Провадження № 22-ц/490/7367/12 Справа № 2-3149/11 Головуючий у 1 й інстанції - Нельге Д.В. Доповідач - Романюк М.М.
Категорія 45
19 грудня 2012 року колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Дніпропетровської області у складі:
головуючого Романюк М. М.
суддів Котушенко С. П., Тамакулової В.О.
при секретарі Бойко О.Л.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дніпропетровську апеляційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Заводського районного суду м.Дніпродзержинська від 21 травня 2012 року у цивільній справі за позовом Дніпродзержинської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Дніпродзержинської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -
Позивач звернувся до суду з вищезазначеним позовом. В обґрунтування заявлених вимог посилався на те, що 03.03.2004 р. між Дніпродзержинською міською радою та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого відповідачу надано у користування строком до 01.10.2013р. земельну ділянку під розміщення нежитлового приміщення, загальною площею 0,0064 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1. Зазначеним договором був передбачений обов'язок орендаря сплачувати на користь орендодавця плату за користування земельною ділянкою в сумі 575,33 грн. на рік, що складає 1,3 розміру земельного податку. Даний розрахунок орендної плати було встановлено відповідно до діючого на час укладання договору ЗУ «Про оренду землі»та ЗУ «Про плату за землю». Після набрання 01.01.2011р. чинності Податкового кодексу України, укладений між Дніпродзержинською міською радою та відповідачем договір оренди земельної ділянки в частині розміру річної орендної плати не відповідає чинному законодавству, а саме встановленому ст.288 Податкового кодексу України розміру річної орендної плати, що призводить до недоотримання власником землі - територіальною громадою міста в особі Дніпродзержинської міської ради орендної плати у повному обсязі. З метою приведення діючих договорів оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства, Дніпродзержинською міською радою прийнято рішення від 27.05.2011р., яким затверджено коефіцієнти для розрахунку річної орендної плати за земельні ділянки, розпорядником яких є Дніпродзержинська міська рада. Оскільки, відповідач, як сторона договору, відмовляється у досудовому порядку внести відповідні зміни до договору оренди земельної ділянки, просить внести зміни до п.3.1 договору оренди земельної ділянки, укладеного 03.03.2004р. між сторонами, виклавши його в наступній редакції: «п.3.1. Річна орендна плата вноситься «Орендарем»виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету. Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється на рівні чотирикратного земельного податку, що встановлюється Податковим кодексом України».
Відповідач за первісним позовом звернулась до суду із зустрічним позовом, у якому, посилаючись на ч.3 ст.215 ЦК України, просить визнати укладений 03.03.2004р. між нею та Дніпродзержинською міською радою договір оренди земельної ділянки - недійсним, обґрунтовуючи свої позовні вимоги тим, що, вказаний договір було укладено з порушенням чинного законодавства, а саме ст.42 Земельного кодексу України, згідно якої земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. З урахуванням того, що співвласник багатоквартирного будинку має право користуватися прибудинковою територією на загальних підставах, як і інші співвласники житлового будинку, що виключає можливість надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку, належне їй приміщення знаходиться в багатоповерховому будинку і не має окремо встановлених меж розташування на земельній ділянці, відповідно до чого, враховуючи, що спірна угода не містить істотних умов договору оренди землі та невід'ємних частин (додатків) до договору щодо зазначення об'єкту оренди, а саме конкретного визначення на місцевості переданої в оренду земельної ділянки, і, так як передана їй в оренду земельна ділянка не має меж, і її фактично не існує в натурі, просить визнати спірний договір недійсним.
Рішенням Заводського районного суду м. Дніпродзержинська від 21 травня 2012 року позов Дніпродзержинської міського ради задоволено, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.
В апеляційній скарзі позивачка за зустрічним позовом, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення яким у задоволенні позову Дніпродзержинської міської ради відмови, зустрічний позов задовольнити.
Позивач за первісним позовом в судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та позовних вимог, колегія суддів, дійшла до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню на таких підставах.
Згідно ч.1 ст.303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим.
Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Зазначеним вимогам закону судове рішення не відповідає.
Задовольняючи позовні вимоги Дніпродзержинської міської ради та відмовляючи у задоволені позову ОСОБА_2 суд першої інстанції виходив з того, що відсутні підстави для визнання договору оренді недійсним, а оскільки умовами договору передбачено право змінювати орендну плату, первісний позов підлягає задоволенню.
З даним висновком судова колегія не погоджується, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 03.03.2004р. між Дніпродзержинською міською радою та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого, останній було надано у строкове платне користування земельну ділянку під розміщення нежитлового приміщення, загальною площею 0,0064 га (із них 0,0036 га - частка земельної ділянки багатоповерхового будинку в спільному користуванні), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі", у редакції станом на час укладання спірного договору, істотними умовами договору оренди землі є:
об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
строк дії договору оренди;
орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
умови збереження стану об'єкта оренди;
умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.
Невід'ємною частиною договору оренди землі є:
план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
акт приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
З наданих до справи документів вбачається, спірний договір оренди земельної ділянки не відповідає вимогам ст.15 ЗУ "Про оренду землі" та нормам Земельного Кодексу України, оскільки відсутній план земельної ділянки, який передається в оренду, до договору доданий план земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок. З акту встановлення меж вбачається, що вони встановлені по стінам існуючого будинку, тобто не відповідають фактичним розмірам земельної ділянки, яка передана в оренду.
Крім того, згідно ч.1, 2 ст.42 Земельного Кодексу України, в редакції на час укладання спірного договору, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.
Таким чином, договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться під будинком, не може бути укладений безпосередньо з власником квартири, що розташована в цьому будинку.
Суд першої інстанції посилаючись на вищезазначені норми Закону дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні зустрічного позову.
Оскільки зустрічний позов про визнання договору недійсним підлягає задоволенню, у задоволенні позову про внесення змін до договору оренди необхідно відмовити.
Щодо застосування строків позовної давності до вимог зустрічного позову, судова колегія дійшла до наступного висновку.
Згідно п.5 ст.261 ЦК України за зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.
З урахуванням того, що договір оренди укладений терміном до 2013 р., позивачкою за зустрічним позовом не пропущений строк позовної давності.
Виходячи з вищенаведеного, судова колегія вважає, що рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову Дніпродзержинської міської ради і у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2
Керуючись ст.ст.307, 309 ЦПК України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу ОСОБА_2 -задовольнити.
Рішення Заводського районного суду м.Дніпродзержинська від 21 травня 2012 року -скасувати.
У задоволенні позовних вимог Дніпродзержинської міської ради до ОСОБА_2 про внесення змін до договору оренди -відмовити.
Позовні вимоги ОСОБА_2 до Дніпродзержинської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним -задовольнити.
Визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 03 березня 2004 року між Дніпродзержинською міською радою та ОСОБА_2 -недійсним.
Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення та може бути оскаржено шляхом подачі касаційної скарги до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.
Судді: