13.11.2012 року Справа № 5013/359/12
Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Дмитренко А.К. - доповідач
суддів: Прокопенко А.Є., Чохи Л.В.
при секретарі: Лазаренко П.М.
За участю представників сторін:
від позивача: Іванов В.В., довіреність №507 від 27.09.12, представник;
представник відповідача у судове засідання не з"явився, про час та місце судового засідання відповідач повідомлений належним чином.
розглянувши апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" на рішення господарського суду Кіровоградської області від 28.05.2012р. у справі № 5013/359/12
за позовом комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради, м.Кіровоград
до товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест", м.Кіровоград
про стягнення 31190 грн. 98 коп.
Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 28.05.2012р. (суддя Макаренко Т.В.) позовні вимоги комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради задоволено в повному обсязі. Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" на користь комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради борг в сумі 31190 грн. 98 коп., а також судовий збір в сумі 1609 грн. 50 коп.
Не погодившись з рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" просить його скасувати, посилаючись на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи.
У відзиві комунальне підприємство по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради заперечує проти задоволення апеляційної скарги та просить рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін.
Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, розглянувши матеріали справи, суд
14.10.2010 року між комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської міської ради (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю „СтройІнвест" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області № 180 (балансоутримувач - КП по управлінню будинками обласної ради), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 410,59 м?, розміщене на земельній ділянці площею 287,41 м?, за адресою: м. Кіровоград, вул. Преображенська, 2 на другому поверсі, з метою розміщення торгового дому та виставкового центру.
Факт передачі-прийняття об'єкту оренди підтверджується актом прийняття-передачі (т.1, а.с. 13).
Договір укладено з 01.06.2010 року до 31.12.2015 року (п.10.1 договору).
В силу ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
У відповідності з п. 1.2 договору орендар відшкодовує орендодавцю вартість отриманих ним комунальних послуг.
Пунктами 2.6, 2.6.1, 2.6.2, 2.6.3 договору встановлено, що плата, яка справляється з орендаря або суборендаря будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею (орендної плати), плати за користування земельною ділянкою, відшкодування комунальних та інших послуг.
Орендар відшкодовує орендодавцю відповідну частину плати за користування земельною ділянкою, на якій розташоване майно, та земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди.
Відсоток плати за користування земельною ділянкою визначається в розмірі, пропорційному розміру площі майна, що орендується.
Відшкодування витрат за спожиті комунальні та інші послуги визначається пропорційно займаних площ (при наявності засобів обліку відповідно до показників лічильників).
Пунктом 3.1. договору встановлено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунків, затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.2005 року № 501 ( у редакції рішення обласної ради від 14.12.2007 року № 352), і становить з ПДВ за перший місяць оренди 8 114 грн. 09 коп.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.
Відшкодування плати за користування земельною ділянкою становить 4 891 грн. 36 коп. у рік.
Згідно Методики розрахунку, пропозиції розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.2005 року № 501 (у редакції рішення обласної ради від 14.12.2007 року № 352), та розрахунку орендної плати, підписаного між орендарем та орендодавцем (додаток до договору), базову ставку орендної плати відповідно до мети використання приміщень, а саме "інше використання нерухомого майна", встановлено відповідачу в розмірі 15 грн. за 1 м? (пункт 13 Методики).
Відповідач у скарзі вказує на те, що позивачем в односторонньому порядку було змінено умови договору, а саме: безпідставно визначено мету використання орендованого приміщення -розміщення торгівельного об'єкту та безпідставно встановлено розмір базової орендної ставки 40 грн. за 1 м?.
З таким твердженням товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" неможна погодитись виходячи з наступного.
Відповідно п. 3.6. договору у разі встановлення рішенням Кіровоградської обласної ради нових базових тарифів на оренду приміщень, орендна плата відповідно змінюється, починаючи з строку введення нового тарифу, і у беззаперечному автоматичному порядку вносяться відповідні зміни до договору у строк, зазначений у повідомленні орендодавця про перерахунок.
Тобто договором встановлено можливість зміни розміру орендної плати у разі встановлення рішенням Кіровоградської обласної ради нових базових тарифів на оренду приміщень, в односторонньому порядку шляхом надіслання письмового повідомлення про перерахунок без будь-якого подальшого оформлення двосторонніх змін чи доповнень до договору та відповідно нотаріального посвідчення.
Рішенням Кіровоградської обласної ради від 22.04.2011 року № 141 "Про внесення змін до Методики розрахунку, пропорції розподілу та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області, затвердженої рішенням Кіровоградської обласної ради від 04.11.2005 року № 501" (далі - рішення) змінено розмір базових орендних ставок, зокрема під розміщення торгівельних об'єктів - 40 грн. у місяць за 1 м? (т.1, а.с. 42-43).
Рішення Кіровоградської обласної ради від 22.04.2011 року № 141 є чинним, у встановленому законом порядку не скасоване, не визнане недійсним.
Частиною 3 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.
11.05.2011 року комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради вручено представнику відповідача лист-повідомлення від 11.05.2011 року № 260 про зміну розміру базової орендної ставки з 15 грн. у місяць за 1 м? на 40 грн. у місяць за 1 м? та, відповідно, змінюється розмір орендної плати ( т.1, а.с. 18).
Таким чином, зважаючи на зміст п. 3.6 договору, розмір орендної плати для відповідача змінено починаючи з 11.05.2011 року, про що вказано у повідомленні позивача про перерахунок.
Що стосується п. 10.2 договору, то встановлений даним пунктом порядок внесення змін і доповнень до договору стосується тих істотних умов, які не визначені спеціальними пунктами, як то п.3.6 щодо зміни розміру орендної плати.
Застосування позивачем до товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" базової орендної ставки у розмірі 40 грн. за 1 м? обумовлено наступним.
Як видно з довідки № 012879 з ЄДРПОУ за товариством з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" зареєстровані наступні види діяльності за КВЕД: 51.21.0. оптова торгівля зерном, насінням та кормами для тварин; 51.88.0. оптова торгівля сільськогосподарською технікою; 51.39.0. неспеціалізована оптова торгівля харчовими продуктами, напоями та тютюновими виробами; 01.11.0. вирощування зернових та технічних культур; 70.12.0. купівля та продаж власного нерухомого майна та 70.11.0. організація будівництва об'єктів нерухомості для продажу чи здавання в оренду (т.2, а.с. 38)
Таким чином, довідкою ЄДРПОУ підтверджувалось право відповідача орендувати нежитлове приміщення з метою розміщення торгового дому та виставкового центру.
Крім того, листом від 21.12.2011 року № 23 відповідач звернувся до позивача зі проханням перерахувати орендну плату на підставі експертної оцінки виходячи з цільового використання майна - розміщення торгівельного об'єкту та виставкового центру з продажу продовольчих товарів (т.1, а.с. 90-91).
Таким чином, відповідач підтвердив намір використання орендованого майна згідно цільового призначення, визначеного у договорі, проте за орендною ставкою, розрахованою на підставі експертної оцінки.
Враховуючи звернення товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" від 21.12.2011 року № 23, 18.01.2012 року між сторонами було підписано договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ і міст області від 14.10.2010 року № 180, який посвідчений приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу ОСОБА_3 18.01.2012 та зареєстрований в реєстрі за № 11 ( т.1, а.с. 15-17).
Згідно договору про внесення змін до договору оренди нерухомого майна п.3.1 договору викладено сторонами у такій редакції: "Орендна плата визначається на підставі звіту про незалежну оцінку нерухомого майна та Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786, і становить з ПДВ за базовий місяць розрахунку - січень 2012 року -11 135 грн. 36 коп.
Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України".
Всі інші умови договору оренди, посвідченого ОСОБА_3, приватним нотаріусом Кіровоградського міського нотаріального округу 14.10.2010 року по реєстру № 1595, залишаються без змін (п. 3 договору від 18.01.2012 року про внесення змін до договору оренди нерухомого майна).
Згідно договору від 18.01.2012 року про внесення змін до договору оренди розмір орендної плати збільшився. Саме новий розрахунок орендної плати було взято позивачем при визначенні суми позову.
Відповідно рахунків-фактур від 22.02.2012 № 0000000292, від 27.02.2012 № 0000000389, від 21.03.2012 № 0000000494, від 27.03.2012 № 0000000590 позивачем було нараховано 54 083 грн. 95 коп., у тому числі орендна плата в сумі 22 270 грн. 72 коп.
Товариство з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" вважає, що позивачем при розрахунку суми боргу не було враховано вартість виконаних відповідачем ремонтно-будівельних робіт, яка, згідно рішення Кіровоградської обласної ради від 20.10.2010 року № 1166, мала зараховуватись в рахунок орендної плати.
З такими доводами відповідача неможна погодитись з таких підстав.
У жовтні 2010 року відповідач провів ремонтно-будівельні роботи орендованого майна на загальну суму 248 118 грн.
Рішенням Кіровоградської обласної ради від 20.10.2010 року № 1166 комунальному підприємству по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради було надано дозвіл на погодження відповідних кошторисів на проведення зазначених будівельних робіт, а також зарахування таких робіт в рахунок орендної плати після їх проведення (т.1, а.с. 83).
30.11.2010 року між позивачем та відповідачем було підписано акт приймання-здачі ремонтних робіт №1 на загальну суму 248 118 грн. ( т.1, а.с.84-86).
Таким чином починаючи з 30.11.2010 року позивачем проводилось зарахування вартості ремонтних робіт в сумі 248 118 грн. в рахунок погашення по орендній платі.
Позивачем виставлялись відповідачу рахунки на оплату орендної плати, з урахуванням індексації, земельного податку, комунальних та експлуатаційних послуг в розмірах, визначених згідно умов договору від 14.10.2010 року № 180 (з урахуванням змін та доповнень), та автоматично зараховувалась вартість ремонтних робіт в рахунок погашення орендної плати з урахуванням індексації відповідно виставлених рахунків до лютого 2012 року.
Так, у лютому 2012 року відповідачу було виставлено рахунок від 22.02.2012 року № 0000000292, згідно якого до сплати за оренду приміщення підлягало 11 135 грн. 36 коп. Проте, залишок суми вартості ремонтних робіт складав лише 1 015 грн. 52 коп.
Таким чином, відповідно розрахунку позивача за лютий 2012 року за відповідачем рахується заборгованість по орендній платі в сумі 10 119 грн. 84 коп.
В апеляційній скарзі товариством з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" зазначено, що господарським судом не взято до уваги оплату ним комунальних послуг в сумі 60 042 грн. 20 коп. згідно платіжних доручень від 01.02.2012 № 302, від 13.02.2012 року № 303, від 27.02.2012 року № 311, від 29.02.2012 року № 312, від 27.03.2012 року № 326, від 25.04.2012 року № 333, 334, які додані товариством до відзиву на позовну заяву (т.1, а.с. 95-98).
Як з'ясовано апеляційним господарським судом та відповідно пояснень позивача, враховуючи, що у відповідача була наявна заборгованість по договору оренди від 14.10.2010 року № 180 за минулі періоди, а у платіжних дорученнях від 01.02.2012 року № 302, від 13.02.2012 року № 303, від 27.02.2012 року № 311, від 01.03.2012 року № 312, від 27.03.2012 року № 326 у призначенні платежу вказувалось "оплата за послуги згідно договору № 180", то перераховані за цими платіжними документами кошти зараховувались комунальним підприємством по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради в рахунок погашення боргу за минулі періоди.
Так, кошти, перераховані за платіжним дорученням № 302 в сумі 5 000 грн. та за платіжним дорученням № 303 в сумі 5 900 грн., зараховані позивачем в рахунок погашення заборгованості по договору оренди № 180 за грудень 2011 року, за платіжним дорученням № 311 в сумі 6 000 грн. - за грудень 2011 року (807 грн. 38 коп.) та січень 2012 року (5192 грн. 62 коп.), за платіжним дорученням № 312 в сумі 28 206 грн. 46 коп. - за січень 2012 року (8829 грн. 01 коп.) та лютий 2012 року (19 377 грн. 45 коп.), за платіжним дорученням № 326 в сумі 2 500 грн. - за лютий 2012 року.
У платіжних дорученнях від 25.04.2012 року №№ 333, 334 вказано призначення платежу "погашення заборгованості за березень 2012 року згідно рахунків № 494 та №590 (крім оренди) ", тому кошти в сумі 9 522 грн. 67 коп. та 2 913 грн. 07 коп. відповідно було зараховано згідно призначення платежу - за березень 2012 року (крім оренди).
Таким чином, згідно уточненого розрахунку позивача, у відповідача існує заборгованість по договору оренди від 14.10.2010 року № 180 за лютий 2012 року в сумі 7 619 грн. 88 коп., з яких 7 427 грн. 30 коп. за оренду та 192 грн. 58 коп. за послуги теплопостачання, та за березень 2012 року в сумі 11 135 грн. 36 коп. за оренду, а всього -18 755 грн. 24 коп. (т.3, а.с. 5).
У відповідності з п. 3.3 договору орендна плата та відшкодування плати за користування земельною ділянкою перераховується орендодавцю в строк до 5-го числа місяця, наступного за розрахунковим, без виставлення рахунку на оплату.
Пунктом 3.4 договору визначено, що до орендної плати не включаються плата за комунальні послуги: забезпечення електроенергією, теплом, водопостачанням та водовідведенням, вивіз твердих відходів, обслуговування та ремонт комунальних мереж, елементів приміщень, догляд за прибудинковою територією, охорона внутрішньої території, її упорядкування та витрати на утримання орендованого майна, які згідно з договором оренди зобов'язується надавати орендодавець. Такі суми сплачуються орендарем окремо в строк, до 5-го числа місяця наступного за розрахунковим, без виставлення рахунку на оплату, в сумі не меншій, ніж за 1-й місяць оренди.
Сплата позивачем земельного податку за лютий і березень 2012 року підтверджується платіжними дорученнями від 05.03.2012 року № 296 та від 04.04.2012 року № 416 (т.2, а.с. 143-144).
Факт надання відповідачу комунальних та інших послуг, пов'язаних з користуванням об'єктом оренди у спірному періоді, підтверджується двосторонніми актами прийому-передачі виконаних послуг (т. 2, а.с. 78-81).
Згідно ч.1,7 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.
Відповідно ч. 3 ст. 18 та ч.1,3 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.
Частиною 1 ст. 762 Цивільного кодексу України унормовано, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
В силу ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За таких обставин вимоги позивача обґрунтовані та підлягають задоволенню в сумі 18 755 грн. 24 коп.
Оскільки суми 9 522 грн. 67 коп. і 2 913 грн. 07 коп. сплачені відповідачем 25.04.2012 року, тобто після подання позову до суду, провадження у справі в цій частині слід припинити.
З урахуванням викладеного рішення суду підлягає частковому скасуванню як таке, що прийняте з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи.
Керуючись п. 1? ст. 80, ст. ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" задовольнити частково.
Рішення господарського суду Кіровоградської області від 28.05.2012 року у справі № 5013/359/12 скасувати частково, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:
"Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" м. Кіровоград на користь комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради м. Кіровоград 18 755 грн. 24 коп. основного боргу і 1 609 50 коп. судового збору, видавши наказ.
В частині 12 435 грн. 74 коп. боргу провадження у справі припинити. "
Стягнути з комунального підприємства по управлінню будинками Кіровоградської обласної ради м. Кіровоград на користь товариства з обмеженою відповідальністю "СтройІнвест" м. Кіровоград 320 грн. 85 коп. витрат по апеляційній скарзі, видавши наказ.
Виконання цієї постанови покласти на господарський суд Кіровоградської області.
Головуючий суддя А.К. Дмитренко
Суддя А.Є. Прокопенко
Суддя Л.В. Чоха
повний текст постанови виготовлений 19.11.12 р.