захисту цивільних прав орендаря), що мають істотне значення для правильного вирішення спору, тобто не призвело до прийняття неправильних по суті рішення та постанови, тому в розумінні п.3 ст.1119 ГПК України вказана обставина не може бути достатньою підставою для їх скасування.
Згадана процесуальна позиція узгоджується з абзацом 5 п.12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №7 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України" (в редакції від 16.01.2013р.), яким роз'яснено, що не підлягає скасуванню судове рішення, якщо апеляційною інстанцією буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обґрунтовані у мотивувальній частині рішення.
Апеляційний суд правильно зазначив про те, що заявлена вимога про визнання за позивачем переважного перед іншими особами права наймача на придбання орендованого майна не відповідає передбаченим чинним законодавством способам захисту порушеного права та не призводить до поновлення порушеного права позивача, оскільки у разі її задоволення не може бути виконана у примусовому порядку через відсутність механізму виконання такого рішення.
Водночас, наявне формулювання позовних вимог, яке ставить визнання за орендарем переважного права на придбання об'єкту оренди у залежність від настання певної події ("в разі його продажу"), щодо якої невідомо, станеться вона чи ні (ч.6 ст.11 ЦК України), є недоречним, оскільки переконливо свідчить про спрямованість заявленого позову на захист прав на майбутнє.
Однак, по-перше, виходячи зі змісту ст.1 ГПК України не можна задовольняти позовні вимоги щодо захисту права, яке може бути порушено у майбутньому і щодо якого невідомо, чи буде воно порушено. По-друге, ймовірне задоволення такого позову по суті означатиме прийняття судом умовного рішення, що є порушенням приписів п.4 ч.1 ст.84 ГПК України.
Отже, суди дійшли правильного висновку про те, що пред'явлений орендарем позов не відповідає встановленим способам захисту його прав.
Натомість касаційна інстанція не приймає до уваги посилання заявника в обґрунтування своїх заперечень на постанови Вищого господарського суду України від 04.12.2006 у справі №43/314, від 07.12.2006 у справі №11/884 та від 18.01.2007 у справі №26/372-06-8238, оскільки відповідно до ст.11116 ГПК України заява про перегляд судових рішень господарських судів може бути подана на підставі неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, внаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення у подібних правовідносинах.
Ухвалення різних за змістом судових рішень (пункт 1 статті 11116 Господарського процесуального кодексу України) може мати місце лише в разі, якщо суд касаційної інстанції при розгляді двох чи більше справ з подібними предметом спору, підставами позову, змістом позовних вимог та встановлених судом фактичних обставин і за умов однакового правового регулювання спірних правовідносин, дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу цих судових рішень.
Однак, предмет та підстави позову, зміст позовних вимог, встановлені судами фактичні обставини у даній справі №15/5005/5452/2012 та у вищенаведених справах, є різними, що виключає подібність правовідносин у згаданих справах у розумінні ст.11116 ГПК України. При цьому, постановами ВГСУ від 04.12.2006 у справі №43/314 та від 07.12.2006 у справі №11/884 попередні судові акти скасовані з передачею справи на новий розгляд, тобто остаточні рішення зі спорів не були прийняті.
Недоречними вважаються також посилання заявника на постанову Вищого господарського суду України від 18.01.2007 у справі №26/372-06-8238, оскільки вказану постанову за результатами її перегляду скасовано постановою Верховного Суду України від 24.04.2007.
Зважаючи на вищенаведене, колегія не вбачає підстав для скасування постанови.
Враховуючи викладене та керуючись ст.ст.1115,1117-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,
Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 20.12.2012 у справі №15/5005/5452/2012 залишити без змін, а касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 - без задоволення.
Головуючий, суддя В.Овечкін
Судді: Є.Чернов
В.Цвігун