"18" червня 2012 р. Справа № 5004/453/12
за позовом Військового прокурора Луцького гарнізону в інтересах держави - Міністерства оборони України в особі Квартирно-експлуатаційного відділу м.Володимир-Волинський
до відповідача: Приватного підприємства "Райн"
про стягнення 470322,81 грн. заборгованості, розірвання договору оренди нерухомого майна та зобов'язання звільнити орендовані приміщення
Суддя Костюк С. В.
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1, довіреність № 825 від 15.06.2012р.
від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 01/12 від 10.05.2012р., Шийко О.С. директор підприємства ПП "Райн" водійське посвідчення
в судовому засіданні взяв участь прокурор, Гончар Б.С. посвідчення №29 від 16.08.2011р.,
Права та обов'язки учасникам судового процесу роз'яснені відповідно до ст. ст. 20, 22 ГПК України.
Відводу складу суду не заявлено.
Запис розгляду судової справи здійснюється за допомогою технічних засобів, а саме: програмно-апаратного комплексу "Діловодство суду".
Суть спору: Військовий прокурор Луцького гарнізону, звернувшись з позовом до суду в інтересах держави -Міністерства оборони України в особі Квартирно-експлуатаційного відділу м.Володимир-Волинський, просить стягнути з відповідача -Приватного підприємства "Райн" 470 322,81 грн. заборгованості, що утворилась в результаті неналежного виконання останнім договірних зобов'язань, з яких. 412531,00 грн. -заборгованості по орендній платі та 57791,81 грн. -по компенсації земельного податку, а також розірвати договір оренди № 8 від 01.12.2010 року та додатковий договір оренди № 10 від 01.01.2011 року, зобов'язати відповідача звільнити орендовані не житлові приміщення.
При обґрунтуванні заявленої вимоги вказує, що 01 грудня 2010 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Володимир-Волинский та Приватним підприємством "Райн" було укладено договір оренди нерухомого військового майна №8, розташованого в Луцькому гарнізоні за адресою: Волинська область, м. Луцьк, військове містечко №54, буд. 12 (казарма), 95 (учбовий корпус), 62 (сховище для техніки), 111 (склад), 38 (вартове приміщення), 113 (КПП), 57/17 (навіс для техніки).
Згідно п. 1.1 договору КЕВ м. Володимир-Волинский зобов'язалось надати, а ПП "Райн", в свою чергу, прийняти у строкове користування на період з 01.12.2010 р. по 30.12.2010 р. нежитлові приміщення площею 933,70 кв. м. в будівлі №12 військового містечка №54, що знаходиться на балансі КЕВ м. Володимир-Волинский та розташоване за адресою: м. Луцьк, вул. Стрілецька, 12.
У додатковому договорі оренди №10 від 01.01.2011 р. сторони домовилися п. 10.1 розділу 10 договору оренди від 01.12.2010 р. викласти в такій редакції: "Даний договір діє з 01.01.2011 р. по 31.12.2012 р.".
У відповідності до п. 2.1 договору оренди від 01.12.2010 р. сторонами було визначено, що приміщення, які орендуються, вважаються переданими орендарю з моменту підписання акту прийому-передачі.
Пунктом 3.1 договору оренди від 01.12.2010р. було визначено, що розмір орендної плати на базовий місяць встановлено на рівні 28358,58 грн. за результатами конкурсу, але не нижче орендної плати визначеної на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (грудень 2009 р.) 21078,15 грн. Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування базової орендної плати на індекси інфляції за період з базового до першого місяця оренди.
Крім того, відповідно до п. 5.15 договору оренди від 01.12.2010 р. орендар зобов'язується, щомісячно компенсувати орендодавцю кошти у розмірі частини податку на землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме майно, а також прилегла до будівлі чи споруди земельна ділянка.
На виконання умов договору оренди позивачем було надано відповідачу, а останнім прийнято у строкове користування приміщення, визначені останнім, що підтверджується актами прийому-передачі нерухомого військового майна від 01.12.2010 р. будівлі № 111,№ 62, № 95, № 113, № 12, в/м № 54, м.Луцьк, вул. Стрілецька, 12. В результаті неналежного виконання умов договору виникла заборгованість по орендній платі за період з січня 2011 року по березень 2012 року в сумі 412531,00 грн.; по земельному податку 57791,81 грн., всього 470322,81 грн., яка підтверджується копіями рахунків та актами взаємо звірки.
При нормативному обґрунтуванні заявленої вимоги посилається на умови договору оренди, положеннями статтей 526,530 ЦК України, ст. 193 ГК України.
Відповідач у відзиві на позов вказує, що не згідний з вимогами позивача у зв'язку з тим, що з початку дії договору по даний момент існують обставини, незалежні від орендаря, за якими відповідач не має можливості використовувати орендовані приміщення, а саме наявні права та обов'язки іншої сторони щодо орендованих приміщень; використання орендованого приміщення № 113 КПП в цілях охорони в/м № 54; наявність у майні недоліків, які виключають його використання за призначенням. Дані обставини підтверджуються тим, що з 31.12.2007 року по даний час військове містечко №54, включаючи орендовані будівлі, знаходиться під матеріальною відповідальністю та охороною військової частини А 4559; дане майно було передано їй під охорону у зв'язку з розформуванням військової частини А1350; факт передачі підтверджується актом прийому-передачі будинків споруд і території військового містечка №54 м. Луцьк, вул. Стрілецька, 12 під охорону 31.12.2007 року, вх. № 6045.
Однак, позивач не прийнявши орендовані приміщення від в/ч А 4559, передав їх у користування ПП "Райн"з метою виконання своїх зобов'язань по п. 7.1 договору оренди.
За даних обставин права та обов'язки щодо одних і тих же приміщень виникли у двох незалежних одна від одної сторін: у ПП "Райн"з 01 грудня 2010 року на підставі договору оренди, у в/ч А 4559 з 31.12.2007 року, згідно акту прийому-передачі під охорону.
В результаті зазначеного, орендар не може користуватися орендованим майном та належним чином здійснювати свою господарську діяльність.
В даному випадку, КЕВ є балансоутримувач орендованого майна, який володіє, користується і розпоряджається майном на праві оперативного управління, відповідно ст. 137 ГК України.
Починаючи з 02.02.11 р. вся територія військового містечка та орендовані будівлі були опечатані охороною в/ч А 4559, в зв'язку з чим, працівники ПП "Райн"не мали доступу до орендованих ними будівель,що підтверджується актом обстеження орендованих приміщень від 05.02.11 р., складеним з участю представників KЕB.
На підставі даного акту, комісія висунула пропозицію, припинити нарахування орендної плати до вирішення даного питання. В результаті цього, орендна плата за лютий 2011 року не нараховувалась, однак надалі знову була відновлена.
В період дії договору оренди на території орендованих приміщень було наявне військове майно (металобрухт), через що доступ орендаря до орендованих ним будівель, в період з 01.12.2010 по 01.02.11 p., був обмежений. Дана обставина підтверджена листом № 696 від 29.05.2012р., що унеможливлювало використання орендованих приміщень відповідачем.
Доступ орендаря на територію в/м №54 був забезпечений лише з березня 2011 року, проте охорона в/ч А 4559 і надалі продовжувала виконувати свої обов'язки по охороні вм, використовуючи при цьому контрольно-пропускний пункт (КПП) № 113, що підтверджено актами від 22.12.10 p., 12.01.11 p., 29.03.11 p., 14.04.11 p., 10.05.11 p., 14.06.11 p., 21.07.11 p.. 26.08.11 p.. 12.1)9.11 p. та листом №648 від 18.05.2012 р командира в/ч А 4559.
Згідно п. 1.3 договору орендоване приміщення № 113 (КПП) повинно було використовуватись орендарем для розміщення благодійної організації, однак, з наведених причин, використання його неможливе.
Крім того, для використання орендованих приміщень за призначеннм необхідно провести їх- реконструкцію, що було погоджено між сторонами ще до укладення договору і саме тому умови її проведення були закладені в договорі.
Згідно п. п. 4.4, 5.7 та 6.3 договору дозвіл на проведення реконструкції надається орендодавцем за письмовою заявою орендаря.
Відповідач неодноразово звертався до КЕВ з проханням надати даний дозвіл, про що свідчать листи ПП "Райн"до КЕВ, в яких йдеться про незадовільний стан приміщень, потребу в реконструкції та прохання надати на це дозвіл, а саме № 13/11 від 05.05. 2011 року, № 14/11 від 05.07.2011 року, № 15/11 від 05.07.2011 року, № 16/11 від 28.07.2011 року.
Згідно відповіді орендаря від 08.11.11 р. №1714 запит на реконструкцію отриманий та відправлений на погодження до Західного територіального КЕУ, про результат чого буде повідомлено додатково, однак на даний час дозволу на здійснення реконструкції не надано.
Згідно п. 14.3 Роз 'яснення Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна"якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.
Обставинами, які підтверджують необхідність проведення реконструкції орендованих приміщень для їх подальшого використання є: не задовільний технічний стан приміщень ще до укладення договору оренди, підтоплення приміщення № 95, необхідність виконання протипожежних заходів капітального характеру.
Використовувати орендовані приміщення за призначенням було не можливо, так як ще до укладення договору, технічний стан будівель потребував змін капітального характеру. У зв'язку з цим для їх подальшого використання у договорі оренди був закладений порядок проведення реконструкції.
В підтвердження цьому 01.03.2011 року представниками КЕВ було складено та підписано акт технічного стану орендованих приміщень, а саме будівель № 12, № 95, № 111, № 62, яким стан деяких приміщень був визнаний як задовільний.
Згідно з рекомендаціями, зазначеними комісіє КЕВ у даному акті, приміщення що орендуються потребують капітального pемонту та реконструкції.
Про те, що стан приміщень був незадовільний і до укладення договору, свідчать висновки проведеної відповідачем за власний кошт оцінки даного майна станом на 28.02.2009 року, де замовником оцінки виступає КЕВ, згідно якої технічний стан орендованих приміщень є не задовільним, а отже потребує проведення реконструкції для подальшого їх використання орендарем.
Погіршення стану приміщення № 95 в результаті його підтоплення підтверджується актом КП "Луцькводоканал"від 15.02.2011 року, який складений у присутності представника КЕВ, за яким виявлено великий витік води з трубопроводу до приладу обліку на території в/ч № 1350 за адресою: м. Луцьк, вул. Стрілецька.
В акті технічного стану орендованих приміщень представниками КЕВ від 01.03.11 р. підтверджено наявність води у спортивному залі будівлі № 95.
Таким чином, використовувати дане приміщення під оздоровчий комплекс для дітей та молоді було неможливо до проведення його капітального ремонту.
Крім того, після того, як орендар отримав доступ до даних приміщень у березні 2010 року, ним було ініційовано обстеження приміщень пожежною службою. Згідно листа відділу державного пожежного нагляду Луцького міського управління УМНС України у Волинській області №412 від 08.04.11 року проінформовано, що 07.04.11 року було проведено обстеження орендованих будівель, щодо дотримання вимог пожежної безпеки згідно якого вказані будівлі знаходяться у незадовільному протипожежному стані, тому подальша їх експлуатація можлива лише після виконання протипожежних заходів капітального характеру, передбачених розробленою та погодженою проектно-кошторисною документацією.
Згідно акту перевірки стану пожежної безпеки орендованих приміщень від 27.12.2011 року № 162, проведеної Західним територіальним управлінням пожежної безпеки, експлуатацію приміщень було заборонено згідно актів № 163, № 164, № 165, № 166 від 27.12.2011 року.
Як наслідок, ПП "Райн"не мало змоги виконати умови п. 5.8 8 договору та застрахувати орендоване майно, оскільки жодна із страхових компаній до яких звертався орендар не погодилась його застрахувати через його не задовільний і аварійний стан, що підтверджує лист-відповідь страхової компанії ПрАТ "АСК "ІНГО-Україна"про страхування об'єктів оренди на запит ПП "Райн"зроблений 01 квітня 2011 року. Мотивами відмови є значний знос приміщень, відсутність належного протипожежного стану та пошкоджень цілісності водопровідних систем.
Крім того, позивач просить стягнути частину суми, а саме 124296,35 грн., яка уже стягнута згідно рішень господарського суду Волинської області від 24.06.2011 року та від 19.09.2011 року , тобто суд уже вирішив спір між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав, а тому в частині даних вимог провадження повинно бvти припиненим.
Оскільки використання орендованих приміщень було не можливе у зв'язку з обставинами не залежними від орендаря, було не можливе і недоцільне використання і земель на яких ці приміщення знаходяться.
При обґрунтуванні відзиву посилається на положення ст. 762 ЦК України, Роз'яснення Вищого арбітражного суду України "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Прокурор в клопотанні від 18.06.2012р. №1531 уточнив позовну вимогу та просить стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі та компенсації земельного податку в сумі 34602,46 грн. та розірвати договір оренди №8 від 01.12.2010р.
В даному клопотанні вказує, що питання стягнення заборгованості з ПП "Райн" неодноразово розглядалось в господарському суді Волинської області. Так, рішенням від 22.06.2011р. у справі №5004/884/11 було стягнуто заборгованість по орендній платі та заборгованість з компенсації земельного податку за період з грудня 2010 по березень 2011р. в сумі 91534,41 грн., рішенням від 19.09.2011р. у справі №5004/1439/11 стягнуто заборгованість за травень 2011р.; зазначені рішення набрали законної сили. Під час розгляду справи №5004/884/11 судом досліджувались питання щодо неможливості використання орендованого майна відповідачем з незалежних від нього причин, однак суд не знайшов підстав, які підтверджують даний факт, а тому повторно досліджувати дані обставини немає потреб.
Також вказує, що при укладенні договору оренди №8 проводилась оцінка технічного стану орендованого майна, про що складенні відповідні акти згідно яких стан орендованих приміщень визнано задовільним, тому не можна погодитись з твердженням відповідача про незадовільний стан приміщень на підставі актів від 01.03.2011р.; орендоване майно приведено у незадовільний стан після перебування у користуванні ПП "Райн" з 01.12.2010р. по 01.03.2011р., що підтверджено актами відповідача.
Копію клопотання про уточнення позовних вимог вручено представнику відповідача.
В судовому засіданні надала усні пояснення начальник відділу експлуатації фондів пр.ЗСУ ОСОБА_1, в яких зазначила, що при здачі приміщень в оренду проводилась їх експертна оцінка, за висновком якої стан приміщень був задовільний, орендовані приміщення прийшли у незадовільний стан з вини Орендаря, однак підтверджуючих матеріалів відносно зазначеного в поясненні суду не представила .
В матеріалах справи наявні висновки про вартість об'єктів оренди від 28.03.2009р., який виконано оцінювачем Глизь Ю.Г.
Дослідивши матеріали справи та оцінивши їх в сукупності господарський суд дійшов висновку, що для об'єктивного та правильного вирішення даного спору необхідно витребувати додаткові докази по справі.
В зв'язку з зазначеним прокурор подав заяву про розгляд справи у більш тривалий строк.
Керуючись ст. ст. 38, 69, 77 господарського процесуального кодексу України, господарський суд-
1.Продовжити строк розгляду спору до 03.07.2012р. та відкласти її розгляд на 03.07.2012р.на 11:00 год.
2.Зобов'язати прокурора , позивача надати розрахунок суми позову по уточненій вимозі, в якому вказати періоди виникнення заборгованості по орендній платі та компенсації по земельному податку, матеріали оцінки технічного стану приміщень, які передавались в оренду ПП "Райн" на момент укладення договору оренди, докази звернення Орендаря про незадовільний стан приміщень та неможливість їх використання в цілях вказаних в договорі оренди №8 від 01.12.2010р.; додатки №1,№2,№3,№4,№10,№12, які вказані в п. 12.1 даного договору та додатки №1,№2,№3,№4 зазначені в п. 12.1 додаткового договору оренди №10 від 01.01.2011р.
3.Відповідачу надати докази звернення до Орендодавця про незадовільний стан переданих в оренду приміщень та неможливість їх використання, додатки №№1-4,10,12 вказані в п. 12.1 договору №8 від 01.12.2010р. та додатки №№1-4, зазначені в п. 12.1 додаткового договору оренди №10 від 01.01.2011р.
4. Явку повноважних представників сторін в судове засідання з належним чином оформленими довіреностями визнати обов'язковою.
Ухвалу суду надіслати сторонам рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
У разі неподання витребуваних судом документів та неявки в судове засідання сторін, спір буде розглянуто за наявними в справі матеріалами та до сторін будуть застосовані санкції, передбачені п.5 ст.83 ГПК України.
Суддя С.В. Костюк