"18" лютого 2013 р.Справа № 10/17-2267-2011
Господарський суд Одеської області у складі колегії суддів: головуючий суддя Смелянець Г.Є., суддя Щавинська Ю.М., суддя Малярчук І.А.
розглянувши справу №10/17-2267-2011
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до відповідача Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2
про розірвання договору оренди та виселення
за участю представників сторін
від позивача: Пахомов В.В. за довіреністю
від відповідача: ФОП ОСОБА_2
Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до ФОП ОСОБА_2 з позовом, в якому просить господарський суд Одеської області розірвати договір оренди №3/54 від 06.04.2010р., за яким відповідачу було передано у строкове платне користування не житлове приміщення підвалу, загальною площею 3,0 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, виселити відповідача з не житлового поміщення підвалу, загальною площею 3,0 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та передати зазначене приміщення позивачу, з посиланням при цьому на порушення відповідачем умов договору оренди не житлового приміщення №3/54 від 06.04.2010р., а саме: самовільне проведення реконструкції відповідачем та користування об'єктом оренди з порушенням профілю використання.
У заяві про уточнення позовних вимог від 11.08.2011р. за вх.№27795/2011 позивачем розширений перелік підстав для розірвання укладеного з відповідачем договору оренди не житлового приміщення №3/54 від 06.04.2010р., а саме: самовільне проведення реконструкції відповідачем; нецільове використання приміщення відповідачем та несвоєчасна сплата орендної плати відповідачем.
Одним із доказів, які позивач надав до суду в підтвердження своїх позовних вимог, є Висновок про технічний стан будівельних конструкцій нежилого приміщення №1 площею 1,1 кв.м., про функціональне призначення приміщення №2 площею 1,9 кв.м., розташованих у житловій будівлі (літ. Б) за адресою: АДРЕСА_1, який складений ПП „Інженер Сервіс" 24.09.2010р., та згідно з яким для відновлення пошкоджених будівельних конструкцій в місці розташування приміщення №1 і запобігання їх деформацій необхідно закласти вхідний отвір в приміщення кам'яною кладкою в товщину зовнішньої стіни. Приміщення №2 являється транзитним (комунікаційним) для забезпечення входу в суміжні приміщення, які належать різним власникам. Стіна, встановлена в приміщенні №2 гр. ОСОБА_2 перекрила єдиний прохід в приміщення, в якому розташовані домові комунікації, що потребують постійного обстеження. Стіна повинна бути демонтована. Приміщення №2 може бути продано або здано в оренду тільки у складі з іншими приміщеннями, в які здійснюється прохід через нього, або продано або здано в оренду по долям між власниками суміжних приміщень.
Відповідач надав до суду заперечення проти позову від 22.08.2011р. за вх.№29245/2011, заперечення (доповнене) проти позову від 30.08.2011р. за вх.№29955/2011, згідно з якими просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову, з посиланням при цьому на те, що стіни в орендованому відповідачем приміщенні збудовані до моменту укладення договору оренди не житлового приміщення №3/54 від 06.04.2010р.; що орендоване відповідачем приміщення поділене на два відокремлених приміщення, а саме: приміщення №1 загальною площею 1,1 кв.м., в якому знаходиться туалет, та приміщення №2 загальною площею 1,9 кв.м., в якому на даний час проводиться косметичний ремонт; що в орендованих відповідачем приміщеннях комунікації не проходять і дані приміщення не є допоміжними для домоволодіння.
Одним із доказів, які надані відповідачем в підтвердження своїх заперечень проти позовних вимог, є Звіт про технічний стан будівельних конструкці1, наявності інженерних мереж і присвоєнні статусу нежилих підвальних приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_1, який складений ПП „Дельта Консалтинг" на підставі листа від 02.06.2010р., та згідно з яким нежилі підвальні приміщення, розташовані в житловому будинку №6 по АДРЕСА_1 в цілому знаходяться у задовільному технічному стані, ізольовані від інших приміщень жилого будинку та можуть експлуатуватися ізольовано.
Ухвалою від 22.08.2012р. справу призначено до колегіального розгляду, а ухвалою від 25.08.2012р. справу прийнято до колегіального розгляду у наступному складі суду: головуючий суддя Смелянець Г.Є., судді Щавинська Ю.М., Малярчук І.А.
Ухвалою від 03.10.2011р. задоволено клопотання відповідача та у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено ОНДІСЕ. Провадження у справі зупинено у зв'язку з призначенням судової експертизи.
Ухвалою від 16.01.2012р. провадження у справі поновлено господарським судом у зв'язку з Повідомленням ОНДІСЕ №15121/23 від 19.12.2011р. про неможливість надання висновку по матеріалам справи.
Ухвалою від 29.02.2012р. задоволено клопотання позивача та у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено ОНДІСЕ. Провадження у справі зупинено у зв'язку з призначенням судової експертизи.
Ухвалою від 21.05.2012р. провадження у справі поновлено господарським судом у зв'язку з Повідомленням ОНДІСЕ №2510/23 від 07.05.2012р. про неможливість надання висновку по матеріалам справи.
Ухвалою від 13.06.2012р. задоволено клопотання сторін та у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено ОНДІСЕ та на розгляд якої поставлені наступні питання: (1).В якому технічному стані знаходяться нежилі підвальні приміщення площею 3 кв.м., розташовані за адресою АДРЕСА_1, що знаходяться в оренді Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 згідно договору оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р.? Якщо технічний стан цих нежилих підвальних приміщень незадовільний, вказати технічні причини, які призвели до такого стану. (2).Чи є можливим експлуатація нежилих підвальних приміщень площею 3 кв.м., розташованих за адресою АДРЕСА_1, що знаходяться в оренді Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 згідно договору оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р. в якості окремих об'єктів? (3).Коли саме був замурований дверний отвір у нежилому підвальному приміщенні площею 1,9 кв.м., розташованому за адресою АДРЕСА_1, що знаходиться в оренді Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 згідно договору оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р.? (4).Чи здійснює Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 у нежилих підвальних приміщеннях площею 3 кв.м., розташованих за адресою АДРЕСА_1, що знаходяться в оренді Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 згідно договору оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р. ремонтні роботи? (5).Чи використовує Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 нежилі підвальні приміщення площею 3 кв.м., розташовані за адресою АДРЕСА_1 на момент проведення експертизи за цільовим призначенням, встановленим договором оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р.? Провадження у справі зупинено у зв'язку з призначенням судової експертизи.
02.01.2013р. за вх.№44/2013 господарський суд одержав Висновок №6242/23 судової будівельно-технічної експертизи по справі, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р.
Ухвалою від 11.01.2013р. провадження у справі поновлено господарським судом та розгляд справи призначений на 18.02.2013р.
У судовому засіданні представник позивача надав письмові пояснення за вх.№5643/2013 від 18.02.2013р., згідно з якими Висновком експерту було встановлено неможливість у відповідності до чинних будівельних норм діяльність у двох відокремлених приміщеннях загальною площею 3 кв.м. використовувати у якості майстерні з ремонту взуття. Сумніви у експерта є також щодо використання приміщення за цільовим призначенням та надання послуг з ремонту взуття, доказів існування цієї майстерні, а саме клієнтів, журналу замовлень, відсутній був також куток споживача та ін.
Відповідач у судовому засіданні надав усні пояснення, згідно з якими відповідач позов не визнає та просить суд відкласти розгляд справи і призначити у справі додаткову судову експертизу, з посиланням при цьому на необґрунтованість Висновку судової будівельно-технічної експертизи по справі, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р.
На підставі ст. 85 ГПК України у судовому засіданні за участю представників сторін оголошено вступну та резолютивну частину рішення.
Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:
Територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності належить об'єкт, який розташований за адресою АДРЕСА_1 та складається з приміщень літ. „Б" загальною площею 3,0 кв.м., відображених у технічному паспорті від 15.09.2009р., про що свідчить Свідоцтво на право власності на не житлові приміщення підвалу №501 від 13.01.2010р. та Витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №25891181 від 17.04.2010р.
06.04.2010р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, правонаступником якого являється Департамент комунальної власності Одеської міської ради, що підтверджується Положенням про Департамент, яке затверджено рішенням Одеської міської ради від 28.02.2010р. №384-VІ та зареєстровано 02.03.2011р. (Орендодавець, позивач) і ФОП ОСОБА_2 (Орендар, відповідач) укладений договір оренди нежитлового приміщення №3/54, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 3 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - об'єкт оренди).
Згідно з умовами п.1.3. договору термін дії договору оренди становить: з 06.04.2010р. до 05.03.2013р., а відповідно до умов п.4.1. договору вказані у п.1.1. приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для використання під розміщення майстерні з ремонту взуття.
У розділі 2 договору встановлені умови щодо порядку розрахунків, а саме встановлено, що за орендоване приміщення Орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 30 грн. (без урахування ПДВ та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.
Згідно з розділом 3 договору, в якому встановлені умови щодо прав та обов'язків Орендодавця, останній має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, зданих оренду (п.3.2.); виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі (п.3.3.).
Згідно з розділом 4 договору, в якому встановлені умови щодо прав та обов'язків Орендаря, останній зобов'язаний в т.ч. забезпечувати збереження об'єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню (п.4.2. „а"); своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання об'єкта оренди (п.4.2. „з"). При проведенні Орендарем капітального ремонту чи переобладнання приміщень, останній несе матеріальну відповідальність за якість ремонту та пошкодження, викликані ремонтом у приміщеннях будинку де знаходиться об'єкт оренди (п.4.3.).
Капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу - погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, Орендар зобов'язаний замовити за власний рахунок в КП „ОМБТІ та РОН" технічний паспорт на ці приміщення не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його Орендодавцю (п.4.4.)
Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди (п.4.7.).
Відповідно до п.5.5. договору за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п.4.1., п.4.2. абз. „а", „г", „е", „м", „л", п.4.3., п.4.8., п.4.9., п.4.13. цього договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Згідно з умовами п.7.3. договору при тривалому, більш трьох місяців, невикористанні Орендарем наданих йому приміщень за цим договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства.
06.04.2010р. між сторонами підписаний акт прийому-передачі не житлового приміщення, згідно з яким Орендареві передано нежиле приміщення підвалу загальною площею 3 кв.м., розташоване за адресою АДРЕСА_1. При цьому в акті зазначено про задовільний технічний стан приміщення на момент передачі його в оренду.
Також судом встановлено, що рішенням Одеської міської ради від 14.04.2010р. №5649-V орендовані відповідачем нежилі приміщення підвалу загальною площею 3 кв.м., розташовані за адресою АДРЕСА_1 внесені до переліку об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2010р., а саме шляхом викупу орендарем за грошові кошти.
Згідно з листом КП „ЖКС „Фонтанський" від 15.07.2010р. №1856 вих в нежилих півпідвальних приміщеннях, які мають окремі входи, розташованих за адресою АДРЕСА_1 площею 3 кв.м., що орендуються СПД ОСОБА_2, комунікації загального користування не проходять, дані приміщення допоміжними для домоволодіння не являються.
На підставі листа-замовлення ФОП ОСОБА_2 від 02.06.2010р. ПП „Дельта -Консалтінг" складений Звіт про технічний стан будівельних конструкцій, наявність інженерних мереж і надання статусу нежилих підвальних приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_1, в якому встановлено: що нежилі підвальні приміщення по АДРЕСА_1 в цілому знаходяться у задовільному технічному стані і ізольовані від основних приміщень; що в обстежуваних приміщеннях інженерні мережі водопроводу і каналізації, які відносяться до мереж загального користування житлового будинку не проходять; що обстежувані підвальні приміщення не являються допоміжними приміщеннями жилого будинку і можуть експлуатуватися ізольовано.
В подальшому комісією у складі голови Приморської райадміністрації, начальника інспекції ДАБК, першого заступника начальника Представництва по управлінню комунальної власності, начальника відділу оренди проведено обстеження не житлових приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_1, які орендує ФОП ОСОБА_2 на підставі договору оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р. та складено акт обстеження від 22.09.2010р., в якому встановлено, що приміщення знаходиться в незадовільному стані, виявлено деформацію несучих стін. Крім того, одне із приміщень є площею загального користування, так як через нього здійснюється вхід як в приміщення Орендаря, так і до вільного приміщення, де проходять комунікації будівлі. Проте, Орендарем дверний отвір в вільні приміщення самовільно замуровано, що обмежує доступ до нього.
24.09.2010р. ПП „Інженер Сервіс" складений Висновок про технічний стан будівельних конструкцій нежилого приміщення №1 площею 1,1 кв.м. та про функціональне призначення приміщення №2 площею 1,9 кв.м., розташованих у жилому будинку (Лит. Б) за адресою АДРЕСА_1, в якому встановлено: - що для відновлення пошкоджених будівельних конструкцій у місці розташування приміщення №1 і запобіганню їх деформацій необхідно заложити вхідний отвір в приміщення камінною кладкою в товщину зовнішньої стіни; - приміщення №2 являється транзитним (комунікаційним) для забезпечення проходу у суміжні приміщення, які належать різним власникам. Стіна, яка установлена в приміщенні №2 громадянином ОСОБА_2 перекрила єдиний вхід в приміщення, в якому розташовані домові комунікації, що потребують постійного обстеження. Стіна повинна бути демонтована. Приміщення №2 може бути продано або передано в оренду тільки у складі решти приміщень, в які здійснюється прохід через нього, або продано або передано в оренду по долям між власниками суміжних приміщень.
При цьому у Висновку також встановлено: - що деформація будівельних конструкцій у місці розташування приміщення №1 сталося внаслідок підвищення рівня ґрунтових вод, що погіршує фізико-механічні характеристики ґрунтової основи будинку і призводить до нерівномірної осадки фундаменту; - гр. ОСОБА_2 проведено перепланування приміщення №2, а саме: праворуч і ліворуч відносно входу улаштовано дві стіни із каміння - ракушняку внаслідок чого зменшено ширину приміщення з 3,5 м до 0,83 м. Улаштування стіни праворуч відносно входу закрило підсходинну частину приміщення, а стіна ліворуч перекрила єдиний прохід в приміщення №1 (п/п від 31.11.1971р.), в якому розташовані будинкові комунікації. Після проведеного перепланування, на початку 2010 року приміщення вже з новими розмірами було передано гр. ОСОБА_2.
05.10.2010р. Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради направило ФОП ОСОБА_2 повідомлення про розірвання договору оренди за вих.№01-15/931, в якому запропонувало підписати додаткову угоду про розірвання договору оренди та повернути орендоване приміщення у зв'язку із Висновком, який складений ПП „Інженер Сервіс". Вказане повідомлення ФОП ОСОБА_2 одержав 11.10.2010р., що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення, але додаткову угоду про розірвання договору оренди не підписав та орендоване приміщення не повернув.
04.04.2011р., 05.05.2011р. та 01.06.2011р. позивачем складені акти обстеження нежилого приміщення, розташованого за адресою АДРЕСА_1, в яких встановлено, що ремонтні роботи у приміщенні не здійснюються, приміщення не використовуються за профілем в якості майстерні для ремонту взуття.
Під час розгляду справи у суді позивачем також здійснено обстеження орендованого відповідачем приміщення, про що складені відповідні акти обстеження, а саме акт обстеження від 01.08.2011р. та акт обстеження від 15.09.2011р.
Так, в акті обстеження від 01.08.2011р., який складений позивачем за участю майстра дільниці №2 КП „ЖКС „Фонтанський" і мешканців будинку по АДРЕСА_1, встановлено, що орендоване відповідачем приміщення не використовується в якості майстерні з ремонту взуття та на момент обстеження закрито. Приміщення складається з двох частин: №1 (площею 1,1 кв.м.) - ніша у стіні, яка закладена співробітниками КП ЖКС „Фонтанський" на підставі технічного висновку для запобігання деформацій будівельних конструкцій, №2 (1,9 кв.м.) являється транзитним для забезпечення проходу у суміжні приміщення. Орендарем самовільно замурований дверний отвір, що унеможливлює доступ у вільні приміщення.
В акті обстеження від 15.09.2011р., який складений позивачем встановлено, що орендоване відповідачем приміщення не використовується в якості майстерні з ремонту взуття та на момент обстеження закрито. Приміщення складається з 2-х частин: №1 (1,1 кв.м.) - ніша у стіні, яка у черговий раз розібрана ОСОБА_2, всупереч технічному висновку і переобладнана зі слів мешканців будинку під туалет, встановлені металеві двері, доступу для обстеження не має. Приміщення №2 (1,9 кв.м.) транзитне для забезпечення проходу у суміжні приміщення, самовільно замурований дверний отвір, що унеможливлює доступ у вільні суміжні приміщення - закрито, доступу не має.
Згідно з Висновком №6242/23 судової будівельно-технічної експертизи по справі, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р., технічний стан нежилих підвальних приміщень площею 3 кв.м., розташованих за адресою АДРЕСА_1 задовільний. Приймаючи до уваги ДБН В.2.2-11-2002 „Підприємства побутового обслуговування. Основні положення" нежилі підвальні приміщення площею 3 кв.м., розташовані за адресою АДРЕСА_1 в якості окремих об'єктів використовуватися не можуть. Надати відповідь на питання №3 дослідження про дату закладення дверних отворів в приміщенні загальною площею 1,9 кв.м., розташованих за адресою АДРЕСА_1 не уявляється можливим у зв'язку з тим, що експерту не були надані матеріали архівної справи КП „ОМБТІ і РОН" в повному обсязі, також не була надана виконавча документація на будівництво стін. На момент обстежень 20.09.2012р. і 23.10.2012р. в досліджуваних нежилих підвальних приміщеннях, розташованих за адресою АДРЕСА_1 ремонт не проводився. Документація на реконструкцію приміщення №1 під туалет і про останні здійснені ремонтні роботи надана не була, а тому визначити дату реконструкції приміщення №1 під туалет і останнього поточного ремонту нежилих підвальних приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_1 площею 3 кв.м. не уявляється можливим. Визначити, використання підвальних приміщень загальною площею 3 кв.м. розташованих за адресою АДРЕСА_1 по цільовому призначенню передбаченому договором оренди №3/54 від 06.04.2010р. не уявляється можливим у зв'язку із суперечливими відомостями, які наявні у експерта і одержані при обстеженні на місці.
Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного:
Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
У ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" також встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Згідно ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", в якій встановлені основні обов'язки орендаря, за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.
Умовами укладеного між сторонами договору оренди нежилого приміщення №3/54 від 06.04.2010р. встановлено, що не житлове підвальне приміщення передається позивачем відповідачу виключно для використання під розміщення майстерні з ремонту взуття (п.4.1. договору).
За орендоване приміщення відповідач сплачує позивачу оренду плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, розмір якої за перший, після підписання договору оренди місяць становить 30 грн. (без урахування ПДВ та індексу інфляції) (п.2.2., п.2.4. договору).
Капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об'єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності відповідача, проводяться лише з дозволу - погодження позивача, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок відповідача до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщень, відповідач зобов'язаний замовити за власний рахунок в КП „ОМБТІ та РОН" технічний паспорт на ці приміщення не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його позивачу (п.4.4. договору).
Як вище встановлено господарським судом, в якості однієї із підстав розірвання укладеного між сторонами договору оренди позивачем зазначені обставини нецільового використання відповідачем орендованого приміщення.
При цьому, в якості доказів, які підтверджують використання відповідачем орендованого приміщення не за цільовим призначенням позивач надав акти обстеження, які складені, як самостійно позивачем (акти обстеження від 04.04.2011р., від 05.05.2011р., від 01.06.2011р., від 15.09.2011р.), так і за участю майстра дільниці №2 КП „ЖКС „Фонтанський" та мешканців будинку по АДРЕСА_1 (акт обстеження від 01.08.2011р.). Також позивач надав Висновок про технічний стан будівельних конструкцій нежилого приміщення №1 площею 1,1 кв.м. та про функціональне призначення приміщення №2 площею 1,9 кв.м., розташованих у жилому будинку (Лит. Б) за адресою АДРЕСА_1, який складений 24.09.2010р. ПП „Інженер Сервіс".
В свою чергу відповідач не визнав обставин нецільового використання орендованого приміщення та надав до суду Звіт про технічний стан будівельних конструкцій, наявність інженерних мереж і надання статусу нежилих підвальних приміщень, розташованих за адресою АДРЕСА_1, який складений ПП „Дельта -Консалтінг" на підставі листа-замовлення ФОП ОСОБА_2, та який містить висновки, які суперечать висновкам, що містяться у Висновку ПП „Інженер Сервіс". Тому питання щодо використання відповідачем орендованого приміщення за цільовим призначенням, встановленим договором оренди, було поставлено господарським судом судовому експерту в ухвалі про призначення судової будівельно-технічної експертизи від 13.06.2012р. (т.2, а.с.114-118).
Згідно з Висновком судової будівельно-технічної експертизи №6242/23, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р., визначити, чи використовується підвальні приміщення загальною площею 3 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1,по цільовому призначенню передбаченому договором оренди №3/54 від 06.04.2010р., не уявляється можливим у зв'язку із суперечливими відомостями, які наявні у експерта і одержані при обстеженні на місці. При цьому, у дослідницький частині Висновку встановлено, що на момент обстеження в приміщенні №2 знаходилися інструменти, до стіни були прикріплені полки, які частково заставлені взуттям, комод. В приміщенні №1 встановлений апарат, який зі слів ОСОБА_2 необхідний для ремонту взуття.
За таких обставин господарський суд вважає, що позивачем не доведено належними і допустимими доказами використання відповідачем орендованого приміщення не за цільовим призначенням.
Щодо такої підстави розірвання укладеного між сторонами договору оренди, як самовільне проведення реконструкції відповідачем, господарський суд виходить з наступного.
Висновок №6242/23 судової будівельно-технічної експертизи по справі, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р., свідчить, що не житлове підвальне приміщення загальною площею 3 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та перебуває в оренді відповідача, фактично являється двома окремими не житловими приміщеннями, які розташовані в різних частинах будівлі, а саме: приміщення №1 - загальною площею 1,1 кв.м. та приміщення №2 - загальною площею 1,9 кв.м.
Більш того, приміщення №1 загальною площею 1,1 кв.м. переобладнано під туалет. При цьому, визначити дату цього переобладнання не уявляється можливим. Приміщення №2 загальною площею 1,9 кв.м. утворилося внаслідок переобладнання шляхом будування двох кам'яних стін по межам дверних отворів приміщення, яке у поетажному плані 1981р. зазначено під літ. „6" площею 4,8 кв.м. При цьому, визначити чітку дату закладення дверних отворів не уявляється можливим.
Таким чином, доводи позивача про самовільну реконструкцію орендованих приміщень саме відповідачем спростовуються Висновком №6242/23 судової будівельно-технічної експертизи по справі, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р.
Щодо такої підстави розірвання укладеного між сторонами договору оренди, як несплата відповідачем орендної плати, господарський суд виходить з наступного.
Згідно з вимогами ч. 1, ч.5 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
У ч.ч.1, 3 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" також встановлено, що орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Згідно з наявним у справі Розрахунком заборгованості, який наданий позивачем до заяви про уточнення позовних вимог за вх.№27795/2011 від 11.08.2011р., станом на 01.09.2010р. борг відповідача з оплати орендної плати становив 35,46 грн. За вересень-грудень 2010р. розмір орендної плати становив 147,11 грн. (в т.ч. за вересень 2010р. в сумі 35,88 грн., за жовтень 2010р. в сумі 36,92 грн., за листопад 2010р. в сумі 37,10 грн., за грудень 2010р. в сумі 37,21 грн.). Відповідач 22.09.2010р. сплатив позивачу 107,10 грн. та 18.11.2010р. сплатив позивачу 60 грн. Отже станом на 01.01.2011р. борг відповідача з оплати орендної плати становив 15,47 грн.
Розмір орендної плати за січень - березень 2011р. становив 113,61 грн. (в т.ч. за січень 2011р. в сумі 37,51 грн., за лютий 2011р. в сумі 37,88 грн., за березень 2011р. в сумі 38,22 грн.). Відповідач 24.01.2011р. сплатив позивачу 60 грн. та 22.03.2011р. сплатив позивачу 60 грн. Отже, станом на 01.04.2011р. борг відповідача з оплати орендної плати становив 9,08 грн. (15,47 грн. /борг станом на 01.01.2011р./+ 113,61 грн. /борг за січень-березень 2011р./=129,08 грн. - 120 грн. /оплата/ = 9,08 грн.)
Розмір орендної плати за квітень -липень 2011р. становив 157,33 грн. (в т.ч. за квітень 2011р. в сумі 38,76 грн., за травень 2011р. в сумі 39,26 грн., за червень 2011р. в сумі 39,58 грн. та липень 2011р. в сумі 39,73 грн.). Відповідач 01.08.2012р. перерахував позивачу 120 грн., що підтверджується квитанцією 4886.634.1 від 29.07.2011р. (т.2, а.с.12).
Отже, заборгованість відповідача з оплати орендної плати станом на 01.08.2011р. становила 46,41 грн. (9,08 грн. /борг станом на 01.04.2011р./+ 157,33 грн. /борг за квітень-липень 2011р./= 166,41 грн. - 120 грн. /оплата/ = 46,41 грн.
Між тим, позивачем не доведено суду, що таке порушення відповідачем договору, як несвоєчасне і не в повному обсязі внесення орендної плати, є істотним порушенням укладеного між сторонами договору, а в силу вимог ст.651 ЦК України саме істотне порушення договору стороною цього договору є підставою для розірвання договору за рішенням суду.
За таких обставин господарський суд дійшов висновку про недоведеність та необґрунтованість позовних вимог, а отже і відмову в їх задоволенні.
Посилання позивача на те, що у Висновку судового експерта ОНДІСЕ встановлено неможливість використання нежилих підвальних приміщень площею 3 кв.м., розташованих за адресою АДРЕСА_1 в якості окремих об'єктів, господарський суд до уваги не приймає, оскільки неможливість використання об'єкту оренди не доводить обставин використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням. Між тим, саме використання об'єкту оренди відповідачем не за цільовим призначенням зазначено позивачем в якості підстав для розірвання договору оренди.
Клопотання відповідача про відкладення розгляду справи відхилено господарським судом, як таке, що жодним чином необґрунтоване відповідачем. Також господарським судом відхилено клопотання відповідача про призначення у справі додаткової судової будівельно-технічної експертизи, оскільки відповідачем не доведено суду, що Висновок судової будівельно-технічної експертизи №6242/23, який складений судовим експертом ОНДІСЕ 19.12.2012р. є неповним або неякісним. Між тим, підставою для призначення у справі додаткової експертизи є неповнота або неякісність первісного висновку судового експерта. Такі положення встановлені у п.15.1. Постанови Пленуму ВГСУ від 23.03.2012р. №4 „Про деякі питання практики призначення судової експертизи".
На підставі ст.49 ГПК України судові витрати позивача по сплаті державного мита в сумі 85 грн., по сплаті витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 236 грн., по сплаті витрат на судову експертизу в сумі 2121,12 грн. покладаються на позивача у справі.
Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст. 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
Відмовити Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні позову.
Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено у встановленому законом порядку.
Повне рішення складено 22 лютого 2013 року.
Головуючий суддя Смелянець Г.Є.
Суддя Щавинська Ю.М.
Суддя Малярчук І.А.