29.11.12 Справа № 5021/1494/12.
за позовом суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1, м. Лебедин, Сумська область,
до відповідачів:
1) Лебединської районної ради Сумської області, м. Лебедин, Сумська область,
2) Відділу культури і туризму Лебединської районної державної адміністрації Сумської області, м. Лебедин, Сумська область,
про визнання недійсними п.п. 5.8., 10.7. договору оренди майна та визнання права часткової спільної власності
Суддя Заєць С.В.
Представники:
Від позивача - ОСОБА_1, ОСОБА_2 (довіреність від 29.11.2012року);
Від 1-го відповідача - Гаврилишин І.Й. (доручення № 01-26/361 від 25.10.2012року);
Від 2-го відповідача - Куценко О.М. (доручення № 01-26/344 від 25.10.2012року);
Суть спору: позивач подав позовну заяву в якій просить суд: 1) визнати недійсними пункти 5.8, 10.7 договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл Лебединського району №19 від 01.12.2008р., укладеного між позивачем та другим відповідачем, як такі, що не відповідають вимогам діючого законодавства України; 2) визнати за позивачем право часткової спільної власності майна на суму 119054 грн. 32 коп. вартості понесених витрат на поліпшення (новостворення) речі, що відповідно становить (відповідає) площі розміром 71,13 кв.м. у приміщенні площею 98,9 кв.м. згідно з планом БТІ, розташованому на 1-му поверсі будівлі АДРЕСА_1 Сумської області.
Позивач наполягає на задоволенні позовних вимог.
Перший відповідач подав відзив на позовну заяву в якому заперечує повністю проти позовних вимог.
Другий відповідач подав відзив на позовну заяву в якому повністю заперечує проти позовних вимог.
Перший відповідач подав додаткові докази в обгрунтування своєї позиції по справі.
Розглянувши матеріали справи, господарський суд встановив:
01.12.2008року між позивачем та другим відповідачем було укладено договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл Лебединського району № 19 відповідно до умов якого другий відповідач передає, а позивач приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно нежиле приміщення художнього відділення площею 106,7 кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_1 на другому поверсі будівлі, що перебуває на балансі другого відповідача, вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку та становить за незалежною оцінкою 101 100 грн.
За даними технічного паспорту нежиле приміщення площею 106,7 кв.м. знаходиться на першому поверсі будівлі за адресою: АДРЕСА_1.
Пунктом 1.2. договору визначено, що майно передається в оренду з метою діяльності їдальні, кафе громадського харчування.
Матеріалами справи, зокрема, актом приймання-передачі від 01.12.2008року підтверджується факт передачі в оренду позивачу будівлі художнього відділення та газового котлу. Відповідним актом зафіксовано, що передане в оренду майно потребує капітального та поточного ремонту.
Пунктом 5.8. договору визначено, що позивач зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання другого відповідача щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження другим відповідачем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.
Відповідно до пункту 10.7. договору, у разі припинення або розірвання договору поліпшення орендованого майна, здійснені позивачем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю позивача, а невід'ємне поліпшення - власністю другого відповідача.
В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що вищезазначені пункти договору, зокрема п. 5.8. та п. 10.7., не відповідають вимогам чинного законодавства, а саме вимогам ст.ст. 767, 778 Цивільного кодексу України.
Відповідно до статті 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно зі ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до ст. ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги чи заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Господарський суд вважає необґрунтованими та безпідставними позовні вимоги щодо визнання недійсними пунктів 5.8, 10.7 договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл Лебединського району №19 від 01.12.2008р. з огляду на наступне.
Згідно зі ст. 767 Цивільного кодексу України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Позивачем не обґрунтовано яким саме чином пункт 5.8. договору стосовно обов'язку орендаря здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна суперечить вимог ст. 767 Цивільного кодексу України.
Разом з тим, відповідно до ст. 776 Цивільного кодексу України, поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Вказана норма повністю кореспондується з положеннями ст. 181 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Статтею 778 Цивільного кодексу України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості. Нормою ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної у встановленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором. Зі змісту зазначених норм вбачається, що орендар (наймач) має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою орендодавця (наймодавця), якщо інше не встановлено договором.
В силу диспозитивності вищезазначених норм чинного законодавства та принципу свободи договору, визначеному ст.ст. 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони у договорі на власний розсуд можуть визначити особу, що здійснює капітальний ремонт речі, яка передана в оренду, орендодавця чи орендаря, та умови здійснення такого ремонту, а також умови відшкодування орендареві вартості поліпшень орендованого майна.
Окрім того, відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Лебединської районної ради від 17.10.2008року було затверджено Типову форму договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл Лебединського району, орендодавцем і балансоутримувачем якого є підприємство, установа, заклад.
Оспорювані пункти договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл Лебединського району №19 від 01.12.2008р. повністю відповідають положенням типового договору.
З огляду на викладене, в тому числі те, що умови п.п. 5.8., 10.7 договору узгоджені сторонами, повністю відповідають положенням типового договору, затвердженого рішенням Лебединської районної ради від 17.10.2008року, правові підстави для визнання цих положень договору недійсними за невідповідністю нормам чинного законодавства відсутні, в зв'язку з чим у відповідній частині позовних вимог відмовляється.
Стосовно позовних вимог про визнання права часткової спільної власності майна на суму 119054 грн. 32 коп. вартості понесених витрат на поліпшення (новостворення) речі, що відповідно становить (відповідає) площі розміром 71,13 кв.м. у приміщенні площею 98,9 кв.м. згідно з планом БТІ, розташованому на 1-му поверсі будівлі АДРЕСА_1 Сумської області позивач посилається на наступне.
Позивач зазначає, що з моменту укладення договору оренди не мін використовувати орендоване приміщення за його цільовим призначенням, тому 08.12.2008р. звернувся до другого відповідача, а потім і до першого відповідача з відповідною заявою, щоб узгодити питання поліпшення орендованого приміщення. 08.12.2008р. відповідне питання було узгоджено, що підтверджується написом на заяві позивача, підписаним головою Лебединської районної ради, засвідченим печаткою ради, наступного змісту: «Лебединська районна рада не заперечує проти перепланування внутрішніх приміщень через виготовлення проектно-кошторисної документації» (а.с. 77, I том).
08.12.2008р. позивач також звернувся до виконавчого комітету Лебединської міської ради із відповідною заявою про надання дозволу на проведення перепланування та реконструкцію внутрішніх приміщень орендованого мана, щоб мати можливість використовувати орендоване приміщення за його цільовим призначенням.
Рішенням виконавчого комітету Лебединської міської ради Сумської області № 318 від 17.12.2008р. позивачу дозволено перепланування внутрішніх приміщень нежитлової будівлі розташованої на земельній ділянці по АДРЕСА_1, надано дозвіл на замовлення виготовлення проектно-кошторисної документації на перепланування та реконструкцію, зобов'язано відділ містобудування та архітектури міськвиконкому видати архітектурно планувальні завдання на перепланування, реконструкцію будівель та благоустрій земельної ділянки (а.с. 79, I том).
Лебединським районним комунальним підприємством «Архітектурно-планувальне бюро Сумської області» було виготовлено для позивача Робочий проект (01-09 АБЧ) на перепланування та реконструкцію приміщень під кафе та складено Кошторис відповідно до якого зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва становить 119 054 грн. 00 коп. (а. с. 80-112, I том).
Позивач зазначає, що фактичне виконання поліпшення нерухомого майна (речі) позивачем за рахунок власних коштів підтверджується укладеним між позивачем та ПП ОСОБА_6 договором №1 від 17.01.2009р. на проведення (виконання) робіт по переплануванню та реконструкції орендованого приміщення на суму 119 054 грн. 00 коп., актом приймання виконаних будівельних робіт за 01.12.2009р. - 30.12.2009р., за формою № КБ-2в, довідкою про вартість виконаних будівельних робіт /витрат/ за 01.12.2009р. - 30.12.2009р., за формою № КБ-3, відповідно до яких вартість будівельно-монтажних робіт (без ПДВ) складає 119 054 грн. 00 коп. (а.с. 113-119, I том). Відповідачам попередньо були надані і вони були ознайомлені із «Робочим проектом» та «Кошторисом», проти виконання проти виконання робіт не заперечували, постійно здійснювали контроль за проведенням будівельно-монтажних робіт по реконструкції орендованої будівлі. На протязі 2009 року позивачем було організовано за власні кошти та здійснено поліпшення та створення нового майна (речі), шляхом проведення будівельно-монтажних робіт приміщення, яке за цільовим призначенням могло бути використане з метою діяльності їдальні, кафе громадського харчування тільки після здійснення вищезазначених поліпшень майна (новостворення речі) на суму 119 054 грн. 00 коп.
Згідно з даними Технічного паспорту на нежитлову будівлю АДРЕСА_1 (експлікація внутрішньої площі до плану будівлі під літерою «А»), після проведення реконструкції будівлі, внутрішня площа 1-го поверху будівлі складає 98, 9 кв.м. (а.с.34, I том)
На виконання розпорядження голови Лебединської районної ради №21 від 30.11.2009року «Про створення комісії для обстеження будівлі за адресою: АДРЕСА_1, та згідно п.5.6 договору оренди майна від 01.12.2008р. №19, було створеною відповідну комісію, яка встановила, що позивачем проведені роботи по реконструкції приміщення: закладено дверну пройму в двох кімнатах та розібрано перегородку між суміжними кімнатами, а також проведено ряд робіт по ремонту приміщення: замінено 4 дверей, проведений частковий ремонт сходів, замінено старі дерев'яні вікна на пластикові в кількості 5 штук, проведено ремонт системи опалення, ремонт даху над коридором, часткова заміна підлоги, заміна 3-х лаг, частково покладено гіпсокартон на стіни та стелю, покладено частково пластик, підведено воду та каналізацію (а.с. 131-132, I том).
Згідно з незалежним експертним висновком від 20.10.2011р., після проведення поліпшення орендованого майна його вартість становить 178600 грн. 00 коп. Сума фактично витрачених позивачем коштів на проведення поліпшень орендованого майна складає 119 054 грн. 32 коп. (а.с. 1-35, II том)
Враховуючи зазначені вище обставини, позивач вважає, що його частка у частковій власності першого відповідача з площі 98,9 кв.м. складає 71,13кв.м., що відповідає вартості здійснених поліпшень майна (створення нової речі) на суму 119054 грн. 32 коп. В обгрунтування позовних вимог щодо визнання за позивачем права часткової спільної власності майна на суму 119054 грн. 32 коп. вартості понесених витрат на поліпшення (новостворення) речі позивач посилається на положення ст. 778 Цивільного кодексу України.
Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді таких справ, застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.
Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Правила щодо набуття права власності на новостворене майно встановлено статтею 331 Цивільного кодексу України, частиною 1 якої визначено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно з ч.4 ст. 778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Таким чином правові норми містять застереження щодо їх застосування «якщо інше не встановлено договором або законом». Орендар набуває право власності на здійснені ним поліпшення у випадку наявності таких умов: поліпшення орендованого майна були здійснені за згодою орендодавця; в результаті поліпшення має бути створена нова річ; в договорі оренди повинно бути прямо зазначено, що орендар набуває право власності на здійснені ним поліпшення.
Позивачем не подано доказів здійснення поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця.
Посилання позивача на свою заяву від 08.12.2008р. з приводу узгодження питання поліпшення орендованого приміщення, що містить напис, підписаний головою Лебединської районної ради, засвідчений печаткою ради, наступного змісту: «Лебединська районна рада не заперечує проти перепланування внутрішніх приміщень через виготовлення проектно-кошторисної документації», а також на Рішення виконавчого комітету Лебединської міської ради Сумської області № 318 від 17.12.2008р. не можуть бути прийняті судом до уваги з огляду на наступне.
По-перше, орендодавцем нежилого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 є Відділ культури і туризму Лебединської районної державної адміністрації, докази отримання згоди від якого позивачем на поліпшення орендованого майна в матеріалах справи відсутні.
По-друге, спірне майно є майном спільної власності територіальних громад сіл Лебединського району, інтереси яких представляє Лебединська районна рада як власник. Відповідно до п. 20 статті 43, п. 4 ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад вирішуються виключно на пленарних засіданнях ради.
Доказів вирішення першим відповідачем питання щодо надання згоди позивачу на поліпшення нежилого приміщення за адресою: АДРЕСА_1 матеріали справи не містять.
Окрім того, у заяві від 08.12.2009року позивач просив надати дозвіл на проведення саме перепланування внутрішніх приміщень орендованого майна.
Як зазначалося вище, позивачем були проведені роботи по реконструкції приміщення: закладено дверну пройму в двох кімнатах та розібрано перегородку між суміжними кімнатами, а також проведено ряд робіт по ремонту приміщення: замінено 4 дверей, проведений частковий ремонт сходів, замінено старі дерев'яні вікна на пластикові в кількості 5 штук, проведено ремонт системи опалення, ремонт даху над коридором, часткова заміна підлоги, заміна 3-х лаг, частково покладено гіпсокартон на стіни та стелю, покладено частково пластик, підведено воду та каналізацію.
Разом з тим, проведення капітального ремонту, внутрішнє перепланування, переобладнання приміщення, у тому числі надання об'єкту нового функціонального призначення в межах існуючої капітальної будівлі не призводить до створення нової речі, а сама лише обставина збільшення вартості орендованого майна не може бути достатньою підставою для висновку про створення нової речі.
Умови договору оренди, укладеного між позивачем та другим відповідачем, не передбачають виникнення права власності внаслідок реконструкції орендованого приміщення, а навпаки, цей договір містять умови, які забезпечують збереження права орендодавця на спірне майно.
Окрім того, матеріали справи не містять доказів оформлення позивачем належним чином у відповідності до вимог чинного законодавства права користування земельною ділянкою, на якій розташоване орендоване майно за адресою: АДРЕСА_1.
В судовому засіданні 29.11.2012року позивач зазначив, що дії по оформленню відповідного права користування земельною ділянкою вчиняються ним на даний час.
З урахуванням викладених обставин, оскільки поліпшення орендованого майна способом реконструкції, перепланування, переобладнання нежилого приміщення, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1, було здійснено позивачем без згоди орендодавця, в результаті поліпшення нової речі в розумінні частини четвертої ст.778 Цивільного кодексу України та частини четвертої ст.23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" створено не було, умови договору оренди, укладеного між позивачем та другим відповідачем, не передбачають виникнення права власності внаслідок реконструкції орендованого приміщення, господарський суд вважає неправомірними, безпідставними, та такими, що не підлягають задоволенню позовні вимоги щодо визнання за позивачем права часткової спільної власності майна на суму 119054 грн. 32 коп. вартості понесених витрат на поліпшення (новостворення) речі, що відповідно становить (відповідає) площі розміром 71,13 кв.м. у приміщенні площею 98,9 кв.м. згідно з планом БТІ, розташованому на 1-му поверсі будівлі АДРЕСА_1 Сумської області.
Господарські витрати відносяться на позивача.
Керуючись ст.ст.49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. В позові відмовити.
СУДДЯ С.В. ЗАЄЦЬ