"27" листопада 2012 р.Справа № 5017/2403/2012
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:
Головуючого судді Головей В.М.,
Суддів: Пироговський В.Т., Шевченко В.В.
склад колегії суддів змінено згідно розпорядження голови Одеського апеляційного господарського суду №920 від 19.11.2012р. суддю Мирошниченко М.А. замінено на суддю Пироговського В.Т.
при секретарі судового засідання: Головань О.М.
за участю представників сторін:
Від Санаторію „Одеса" СБУ - Савчук Н. М., (за довіреністю);
Від ТОВ „Спецавтотехника центр" - Ровкова С. В., (за довіреністю);
Від ТОВ „Спецавтотехника центр" - Чульський О. С., (за довіреністю);
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Санаторію „Одеса" Служби безпеки України
на рішення господарського суду Одеської області від 15.10.2012 р.
у справі №5017/2403/2012
за позовом Санаторію „Одеса" Служби безпеки України
до Товариства з обмеженою відповідальністю „Спецавтотехніка Центр"
про стягнення 487 612,40 грн.
та
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Спецавтотехніка Центр"
до Санаторію „Одеса" Служби безпеки України
про зобов'язання укласти Додаткову Угоду до Договору Оренди
В судовому засіданні 27.11.2012р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.
15.08.2012р. Санаторій „Одеса" Служби безпеки України (далі - позивач за первісним позовом, Санаторій) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Спецавтотехніка Центр" (далі - відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом, ТОВ „Спецавтотехніка Центр", Орендар) про стягнення заборгованості по орендній платі з урахуванням інфляційних у розмірі 465846,42 грн., пені у сумі 21765,98 грн. та 3% річних у розмірі 8736,95 грн.
Позов вмотивовано з посиланням на те, що 01.01.2003 р. між Службою Безпеки України в особі заступника начальника Департаменту забезпечення оперативно-службовою діяльністю СБУ та ТОВ „Спецавтотехніка Центр" був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 1/5789, а саме -не житлових вбудованих приміщень технічного призначення, площею 249,31 кв.м., розміщених за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 52, що знаходяться на балансі Санаторію „Одеса" СБУ, з метою розміщення станції техобслуговування.
Оскільки ТОВ "Спецавтотехніка Центр" порушило умови договору оренди, Позивач за первісним позовом проси стягнути з ТОВ „Спецавтотехніка Центр" на користь Санаторію „Одеса" СБУ суму боргу по орендній платі згідно договору оренди № 1/5789 з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення в сумі 465 84,42 грн., пеню за 6 місяців в розмірі 21 765,98 грн., і 3% річних від простроченої суми за весь час прострочення в сумі 8763,95 грн., а всього -487 612,40 грн.
Відповідач вимоги Санаторію визнає частково, на суму 229 680,10 грн., в т.ч. ПДВ., з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву.
21.08.2012р. ТОВ „Спецавтотехніка Центр" звернулось до господарського суду Одеської області із зустрічним позовом до Санаторію про зобов'язання укласти Додаткову Угоду до Договору Оренди.
Зустрічний позов обґрунтовано з посиланням на те, що найбільш важливим показником для визначення розміру орендної плати є вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки.
Крім того, позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) вважає, що змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди. Зміну умов господарювання Орендар пов'язує з фінансово-економічною кризою, яка почалася наприкінці 2008 року та призвела до безпрецедентного падіння на ринку автомобільних продажів та послуг автосервісу та зміни кон'юнктури на ринку нерухомості.
Проведеною оцінкою від 24.10.2011 р. визначена ринкова вартість об'єкту оцінки -1 107 290 грн. і враховуючи вказану вартість, розмір орендної плати дорівнює за базовий місяць (жовтень 2011 р) - 18454,83 грн.
Враховуючи викладене, керуючись ст. 286 ГК України, ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Позивач за зустрічним позовом просив суд зобов'язати санаторій "Одеса" СБУ в особі уповноваженої особи укласти Додаткову Угоду до Договору Оренди №1/5789 від 01.01.2003 р. в редакції, викладеній у зустрічній позовній заяві ТОВ „Спецавтотехніка Центр".
Рішенням господарського суду Одеської від 15.10.2012р. (суддя Никифорчук М.І.) частково задоволено позов Санаторію до ТОВ „Спецавтотехніка Центр", стягнуто з ТОВ „Спецавтотехніка Центр" на користь Санаторію „Одеса" СБУ заборгованість по орендній платі за договором оренди № 1/5789 за період з грудня 2011 року по липень 2012 року включно, в тому числі комунальні послуги та землекористування, у розмірі 229680,10 грн., зобов'язано Санаторій „Одеса" СБУ в особі уповноваженої особи укласти Додаткову Угоду до Договору Оренди №1/5789 від 01.01.2003р. в редакції ТОВ „Спецавтотехніка Центр".
Не погоджуючись із зазначеним рішенням, Санаторій звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення скасувати, та прийняти нове рішення, яким задовольнити їх позов, а в задоволені зустрічного позову ТОВ „Спецавтотехніка Центр" до Санаторію про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди -відмовити.
Скаржник вважає рішення суду таким, що прийняте з порушенням норм чинного законодавства, та без врахування усіх обставин справи, без надання належної правової оцінки діючому законодавству України та обставинам справи, на які посилався Санаторій під час розгляду справи в господарському суді першої інстанції.
Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 01.11.2012р. апеляційну скаргу Санаторію прийнято до провадження та призначено до розгляду.
Названою ухвалою суду було зобов'язано Санаторій надати докази доплати судового збору в розмірі 449,13 грн.
20.11.2012р. до Одеського апеляційного господарського суду від Санаторію надійшли докази виконання вимог ухвали суду від 01.11.2012р., разом з оригіналом платіжного доручення №4891 від 14.11.2012р.
26.11.2012р. до Одеського апеляційного господарського суду від ТОВ „Спецавтотехніка Центр" надійшли заперечення на апеляційну скаргу, в яких відповідач за первісним позовом просить скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки вважає що воно винесено з дотриманням всіх норм матеріального та процесуального права, обставини справи судом було досліджено в повному обсязі.
В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом надав усні пояснення, повністю підтримує вимоги апеляційної скарги.
В судовому засіданні представники відповідача за первісним позовом також надав усні пояснення, проти апеляційної скарги заперечують, просять скаргу залишити без задоволення, а рішення суду -без змін.
Обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечення на неї, заслухавши пояснення представників позивача за первісним позовом та відповідачів за первісним позовом, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга обґрунтована та підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи, 01.01.2003 р. між Службою Безпеки України в особі заступника начальника Департаменту забезпечення оперативно-службовою діяльністю СБУ та ТОВ „Спецавтотехніка Центр" був укладений договір оренди нерухомого майна (далі Договір), що належить до державної власності № 1/5789, а саме - не житлових вбудованих приміщень технічного призначення, площею 249,31 кв.м., розміщених за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 52, що знаходяться на балансі Санаторію „Одеса" СБУ, з метою розміщення станції техобслуговування.
Відповідно до умов договору, п. 5.2., орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
Згідно з п.3 п.п 3.1 договору, розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.01.1995 № 786.
Розмір орендної плати не змінювався відповідно до п. 4 Додаткової угоди від 19.11.2010 р. до Договору № 1/5789, сторони дійшли згоди, що всі інші положення Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності є чинними на термін дії Додаткової угоди.
Відповідно до п.3.3. Договору (додаткова угода від 03.08.2009 р.) орендна плата перераховується щомісяця не пізніше 28-го числа поточного місяця і спрямовується до спецфонду Санаторію „Одеса" СБУ на рахунок орендодавця (балансоутримувача).
Колегія суддів насамперед зазначає те, що задовольняючи зустрічну позовну заяву ТОВ „Спецавтотехніка Центр" місцевий суд виходив з того, що в даному випадку, підставою для вимоги щодо зменшення розміру орендної платні виступає саме зміна умов господарювання. Місцевий суд погодився з тим, що достатнім підтвердженням зміни умов господарювання є результати незалежної оцінки об'єкту оренди від 04.10.2011р., а також дослідження ринків автомобільних продажів, автосервісу та оренди комерційної нерухомості.
Колегія суддів вважає, що нерухоме майно, яке передане в оренду ТОВ „Спецавтотехніка Центр" за договором оренди нерухомого майна №1/5789 від 01.01.2003р., належить до державної власності та перебуває на балансі Санаторію (оперативне управління), а отже під час врегулювання спірних питань слід враховувати вимоги Закону України «Про оренду державного та комунального майна України», Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 27.12.2006р. №1846, Інструкції про порядок передачі в оренду рухомого і нерухомого військового майна СБУ та проведення конкурсів, затвердженої Наказом Служби Безпеки України від 03.09.2009р. №585.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна України»розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.
Як вбачається з матеріалів справи, згоди сторін на зміну розміру орендної плати не було, також не було і істотної зміни стану об'єкта оренди.
ТОВ „Спецавтотехніка Центр" не було надано до матеріалів справи жодного доказу, який би свідчив про істотну зміну стану оренди.
Статтею 286 Господарського кодексу України, на яку посилалися ТОВ „Спецавтотехніка Центр" у зустрічній позовній заяві та господарський суд першої інстанції у рішенні, встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Аналогічні положення викладені у ст. 762 Цивільного кодексу України, згідно з якою за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Дійсно, зменшення розміру орендної плати за ініціативою орендаря передбачено у ч. 2 ст. 286 ГК України та ч. 4 ст. 762 ЦК України.
Проте, вказані норми встановлюють чіткий перелік обставин, які надають право орендарю вимагати зменшення орендної плати, а саме якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди, можливість користування майном істотно зменшилася.
Між тим, як вказано вище, стан об'єкту не погіршився та не змінився.
Умови господарювання орендаря, передбачені договором, теж не змінилися (орендар не використовує об'єкт під інші види діяльності, ніж вказано у договорі оренди).
Можливість користуватися майном у відповідача за первісним позовом теж не змінилася, він й досі знаходиться у орендованому об'єкті та йому не чиняться перешкоди у користуванні майном.
Доказів вищевказаного ТОВ „Спецавтотехніка Центр" не надало.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що дійсно відсутні правові підстави для зменшення орендної плати на вимогу орендаря.
Щодо загальних підстав для зміни договору.
Ст.ст. 651 та 652 ЦК України, та ст. 188 ГК України встановлено перелік обставин, згідно з якими може бути змінений договір та порядок внесення змін до договору.
Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Як вбачається з наведеної статті, зміна умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін допускається у разі істотного порушення умов договору другою стороною. Між тим, Санаторій не порушував зобов'язання за договором, а отже відсутні підстави для зміну умови договору за цією статтею.
Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Для зміни умов договору за цією статтею необхідно встановити, чи змінилися обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Як вбачається з матеріалів справи, 22.12.2009р. між Службою Безпеки України (орендодавець), в особі начальника санаторію «Одеса»Служби Безпеки України, та ТОВ «Спецавтотехніка Центр»(орендар) укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №1/5789 від 01.01.2003р., в п. 1 якої сторони дійшли згоди викласти п. 3.1 договору в такій редакції: «Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 27.12.2006р. №1486, і становить без урахування ПДВ та індексу інфляції за базовий місяць розрахунку - листопад 2009 року - 37634,02 грн. Виходячи з урахування зменшення орендної ставки на 55% за базовий місяць розрахунку, орендна плата з 01.12.2009р. буде становити 16935,31 грн., без урахування ПДВ.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.
Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць за індекси інфляції місяців, наступних за базовим, включаючи перший.».
Отже, сторони погодилися, що ця угода набирає чинності з 01.01.2010р. і діє до 31.12.2010р., але в будь-якому випадку є чинною протягом всього строку дії постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання оплати оренди державного майна»від 25.03.2009р. №316 (зі змінами та доповненнями).
У зустрічній позовній заяві ТОВ „Спецавтотехніка Центр" та місцевий суд зазначили те що, суттєво змінилися умови господарювання: наприкінці 2008 року сталася фінансово-економічна криза, яка потягла за собою тяжке матеріальне становище орендаря.
Але як вбачається з додаткової угоди від 22.12.2009р., збільшення розміру орендної плати відбулося через рік після початку кризи, та орендар не заперечував проти саме такого розміру орендної плати, а отже орендар свідомо погодився на такий розмір орендної плати під час фінансово-економічної кризи.
До того ж слід звернути увагу ще раз на те, що зміна умов господарювання за договором оренди протягом строку дії договору оренди - з 2003 року по 2012 рік у орендаря не проводилася, він як орендував приміщення під автомайстерні, так і продовжує їх використовувати під автомайстерні.
За таких обставин, колегія суддів вважає, що відсутні підстави для зміни умов договору щодо розміру орендної плати відповідно до ст. 652 ЦК України.
Статтею 188 ГК України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором, сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
У оскаржуваному рішенні господарського суду Одеської області від 15.10.2012р. вказано: «Сторони погодили, що починаючи з 21.12.2011р., орендар здійснює сплату орендної плати за договором у розмірі, вказаному в п. 1 додаткової угоди.».
Проте, судова колегія зазначає, що вказане рішення суперечить нормам чинного законодавства, з огляду на наступне.
Постановою Кабінету Міністрів України від 14.09.2011р. № 961 в Методику розрахунків орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 04.10.1995р. №786 ( з врахуванням змін та доповнень), були внесені відповідні зміни щодо розміру ставок орендної плати.
24.10.2011р. ТОВ «Одеська регіональна експертна компанія»провело незалежну оцінку нерухомого майна - нежитлових приміщень технічного призначення, площею 249,31 кв.м., розміщене за адресою: м. Одеса, Французький бульвар, 52, що знаходиться на балансі Санаторію, згідно з якою ринкова вартість об'єкту оцінки становила 1107290 грн..
Враховуючи нову вартість майна, орендарем відповідно до Методики було розраховано розмір орендної плати за базовий місяць (жовтень 2011 року) - 18454,83 грн., без ПДВ.
Розрахований на підставі оцінки новий розмір орендної плати був погоджений листом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області для проведення конкурсу.
Як свідчать матеріали справи, в кінці березня 2012 року ТОВ „Спецавтотехніка Центр" звернулося до Санаторію з пропозицією укласти додаткову угоду до договору, якою пропонувало зменшити розмір орендної плати.
Відповідно до розділу 3 Інструкції про порядок передачі в оренду рухомого і нерухомого військового майна СБУ та проведення конкурсів, затвердженої наказом Служби Безпеки України від 03.09.2009р. №585, оцінка вартості військового майна проводиться комісіями утвореними наказом керівника регіонального органу, органу військової контррозвідки, установи, організації СБУ або особи, яка виконує його обов'язки, щодо військового майна, яке на праві оперативного управління закріплене за підпорядкованим за ним регіональним органом, органом військової контррозвідки, закладом, установою, організацією СБУ. Для оцінки нерухомого військового майна до складу комісії додатково включаються фахівці Фонду державного майна України або його регіональних відділень (представництв). (п.3.2. Інструкції). Згідно з п. 3.3 Інструкції з метою визначення вартості нерухомого військового майна комісії можуть залучати суб'єктів оціночної діяльності -суб'єктів господарювання для проведення незалежної оцінки нерухомого військового майна.
Пунктом 3.7 Інструкції встановлено, що основним завданням та функціями комісії з оцінки військового майна є подання акта оцінки військового майна на погодження до Фонду державного майна України чи його регіональних відділень (представництв), подання на затвердження уповноваженій посадовій особі СБУ акта оцінки військового майна через Департамент господарського забезпечення.
Відповідно до п. 3.8 та 3.9 Інструкції посадовою особою, уповноваженою в системі СБУ на затвердження акта оцінки військового майна, є заступник Голови Служби Безпеки України, який згідно з розподілом функціональних повноважень здійснює керівництво Департаментом господарського забезпечення, акт оцінки військового майна погоджується комісією з Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом). Акт оцінки військового майна, погоджений Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом), для його затвердження уповноваженою посадовою особою СБУ, передається комісією до Департаменту господарського забезпечення. Подання акта оцінки військового майна, погодженого Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом), на затвердження уповноваженій посадовій особі СБУ, здійснюється Департаментом господарського забезпечення у тижневий термін з дня їх надходження.
Між тим, в матеріалах справи, в порушення вищенаведених вимог Інструкції, відсутній акт оцінки військового майна, погоджений Фондом державного майна України чи його регіональним відділенням (представництвом), та затверджений уповноваженою посадовою особою СБУ, а отже не було дотримано порядку визначення вартості майна, що не дає можливості скористатися незалежним звітом по визначенню вартості нерухомого майна, на який посилається ТОВ „Спецавтотехніка Центр".
До того ж, слід звернути увагу на те, що відповідно до п. 8 Методики незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами, результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.
Оскільки незалежна оцінка по визначенню ринкової вартості об'єкта оцінки проведена 24.10.2011р., то 24.04.2012р. закінчився строк чинності вказаного звіту, а отже вказаний звіт не затверджений та не рецензований у належному порядку не може бути підставою для перегляду розміру орендної плати.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів вважає рішення місцевого суду в частині задоволення зустрічної позовної заяви ТОВ „Спецавтотехніка Центр" про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору таким, що не відповідає вимогам чинного законодавства та обставинам справи.
Прийняття господарським судом Одеської області незаконного рішення про задоволення зустрічної позовної заяви ТОВ „Спецавтотехніка Центр" про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору призвело до часткового задоволення позовної заяви Санаторію про стягнення 487612,40 грн.: стягнуто з ТОВ „Спецавтотехніка Центр" на користь Санаторію заборгованість по орендній платі за договором оренди №1/5789 за період з грудня 2011 року по липень 2012р. включно, в т ому числі комунальні послуги та землекористування, у розмірі 229680,10 грн., витрати по сплаті судового збору у сумі 4593,60 грн..
Між тим, судова колегія не погоджується з вищевказаними висновками суду, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 285 ГК України орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду; орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.
За ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, орендна плата встановлюється у грошовій формі, строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Аналогічні положення містяться й у главі 58 ЦК України, що регулює правовідносини найму (оренди).
Приймаючи до уваги, що об'єкт оренди, який виступає предметом договору, належить до державної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Частиною 3 ст. 18 та ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено, що орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі, орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Як вказано вище, додатковою угодою від 22.12.2009р. між Службою Безпеки України сторони встановили розмір орендної плати без урахування ПДВ та індексу інфляції за базовий місяць розрахунку - листопад 2009 року - 37634,02 грн., при цьому сторони передбачили коригування орендної плати за базовий місяць за індекси інфляції місяців, наступних за базовим, включаючи перший.
Додатковою угодою від 03.03.2009р. до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №1/5789 від 01.01.2003р. сторони встановили, що орендна плата за поточний місяць перераховується орендодавцю щомісячно, не пізніше 28 числа поточного місяця на рахунок орендодавця у повному обсязі.
Інших змін до договору у період з листопада 2011 року по серпень 2012 року сторонами не вносилося, а отже робити перерахунок орендної плати на підставі додаткової угоди, яку затвердив суд, з 21.12.2011р. є помилковим.
Згідно з розрахунком заборгованості по орендній платі, який доданий до апеляційної скарги (додаток №1), заборгованість по орендній платі за період з грудня 2012 року по липень 2012 року становить 399936,57 грн. (416936,57 грн. -17000 грн. = 399936,57 грн.).
Оскільки ТОВ „Спецавтотехніка Центр" несвоєчасно та не в повному обсязі виконувало зобов'язання щодо оплати орендної плати, Санаторій скористався правом, передбаченим п. 3.5 договору оренди від 01.01.2003р. (орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, за кожний день прострочення, включаючи день оплати), та нарахував пеню у розмірі 17752,12 грн. (згідно з розрахунком заборгованості по орендній платі (розділ пеня) -додаток №1 до апеляційної скарги).
Також Санаторій на підставі ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України нарахувало ТОВ „Спецавтотехніка Центр" 3% річних в сумі 3649,06 грн. (згідно з розрахунком заборгованості по орендній платі (розділ 3% річних) -додаток №1 до апеляційної скарги).
Додатковою угодою від 30.11.2006р. до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №1/5789 від 01.01.2003р., сторони встановили, що плата за використання земельної ділянки (з урахуванням ПДВ) сплачується орендарем орендодавцю щомісячно одночасно зі сплатою орендної плати в розмірі 1/12 річної суми.
Проте, ТОВ „Спецавтотехніка Центр" у період з грудня 2011 року по липень 2012 року не сплачувало плату за використання земельної ділянки, у зв'язку з чим у орендаря виникла заборгованість по оплаті за використання земельної ділянки у розмірі 22464 грн. (згідно з розрахунком плати за використання земельної ділянки - додаток №1 до апеляційної скарги).
На заборгованість по оплаті за використання земельної ділянки Санаторій нарахувало пеню у розмірі 984,41 грн. та 3% річних 204,85 грн. (згідно з розрахунком плати за використання земельної ділянки -додаток №1 до апеляційної скарги).
Крім того, 26.02.2009р. між Санаторієм та ТОВ „Спецавтотехніка Центр" укладено типовий договір про спільне використання технологічних мереж №60, відповідно до умов якого орендар зобов'язався своєчасно сплачувати за використання електричної мережі, отримані послуги, в тому числі за перетікання реактивної електричної енергії, проте, ТОВ „Спецавтотехніка Центр" у період з грудня 2011 року по серпень 2012 року не сплачувало плату за використання електричної мережі, отримані послуги, внаслідок чого у орендаря утворилася заборгованість по оплаті за використання електричної енергії у розмірі 2042,49 грн. (згідно з розрахунком заборгованості, пені та 3% річних за освітлення -додаток №1 до апеляційної скарги). .
Пунктом 8.2.1 вказаного договору сторони передбачили, що в разі наявності заборгованості по оплаті за використання електричної мережі користувач сплачує пеню у розмірі 0,03% за кожний день прострочення платежу.
Оскільки ст. 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань»встановлено, що розмір пені, передбачений ст. 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, то Санаторій «Одеса»Служби Безпеки України нарахував пеню з врахуванням норм чинного законодавства у розмірі 96,33 грн. (згідно з розрахунком заборгованості, пені та 3% річних за освітлення -додаток №1 до апеляційної скарги).
Також, Санаторій нарахував на заборгованість по оплаті за використання електричної мережі 3% річних в сумі 20,16 грн. (згідно з розрахунком заборгованості, пені та 3% річних за освітлення -додаток №1 до апеляційної скарги).
Санаторій також виставляло у період з грудня 2011 року по серпень 2012 року орендарю рахунки за водопостачання та опалення, які ТОВ „Спецавтотехніка Центр" не оплачувало, внаслідок чого у орендаря виникла заборгованість по оплаті за водопостачання у розмірі 910,54 грн. та опалення в сумі 23492,81 грн..
Відповідно до ч. 1 ст. 104 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими; 3)невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи; 4) порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.
Місцевим судом при прийнятті рішення не було враховано усього вищенаведеного, а тому прийнято рішення, висновки якого не відповідають нормам чинного законодавства та обставинам справи, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права.
За таких обставин, колегія судді дійшла до висновку, що рішення господарського суду Одеської області слід скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Санаторія задовольнити (з врахуванням розрахунків заборгованості, 3% річних та пені -додатку №1 до апеляційної скарги), а у задоволенні зустрічного позову ТОВ „Спецавтотехніка Центр" до Санаторію про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди -відмовити.
Керуючись cm.cm. 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -
Апеляційну скаргу Санаторія „Одеса" Служби Безпеки України задовольнити.
Рішення господарського суду Одеської області від 15.10.2012 р. по справі №5017/2403/2012 скасувати.
Позов Санаторія „Одеса" Служби Безпеки України задовольнити:
- Стягнути з ТОВ „Спецавтотехніка Центр" (65026, м. Одеса, вул. Катеринінська, 5, код ЄДРПОУ 20932817) на користь Санаторію „Одеса" Служби Безпеки України (р/р 35225001005045 в ГУДКСУ в Одеській області. МФО 828011) суму боргу по орендній платі згідно договору оренди № 1/5789 з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення в сумі 448846,41 грн. (заборгованість по орендній платі в сумі 399936,57 грн., заборгованість по оплата за користування земельною ділянкою -22464 грн., заборгованість по оплаті за освітлення -2042,49 грн., заборгованість за водопостачання -910,54 грн., заборгованість по платі за опалення -23492,81 грн.), пеню у розмірі 18832,86 грн. та 3% річних -3874,07 грн., а всього 471553,34 грн..
У задоволенні зустрічного позову ТОВ „Спецавтотехніка Центр" до Санаторію „Одеса" Служби Безпеки України про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди -відмовити.
- Стягнути з ТОВ „Спецавтотехніка Центр" (65026, м. Одеса, вул. Катеринінська, 5, код ЄДРПОУ 20932817) на користь Санаторію „Одеса" Служби Безпеки України (р/р 35225001005045 в ГУДКСУ в Одеській області. МФО 828011) витрати по оплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 5 412 (п'ять тисяч чотириста дванадцять) грн. 63 коп.
Зобов'язати господарський суд Одеської області видати накази відповідно до резолютивної частини цієї постанови з зазначенням всіх необхідних реквізитів.
Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Повний текст постанови виготовлено та підписано 30.11.2012 року.
Головуючий суддя Головей В.М.
Судді Пироговський В.Т.
Шевченко В.В.