Справа № 1509/457/12
Провадження № 1509/457/12
"14" травня 2012 р. Іванівський районний суд Одеської області в складі:
головуючого судді Погорєлова І. В.
при секретарі Мельнику Р. А.
розглянувши в попередньому судовому засіданні в смт. Іванівка Іванівського району Одеської області позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на нерухоме майно,-
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на нерухоме майно, посилаючись на те, що 05 березня 2012 року між ним і ОСОБА_2 було досягнуто домовленості про купівлю-продаж належного йому житлового будинку (А- житловий будинок), загальною площею 77,4 кв.м., житловою площею 39,1 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 1353 кв.м. по фактичному використанню. Земельна ділянка не приватизована і належить до земель Баранівської сільської ради, державний акт не виготовлявся, договір оренди не посвідчувався, прав третіх осіб та сервітутів щодо неї немає. Правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності ОСОБА_2 на нерухоме майно є договір купівлі-продажу від 12 березня 1993 року, посвідчений державним нотаріусом Іванівської державної нотаріальної контори Чекаліною А.Я., зареєстровано в реєстрі за № 575. Право власності на нерухоме майно зареєстроване в Одеському МБТІ 23 березня 1993 року, номер запису:24 в книзі:1,стор.124; реєстраційний № 36390456.Відповідач запевнив його, що житловий будинок до цього часу нікому іншому не проданий, не подарований, не заставлений, іншим способом не відчужений, в спорі та під забороною(арештом) не перебуває, прав у третіх осіб як у межах, так і за межами України щодо нього немає, як внесок до статутного фонду юридичних осіб не внесений. Вони погодили всі умови купівлі-продажу нерухомого майна. Зокрема, ціну, оформлення договору в нотаріальній конторі, передачу житлового будинку у власність, тощо. Того ж дня, на підтвердження укладеного договору купівлі-продажу,позивач сплатив відповідачу під розписку 36 000(тридцять шість тисяч) гривень, тобто повністю розрахувався за житловий будинок. Після розрахунку відповідач передав йому всі документи на нерухоме майно і ключі від будинку та запевнив, що в десятиденний строк вони належним чином оформлять договір купівлі-продажу у нотаріуса. Але до цього часу договір купівлі-продажу в нотаріальній конторі не посвідчений. Відповідач уникає зустрічі із позивачем, не відповідає на його дзвінки і він це розцінює як відмову від їхнього договору. Позивач вважає, що така відмова суперечить умовам досягнутої з ним угоди і чинному законодавству.
Відповідно до ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Але, відповідачка й досі ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, що порушує права позивача. Як встановлено ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Враховуючи, що нотаріальне посвідчення не відбулося у наслідок ухилення відповідачки, а домовленість сторін щодо усіх істотних умов договору підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору, позивач вважає, що є підстави для визнання вказаного договору дійсним та визнання за ним права власності на майно, яке є предметом цього договору, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.
У попередньому судовому засіданні позивач позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві.
Відповідач до попереднього судового засідання позовні вимоги визнав повністю, на підтвердження чого також подав до суду заяву про визнання позову.
Оскільки відповідач визнав позовні вимоги повністю, суд, на підставі ч.4 ст.130 ЦПК України, в порядку ч.4 ст.174 цього кодексу, ухвалив закінчити розгляд справи та ухвалити рішення, оскільки визнання відповідачем позову не суперечить закону, не порушує права, свободи та інтереси інших осіб.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, взявши до уваги визнання відповідачем позову, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини.
05 березня 2012 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений в усній формі договір купівлі-продажу належного ОСОБА_2 житлового будинку (А- житловий будинок), загальною площею 77,4 кв.м., житловою площею 39,1 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 1353 кв.м. по фактичному використанню. Земельна ділянка не приватизована і належить до земель Баранівської сільської ради, державний акт не виготовлявся, договір оренди не посвідчувався, прав третіх осіб та сервітутів щодо неї немає.
Житловий будинок належить відповідачу на підставі договору купівлі-продажу від 12 березня 1993 року, посвідченого державним нотаріусом Іванівської державної нотаріальної контори Чекаліною А.Я., зареєстрованого в реєстрі за № 575. Право власності на нерухоме майно зареєстроване в Одеському МБТІ 23 березня 1993 року, номер запису:24 в книзі:1,стор.124; реєстраційний № 36390456.
Відповідно до ст.657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Як встановлено ч.2 ст.220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України, істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Як вбачається зі змісту договору купівлі-продажу, сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Встановлену договором вартість майна у розмірі 36 000(тридцять шість тисяч) гривень позивач сплатив у повному обсязі відповідачу, що підтверджується розпискою.
Відповідач передав позивачу у власність нерухоме майно, яке є предметом договору купівлі-продажу та правовстановлюючі документи на нього.
Ці обставини свідчать про повне виконання сторонами договору купівлі-продажу.
Усі ці обставини відповідач підтвердив та позов визнав, пояснивши, що ухилення від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна відбулося за браком коштів, він не в змозі оплатити витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням договору. Внаслідок саме цих обставин, відповідач ухилився від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.
Судом прийнято до уваги, що згідно рекомендацій, викладених у п.13 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009року №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. При розгляді таких справ суди повинні з'ясувати, чи підлягає правочин обов'язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
Але, як встановлено ч.2 ст.210 ЦК України, перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. Такого закону досі не має. Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року №671, не є законом.
Відповідно до ч.4 ст.4 ЦК України, якщо постанова Кабінету Міністрів України суперечить положенням цього кодексу або іншому закону, застосовуються відповідні положення цього кодексу або іншого закону.
У разі невідповідності правового акта закону України або міжнародному договору, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, суд застосовує акт законодавства, який має вищу юридичну силу (ч.4 ст.8 ЦПК України).
За таких обставин, Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою КМУ від 26.05.2004р. №671, не може бути застосований судом.
Між тим, як встановлено ч.9 ст.8 ЦПК України, забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини.
Таким чином, відсутність закону, яким би було визначено перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів (ч.2 ст.210 ЦК України) не є підставою для відмови у позові.
Як встановлено ч.8 ст.8 ЦПК України, якщо спірні відносини не врегульовані законом, суд застосовує закон, що регулює подібні за змістом відносини (аналогія закону), а за відсутності такого -суд виходить із загальних засад законодавства (аналогія права).
У ст.8 ЦК України також зазначено, якщо цивільні відносини не врегульовані цим кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). У разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права).
За таких обставин, суд вважає за можливе застосувати до спірних правовідносин ч.2 ст.220 ЦК України та визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку (А- житловий будинок), загальною площею 77,4 кв.м., житловою площею 39,1 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 1353 кв.м. по фактичному використанню.
Що ж стосується визнання права власності на нерухоме майно, то як встановлено ч.3 ст.334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. А ч.4 ст.334 ЦК України передбачено, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Але, як вже було встановлено, виконати вимоги закону щодо державної реєстрації договору неможливо, у наслідок відсутності відповідного закону.
За таких обставин, враховуючи положення ст.8 ЦК України, ч.ч.8, 9 ст.8 ЦПК України, суд вважає, що право власності у позивача виникає з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання дійсним договору купівлі-продажу спірного майна (ч.3 ст.334 ЦК України).
Частиною 1 ст.214 ЦПК України встановлено, що під час ухвалення рішення суд вирішує серед іншого питання про розподіл між сторонами судових витрат. Згідно ст.79 цього кодексу, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи. При цьому, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати (ч.1 ст.88 ЦПК України), проте на прохання позивача суд не стягує з відповідача на його користь судові витрати, які поніс позивач.
Керуючись ст. 16, ч.2 ст.220, ст.203, ч.1 ст.209, 218, ч.1 ст.328, ч.1-4 ст.334, ч.1 ст.655 ЦК України, ст. ст.3,10,60,88,130,174,212-215 ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на нерухоме майно - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку (А-житловий будинок), загальною площею 77,4 кв.м., житловою площею 39,1 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 1353 кв.м. по фактичному використанню, укладений в усній формі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок (А-житловий будинок), загальною площею 77,4 кв.м., житловою площею 39,1 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 1353 кв.м. по фактичному використанню. Земельна ділянка не приватизована і належить до земель Баранівської сільської ради, державний акт не виготовлявся, договір оренди не посвідчувався, прав третіх осіб та сервітутів щодо неї немає.
Рішення є підставою для реєстрації права власності та внесення змін до технічної документації житлового будинку (А-житловий будинок), загальною площею 77,4 кв.м., житловою площею 39,1 кв.м., розташованого в АДРЕСА_1.
Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Одеської області через Іванівський районний суд Одеської області.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя: І. В. Погорєлов