07.08.12р. Справа № 5005/315/2011
За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.Дніпропетровськ
до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5, м. Дніпропетровськ
про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлових приміщень в сумі 206 659 грн. 11 коп.
За зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5, м. Дніпропетровськ
до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ
про розірвання договору оренди, зарахування вартості ремонтних робіт, стягнення боргу та збитків, визнання права спільної часткової власності на нерухоме майно
Суддя Ліпинський О.В.
Представники:
від позивача: ОСОБА_3 дов. від 07.12.2010р. № 2639
від відповідача: ОСОБА_4. дов. від 07.07.2011р. № 1032
Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (надалі Позивач), звернувся з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 (надалі Відповідач), в якому з урахуванням поданих уточнень (том 4, а.с. 40, 41), просить суд стягнути з Відповідача суму заборгованості в розмірі 537642,17 грн., в тому числі 330193,70 грн. - основного боргу по сплаті орендних платежів, 24686,40 грн. - пені, 8521,71 грн. три проценти річних, 165891,20 грн. неустойки у вигляді подвійної орендної плати, 8349,16 грн. - фактично спожитих комунальних послуг. Позовні вимоги, мотивовані порушенням з боку Відповідача господарського зобов'язання встановленого умовами договору оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25.03.2010.
Відповідач проти задоволення вимог Позивача заперечує, подав зустрічний позов, в якому з урахуванням заяви про зміну розміру вимог, просить суд:
- розірвати Договір оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25 березня 2010 року, укладений між Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5;
- зарахувати вартість проведених Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_5 ремонтних робіт в рахунок плати за користування нежитловими приміщеннями за Договором оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25 березня 2010 року;
- стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 безпідставно отримані грошові кошти у сумі 29 686,55 грн.;
- визнати Фізичну особу - підприємця ОСОБА_5 співвласником нежитлового приміщення № 49 поз. 1-15 у житловому будинку літ А-6 на І поверсі, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, із часткою у спільній частковій власності в розмірі 83,66 (Вісімдесят три цілих шістдесят шість сотих частин);
- стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 504335,44 грн. суму збитків, понесених внаслідок проведення капітального ремонту нежитлових приміщень за Договором оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25 березня 2010 року.
З метою роз'яснення питань, які виникли під час вирішення спору, судом було призначено проведення будівельно-технічної експертизи, на час проведення якої провадження у справі зупинялося.
Після усунення обставин, які зумовлювали зупинення провадження, розгляд справи було поновлено.
В судовому засіданні 07.08.2012 року оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення згідно зі ст. 85 ГПК України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, дослідивши подані докази, господарський суд, -
25.03.2010 року між сторонами у справі був укладений договір оренди нежитлових приміщень № 25/03, згідно умов якого Орендодавець (Позивач) зобов'язався надати у строкове платне користування Орендареві (Відповідач) за плату нежитлові приміщення, що знаходяться на 1 поверсі житлового будинку літ. А-6 та складаються з приміщення № 49 поз. 49-І, площею 14,9 кв.м.; приміщення 49а поз. І, площею 64,4 кв.м.; приміщення 49б поз. 1-10, площею 141,3 кв.м; загальною площею 220,6 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
Відповідно до п. 1.2. Договору, приміщення передаються Орендарю для використання їх з метою провадження діяльності у відповідності до напрямів його господарської діяльності, а саме: 55.30.2 -діяльність кафе.
Згідно п. 4.1. Договору, за оренду приміщень протягом строку оренди, Орендар зобов'язався сплачувати щомісячну орендну плату, розмір якої становить 120 грн. без ПДВ за 1 кв.м. орендованих приміщень, що складає загальну суму в розмірі 26472,00 грн. без ПДВ.
Пунктом 4.4. Договору, в редакції змін, внесених додатковою угодою № 1 від 12.07.2010 року, сторони визначили, що орендна плата за вересень 2010 року сплачується до 30.09.2010, за жовтень 2010 до 15.10.2010, за квітень 2010 до 30.10.2010, за листопад 2010 до 15.11.2010, за травень 2010 до 30.11.2010, за грудень 2010 до 15.12.2010, за липень 2010 до 25.12.2010, за січень 2011 до 15.01.2011, за серпень 2010 до 25.01.2011, за кожен місяць до кінця строку оренди, до 15 числа поточного місяця за поточний календарний місяць.
Окрім того, згідно п. 4.6. Договору, орендар зобов'язався компенсувати на користь Орендодавця вартість фактично спожитих комунальних послуг, пов'язаних з використанням приміщень: водопостачання/водовідведення, гаряче водопостачання, постачання електроенергії, послуги з вивозу сміття, телефонні послуги, телекомунікаційні послуги, пов'язаних з використанням приміщень.
30.03.2010 року, на виконання умов Договору сторонами був підписаний акт приймання-передачі приміщення, згідно якого Позивач (Орендодавець) передав, а Відповідач (Орендар) прийняв нежитлові приміщення, що знаходяться на 1 поверсі житлового будинку літ. А-6 та складаються з приміщення № 49 поз. 49-І, площею 14,9 кв.м.; приміщення 49а поз. І, площею 64,4 кв.м.; приміщення 49б поз. 1-10, площею 141,3 кв.м; загальною площею 220,6 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.
Як убачається зі змісту уточненої позовної заяви (том 4, а.с. 40, 41), Позивач просить суд стягнути з Відповідача заборгованість зі сплати орендних платежів в розмірі 330193 грн. 70 коп., за період користування орендованим майном: жовтень, квітень, листопад травень, грудень, липень, серпень 2010 року, січень -травень 2011 року.
Заперечуючи проти позову, Відповідач зазначає, що на момент укладення договору оренди № 25/03, приміщення, які були передані Орендареві за актом від 30.03.2010 року, були непридатні для використання їх з метою визначеною п. 1.2. Договору -діяльність кафе, в зв'язку з чим, протягом квітня -листопада 2010 року, Орендарем проводилися будівельно-ремонті роботи щодо приведення об'єкта оренди у стан, придатний для використання за призначенням, при цьому, витрат на проведення відповідних робіт, за підрахунками Відповідача склали суму 584665 грн. 00 коп.
Згідно приписів ст. 767 ЦК України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
Відповідно до положень ч. 2 ст. 776 ЦК України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
Пунктом 6.8. Договору оренди № 25/03, сторони визначили, що капітальний ремонт Приміщень здійснюється Орендодавцем за його рахунок згідно норм і правил технічної експлуатації та у випадках необхідності його проведення.
Частиною 3 статті 776 ЦК України передбачено, що в разі якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.
Позивачем не спростовано доводи Відповідача відносно того, що на час укладення договору оренди, передані приміщення були непридатні для їх використання з метою провадження діяльності з розміщення кафе, а отже, і відповідно не спростував необхідність проведення капітального ремонту з метою усунення перешкод у використанні об'єкта оренди за його призначенням відповідно до умов договору (п. 1.2.).
Про невідповідність переданого об'єкта оренди меті його використання, свідчать також і умови самого договору, зокрема, п. 6.3. Договору, за змістом якого сторони передбачили право Орендаря на отримання дозволів Орендодавця щодо переобладнання Приміщень у приміщення кафе з проведенням відповідного обсягу робіт, а саме: зносу не несучих перегородок між приміщеннями; встановлення технологічної вентиляції, необхідної для функціонування кафе; здійснення збільшення технічних умов потужності зовнішніх мереж електропостачання; заміну вікон, тощо.
З урахуванням наведених вище обставин, можливо дійти висновку, що предмет договору оренди № 25/03, на момент його передачі в користування Відповідачеві, не відповідав визначеній сторонами в договорі меті його використання (п. 1.2.), та не міг використовуватися Орендарем відповідно до умов цього договору, принаймні протягом проведення ремонтно-будівельних робіт по приведенню об'єкта оренди у стан, придатний для використання за призначенням, які тривали включно до листопада місяця 2010 року.
За умов того, що відповідно до п. 6.8. Договору обов'язок щодо проведення капітального ремонту було покладено на Орендодавця, а Орендар мав лише право на проведення таких робіт з відповідного письмового дозволу Орендодавця, слід дійти висновку щодо наявності підстав для звільнення Орендаря від плати за користування майном за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України).
Як стверджує Відповідач у відзиві на позовну заяву, в грудні місяці 2010 року Позивачем, як власником приміщень, що є предметом договору оренди № 25/03, без будь-яких попереджень та за відсутністю правових підстав було припинено доступ Орендаря до об'єкта оренди шляхом зміни замків на вхідних дверях. В підтвердження своїх доводів, Відповідач надав суду акт, складений 15.12.2010 за участю представників Комунального житлово-експлуатаційного підприємства № 9 (том. 1, а.с. 78), яким зафіксовано факт неможливості потрапити до орендованого приміщення в зв'язку із зміною замків.
Позивач факт обмеження доступу Відповідача до орендованих приміщень шляхом зміни замків заперечує, посилаючись на лист КЖЕП № 9 (том 1, а.с. 136) в якому експлуатаційна організація на адвокатський запит представника Позивача повідомила, що ОСОБА_5, в усній формі звернулася до житлово-експлуатаційного підприємства, в зв'язку з тим, що вона не могла потрапити до орендованого приміщення в будинку АДРЕСА_1, при виході за місцем розташування об'єкта, відкрити приміщення ключами наданими ОСОБА_5 не вдалося.
За доводами Позивача, замість того, щоб зателефонувати Орендодавцеві і з'ясувати, чому Орендар не може потрапити до приміщення, чи викликати слюсаря, аби відкрити двері, чи здійснити будь-які дії, направлені на проникнення до об'єкта оренди, Позивачка навмисно зробила все аби не потрапити до приміщення, склавши відповідний акт, та звинувативши Орендодавця у зміні замків.
Відповідно до приписів розділу V ГПК України, господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, на підставі поданих сторонами доказів. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.
Оцінка зібраних у справі доказів, зокрема, акту від 15.12.2010 року (том 1, а.с. 78), яким зафіксовано факт неможливості Відповідача потрапити до об'єкта оренди через зміну замків, а також листа КЖЕП № 9 (том 1, а.с. 136), який по суті підтверджує обставини викладені в акті від 15.12.2010 року, дає підстав для висновку, що з грудня місяця 2010 року, Відповідач був обмежений Орендодавцем у доступі до об'єкта оренди за договором № 25/03.
Про зазначені вище обставини, опосередковано свідчать дії самого Позивача, зокрема, направлення ним на адресу Відповідача вимоги вих. № 11 від 28.01.2011 (том 1, а.с. 140), в якій зазначалося про начебто відсутності доступу Позивача до орендованого приміщення через зміну замків Орендарем, та факт наступного відкриття зазначеного приміщення самим Позивачем, про що безпосередньо зазначено в акті від 08.07.2011 року (том 4, а.с. 44-45). Окрім того, факт розміщення Позивачем на фасаді орендованого приміщення оголошення про здачу об'єкта в оренду (під час дії договору оренди з Відповідачам), свідчить про намір Позивача на встановлення договірних відносин з оренди приміщення з іншою особою, що пояснює дії останнього з обмеження доступу Відповідача до орендованих приміщень. При цьому, доводи Позивача відносно того, що розміщення відповідного оголошення було покликано саме бажанням Відповідача, не підтверджено будь-якими доказами.
З урахуванням вищенаведених обставин, суд дійшов висновку, що протягом спірного періоду жовтеня, квітня, листопада травня, грудня, липня, серпня 2010 року, січня -травня 2011 року, за який Позивач вимагає стягнення з Відповідача орендних платежів, майно, яке є предметом договору оренди № 25/03, не могло бути використане Відповідачем через обставини, за які він не відповідає, зокрема, в період з дати прийняття об'єкта в оренду, до завершення ремонтно-будівельних робіт по приведенню майна у стан, придатний для використання за призначенням, та з грудня місяця 2010 року, через обмеження його доступу до орендованого майна (доказів відновлення доступу на час розгляду справи не надано).
Згідно приписів ч. 6 ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано нам через обставини, за які він не відповідає.
На підставі викладеного з урахуванням встановлених обставин, позовні вимоги щодо стягнення з Відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів в розмірі 330193,70 грн. задоволенню не підлягають.
За умов відмови в задоволенні позову в частині стягнення орендних платежів, вимоги щодо стягнення пені, трьох процентів річних та неустойки, які мають похідний характер від вимоги про стягнення суми основного боргу, задоволенню не підлягають.
Вимоги щодо стягнення вартості комунальних послуг, за умов встановлення судом факту неможливості використання орендованого майна в спірному періоді, також підлягають відхиленню.
Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги, заявлені Позивачем у первісному позові, підлягають відхиленню в повному обсязі.
Щодо вимог Відповідача, заявлених у зустрічному позові, суд не убачає підстав для їх задоволення, враховуючи наступне.
Як убачається зі змісту другого пункту прохальної частини зустрічного позову, Відповідач вимагає розірвання договору оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25.03.2010 року.
Згідно п. 12.1.4 Договору, його дію може бути припинено за рішенням господарського суду у випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів, відповідно до якого зміна та розірвання договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Частиною другою наведеної вище норми передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже виходячи зі змісту положень ч. 2 ст. 651 ЦК України, за рішенням суду договір може бути розірваний лише за наявністю істотного порушення договору, або з інших конкретних підстав, передбачених договором або законом.
Таким чином, умовою задоволення позову про розірвання договору в судовому порядку, є обґрунтування такої вимоги саме припущенням Відповідачем істотного порушення договору, внаслідок якого інша сторона зазнала шкоди, і значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладанні цього договору.
За змістом зустрічного позову, в якості обґрунтування вимог про розірвання договору, Відповідач указує на вчинення сторонами фактичних дій, спрямованих на припинення договору за згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК України), що згідно приписів ч. 2 названої норми ЦК України, не є підставою для розірвання договору в судовому порядку.
Вимоги зустрічного позову про зарахування вартості проведених ФОП ОСОБА_5 ремонтних робіт в рахунок плати за користування орендованим майном, підлягають відхиленню з огляду на невідповідність заявленої в даній частині позову вимоги, способам захисту порушеного права, адже ст. 601 ЦК України не передбачає зарахування зустрічних вимог на підставі судового рішення.
Вимоги про стягнення грошових коштів в розмірі 29686,55 грн., в обґрунтування яких Відповідач посилається на положення глави 83 ЦК України (Набуття, збереження майна без достатньої правової підстави), задоволенню не підлягають, адже зазначена сума грошових коштів була сплачена Відповідачем на виконання вимог п. 5.1. Договору оренди № 25/03, в якості гарантійного (авансового) платежу, що виключає підстави для визначення вказаної грошової суми, як безпідставно отриманих коштів.
Зустрічний позов в частині вимог про визнання Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 співвласником нежитлового приміщення № 49 поз. 1-15 у житловому будинку літ А-6 на І поверсі, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, із часткою у спільній частковій власності в розмірі 83,66 (Вісімдесят три цілих шістдесят шість сотих частин), та про стягнення з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 на користь Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 суми 504335,44 грн. збитків, понесених внаслідок проведення капітального ремонту нежитлових приміщень за Договором оренди нежитлових приміщень № 25/03 від 25 березня 2010 року, які заявлені з посиланням на положення ст.ст. 776, 778 ЦК України, задоволенню не підлягають, адже умовами укладеного між сторонами договору (п. 9.7.) визначено, що право власності на приміщення Орендар не отримує. Виконані ремонт та поліпшення приміщення, які є невід'ємними від приміщення без їх пошкодження, відшкодуванню не підлягають та не є підставою для виникнення права власності на приміщення, як на все, так і на їх частину.
З урахування наведених вище обставин, позовні вимоги за зустрічним позовом підлягають відхиленню в повному обсязі.
Згідно приписів ст. 49 ГПК України, судові витрати у справі за первісним та зустрічним позовами, покладаються на позивачів за цими позовами.
Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 60, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
В задоволенні первісного позову відмовити в повному обсязі.
В задоволенні зустрічного позову відмовити в повному обсязі.
Суддя О.В. Ліпинський
Повне рішення складено 13.08.2012