23.05.2012 Справа № 5008/1477/2011
Розглянувши матеріали справи
за позовом фізичної особи -підприємця ОСОБА_1, м. Ужгород
до Закарпатського обласного державного українського музично - драматичного театру, м. Ужгород
та третьої особи на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору Закарпатської обласної ради, м. Ужгород
про відшкодування збитків у сумі 79 208,42 грн.
Суддя Журавчак Л.С.
За участі представників сторін:
від позивача - ОСОБА_2, пред. за дов. від 18.04.2012р.
від відповідача -ОСОБА_3, предст. за дов. від 05.04.12р. №67-1;
від ІІІ-ї особи - не з"явився;
участь - Корчинський Б. М., судовий експерт
Суть спору: відшкодування збитків у сумі 79 208,42 грн.
Представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі з підстав, зазначених в позовній заяві та доповненнях до неї.
Вказує, що просить відшкодувати суму 79208,42 грн. збитків, які є вартістю виконаних робіт по проведенню капітального ремонту приміщень, взятих у оренду у відповідача. Зазначив також, що укладений між сторонами у спорі 08.06.10р. договір оренди визначає , що його умови поширюються на відносини, які виникли між ними до його укладення, а строк дії договору охоплює період 21.10.2009р. -21.10.2019р.
Пояснив, що на підставі наказу від 23.11.2009р. №145 Театру, яким надано дозвіл на здійснення капітального ремонту, такий ремонт провівся, а оскільки витрачену спірну суму на проведення такого ремонту відповідачем не було зараховано в оплату орендних платежів, позивач скористався своїм правом, передбаченим ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»і ст. 778 Цивільного кодексу України та звернувся з даним позовом до суду.
Представник відповідача проти задоволення позову заперечує, стявлячи під сумнів проведення капітального ремонту у серпні 2010 року. Свою позицію мотивує тим, що вартість приміщення станом на травень 2009 року згідно з експертною оцінкою складала 160274 грн., а після фактичного отримання приміщення у користування та проведення ремонтних робіт станом на травень 2010 року вартість цього ж приміщення склала 166322 грн., тобто із зазначеного вбачається що спірне приміщення станом на 27.05.10р.(час проведення повторної експертної оцінки) вже відремонтовано, що підтверджують додані до справи фотографічні матеріали. Оскільки позивач стверджує, що ремонтні роботи проводились ним у серпні 2010 року і виникли питання, для з"ясування яких необхідні спеціальні знання в галузі будівництва, відповідач заявив клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи.
З огляду на заперечення відповідача позивач теж подав клопотання про проведення експертизи.
Зазначені клопотання судом задоволені, провадження у справі зупинялось, а справа надсилалась експерту для проведення судової будівельно-технічної експертизи, після проведення якої провадження було поновлено з викликом експерта в судове засідання.
Представники сторін у судовому засіданні з висновком судової експертизи у справі погодились.
Третя особа на стороні позивача витребуваних судом документів не подала, в судове засідання на виклик суду не з"явилася.
21.10.2009 року між Закарпатською обласною радою, від імені якої діяв Закарпатський обласний державний український музично-драматичний театр, та приватним підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди вбудованих приміщень першого поверху загальною площею 95,5 кв.м., розміщених за адресою: АДРЕСА_3 з метою використання під кафе.
Вказаний договір погоджений начальником Управління з питань майна комунальної власності Закарпатської обласної державної адміністрації 21.10.09р. та начальником обласного управління культури Закарпатської обласної державної адміністрації.
23 листопада 2009 року між сторонами, а саме: Закарпатським обласним державним українським музично-драматичним театром(надалі - Театром) та приватним підприємцем ОСОБА_1 було підписано акт прийому-передачі об"єкту оренди.
Заявою від 23.11.2009р. позивач просить орендодавця надати згоду на здійснення капітального ремонту об"єкту оренди та зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати. Того ж дня Наказом №145 від 23.11.2009 р. Театр надав дозвіл на здійснення капітального ремонту орендованого приміщення; нарахування орендної плати з часу відкриття роботи кафе; зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати з приміщення після здачі документів по капітальному ремонту.
У зв"язку з наданням згаданого дозволу 01 грудня 2009 року між замовником -фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 та підрядником підприємцем ОСОБА_5 було укладено договір на виконання робіт по капітальному ремонту вбудованих приміщень АДРЕСА_3
Згідно з актом приймання виконаних робіт №1 за серпень 2010 року, підрядником виконано ремонтних робіт на об'єкті оренди на суму 79208,42 грн., які були замовником оплачені в повному обсязі (Квитанції №18801/з28 від 13.04.2011р. та №18801/з44 від 14.04.2011р.).
08 червня 2010 року між сторонами у спорі укладено ще один договір оренди стосовно того ж об"єкту - вбудованих приміщень першого поверху загальною площею 95,5 кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_3 з метою використання під кафе -, погоджений начальником Управління з питань майна комунальної власності ОДА 21.10.09р. та начальником обласного управління культури ОДА та посвідчений нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, зареєтрований в реєстрі за №2183.
Пунктом 10.1 вказаного Договору передбачено, що він укладений строком на 10 років та вступає в силу з 21 жовтня 2009 року до 21 жовтня 2019 року включно, тобто з моменту підписання первинного договору.
06.10.2010р. директор Театру видав Наказ №114, яким скасував дію п. 2, 3 наказу №145 від 23.11.2010р., а саме: стосовно ненарахування орендної плати до моменту відкриття кафе та зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати.
Після виставленої відповідачу претензії №01-05/36 від 31.03.2011р. про погашення заборгованості по орендній платі у розмірі 55133,25 грн. він звернувся з даним позовом до господарського суду про примусове відшкодування збитків, понесених у зв"язку з проведенням капітального ремонту приміщення - об"єкту оренди.
Правовою підставою для відшкодування збитків зазначає вимоги статей 778 Цивільного кодексу України(Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю).
Крім того, посилається на вимоги ст. 181 Закону України „Про оренду державного і комунального майна", яка передбачає, що у випадку, якщо орендодавець не здійснив капітального ремонту і це перешкоджає його використанню, то в орендаря є право відремонтувати майно та/або зарахувати вартість в рахунок орендної плати або вимагати відшкодування вартості ремонту.
В додаткових поясненнях зазначає, що оскільки капітальний ремонт був здійснений з дозволу відповідача, то правомірним є вимога відшкодувати його вартість.
Відповідач же поставив під сумнів вартість проведеного ремонту, оскільки згідно з первинною експертною оцінкою приміщення, проведеною перед укладенням договору від 21.10.09р. його вартість складала 160274грн., а перед підписанням цього ж договору, але вже нотаріально посвідченого, у червні 2010 року, повторною експертною оцінкою визначена вартість приміщення у розмірі 166322 грн.
Як вбачається з матеріалів експертних оцінок, станом на 27.05.10р. стан приміщення вже був покращений і за твердженням відповідача є аналогічним теперішньому, враховуючи клопотання сторін, судом відповідно до ст. 41 Господарського процесуального кодексу України, Закону України „Про судову експертизу" було призначено у справі будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено судовому експерту Корчинському Б.С. (АДРЕСА_2, якому присвоєна кваліфікація судового експерта з правом проведення інженерно-технічних експертиз за спеціальністю: 10.6 -„Дослідження об'єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів"; 10.7 -„Розподіл земель та визначення порядку користування земельними ділянками"; 10.10 -„Визначення оціночної вартості будівельних об'єктів та споруд" згідно з свідоцтвом №1051 від 27.11.2006 року з терміном дії до 18.12.2012 року, виданого Міністерством юстиції України, стаж експертної роботи з 2006 року.
На вирішення експертизи було поставлено наступні питання:
- Чи справді проведено ФОП ОСОБА_1 капітальний ремонт приміщення площею 95,5 кв.м будівлі Закарпатського обласного державного українського музично-драматичного театру, яке використовується під коктейль-бар "ТІ АМО", згідно з поданою нею технічною документацією, зокрема, Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва, Локальним кошторисом №2-1-1 на різні роботи, Відомістю ресурсів до локального кошторису №2-1-1 на різні роботи, Підсумковою відомістю ресурсів та актом №1 приймання виконаних будівельних робіт, Довідкою про вартість виконаних будівельних робіт(та витрати) тощо?
- Якщо такий ремонт проводився, то яка фактична його вартість?
Згідно з висновком судово-будівельної експертизи у справі від 27.03.2012 року встановлено, що капітальний ремонт в примішеннях І-го поверху площею 95,5 кв.м, які використовувались під коктель-бар виконувались фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1
Орієнтовна вартість виконаних робіт по капітальному ремонту згаданих приміщень становить 76741,20 грн. Роботи по оздобленню зовнішніх стін експертом не враховувались, оскільки на день проведення експертизи вони виконані у значно більших обсягах та з використанням ідентичного матеріалу, в зв"язку з чим визначити ким і в яких обсягах дані роботи виконувались не вбачалось за можливе.
На підставі висновку судової будівельно-технічної експертизи сторонами у спорі було погоджено остаточну суму вартості проведеного капітального ремонту(невіддільних поліпшень об'єкта оренди), заперечень чи питань до судового експерта в судовому засіданні не виникало.
Заслухавши пояснення представників сторін, судового експерта, оцінивши зібрані у справі письмові докази, в тому числі і висновок судової будівельно-технічної експертизи, суд прийшов до висновку про часткове задоволення позовних вимог позивача в частині стягнення 76741,20 грн. збитків на відшкодування вартості проведеного капітального ремонту і відмову в іншій частині позовних вимог з огляду на наступне.
21.10.2009 року за погодженням начальника Управління з питань майна комунальної власності Закарпатської обласної державної адміністрації 21.10.09р. та начальника обласного управління культури Закарпатської обласної державної адміністрації між Закарпатською обласною радою, від імені якої діяв Закарпатський обласний державний український музично-драматичний театр, та приватним підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди вбудованих приміщень першого поверху загальною площею 95,5 кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_3 з метою використання під кафе.(Даний договір було згодом переукладено сторонами у нотаріально засвідченій формі 08.06.2010р. зі строком дії : 21.10.09р. -21.10.19р. відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України).
23 листопада 2009 року було підписано акт прийому-передачі об"єкту оренди згідно з зазначеним Договором.
Пунктом 6.3 договору передбачено право орендаря з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості.
Відповідно до пункту 7.5 договору орендодавець зобов'язаний відшкодувати здійснені за його згодою невідокремлювані поліпшення майна , за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті цих поліпшень.
У зв"язку з наданням Театром дозволу на здійснення капітального ремонту орендованого приміщення, за умови нарахування орендної плати з часу відкриття роботи кафе та зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати(наказ №145 від від 23.11.2010р.), відповідачем 01 грудня 2009 року було укладено договір на виконання робіт по капітальному ремонту вбудованих приміщень АДРЕСА_3 з підрядником підприємцем ОСОБА_5
Згідно з актом приймання виконаних робіт №1 за серпень 2010 року, підрядником проведено ремонтних робіт на об'єкті оренди на суму 79208,42 грн., які були замовником оплачені в повному обсязі (Квитанції №18801/з28 від 13.04.2011р. та №18801/з44 від 14.04.2011р.).
06.10.2010р. Наказом №114 директор скасував дію п. 2, 3 наказу №145 від 23.11.2010р., стосовно ненарахування орендної плати до моменту відкриття кафе та зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати. Вказаний наказ був прийнятий після виконання всіх ремонтних робіт.
Висновком судового експерта від 27.03.2012 року, що прийнятий судом як доказ і оцінений відповідно до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, підтверджено виконання робіт орендованого за договорами від 21.10.2009 року та від 08.06.2010р. нежитлового приміщення на загальну суму 76741,20 грн.
Відповідно до ст. 778 Цивільного кодексу України
- Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.
- Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
- Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.
Статтею 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту, вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Матеріалами справи, зокрема висновком судового експерта від 27.03.2012 року підтверджуються невідокремлювані поліпшення об'єкта оренди, здійснені за договором підряду від 01.12.09 року, на загальну суму 76741,20 грн.
Не заперечили проти встановленої вартості ремонтних робіт і присутні в судовому засіданні представники сторін.
Враховуючи згоду орендодавця на проведення орендарем капітального ремонту(скасування відповідного наказу до уваги судом не взято, оскільки воно було здійснено після проведення всіх ремонтних робіт), суд прийшов до висновку, що на підставі ст. 778 Цивільного кодексу України, ст. 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", вартість поліпшень підлягає відшкодуванню за рахунок орендодавця -відповідача на користь орендаря -позивача у розмірі 76741,20 грн, задоволивши позов в цій частині. В іншій же частині позовних вимог належить відмовити через недоведеність їх належними та допустимими доказами.
Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України на відповідача належить віднести судові витрати у розмірі 767,41 грн. на відшкодування сплати державного мита, 144,33 грн. на відшкодування сплати витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 4069,18 грн. на відшкодування витрат на проведення судової експертизи.
На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 22, 759, 778 Цивільного кодексу України, ст. ст. 2, 181 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", ст. ст. 35, 42, 43, 49, 82 -85, 115 Господарського процесуального кодексу України,
1. Позов задовольнити частково.
2. Стягнути з Закарпатського обласного державного українського музично - драматичного театру( 88000 Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Льва Толстого, 12, код 02225364) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (ідент. код: НОМЕР_1, АДРЕСА_1) суму 76741,20 грн. (сімдясят шість тисяч сімсот сорок одна гривня 20 коп.) на відшкодування збитків, а також 767,41 грн. на відшкодування сплати державного мита, 144,33 грн. на відшкодування сплати витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та 4069,18 грн. на відшкодування витрат на проведення судової експертизи.
3. В іншій частині позову відмовити.
Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено до Львівського апеляційного господарського суду.
Рішення виготовлено в повному обсязі та підписано 06.06.2012р.
Суддя Л. С. Журавчак