Справа № 2117/4452/12
01 листопада 2012 року
Новокаховський міський суд Херсонської області у складі:
Головуючої судді: Сапронової Л.В.
При секретарі: Транчуковій О.С.
Розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Нова Каховка, Херсонської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та стягнення з покупця недоплаченої суми,-
Позивач звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що він є власником будинку АДРЕСА_1 що підтверджується договором купівлі-продажу від 31.01.2006 року. 22 жовтня 2008 року він усно домовився з відповідачем, ОСОБА_2, про продаж вищевказаного будинку за 9 000 (дев'ять тисяч) доларів США. Позивач домовився з відповідачем відносно усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, що підтверджується розписками відповідача, на що останній передав позивачеві завдаток у сумі 5 000 (п'ять тисяч) доларів США. Сторони домовилися, що нотаріальне посвідченя договору буде проведене після повного розрахунку, але не пізніше 31.12.2009 року.
На даний час відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, не розрахувався повністю за придбаний житловий будинок. Просив суд визнати договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 Новокаховської міськради, Херсонської області, дійсним. Стягнути з відповідача на його користь недоплачену за продаж будинку суму боргу 31 886,00 грн.
Представник позивача ОСОБА_3 в судовому засіданні підтримала позовні вимоги з зазначених в позові підстав.
Відповідач в судовому засіданні позов не визнав пояснивши, що на даний час змінився курс долара США, сума боргу перевищує суму обговорену з позивачем, тому він не заперечує укласти договір нотаріально, лише необхідно переглянути залишок суми, яку він повинен сплатити позивачеві.
Суд, заслухавши сторони, дослідивши докази по справі в їх сукупності, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що позивачеві на підставі договору купівлі-продажу від 31.01.2006р належить на праві приватної власності житловий будинок садибного типу за АДРЕСА_1, Новокаховської міської ради, Херсонської області.
Із розписки відповідача вбачається , що ОСОБА_2 передав завдаток ОСОБА_3 у сумі 5 тисяч доларів США за купівлю будинку АДРЕСА_1, Новокаховської міської ради, Херсонської області
Звертаючись до суду, позивач ставить питання про визнання дійсним договору купівлі-продажу та стягнення з відповідача недоплаченої суми за продаж будинку, посилаючись при цьому на ч.2 ст.220 ЦК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно зі ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
Тому законодавець відрізняє договори, які підлягають нотаріальному посвідченню від договорів, які підлягають державній реєстрації та договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Проте, як вбачається з конкретного змісту ч. 2 ст. 220 ЦК України, вказана норма матеріального закону передбачає можливість визнання дійсними тільки договорів, які підлягають лише нотаріальному посвідченню, і не передбачає можливість визнання дійсними договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Зважаючи на таке, законодавче закріплення судового захисту цивільних прав та інтересів таким способом, як визнання дійсними договорів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, - відсутнє.
В той же час, відповідно до положень ч. 2 ст. 55 Закону України «Про нотаріат», ч.2 ст. 182 ЦК України правочини щодо нерухомості підлягають саме нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Крім того, угоди, які потребують нотаріального посвідчення і державної реєстрації, до їх державної реєстрації вважаються взагалі неукладеними і такими, що не породжують для сторін прав і обов'язків, оскільки момент вчинення вказаних правочинів, відповідно до статей 210, 640 ЦК України, прямо пов'язується з їх державною реєстрацією.
Відповідно до ст. 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.
Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'зані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Зазначене, з огляду на чинне законодавство, взагалі виключає правову можливість визнання судом дійсним договір, який підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Однією з підстав звернення до суду з даним позовом позивач зазначив, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору. Проте, з пояснень відповідача слідує, що останній не заперечував проти нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку, а його не влаштовує різниця в доплаті за будинок, яка виникла внаслідок зміни курсу дол..США з часу попередніх домовленостей з позивачем стосовно вартості нерухомості.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України в разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Як роз'яснив у п. 13 постанови Пленум Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів підлягає державній реєстрації.
Згідно з п.1 ч.2 ст. 16 ЦК України особа має право захищати свої цивільні права і інтереси шляхом визнання таких прав в судовому порядку
Відповідно до ст. ст. 210, 640 ЦК України момент укладення договорів купівлі-продажу пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.
Таким чином, не можна вважати правочин надбання відповідачем права власності на домоволодіння таким, що відбувся. Позивач не надав доказів щодо нотаріального укладання з відповідачем договору купівлі-продажу домоволодіння, що має державну реєстрацію, в порядку встановлену законом. Між сторонами була лише домовленість про продаж та купівлю будинку та отримання певної грошової суми, визначеної позивачем, що оформлено розпискою, яка не є договором купівлі-продажу домоволодіння. Інших письмових (усних) договорів між сторонами стосовно спірного домоволодіння не укладалось. До позовної заяви позивачем не надано жодного доказу направлення відповідачеві пропозиції про укладання нотаріально договору купівлі-продажу домоволодіння та відповідно з цим посилання позивача на ухилення відповідачем від виконання такої пропозиції, яка нібито мала місто раніше, тому вимоги позивача є безпідставними.
Таким чином, ненадання позивачем доказів, які доводять обставини, зазначені в позовній заяві, є порушенням вимог ст.ст. 10, 60 ЦПК України, відповідно до яких кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог чи заперечень, а також ст.60 ЦПК України щодо доказування, яке не може ґрунтуватись на припущеннях, тому суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог.
На підставі ст. ст.ст.3, 6, 16, 202, 203, 210, 215, 216, 220, 319, 328, 330, 334, 388, 526, 598, 611, 626, 627, 631, 635, 640, 655, 657 ЦК України, , керуючись ст. ст.5-11, 60, 208, 209, 213, 214, 215, 294 ЦПК України, суд:
В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та стягнення з покупця недоплаченої суми відмовити в повному обсязі.
Рішення суду може бути оскаржено до апеляційного суду Херсонської області через Новокаховський міський суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги, рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя Л.В. Сапронова