29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"05" липня 2012 р.Справа № 12/5025/485/12
Господарський суд Хмельницької області у складі:
суддя Шпак В.О., розглянувши матеріали справи
за позовом Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради м. Хмельницький
до Товариства з обмеженою відповідальністю „Либідь" м. Хмельницький
про розірвання договору оренди від 09.11.11р. та зобов'язання звільнити приміщення підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька -Подільська.
Представники сторін:
позивача: Бугаєнко Л.В. - представник за довіреністю від 01.06.11р.
відповідача: Потапова М.В. - представник за довіреністю №283/02 від 22.02.12р.
представник прокуратури: не з'явився
Рішення приймається 05.07.2012року, оскільки в засіданні оголошувалась перерва.
Суть спору:
Позивач - Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради м. Хмельницький звернулось до Товариства з обмеженою відповідальністю „Либідь" м.Хмельницький про розірвання договору оренди від 09.11.11р. та зобов'язання звільнити приміщення підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька - Подільська.
В обгрунтування своїх вимог посилається на те, що відповідачем порушено умови договору оренди щодо утримання та збереження майна в належному технічному стані, що підтверджується спільними актами перевірки від 01.03.2012р., 17.04.2012р. За короткий час оренди пошкоджено плиточне покриття, поручні, вибито скло. На претензії орендар не реагує, від підпису актів відмовляється. Також відповідач не здійснює заходи протипожежної безпеки споруди, що підтверджується актом №55 від 31.01.2012р. та приписом на усунення порушень вимог законодавства у сфері цивільного захисту, пожежної та техногенної безпеки, складеними Хмельницьким міським відділом управління Держтехногенбезпеки у Хмельницькій області. Кінцевий термін усунення недоліків, приписом встановлений до 30.03.2012р., однак до цього часу недоліки не усунені.
Відповідно до ст.22 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар не повинна перевищувати орендної плати орендаря за майно, що передається в суборенду, різниця між нарахованою платою за суборенду і тією її частиною, яку отримує орендар, спрямовується до державного або місцевого бюджету. Контроль за визначенням розміру плати за суборенду та спрямуванням її (в частині, що перевищує суму орендної плати) до відповідного бюджету покладається на орендодавців.
Про необхідність отримання дозволу виконавчого комітету міської ради на передачу частини приміщення в суборенду орендар був повідомлений листами за вих.№15-10-132 від 28.02.2012р., №15-10-165 від 05.03.2012р. Однак відповідач відмовився виконати вимоги Орендодавця, про що повідомив у своєму листі-відповіді за вих.№287/03.
Представник позивача позовні вимоги підтримав.
Прокуратура м. Хмельницького письмових пояснень стосовно предмету позовних вимог не надала. Представник прокуратури у судовому засіданні позовні вимоги Управління житлово-комунального господарства підтримав.
Відповідач позовні вимоги не визнав. У відзиві на позов зазначив, що за змістом рішення Хмельницької міської ради та відповідно до п.1.1. Договору, приміщення підземного пішохідного переходу передається ТОВ „Либідь" під розміщення власних павільйонів та організацію торгівлі при умові збереження функціонального призначення переходу. Відповідачем було змонтовано конструкції власних торгівельних павільйонів, які з метою ефективної організації торгівлі та здійснення власної господарської діяльності, надаються товариством в користування (оренду) іншим суб'єктам господарювання. Така господарська операція, як передача власних павільйонів в користування, не суперечить приписам чинного законодавства. Не містить таких обмежень й зазначений вище Договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 09.11.2011 р.
Відповідно до Рішення Хмельницької міської ради від 13.10.2011 року № 1099, а також в силу п. 5.1., 5.4. Договору оренди орендар зобов'язаний утримувати в належному технічному і санітарному стані конструктивні елементи і інженерні комунікації переданого йому нерухомого майна, а також забезпечити їх збереження, безпечну експлуатацію та ефективне використання. Орендар зобов'язаний запобігати пошкодженню і псуванню орендованого майна вживати заходів щодо належного санітарного та технічного стану, вчиняти дії по щоденному прибиранню приміщень разом з прилеглою територією, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Саме ці обов'язки, щодо всього переданого орендарю майна, виконуються ним вчасно і належним чином. Твердження ж позивача про те, що орендар користується майном в супереч договору і своєю недбалою поведінкою створює загрозу його пошкодження, а також не забезпечує збереження майна, є безпідставними, не обгрунтованими та надуманими.
Про вказане свідчить наступне. 21.12.2011 року комісією в складі представників позивача та ТОВ „Либідь" було складено Акт перевірки цільового використання, технічного та санітарного стану орендованого майна, за яким будь-яких порушень цільового використання майна, його технічного чи санітарного стану не виявлено. Однак позивач замовчує про цю перевірку та складений за її результатами акт.
01.03.2012 року комісією в складі представників позивача та ТОВ „Либідь" було складено Акт перевірки цільового використання, технічного та санітарного стану орендованого майна, за яким будь-яких порушень цільового використання майна також виявлено не було. Технічний і санітарний стан приміщення визначено як задовільний, однак виявлено 3 кв.м. пошкодження плиточного покриття сходів.
В Акті перевірки від 17.04.2012 року представники позивача вказують на незадовільний технічний стан підземного переходу, що виразилось у наявному на день перевірки пошкодженні поручня, вибитому склі вхідних дверей та пошкодженні 3 кв.м. плиточного покриття сходів.
Загальна площа орендованого приміщення підземного пішохідного переходу складає 695,0кв.м. Відповідно до Рішення Хмельницької міської ради та умов укладеного Договору оренди збережено функціональне призначення переходу. Підземний пішохідний перехід на перехресті вулиць Кам'янецька - Подільська є основною пішохідною розв'язкою даного центрального перехрестя міста, а від так пішоходопотік в ньому відбувається цілодобово. За таких обставин випадки пошкодження плиточного покриття на сходах всіх шести входів-виходів підземного пішохідного переходу, які також обслуговуються ТОВ „Либідь", є регулярними, особливо у зимово-весняний період. Враховуючи, що перехід функціонує і в нічний час, також частим і непоодинокими є випадки пошкодження інших загальнодоступних конструкцій переходу, а саме дверей, поручнів на сходах, урн. Наслідки таких пошкоджень усуваються ТОВ „Либідь" шляхом проведення систематичних поточних ремонтних робіт відповідно до п.п. 5.5, 5.9. Договору оренди. Той факт, що такі незначні та звичайні для даного об'єкту пошкодження були наявні на день проведення перевірки, не може свідчити про систематичність та істотність порушень орендарем умов Договору оренди.
Просить суд у позові відмовити.
Розглядом матеріалів справи встановлено наступне.
09 листопада 2011р. між територіальною громадою міста Хмельницького в особі начальника управління житлово-комунального господарства (Орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю „Либідь" (Орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності.
Підставою для укладення договору оренди є рішення міськвиконкому №1099 від 13.10.2011р. „Про продовження строку оренди підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька-Подільська".
Пунктом 4 вищеназваного рішення управлінню ЖКГ надані повноваження на укладення договору оренди.
Відповідно до п. 1.1 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно -частину підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька - Подільська (надалі - Майно), загальною площею 695 м2 (в т.ч. площа загального користування - 311,3 м3), вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 1067404,00 грн. (за м2- 1536,00 грн.) станом на 30.09.2011 року.
Майно передається в оренду під розміщення власних павільйонів, організації торгівлі, при умові збереження функціонального призначення переходу строком на чотири роки одинадцять місяців з „02" листопада 2011 року по „02" жовтня 2016 року.
В п. 2.1 Договору Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у договорі та акта приймання-передачі Майна з Орендодавцем. У разі не підписання акту приймання-передачі договір вважається неукладеним.
2 листопада 2011року по акту приймання-передачі Орендодавцем було передано Орендарю частину підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька - Подільська загальною площею 695 м2.
В п.п.5.1,5.4,5.5,5.6 Договору сторони погодили, що Орендар зобов'язується Використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення та умов цього договору, утримувати його конструктивні елементи і інженерні комунікації у належному технічному і санітарному стані, забезпечити їх збереження і безпечну експлуатацію. Забезпечити ефективне використання та збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, вживати заходи щодо належного санітарного та технічного стану, вчиняти дії по щоденному прибиранню приміщення разом з прилеглою територією, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна. Протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендоване Майно не менше ніж на його вартість, визначену експертним шляхом, на користь Орендодавця, в порядку, визначеному законодавством.
В судовому засіданні були дослідженні матеріали перевірки прокуратури м.Хмельницького та управління Держтехногенбезпеки у Хмельницькій області.
Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов до наступних висновків.
У відповідності із п.1 та 6 ст. 283 Господарського процесуального кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності; до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Частиною 2 статті 291 Г'К України передбачено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Частиною 3 статті 291 ГК України передбачено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.
Відповідно до ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.
Пунктом 5.1 Договору на орендаря покладені обов'язки використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення та умов цього договору, утримувати його конструктивні елементи і інженерні комунікації у належному технічному і санітарному стані, забезпечити їх збереження і безпечну експлуатацію.
Пунктом 5.4 Договору покладено обов'язок на орендаря забезпечити ефективне використання та збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, вжити заходів щодо належного санітарного та технічного стану, вчиняти дії по щоденному прибиранню приміщення разом з прилеглою територією, здійснювати заходи протипожежної безпеки.
Частиною 3 статті 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі, зокрема невиконання сторонами свої зобов'язань.
Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Виходячи із змісту зазначеної норми, такими підставами, відповідно до ч. 2 статті, можуть бути: 1) істотне порушення договору другою стороною та 2) інші випадки, встановлені договором або законом.
Істотним слід вважати таке порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору. Крім можливих значних додаткових витрат, неотримання прибутків, він включає й інші наслідки, що істотно впливають на інтереси сторони.
Позивач, як на обставину, що свідчить про неналежне виконання зобов'язань по договору посилається на неналежне утримання та збереження майна, переданого в оренду.
Проте, в матеріалах справи наявні акт від 21.12.2011 року, складений комісією в складі представників позивача та ТОВ „Либідь", за яким будь-яких порушень цільового використання майна, його технічного чи санітарного стану не виявлено.
01.03.2012 року комісією в складі представників позивача та ТОВ „Либідь" було складено Акт перевірки цільового використання, технічного та санітарного стану орендованого майна, за яким будь-яких порушень цільового використання майна також виявлено не було. Технічний і санітарний стан приміщення визначено як задовільний, проте виявлено 3 кв.м. пошкодження плиточного покриття сходів.
Оцінюючи акти перевірки технічного стану орендованого майна, надані представниками позивача та відповідача, суд враховує те, що підземний пішохідний перехід на перехресті вулиць Кам'янецька -Подільська є основною пішохідною розв'язкою даного центрального перехрестя міста, а від так пішоходопотік в ньому відбувається цілодобово. За таких обставин випадки пошкоджені плиточного покриття на сходах всіх шести входів-виходів підземного пішохідного переходу, які також обслуговуються ТОВ „Либідь", є регулярними. Відповідачем вживаються заходи до здійснення ремонту вказаних пошкоджень. Водночас такі незначні для даного об'єкту пошкодження не можуть свідчити про систематичність та істотність порушень орендарем умов Договору.
За результатом перевірки, проведеної інспектором Державної інспекції техногенної безпеки України, було виявлено порушення, про що складено Акт №55 від 31.01.2012 року та надано Припис про усунення порушень.
Відповідно до вимог акту та припису відповідачем 16.02.2012 року на адресу ХМВ Управління Держтехногенбезпеки у Хмельницькій області було направлено „План заходів по усуненню недоліків", за яким ТОВ „Либідь" проводились відповідні заходи по усуненню виявлених в ході перевірки недоліків.
Крім того, із експертного висновку протипожежного стану об'єкту ХМВ Управління Держтехногенбезпеки у Хмельницькій області №57 від 14.05.2012року вбачається, що інспектором було виявлені порушення протипожежних вимог, які відносяться до конструктивних елементів самого майна, переданого в оренду.
Таким чином, позивачем не доведено порушення відповідачем умов договору, які за своїми ознаками є істотними, а саме положень щодо належного утримання орендованого майна.
А саме, позивачем не надано допустимих та належних доказів порушення договору, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення мети договору.
Стосовно передачі майна в суборенду суд зазначає наступне.
В п. 1.1 Договору зазначено, що Майно передається в оренду під розміщення власних павільйонів, організації торгівлі, при умові збереження функціонального призначення переходу.
Тобто, основною метою укладення вказаного договору було -організація торгівлі у підземному переході.
З дотриманням умов Договору оренди, в ході використання об'єкту оренди відповідачем було змонтовано конструкції власних торгівельних павільйонів, які з метою організації торгівлі та здійснення власної господарської діяльності, надаються товариством в користування (оренду) іншим суб'єктам господарювання.
Предметом договору оренди є передача у користування нерухомого майна. Відповідач же по договорам оренди передав в користування третім особам своє власне майно -торгівельні павільйони, які не є предметом договору оренди
Така господарська операція, як передача власних павільйонів в користування, не суперечить приписам чинного законодавства.
Не містить таких обмежень й зазначений вище Договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності від 09.11.2011 р.
З огляду на викладене, вимоги позивача про розірвання договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності 9 листопада 2011року та зобов'язання звільнити приміщення підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька -Подільська не підтверджені належними доказами по справі і тому не підлягають задоволенню.
У відповідності із ст. 49 ГПК України судовий збір у справі належить покласти на позивача.
Керуючись ст.ст. 33, 34, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
У позові Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради м. Хмельницький до Товариства з обмеженою відповідальністю „Либідь" м. Хмельницький про розірвання договору оренди від 09.11.11р. та зобов'язання звільнити приміщення підземного пішохідного переходу на перехресті вулиць Кам'янецька -Подільська відмовити.
Повний текст рішення складено 10.07.2012р.
Суддя В.О. Шпак
Віддруковано в 4 примірниках:
1. До справи;
2. Позивачу;
3. Відповідачу;
4. прокуратура м. Хмельницького -м. Хмельницький, вул. Пилипчука, 28 -рекомендованим з повідомленням.