"19" червня 2012 р.Справа № 35/17-2300-2011
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Величко Т.А.,
суддів Бойко Л.І., Таран С.В.;
при секретарі: Альошиній Г.М.
за участю представників сторін:
від прокуратури - не з'явились;
від позивача - ОСОБА_1;
від відповідачів:
від Приватного підприємства "Контакт" - Чайка О.М.;
від Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" в особі Одеської регіональної філії - не з'явились;
від 3-ої особи - не з'явились;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Заступника Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області
на рішення господарського суду Одеської області від 28.03.2012р.
у справі № 35/17-2300-2011
за позовом Заступника Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Затоківської селищної ради
до відповідачів: 1) Приватного підприємства "Контакт"; 2) Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" в особі Одеської регіональної філії
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Управління державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель головного управління Держкомзему у Одеській області
про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов'язання вчинити певні дії
В червні 2011 року заступник Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області в інтересах держави в особі Затоківської селищної ради до Приватного підприємства "Контакт", за участю третьої особи - Одеської регіональної філії ДП „ЦДЗК" про:
- розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 23.11.2005 року між Затоківською селищною радою та ПП "Контакт" для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу площею 3,076 га, розташованої в Лиманському курортному районі с. Затока;
- скасування в Книзі записів реєстрації державних актів на право постійного користування землею, договорів оренди землі реєстраційний запис №04.05.506.00163;
- зобов'язання Одеської регіональної філії ДП „ЦДЗК" внести відповідні зміни до земельно-кадастрових документів;
- зобов'язати ПП "Контакт" звільнити спірну земельну ділянку.
Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на ст. 651 ЦК України, а саме -невиконанням відповідачем взятих на себе зобов'язань з будівництва автошляху вдовж оздоровчо-розважального комплексу, благоустрою прилеглої до готельно-розважального комплексу території, незабезпечення використання орендованої земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов її надання.
Господарським судом до участі у справі було залучено в якості третьої особи на стороні позивача -Управління державної інспекції з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держкомзему в Одеській області.
Рішенням господарського суду Одеської області від 21.07.2011 року (суддя Гут С.Ф.) в задоволенні позовних вимог відмовлено з тих підстав, що прокурором не надано доказів на підтвердження підстав, з яких він просить розірвати договір оренди, а саме -що відповідач не виконує свої зобов'язання по договору.
Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.10.2011 року рішення господарського суду від 21.07.2011 року скасовано, позовні вимоги задоволено.
Постанова апеляційної інстанції мотивована тим, що невиконання відповідачем взятих на себе зобов'язань з будівництва автошляху вздовж оздоровчо-розважального комплексу до 01.05.2007 року, невикористання земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов її надання значної мірою позбавляє селищну Раду того, на що вона розраховувала при укладені договору.
Постановою ВГСУ від 27.12.2011 року вказані судові акти скасовані, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Одеської області.
За висновками касаційної інстанції судами попередніх інстанцій справа розглянута без дослідження обставин, зазначених в Постанові Пленуму ВГСУ від 17.05.2011 року „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", в п.п.2.20-2.22 якої зазначено, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання землі для забудови протягом трьох років підряд. Суди не з'ясували, в чому полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендаря, чи буде це істотним порушенням умови договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. Також суду не дослідили якісні характеристики об'єкту, обсяг будівництва, реальні строки здачі в експлуатацію об'єкту, що мають визначатися проектом будівництва.
При новому розгляді рішенням господарського суду Одеської області від 28.03.2012 року (суддя Брагіна Я.А.) в задоволенні позову відмовлено.
Судове рішення мотивоване тим, що прокурор та позивач не надали належних доказів, що підтверджували б невиконання відповідачем умов договору чи невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням, чи спричинення шкоди позивачеві.
Позивач систематично сплачує орендну плату, здійснив будівництво автошляху, що підтверджується договором підряду №15/02/10 від 15.02.2010 року, довідкою про вартість виконаних будівельних робіт за квітень 2010 року, актом приймання виконаних будівельних робіт. Знаходиться в стадії розробки проект будівництва готельно-оздоровчого комплексу в Лиманському районі смт. Затока (ФОП ОСОБА_3, договір підряду №017-07.11 від 15.01.2011 року). Спірним договором строки будівництва комплексу не встановляли, а договір укладений на 25 років. Належних доказів, які б підтверджували порушення земельного законодавства відповідачем, прокурором не надано.
В апеляційній скарзі не погоджуючись з висновками суду, заступник Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора Одеської області просить рішення господарського суду скасувати, позовні вимоги задовольнити повністю.
Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на невідповідності висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи і порушенні судом норм матеріального та процесуального права, наданні переваги доказам відповідача.
Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи с такого.
07.10.2004 року за №1182 Затоківською селищною радою було прийнято, рішення „Про надання земельної ділянки ПП "Контакт" у довгострокову оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу", яким:
- п.1: затверджено проект відведення земельної ділянки пл. 3,076 га ПП "Контакт" для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу у Лиманському районі смт. Затока у довгострокову оренду терміном на 25 років;
- п.4: зобов'язано "Контакт" не приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї та його державній реєстрації; виконати будівництво автошляху вздовж бази відпочинку в термін до 01.05.2005 року; каналізувати базу відпочинку до 01.06.02005 року.
Рішенням виконавчого комітету Затоківської селищної ради від 22.12.2005 року №703 ПП "Контакт" надано дозвіл на розробку проектної документації на будівництво оздоровчо-розважального комплексу в Лиманському районі смт. Затока з обов'язковим урахуванням каналізування об'єкта.
З посиланням на вказані рішення, 23.11.2005 року між Затоківською селищною радою (орендодавець) та ПП "Контакт" (орендар) укладено договір оренди, відповідно до умов якого орендодавець зобов'язався надати, а орендар -прийняти в довгострокову оренду терміном на 25 років земельну ділянку для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу площею 3,076 га, яка знаходиться за адресою: Одеська область, смт. Затока, м. Білгород -Дністровського, Лиманський район, строком на 25 років.
Відповідно до умов договору (п.13) земельна ділянка передається в оренду для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу, цільове призначення (п.14) - будівництво готельного оздоровчо-розважального комплексу.
За умовами договору оренди (п.28) орендар зобов'язався в тому числі виконати будівництво автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до 01.05.2007 року; каналізувати комплекс до 01.05.2007 року; виконувати благоустрій прилеглої до готельного оздоровчо-розважального комплексу території.
П. 35 договору оренди передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.
Підставою позову прокурором визначено неналежне виконання відповідачем умов п.28 договору оренди земельної ділянки від 23.11.2005 року в частині обов'язку здійснення будівництва автошляху вздовж готельного оздоровчо-розважального комплексу в термін до 01.05.2005 року, виконання благоустрою прилеглої до готельного оздоровчо-розважального комплексу території та використання орендованої земельної ділянки відповідно до цільового призначення та умов її надання передбаченим договором оренди, що є істотним порушенням умов договору відповідно до ч.1, 2 ст.651 ЦК України.
Відмовляючи в задоволенні позовних вимог господарський суд виходив з того, що відповідач не порушував істотних умов договору щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Прокурор і позивач не надав доказів, які б підтверджували підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку, визначені ст.143 ЗК України, не надали належних доказів, які б підтверджували строки введення в експлуатацію готельного оздоровчо-розважального комплексу, для будівництва якого надавалася спірна земельна ділянка строком на 25 років. Відсутні докази, які б підтверджували причинення шкоди орендодавцю не здачею в експлуатацію вказаної будівлі, що потягло б за собою розірвання договору.
Також суд звернув увагу на надані відповідачем докази, які підтверджують здійснення будівництва автошляху, знаходження в стадії розробки проекту будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу.
Предметом доказування у справі є наявність підстав для дострокового розірвання договору на вимогу позивача за рішенням суду внаслідок порушення відповідачем умов договору, що передбачено ст. 651 ЦК України, ст. 32 Закону України „Про оренду землі".
Так, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли в наслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавлена того, на що вона розраховувала при укладені договору.
Згідно до ст. 32 закону України „Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Аналогічні умови містяться в п.35 договору оренди землі від 23.11.2005 року.
Згідно зі ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України). Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст.1 Закону України „Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно із ст.15 Закону України „Про оренду землі" умови щодо використання та цільового призначення земельної ділянки є істотними умовами договору.
Господарським судом зроблено правильний висновок, що всупереч вимогам ст.33 ГПК України, позивачем не надано доказів, які б підтверджували обставини невиконання відповідачем обов'язків, передбачених п.28 договору.
Прокурором і позивачем не надані, зокрема, акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства, які б засвідчували факт використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам та використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Господарським судом підставно не взято до уваги наданий акт обстеження земельної ділянки від 29.08.2011 року, акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 15.09.2011 року, акт та протокол тимчасової комісії з обстеження земельної ділянки від 28.03.2011р.
Саме лише фіксація в даних актах встановлених порушень без дотримання визначеної законом процедури притягнення порушника до відповідальності не є доказом вчиненого порушення (ст.1144 ЗК України). Крім того, всі вказані перевірки були проведені без участі представника відповідача.
Як зазначив господарський суд, підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не така підстава, як невикористання земельної ділянки для забудови.
В даному ж випадку має місце невикористання протягом тривалого часу земельної ділянки відповідно до її цільового призначення - для будівництва готельного оздоровчо-розважального комплексу, що є різними по значенню і доведеністю обставинами і які передбачають різні наслідки.
Законодавством не встановлено, що підставою для розірвання договору оренди або припинення права користування земельної ділянки є незабезпечення використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Не доведено позивачем і наявності матеріальної шкоди (обґрунтовані розрахунки не отриманих коштів у вигляді передбачуваних відрахувань, податків тощо на рахунок селищної ради).
Будь які зміни до договору оренди з моменту його укладення щодо уточнення термінів будівництва, узгодження здачі проектної документації, здачі в експлуатацію оздоровчо-розважального комплексу і щодо відповідальності за порушення цих строків -не вносилася.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду прийняте у відповідності з нормами матеріального та процесуального права, підстав для його змін чи скасування не вбачається.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,
суд постановив:
Рішення господарського суду Одеської області від 28.03.2012 року у справі №35/17-2300-2011 -залишити без змін, апеляційну скаргу заступника Білгород-Дністровського міжрайонного прокурора - без задоволення.
Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя Т.А. Величко
судді : Л.І. Бойко
С.В. Таран
Повний текст складено та підписано 20.06.2012р.