Кіровоградської області
"08" листопада 2012 р.Справа № 5013/1199/12
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Тимошевської В.В. при секретарі судового засідання Горловій М.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу №5013/1199/12
за позовом: Кіровоградської міської ради, м. Кіровоград
до відповідача: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.Кіровоград
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:
І - відкритого акціонерного товариства "Кредобанк", м. Львів
ІІ - товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський вибір плюс", Кіровоградська область, Кіровоградський район, с. Клинці
про внесення змін до договору оренди землі
Представники сторін:
від позивача - Покаленко В.В., довіреність № 364-МР/зв від 11.04.2012р., головний спеціаліст сектора представництва інтересів в судах юридичного відділу;
відповідач - ОСОБА_1, особисто.
від 3-х осіб - участі не брали.
В судовому засіданні оголошено вступну і резолютивну частини рішення.
Кіровоградською міською радою подано позовну заяву з вимогою внести зміни до договору оренди землі від 03.04.2006 року № 123 (зареєстрований центром Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах 05.04.2006р. за № 47), укладеного між Орендодавцем - Кіровоградською міською радою, в особі заступника міського голови Кухаренка Віктора Івановича, діючого на підставі рішення Кіровоградської міської ради та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку та Орендарем - приватним підприємцем ОСОБА_1, що діяв на підставі свідоцтва, а саме:
Друге речення розділу 2 "Предмет договору" викласти в наступній редакції:
"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки № 1838 від 31.10.2011 року становить - 1121460,03 грн.";
Перше речення розділу 4 "Орендна плата" викласти в наступній редакції:
"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі: до введення об'єкту в експлуатацію 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 2803,65 грн. на місяць, але не більш ніж на 2 роки, після введення об'єкту в експлуатацію чи спливу 2 років 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 5607,30 грн. на місяць".
Згідно заяви від 23.10.2012р. позивач виклав позовні вимоги в наступній редакції: внести зміни до договору оренди землі від 03.04.2006 року № 123 (зареєстрований центром Державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах 05.04.2006р. за № 47), укладеного між Орендодавцем - Кіровоградською міською радою, в особі заступника міського голови Кухаренка Віктора Івановича, діючого на підставі рішення Кіровоградської міської ради та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку та Орендарем - приватним підприємцем ОСОБА_1, що діяв на підставі свідоцтва, а саме:
Друге речення розділу 2 "Предмет договору" викласти в наступній редакції:
"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки № 1838 від 31.10.2011 року становить - 1121460,03 грн.";
Перше речення розділу 4 "Орендна плата" викласти в наступній редакції:
"Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 5607,30 грн. на місяць".
Подання позову обґрунтовано внесенням змін до законодавства в частині визначення розміру орендної плати за землю та прийняттям Кіровоградською міською радою рішень, якими встановлено нові розміри орендної плати за землю та затверджено нову нормативну грошову оцінку землі.
Відповідач позов заперечив повністю, вказавши на те, що рішення міської ради, на яке посилається позивач, має рекомендований характер, тоді як запропонований позивачем розмір орендної плати на рівні 6% від нормативної грошової оцінки не ґрунтується на законі. Також, відповідач вказав на відсутність в матеріалах справи доказів оприлюднення рішення міської ради, яким було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кіровограда. На підставі викладеного відповідач просить відмовити у задоволенні позову повністю. (а.с. 109-111).
Ухвалою господарського суду від 23.10.2012 р. за клопотанням відповідача залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: відкрите акціонерне товариство "Кредобанк" та товариство з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський вибір плюс".
В судовому засіданні 08.11.2012 р. представником позивача позовні вимоги з урахуванням заяви від 23.10.2012 р. підтримано в повному обсязі; відповідачем позов заперечено; представники третіх осіб в засідання суду не з'явились.
В судовому засіданні 08.11.2012 р. господарським судом відхилено усне клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв'язку з граничним строком розгляду даної справи та не встановленням законодавчо визначених підстав для відкладення.
Враховуючи приписи статті 22 Господарського процесуального кодексу України щодо процесуальних прав сторін, господарський суд розглядає справу у відповідності до позовних вимог в редакції, викладеній в заяві позивача від 23.10.2012 р. (а.с. 91-92).
Розгляд справи здійснюється в судовому засіданні 08.11.2012 р. за відсутності представників сторін з огляду на граничні строки вирішення спору у даній справі, належне повідомлення третіх осіб про дату, час і місце проведення судового засідання, відсутністю обставин неможливості вирішення спору у даному судовому засіданні.
Розглянувши наявні у справі матеріали та оцінивши подані сторонами докази, заслухавши пояснення сторін, наведенні в обґрунтування підстав позову і заперечень проти позовних вимог, господарський суд
03.04.2006 р. між сторонами укладено договір оренди землі №123, згідно якого Кіровоградська міська рада на підставі рішення від 27.12.2005 р. №1632 надала, а фізична особа-підприємець ОСОБА_1 прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення торговельно-офісного центру, яка знаходиться по пров. Центральному (біля будинку №30) в місті Кіровограді (а.с. 13-17).
Вказаний договір зареєстровано в реєстрі 05.04.2006 р. за № 47, про що свідчить відмітка Кіровоградської регіональної філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах на останньому аркуші договору (а.с. 17).
Строк дії договору оренди землі визначено тривалістю 49 років, починаючи з дати рішення Кіровоградської міської ради.
Фактична передача земельної ділянки в користування відповідачеві здійснена за актом від 05.04.2006 р. (а.с. 6).
Як визначає Закон України "Про оренду землі" (ст. 13), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі є оплатним та передбачає внесення орендарем плати за землю.
Згідно статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Статтею 15 названого Закону встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, є істотною умовою договору оренди землі.
Умовами укладеного між сторонами договору оренди землі від 03.04.2006 р. №123 орендну плату за землю визначено у грошовій формі у розмірі: до введення об'єкта в експлуатацію - 58 грн. 60 коп., після введення об'єкта в експлуатацію - 2930 грн. 14 коп. на місяць.
Згідно розрахунку орендної плати, доданого до договору, такий розмір орендної плати було визначено на рівні: річної суми земельного податку - до введення об'єкту в експлуатацію; 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - після введення об'єкта в експлуатацію (а.с. 18).
Нормативна грошова оцінка згідно умов договору оренди та розрахунку орендної плати становила: до введення об'єкта в експлуатацію - 70320 грн. 36 коп., після введення об'єкта в експлуатацію - 351616 грн. 50 коп. (розділ 1 договору).
З матеріалів справи слідує, що 03.12.2009 р. на чотирнадцятій сесії п'ятого скликання Кіровоградської міської ради прийнято рішення №2904, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кіровограда (а.с. 41-63).
Пунктом 2 вказаного рішення також затверджено рекомендований розмір орендної плати за використання земельних ділянок міста Кіровограда згідно з додатком 5.
Зазначене рішення Кіровоградської міської ради введено в дію з 1 січня 2010 року (п. 3 рішення).
16.02.2010 р. на сесії Кіровоградської міської ради прийнято рішення за №3025, яким внесено зміни до названого вище рішення Кіровоградської міської ради від 03.12.2009 р. №2904 та викладено у новій редакції додаток 5 рішення "Рекомендований розмір орендної плати за використання земельних ділянок в місті Кіровограді" (а.с. 28-32).
08.08.2012 р. Кіровоградська міська рада (позивач), посилаючись на Податковий кодекс України та рішення ради від 16.02.2010р. № 2904, звернулась до відповідача - фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 із пропозицією внести зміни до договору оренди землі від 03.04.2006 р. №123, шляхом укладення додаткової угоди, якими збільшити розмір орендної плати (а.с. 26).
Відповідно до змісту проекту додаткової угоди, запропонованої для підписання відповідачу (а.с. 22), Кіровоградська міська рада запропонувала:
1. Абзац 1 розділу "Орендна плата" Основного договору викласти в наступній редакції: Орендна плата вноситься ОРЕНДАРЕМ у грошовій формі та розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки: 5607 грн. 30 коп. (п'ять тисяч шістсот сім грн. 30 коп.) на місяць згідно розрахунку, що додається до цієї Додаткової угоди.
2. Інші умови основного Договору залишаються незмінними і сторони підтверджують їх обов'язковість для себе.
З огляду на не отримання згоди відповідача прийняти запропоновану вище пропозицію, Кіровоградська міська рада звернулась до господарського суду з позовом у даній справі.
При розгляді справи, господарський суд враховує наступне.
Стаття 632 Цивільного кодексу України передбачає, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.
На час укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки №123 від 03.04.2006 р. діяли положення статті 21 Закону України "Про оренду землі", які передбачали, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю", та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки.
З 1 січня 2011 року набрав чинності Податковий кодекс України, яким визнано таким, що втратив чинність з 1 січня 2011 року Закон України "Про плату за землю" (частина 2 Прикінцевих положень кодексу). Згідно названого кодексу питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою віднесено до регулювання виключно Податковим кодексом України. У відповідності зі статтею 9 Податкового кодексу України плата за землю віднесена до загальнодержавних податків та зборів.
Затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України входить до повноважень органів місцевого самоврядування (п. 35 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування").
Таким чином, орендна плата, зокрема за земельні ділянки державної та комунальної власності, є регульованою ціною.
Сторонами в абзаці п'ятому розділі 4 договору оренди землі від 03.04.2006р. №123 передбачено щорічний перегляд орендної плати з урахуванням індексації грошової оцінки земельної ділянки, збільшення розмірів ставки земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни умов господарювання, передбачених договором; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, або в інших випадках, передбачених законом.
На підставі викладеного, оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість перегляду розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
З набранням чинності Податкового кодексу України, встановлено наступні граничні розміри орендної плати землю:
п. 288.5.1. ст. 288 Податкового кодексу України, не менше:
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ Податкового кодексу України;
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ Податкового кодексу України.
п. 288.5.2. ст. 288 Податкового кодексу України, не може перевищувати:
а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки;
б) для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності та надані для будівництва та/або експлуатації аеродромів - чотирикратний розмір земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ Податкового кодексу України;
в) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Разом з цим, Кіровоградською міською радою запропоновано для внесення змін розмір орендної плати за землю, що перебуває в оренді відповідача, на рівні 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є вищим від законодавчо встановленого граничного мінімуму.
В обґрунтування необхідності внесення саме вказаних змін та встановлення розміру орендної плати на рівні 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5607,30 грн. на місяць, позивач посилається на рішення Кіровоградської міської ради, яким затверджено відповідні ставки орендної плати.
Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження з розпорядження землями в межах населених пунктів, здійснюють відповідні міські, сільські та селищні ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.
Органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території (ст. 144 Конституції України).
Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання як: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України (п.п. 34, 35 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування").
Як вбачається з матеріалів справи, 03.12.2009 р. на чотирнадцятій сесії п'ятого скликання Кіровоградської міської ради прийнято рішення №2904, пунктом 2 якого затверджено рекомендований розмір орендної плати за використання земельних ділянок міста Кіровограда згідно з додатком 5 (а.с. 41-63).
Зазначене рішення Кіровоградської міської ради введено в дію з 1 січня 2010 року (п. 3 рішення).
16.02.2010 р. на сесії Кіровоградської міської ради прийнято рішення за №3025, яким внесено зміни до названого вище рішення Кіровоградської міської ради від 03.12.2009 р. №2904 та викладено у новій редакції додаток 5 "Рекомендований розмір орендної плати за використання земельних ділянок в місті Кіровограді" (а.с. 28-32).
Додаток 5 до рішення ради "Рекомендований розмір орендної плати за використання земельних ділянок в місті Кіровограді" визначає ставки річної орендної плати (відсоток від нормативної грошової оцінки) в залежності від категорії земель.
Позивач пропонує встановити ставку річної орендної плати, що визначена пунктами 2.2., 2.18. названого додатку (а.с. 113)..
Згідно названих пунктів, річна ставка орендної плати в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки визначена для земель комерційного використання, а саме: "Торгівля промисловими та продовольчими товарами, торговельні комплекси (супермаркети), заклади харчування (кафе, бари, ресторани), "Інші землі комерційного використання".
Разом з цим, як слідує з умов договору оренди землі від 03.04.2006 р. №123, відповідачеві було передано в оренду земельну ділянку за цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови (розділ 5 договору).
Матеріалами справи не підтверджується використання відповідачем орендованої земельної ділянки за функціональним призначенням, вказаним в пункті 2.2. додатку: "Торгівля промисловими та продовольчими товарами, торговельні комплекси (супермаркети), заклади харчування (кафе, бари, ресторани) або в пункті 2.18. додатку: "Інші землі комерційного використання" (п.2.18 додатку).
Крім того, як слідує з тексту рішення ради №2904 від 03.12.2009 р. (з урахуванням внесених змін), даним рішенням затверджено РЕКОМЕНДОВАНИЙ розмір орендної плати за використання земельних ділянок міста Кіровограда. Тобто, затверджені рішенням ради розміри орендної плати є рекомендованими, що виключає їх обов'язковість для внесення змін до діючих договорів оренди землі.
На підставі викладеного, враховуючи, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди землі в частині розміру орендної плати не ґрунтуються на законодавчо встановленому граничному мінімумі (є вищими), тоді як рішення Кіровоградської міської ради №2904 від 03.12.2009 р. (з урахуванням внесених змін), затверджує лише рекомендований розмір орендної плати за землю, а також з огляду на не підтвердження матеріалами справи використання відповідачем земельної ділянки за комерційним використанням, зазначеного в пунктах 2.2., 2.18. додатку 5 до рішення, позовні вимоги в частині внесення змін до розділу 4 договору оренди "Орендна плата" у запропонованій позивачем редакції задоволенню не підлягають.
Позивач також просить внести зміни до розділу 2 договору оренди землі, укладеного між сторонами, виклавши друге речення вказаного розділу у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки № 1838 від 31.10.2011 року становить - 1121460,03 грн.".
Внесення вказаних змін обґрунтовано затвердженням нової нормативної грошової оцінки земель міста Кіровограда.
Як вбачається з матеріалів справи, 03.12.2009 р. на чотирнадцятій сесії п'ятого скликання Кіровоградської міської ради прийнято рішення №2904, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Кіровограда (а.с. 41-63).
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданої Управлінням держкомзему у місті Кіровограді від 31.10.2011 р. №1837, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка перебуває в оренді відповідача, складає 1121460,03 грн. (а.с. 24).
Згідно із Законом України "Про оцінку землі" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону). Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років (ст. 18 Закону). Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою; витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (ст. 23 Закону).
Відповідно до статті 271 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ цього кодексу, є базою оподаткування.
Поміж тим, внесення змін в частині зазначеного в договорі розміру нормативної грошової оцінки не обумовлено ані законом, ані договором оренди землі від 03.04.2006 р., що укладений між сторонами.
Наявність одночасно всіх умов, визначених статтею 652 Цивільного кодексу України, позивачем не наводиться.
Більш того, як зазначено в пункті 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011, № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", оскільки відповідно до частини першої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного цією статтею ГК України.
Як вбачається з матеріалів справи, Кіровоградська міська рада пропозицію про внесення змін до договору оренди землі від 03.04.2006 р. №123 в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки відповідачеві не надсилала. Натомість, у направленій відповідачеві для підписання додатковій угоді зазначено, що інші умови основного Договору залишаються незмінними і сторони підтверджують їх обов'язковість для себе (п. 2 додаткової угоди) (а.с. 22).
На підставі викладеного, позовні вимоги Кіровоградської міської ради в частині внесення змін до розділу 2 договору оренди "Предмет договору" щодо зазначення іншого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки задоволенню не підлягають.
Поряд з цим, господарський суд відхиляє заперечення відповідача стосовно недотримання порядку оприлюднення рішення ради про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, встановленого статтею 271 Податкового кодексу України, так як вказане спростовується матеріалами справи (а.с.130-133). Крім того зазначена норма Податкового кодексу набрала чинності вже після прийняття радою відповідного рішення.
З урахуванням вищенаведеного, господарський суд у задоволенні позовних вимог Кіровоградської міської ради відмовляє повністю.
У відповідності до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 44, 49, 80, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
У задоволенні позову відмовити повністю.
Згідно частини 5 статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Дане рішення може бути оскаржено до Дніпропетровського апеляційного господарського суду через господарський суд Кіровоградської області в порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України.
Примірники рішення направити відкритому акціонерному товариству "Кредобанк" за адресою: 79026, м. Львів, вул. Сахарова, 78; товариству з обмеженою відповідальністю "Кіровоградський вибір плюс" за адресою: 27641, Кіровоградська область, Кіровоградський район, с. Соколівське, вул. Нижня, 10.
Повне рішення складено 12.11.2012 р.
Суддя В.В.Тимошевська