07 червня 2012 року Справа № 11/5026/654/2012
Господарський суд Черкаської області в складі головуючого -судді Довганя К.І., при секретарі Бойко Т.В. за участю представників сторін: позивача -ОСОБА_1 за довіреністю, відповідача -ОСОБА_2 за довіреністю, розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом фізичної особи -підприємця ОСОБА_3 до Лисянської районної ради про визнання права власності, -
Заявлено позов про визнання права власності на 80/100 частини нежитлового приміщення з цільовим призначенням - для розміщення торгівельного об"єкту, загальною площею 88,8 кв.м., розташованого на першому поверсі будівлі кінотеатру "Перемога", за адресою: АДРЕСА_1.
Позовні вимоги вмотивовано тим, що позивач орендує спірне приміщення на умовах укладеного з відповідачем договору. За твердженням позивача, ним виконано невід'ємні поліпшення орендованого майна, а тому він вважає їх своєю власністю.
У судовому засіданні представник позивача позов підтримав, з підстав, заявлених у ньому. Щодо дозволу відповідача на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого приміщення, то представник послався на те, що такий дозвіл отримував приватний підприємець ОСОБА_4, з яким у позивача укладено договір про спільну діяльність і який орендував це приміщення до позивача. Крім того, позивач до позовної заяви додав клопотання про призначення судово-технічно-будівельної експертизи з метою встановлення відповідності будівельних робіт у спірному приміщені державним будівельним нормам.
Представник відповідача проти позову заперечила повністю. Заперечення вмотивовано тим, що відповідно до ст. 778 ЦК України для здійснення реконструкції орендованого приміщення необхідна згода орендодавця (відповідача), а такої згоди відповідач позивачу не надавав.
Суд, заслухавши представників сторін, та дослідивши наявні у справі докази, встановив наступне.
13.02.2008 року між сторонами було укладено договір №26-08 оренди з правом-викупу окремого індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності (надалі - Договір оренди).
Відповідно до п.1.1. Договору оренди відповідач передав, а позивач прийняв у строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення № 100-7 (окрема кімната) площею 15,8 кв.м., № 100-5 (виділена частина фойє) площею 73,0 кв.м. загальною площею 88,8 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будівлі кінотеатру "Перемога", розташованої за адресою: АДРЕСА_1, вартість якого на момент передачі згідно висновку незалежного експерта становить 13 618, 00 грн., балансоутримувачем якого є Дирекція кіновідеомережі Лисянського району.
Відповідно до п. 11.1. договору оренди, позивач із відповідачем дійшли згоди про те, що Договір оренди діє з 13.02.2008 року по 13.02.2018 року, тобто строком на 10 (десять) років.
П. 5.1.5 договору сторони визначили обов'язок орендаря здійснювати капітальний, поточний інші види ремонту за власний рахунок лише з дозволу орендодавця.
П. 6.1.8 договору сторони визначили право орендаря поліпшувати орендоване майно за згодою орендодавця.
Відповідно до пункту 7.1.1 відповідач зобов'язаний був передати майно у технічному стані, що відповідає умовам договору оренди та, відповідно до пункту 7.1.2. попередити позивача про особливі властивості та недоліки майна.
За актом приймання-передачі приміщень від 13.02.2008 р., що є додатком №1 до договору оренди №26-08, позивач прийняв в тимчасове володіння та користування від балансоутримувача (дирекція кіномережі Лисянського району) окреме індивідуально визначене нерухоме майно, а саме частину № 100-7 (окрема кімната) площею 15,8 кв.м., № 100-5 (виділена частина фойє) площею 73,0 кв.м. загальною площею 88,8 кв.м., що знаходиться на першому поверсі будівлі кінотеатру "Перемога", розташованої за адресою: АДРЕСА_1.
22.12.2011 р. позивач звернувся до відповідача з листом, у якому просив надати йому згоду на проведення невід'ємних поліпшень орендованого приміщення.
Не отримавши згоди від відповідача позивач приступив до реконструкції приміщення.
Відповідно до експертного висновку про вартість нежитлового приміщення з цільовим призначенням - для розміщення торгівельного об'єкту та здійснення торгівлі, загальною площею 88,8 кв.м., розташованого на першому поверсі будівлі кінотеатру "Перемога", за адресою: АДРЕСА_1 становить 34000, 00 грн., а частка невід'ємних покращень в ринковій вартості цього приміщення складає 80 %.
З метою фіксації всіх здійснених будівельних робіт та з метою оформлення всіх необхідних документів для подальшого введення в експлуатацію приміщення після його реконструкції позивач 26.11.2011 року звернувся до відповідача із заявою щодо цього та отримав відмову.
26.12.2012 р. рішенням №34 відповідач згоди на проведення невід'ємних поліпшень орендованого приміщення не надав.
Ст.ст. 328 ,331, 759, 760, 778 ЦК України містять наступні приписи.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
За змістом абзацу 4 п.З ст.. 23 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»орендареві надається право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи поліпшення орендованого майна виключно за погодженням з орендодавцем і така згода орендодавцю на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі оренди.
Відповідно до ст. 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»визначає, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягають.
Відповідно до Положення про порядок передачі в оренду об'єктів рухомого і нерухомого майна, яке належить до спільної комунальної власності територіальних громад Лисянського району , затвердженого рішенням районної ради від 29.11.2011 № 9-12/УІ передбачено: п.12.1 «Орендар може здійснювати поліпшення орендованого майна. Здійснення орендарем невідємних поліпшень орендованого майна проводиться з урахуванням вимог чинного законодавства, з дозволу районної ради на підставі кошторису, погодженого з районною радою, пп. 12.4.3. Орендар має право здійснювати невід'ємні поліпшення об'єкту оренди тільки за наявності погодження з Орендодавцем та на підставі рішення районної ради.»
Виходячи із фактичних обставин справи та приписів наведеного вище законодавства, суд приходить до наступних висновків.
Позивач зобов'язана була отримати згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна у відповідача. Доказів надання такої згоди позивач суду не подала.
Також позивачем не подано суду доказів введення в експлуатацію спірного майна.
Відповідно до приписів ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Посилання позивача на отримання згоди відповідача на здійснення орендованого нерухомого майна попереднім орендарем цього приміщення не може бути підставою вважати, що такий дозвіл надавався і позивачу.
Щодо клопотання позивача про призначення у справі судової експертизи, то воно задоволенню не підлягає, оскільки висновки такої експертизи не будуть мати значення для вирішення даного спору.
За таких обставин суд приходить до висновку що позивач у відповідності до приписів названого вище законодавства набув прав власності на спірне майно, а тому його позовні вимоги не ґрунтуються на Законі.
Виходячи з викладеного у задоволенні позову слід відмовити.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України суд, -
У позові відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.
Суддя К.І.Довгань
Повне рішення складено 11.06.2012р.