33013 , м. Рівне, вул. Набережна, 26А
"29" листопада 2012 р. Справа № 5019/151/12
За позовом заступника прокурора м. Рівне в інтересах держави в особі Рівненської міської ради м. Рівне
до Суб'єкта підприємницької діяльності Карпова Віктора Дмитровича м. Рівне
про спонукання до укладення договору оренди земельної ділянки
Суддя Кочергіна В.О.
Представники сторін:
від позивача : Горчак Ю.П. - за довіреністю №08-1907 від 27.12.2011р.
від відповідача: Скиданчук В.М. - за довіреністю б/н від 01.10.2012 року
Карпов В.Д. - приватний підприємець
за участю Місько Н.В. - старшого прокурора відділу прокуратури м. Рівне
В судовому засіданні, відповідно до ст.85 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Рішення приймається 29.11.2012року, оскільки в судовому засіданні 27.11.2011р. оголошувалась перерва.
Суть спору
Рішенням господарського суду Рівненської області по справі №5019/151/12 від 27.03.2012 року задоволено позов заступника прокурора м. Рівне в інтересах держави в особі Рівненської міської ради м. Рівне до Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи Карпова Віктора Дмитровича м. Рівне про спонукання до укладення договору оренди земельної ділянки на умовах, визначених проектом договору від 24.11.2011року.
Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 04.07.2012 року рішення господарського суду Рівненської області від 27.03.2012 року у справі №5019/151/12 залишено без змін.
Постановою Вищого господарського суду України від 02.10.2012року постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 27.03.2012 року у справі №5019/151/12 та рішення господарського суду Рівненської області від 04.07.2012року скасовано. Справу №5019/151/12 вирішено передати на новий розгляд до господарського суду Рівненської області.
У постанові Вищого господарського суду України від 02.10.2012року зазначено, що суди попередніх інстанцій вирішуючи спір, що виник між сторонами у справі, в першу чергу повинні були з'ясувати такі обставини: яка саме земельна ділянка передається в оренду, її місцезнаходження (під житловим будинком чи біля нього), кадастровий номер земельної ділянки, яке цільове призначення земельної ділянки (обслуговування нерухомості позивача чи обслуговування багатоквартирного будинку) (ст. 79 ЗК України); за ким закріплена прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку, в якому знаходиться приміщення відповідача; який вид договору повинен бути укладений у даному спорі і якими нормативними актами регулюються спірні правовідносини сторін; чи перебувала спірна земельна ділянка у власності (користуванні, оренді) інших осіб; чи було це право оформлено належним чином; чи перейшло це право до нового власника нерухомості, що розташована на спірній земельній ділянці.
Ухвалою суду від 26.10.2012р. справу №5019/151/12 прийнято до провадження та призначено до розгляду в засіданні господарського суду на 13.11.2012р.
Ухвалою суду від 13.11.2012р., у зв'язку з неявкою представника позивача, розгляд справи відкладено на 27.11.2012р.
В судовому засіданні 27.11.2012р. оголошено перерву на 29.11.2012р.
Позивач у позовній заяві та його представник в судовому засіданні наполягають на задоволенні позовних вимог. Просять суд спонукати відповідача до укладення договору оренди земельної ділянки площею 108,78кв.м. (умовна частка) на вул. Данила Галицького, 9 на умовах визначених проектом договору від 24.11.2011р. До позовної заяви позивачем долучено проект договору оренди.
У письмових поясненнях (вх. дата 12.11.2012р.) позивач зазначив, що регіональною програмою розвитку земельних відносин у місті Рівному на 2006-2015 роки, затвердженою рішенням Рівненської міської ради від 13.07.2006р. №59 із змінами і доповненнями, передбачено встановлення та закріплення меж прибудинкових територій багатоквартирних житлових будинків міста Рівного. Між управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради та ТзОВ "Рівненський ЗКЦ" укладено договір на створення науково-проектної продукції від 03.12.2007р. №1/03/12/07. На виконання умов договору на створення науково - проектної продукції від 03.12.2007р. №1/03/12/07, ТзОВ "Рівненський ЗКЦ" розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Данила Галицького, 9. Проект землеустрою попередньо погоджено інспектуючими службами міста, підтверджено позитивним висновком державної експертизи землевпорядної документації від 15.08.2008р. №2931, погоджено співвласниками нерухомого майна на вул. Данила Галицького, 9, в тому числі СПД Карповим В.Д. Звертає увагу суду, що на виконання вимог Регіональної програми розвитку земельних відносин у місті Рівному на 2006-2015 роки, прийнято рішення Рівненської міської ради від 2.10.2008р. №1897 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Д.Галицького, 9". Наголошує, що пунктом 4 рішення СПД Карпова В.Д. зобов'язано укласти договір оренди в тримісячний термін з дня прийняття цього рішення, про що відповідач неодноразово повідомлявся листами управління земельних відносин від 10.12.08 №2239, від 28.01.09 №139, від 20.07.09 №948. Згідно ч.4 ст.120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. З набуттям права власності на нерухоме майно у СПД Карпова В.Д. виник обов'язок щодо оформлення права на оренду земельної ділянки та по сплаті орендної плати. Вважає, що рішення міської ради від 2 жовтня 2008 року №1897 прийняте в межах чинного законодавства України та підлягає обов'язковому виконанню СПД Карповим В.Д., відповідно до ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". Наголошує, що відповідач ухиляється від оформлення права користування земельною ділянкою і, відповідно, від сплати орендної плати за неї. Звертає увагу суду на те, що відповідачем у встановленому порядку було набуто право власності на об'єкт нерухомого майна, який знаходиться на спірній земельній ділянці, що в силу положень ч. ст.120 Земельного кодексу України надає право позивачеві вимагати від відповідача оформлення правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку.
Представник прокуратури позовні вимоги підтримує та просить суд задовольнити останні в повному обсязі.
Відповідач у відзив на позов, письмових поясненнях (вх.дата 07.11.12) та його представник в судовому засіданні проти позовних вимог заперечують. Наголошують на тому, що Рівненська міська рада не наділена повноваженнями на встановлення обов'язку щодо укладання договору оренди та встановлення термінів сплати орендної плати. Зазначає, що згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.11.2003 року Серія САА № 502156 СПД Карпов В.Д. є власником магазину, який знаходиться на першому поверсі дев'ятиповерхового багатоквартирного будинку. Дане приміщення не є окремою будівлею, спорудою, а тому норма статті 120 ЗК України, не підлягає до застосування. Повідомив, що отримавши лист з пропозицію укласти договір, він його розглянув та направив лист-відповідь, у якому вказав свої заперечення щодо договору та надав свої пропозиції щодо його укладання. Вважає , що даний лист за приписами статті 181 ГК України є протоколом розбіжностей. Звертає увагу суду на те, що рішенням Рівненської міської ради № 1897 від 02.10.2008, вирішено передати йому умовну частку земельної ділянки площею 108,78 м2 для обслуговування магазину товарів продовольчої групи з відділом супутніх товарів. Зазначене рішення про передачу в оренду умовної частки земельної ділянки прийнято позивачем з порушенням вимог статей 123, 124 ЗК України щодо порядку передачі земельної ділянки в оренду. На підставі наведеного просить суд у позові відмовити.
Розглядом матеріалів справи встановлено наступне:
Згідно витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 11.11.2003 року та свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.11.2003 року Карпов В.Д. є власником нерухомого майна - магазину продуктової групи товарів з відділом супутніх товарів площею 108 м.кв. по вул. Д.Галицького, 9 в м. Рівне.
Суб'єкти підприємницької діяльності, юридичні особи та громадяни співвласники нерухомого майна по вул. Д.Галицького, 9 в м. Рівне, в тому числі і відповідач, звернулися до Рівненської міської ради з клопотанням надати дозвіл на складання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду строком на 49 років для обслуговування прибудинкової території будинковолодіння по вул. Д.Галицького, 9 в м. Рівне загальною площею 0,9066 га.
Рішенням Рівненської міської ради від 11.04.2008 року №1486 надано згоду на розроблення проекту землеустрою щодо відведення та закріплення меж прибудинкової території в зоні житлової забудови за будинковолодінням по вул. Д.Галицького, 9 в м. Рівне орієнтовною площею 9066 кв.м. для надання в оренду на 49 років, серед інших і відповідачу, для обслуговування магазину товарів продовольчої групи з відділом супутніх товарів на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.11.2003 року (р№3395879).
30.05.2008 року на виконання рішення Рівненської міської ради №1486 від 11.04.2008 року, інженером землевпорядником на основі документів, що підтверджують право власності кожного землекористувача на нерухоме майно складено протокол, в якому розраховані та погоджені земельні частки (без виділення їх в натурі) на використання земельної ділянки загальною площею 0,9066 га. землекористувачам: в тому числі СПД Карпову В.Д. Згідно вказаного протоколу у відповідності до частки майна, яке належить кожному землекористувачу на праві власності земельна частка СПД Карпова В.Д. склала 108,78 кв.м. Протокол погоджений відповідачем.
На виконання рішення міської ради №1486 від 11.04.2008 Товариством з обмеженою відповідальністю "Рівненський ЗКЦ" було виготовлено Проект землеустрою щодо відведення та закріплення меж прибудинкової території в зоні житлової забудови за будинковолодінням по вул. Д.Галицького, 9 в м. Рівне для надання в оренду строком на 49 років частково за рахунок земель, що обліковуються за ВАТ "Рівненський радіотехнічний завод" та частково за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови 2009МФ 13 РВРЕ 000109.
Проект землеустрою містить правовстановлюючі документи на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб (в т.ч. копію витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 11.11.2003 року та свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.11.2003 року Карпова В.Д.), документи, що посвідчують особу (для фізичних осіб) та правовстановлюючі документи юридичних осіб (в т.ч. копію свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи - підприємця та паспорта громадянина України Карпова В.Д.), протокол обстеження та закріплення меж земельної ділянки, яка передається в оренду, від 12.12.2008 року, протокол погодження часток використання земельної ділянки від 30.05.2008 року, кадастровий план земельної ділянки, акт перенесення в натуру (на місцевість) меж зон обмежень (охоронної зони) на земельній ділянці від 12.12.2008 року, акта про передачу межових знаків границі земельної ділянки під охорону і зберігання від 12.12.2008 року.
Згідно протоколу погодження часток використання земельної ділянки прибудинкової території будинковолодіння №9 на вул. Данила Галицького, 9, у відповідності до частки майна, яке належить кожному землекористувачу на праві власності земельна частка Карпова В.Д. склала 108,78 кв.м.
Проект землеустрою попередньо погоджений управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Рівненської міської ради (висновок №773 від 15.05.2008 року), Рівненською міською санітарно-епідеміологічною станцією (висновок №1653 від 22.05.2008 року), Державним управлінням охорони навколишнього природного середовища в Рівненській області (висновок №77 від 20.05.2008 року), управлінням культури і туризму Рівненської обласної державної адміністрації (висновок №1905 від 20.05.2008 року), управлінням земельних ресурсів у місті Рівному Рівненської області (висновок №02-611 від 20.06.2008 року).
Рішенням Рівненської міської ради №1897 від 02.10.2008 року "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Данила Галицького, 9" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки суб'єктам підприємницької діяльності, юридичним особам та громадянам-співвласникам нерухомого майна на вул. Данила Галицького, 9 (п.1), припинено право користування земельною ділянкою площею 8303кв.м. на вул. Данила Галицького, 9, яка за матеріалами інвентаризації обліковується за ВАТ "Рівненський радіотехнічний завод" (п.2 рішення); суб'єкту підприємницької діяльності Карпову В.Д. надано в оренду на сорок дев'ять років земельну ділянку площею 108,78 кв.м (умовна частка) на вул. Данила Галицького, 9 для обслуговування магазину товарів продовольчої групи з відділом супутніх товарів (на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.10.2003 року №3395879) (п.3) та зобов'язано землекористувача укласти договір оренди в тримісячний термін з дня прийняття цього рішення виготовити та отримати документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою.
Пунктом 8 зазначеного рішення Рівненської міської ради встановлено, що нарахування орендної плати за земельні ділянки проводиться з дня прийняття Рівненською міською радою Рішення про надання в оренду земельних ділянок (відповідно до Рішення Рівненської міської ради від 17.10.2006 року №264 "Про внесення змін до Положення "Про порядок встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у власності Рівненської міської ради").
Листами від 10.12.2008 року №2239, від 28.01.2009 року №139, від 20.07.2009 року №948 Управління земельних відносин Рівненської міської ради зверталось до відповідача з зазначенням про необхідність виконання рішення міської ради №1897 від 02.10.2008р. та укладення договору оренди земельної ділянки.
Листом від 24.11.2011р. №08-1747 Рівненський міський голова звернувся до Карпова В.Д. з пропозицією укласти договір оренди земельної ділянки та направив проект договору оренди земельної ділянки для розгляду і підписання.
У відповідь на отриману пропозицію відповідач направив лист в якому повідомив, що чинним земельним законодавством не передбачено можливості передачі в оренду частини (частки) земельної ділянки. При цьому у листі зазначено, що підприємець не заперечує проти підписання договору оренди землі за умови укладення колективного договору та внесення відповідних змін в п.9 проекту договору в частині зміни дати початку сплати орендної плати.
Вважаючи, що ухиляючись від укладення запропонованого Рівненської міською радою договору оренди відповідач порушує права позивача на отримання орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у користуванні відповідача, позивач, посилаючись на ст.178, 181 Господарського кодексу України просить суд спонукати відповідача до укладення договору оренди земельної ділянки площею 108,78кв.м. (умовна частка) на вул. Данила Галицького, 9 на умовах визначених проектом договору від 24.11.2011р.
Як вбачається з проекту договору оренди, об'єктом оренди останнього визначено умовну частку земельної ділянки загальною площею 108,78кв.м., за рахунок земель житлової та громадської забудови (п.2 проекту договору).
Пунктом 15 проекту договору встановлено, що земельна ділянка передається а оренду -для обслуговування магазину товарів продовольчої групи з відділом супутніх товарів.
Відповідно до п.16 проекту договору цільове призначення земельної ділянки для обслуговування магазину товарів продовольчої групи з відділом супутніх товарів.
У проекті договору не зазначено та до проекту договору не подано ідентифікуючих ознак земельної ділянки площею 108,78кв.м., яка передається в оренду, а саме кадастрового номеру, місцезнаходження (під об'єктом нерухомості чи біля нього) з визначенням меж в натурі на місцевості.
Аналізуючи наявні в матеріалах справи докази, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши їх у сукупності, судом до уваги приймається наступне:
Земельним кодексом України встановлено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ч.1 ст. 79).
Статтею 116 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Згідно зі ст. 13 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 125 ЗК України (в редакції чинній на момент винесення радою рішення про надання земельної ділянки в оренду) право користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або землекористувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування або укладення договору оренди, їх державної реєстрації та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
В той же час, відповідно до ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).
В свою чергу, ст. 42 ЗК України визначено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Відповідно до п.2 рішення Рівненської міської ради №1897 від 02.10.2008 року "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Данила Галицького, 9" припинено право користування земельною ділянкою площею 8303кв.м. на вул. Данила Галицького, 9, яка за матеріалами інвентаризації обліковувалась за ВАТ "Рівненський радіотехнічний завод". При цьому згідно пояснень представника міської ради, наданих в судовому засіданні, право користування зазначеною земельною ділянкою ВАТ "Рівненський радіотехнічний завод" належним чином не було оформлено, а остання обліковувалась за товариством за матеріалами інвентаризації.
Згідно долученого до матеріалів справи проекту договору, позивач спонукає відповідача до укладення договору оренди, об'єктом якого є умовна частка земельної ділянки площею 108,78кв.м. У проекті договору не зазначено та до проекту договору не подано ідентифікуючих ознак земельної ділянки, яка передається в оренду, а саме кадастрового номеру, місцезнаходження (під об'єктом нерухомості чи біля нього) з визначенням меж в натурі на місцевості.
В судовому засіданні представник міської ради пояснив, що виділення земельної ділянки площею 108,78кв.м. в натурі на місцевості не відбувалось, кадастровий номер зазначеній земельній ділянці не присвоювався. Земельна ділянка площею 108,78кв.м. є умовною часткою в земельній ділянці площею 8303кв.м. на вул. Данила Галицького, 9.
Суд зважає на те, що ні Земельний кодекс України, ні Закон України "Про оренду землі", ні інші нормативно-правові акти не визначають поняття "умовна частка" земельної ділянки та не передбачають можливість передачі в оренду умовної частки земельної ділянки.
При цьому судом враховується неможливість надання в оренду земельної ділянки під окремим приміщенням багатоповерхового будинку, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин -земельну ділянку не порушуючи єдиний майновий комплекс нерухомого майна -виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки.
Детальний аналіз умов запропонованого позивачем відповідачу проекту договору свідчить про те, що останній не відповідає вимогам Закону України "Про оренду землі", оскільки не містить усіх істотних умов.
Крім того, згідно встановлених в ході розгляду справи обставин, зокрема перебування нежитлового приміщення, належного на праві власності відповідачу, в 9-ти поверховій будівлі, приміщення в якій належать декільком співвласникам, суд приходить до висновку про неможливість надання в оренду земельної ділянки під окремим приміщенням багатоповерхового будинку, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин -земельну ділянку не порушуючи єдиний майновий комплекс нерухомого майна -виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки.
При цьому зважаючи на приписи ст.42 Земельного кодексу України та те, що частина земельної ділянка під , суд приходить до висновку, що доцільним є укладення договору про порядок спільного користування прибудинковою територією багатоквартирного житлового будинку на вул. Данила Галицького, 9. Наявним в матеріалах справи листом відповідача, підтверджується, що останній не заперечує проти підписання договору оренди землі за умови укладання колективного договору.
Враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку про відсутність правових підстав у Рівненської міської ради до спонукання суб'єкта підприємницької діяльності Карпова Віктора Дмитровича м. Рівне до укладення договору оренди умовної частки земельної ділянки, з огляду на що у позові необхідно відмовити.
Сплата судового збору покладається на позивача, згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись ст. ст. 22, 33, 34, 35, 44, 49, 82-84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У позові заступника прокурора м. Рівне в інтересах держави в особі Рівненської міської ради м. Рівне до суб'єкта підприємницької діяльності Карпова Віктора Дмитровича м. Рівне про спонукання до укладення договору оренди земельної ділянки відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Повне рішення складено 30.11.2012р.
Суддя Кочергіна В.О.
Віддруковано 4 примірники:
1 - до справи;
2 - позивачу (33000, м.Рівне, вул. Соборна, 12-А);
3 - відповідачу (33001, м. Рівне, вул. Каховського 32);
4 - прокуратурі м. Рівне (33000, м. Рівне, вул. Гарна 29)