"22" травня 2012 р.Справа № 5024/438/2012
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: : Величко Т.А.,
суддів Таран С.В., Бойко Л.І.
при секретарі: Альошиній Г.М.
за участю представників сторін:
від позивача -Дружинська М.В.;
від відповідача -Карасьов І.О.;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Херсонської міської ради
на рішення господарського суду Херсонської області від 06.04.2012р.
по справі № 5024/438/2012
за позовом Відкритого акціонерного товариства Підприємство „Дружба"
до відповідача Херсонської міської ради
про визнання протиправним та скасування п.3 рішення Херсонської міської ради від 24.02.2012р. №578 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, відмову у внесенні змін до підпункту 2.2 рішення міської ради від 25.11.2011 №472"
ВАТ підприємство „Дружба" звернулося до господарського суду Херсонської області з позовними вимогами і уточненнями до них до Херсонської міської ради про визнання недійсним п.3 рішення XV сесії Херсонської міської ради VI від 24.02.2012р. №578 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, відмову у внесенні змін до підпункту 2.2 рішення міської ради від 25.11.2011 №472".
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення про відмову міської ради у поновленні договору оренди земельної ділянки пл. 0,2063 га по вул. Миру під розміщення торговельних рядів у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди земельної діяльності, відсутністю намірів на укладення договору оренди земельної ділянки ухвалено всупереч Конституції України і законам України та порушує законні права і інтереси ВАТ підприємство „Дружба".
Оскаржуване рішення міської ради винесено за результатами розгляду заяв та клопотань суб'єктів господарювання, враховуючи рекомендації постійної комісії міської ради з питань містобудування, архітектури та регулювання земельних відносин, які носять лише рекомендаційний характер і не можуть розцінюватися як рішення безпосередньо самої ради -орендодавця за договором оренди.
Херсонська міська рада позовні вимоги не визнала, оскільки законодавче визначення терміну дії договору оренди передбачає, в тому числі, його припинення.
Відповідно до п.1 ст. 31 ЗУ „Про оренди землі" договір оренди земельної ділянки припиняється у разі закінчення терміну, на який було укладено договір.
Херсонською міською радою 24.02.2012 року прийнято рішення №578, яким відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки, що свідчить про закінчення дії вказаного договору оренди земельної ділянки.
Рішенням господарського суду Херсонської області від 06.04.2012 року (суддя Немченко Л.М.) позовні вимоги задоволено в повному обсязі, визнано недійсним пункт 3 рішення ХV сесії Херсонської міської ради VI скликання від 24.02.2012 року №578 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки, відмову у внесенні змін до підпункту 2.2 рішення міської ради від 25.11.2011р. №472".
Судове рішення мотивоване тим, що оспорюване рішення міської ради не відповідає вимогам ст.33 ЗУ „Про оренди землі" та порушує передбачене зазначеною нормою переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі, оскільки орендодавцем не доведено неналежне виконання позивачем своїх обов'язків за договором. Відмова у продовженні дії договору у зв'язку з закінченням його дії є необґрунтованою та тільки констатує факт, що дія договору закінчилася. Заява позивача про продовження дії договору є правовідносинами, які виходять за межі умов договору та урегулюванні ст. 33 ЗУ „Про оренди землі", а не умовами договору. Факт подачі заяви свідчить про намір орендаря укласти новий правочин, тому посилання орендодавця на той факт, що дія попереднього правочину скінчилася є безпідставним.
В апеляційній скарзі, не погодившись з висновками суду, Херсонська міська рада просить рішення господарського суду скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити ВАТ підприємство „Дружба" в задоволені позову.
Доводи скаржника ґрунтуються на невідповідності судового рішення положенням діючого законодавства.
Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню -підлягає, виходячи з такого.
23.06.2001 року між Херсонським виконкомом (орендодавець) та ВАТ підприємство „Дружба" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки загальною пл.. 0,2063 га із земель загального користування під розміщення торговельних рядів. Договір укладено на 5 років.
Рішенням господарського суду Херсонської області від 28.09.2006 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 14.12.2006 року у справі №1/299-ПД-06 поновлено строк дії договору оренди земельної ділянки від 23.06.2001 року, укладеного виконкомом Херсонської міської ради та ВАТ підприємство „Дружба", на 5 років, тобто, до 23.06.2011 року.
21.05.2011 року за вихідним №43 ВАТ підприємство „Дружба" направило на адресу дозвільного центру в сфері господарської діяльності Херсонської міської ради лист про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 23.06.2001 року на тих же умовах на той же строк.
Листом вих. №47 від 21.06.2011 року на адресу Департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради ВАТ підприємство „Дружба" надало витребувані документи, необхідні для продовження строку дії договору оренди земельної ділянки пл.0,2063 по вул.. Миру в м. Херсоні під розташування торговельних рядів.
Листом за вих. №48 від 21.06.2011 року на адресу Департаменту містобудування та землекористування Херсонської міської ради ВАТ підприємство „Дружба" просило поновити договір оренди земельної ділянки пл. 0,2063 по вул.. Миру (непарна сторона) в м. Херсоні під розташування торговельних рядів.
Листом за вих. №58 від 07.09.2011 року на цю ж адресу, ВАТ підприємство „Дружба" зазначило, що враховуючи відсутність заперечень зі сторони орендодавця щодо продовження строку дії договору оренди земельної ділянки загальною пл.0,2063 га із земель, що розташована по вул. Миру (непарна сторона) в м. Херсоні та використовується під розміщення торговельних рядів, вважає договір оренди земельної ділянки від 23.06.2001 року поновленим на той же строк на тих же самих умовах.
05.03.2012 року за № 01-16-129 Департамент містобудування та землекористування Херсонської міської ради направив на адресу ВАТ підприємство „Дружба" лист-повідомлення, що 24.02.2012 року прийнято рішення №578, яким підприємству відмовлено у поновленні строку дії договору оренди земельної ділянки від 11.01.2000 року №469 пл.0,2063 га по вул.. Миру під розташування торговельних рядів у зв'язку з закінченням строку дії договору оренди, відсутність намірів на укладення договору оренди земельної ділянки.
Відмова у поновленні договору оренди земельної ділянки вказаним рішенням міської ради стала підставою для звернення ВАТ підприємство „Дружба" до господарського суду з вимогою про визнання недійсним п.3 рішення Херсонської міської Ради від 24.02.2012 року №578.
Як зазначає позивач, ним не було отримано письмове заперечення від Херсонської міської ради протягом одного місяця після закінчення строку договору, з моменту закінчення строку договору - 23.06.2011 року підприємство продовжує користування земельною ділянкою, сплачує орендну плату, в зв'язку з чим є всі законні підстави вважати поновленим договір оренди земельної ділянки від 23.06.2001 року №626.
Господарський суд, приймаючи рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі, погодившись з доводами позивача, послався на таке:
- наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є необхідною умовою саме для укладення договору оренди землі, а не для продовження дії такого договору; встановленим ЗУ „Про оренду землі" порядком поновлення договору оренди землі не вбачається прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування;
- оспорюване рішення Херсонської міської ради не відповідає вимогам ст.33 ЗУ „Про оренду землі" та порушує передбачене зазначеною нормою переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі, оскільки орендодавцем не доведено неналежне виконання позивачем своїх обов'язків за договором;
- відповідач не надав доказів надання письмового заперечення протягом одного місяця після закінчення строку договору.
З обґрунтованістю висновків суду погодитися не можна.
Предметом позовних вимог у даній справі позивачем визначено визнання недійсним пункту рішення Херсонської міської ради, яким йому відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки пл.0,2063 га по вул.. Мира під розміщення торговельних рядів у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки, відсутністю намірів на укладення договору оренди земельної ділянки.
На підставі рішення Херсонського міськвиконкому №213 від 19.06.2001 року та укладеного між Херсонським міськвиконкомом та ВАТ підприємство „Дружба" договору від 23.06.2001 року позивачу на умовах оренди передана в користування земельна ділянка загальною пл.0,2063 га із земель загального користування під розміщення торгівельних рядів(державна реєстрація від 23.06.2001 року №626).
Згідно з п.2.2 договору його укладено до 23.06.2006 року.
Також вказаним пунктом сторони визначили, що по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання пролонгації договору на новий строк не пізніше, ніж за один місяць до закінчення строку договору.
П.4 договору визначено, що договір втрачає чинність у разі його припинення або розірвання.
Даний договір було поновлено строком на 5 років до 23.06.2011 року -рішенням господарського суду Херсонської області від 28.09.2006 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного господарського суду від 14.12.2006 року.
21.05.2011 року ВАТ підприємство „Дружба" листом на адресу Дозвільного центру у сфері господарської діяльності Херсонської міської ради просило поновити укладений раніше договір оренди земельної ділянки (від 23.06.2001 року) на той же строк і на тих же умовах.
Рішенням ХV сесії міської ради VI скликання від 24.02.2012 року №578 (п.3) відмовлено у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного виконавчим комітетом Херсонської міської ради та ВАТ підприємство „Дружба" -пл.0,2063 га по вул. Мира під розміщення торговельних рядів у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки, відсутністю намірів на укладення договору оренди землі.
Відповідно до ст.21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Ст.116 ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом.
В силу ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до постанови Пленуму ВГСУ від 17.05.2011 року №6, „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, слід враховувати положення ст.33 ЗУ „Про оренду землі" (в редакції ЗУ „Про регулювання містобудівної діяльності"), який набрав чинності з 12.03.2011 року.
Ст.33 ЗУ „Про оренду землі" передбачає, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди у строк, встановлений цим договором, але не пізніше місяця до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте рішення.
Як вбачається із матеріалів справи, орендарем до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди не додавався і орендодавцю на узгодження, як того потребує закон, не надсилався.
Отримавши лист від 21.05.2011 року вихідний №43 від ВАТ підприємство „Дружба" про намір продовжити дію договору оренди земельної ділянки від 23.06.2010 року, строк якого закінчувався 23.06.2011 року, міська рада 05.03.2012 року за №01-16-129 направила лист-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, в якому вказала про прийняття 24.02.2012 року рішення №578, яким ВАТ підприємство „Дружба" відмовлено у поновленні строку дії договору оренди.
Згідно ч.6 ст.33 ЗУ „Про оренду землі" у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Поновлення дії договору оренди оформлюється укладенням додаткової угоди про поновлення договору оренди землі із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.
В даному випадку, орендар повідомив орендодавця у визначений строк (але без дотримання встановленого порядку -без надання проекту додаткової угоди) про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, а орендодавець проти поновлення договору заперечив прийнятим 24.02.2012 року рішенням, про що направив лист-повідомлення 05.03.2012 року.
Згідно ч.1ст.33 вказаного закону, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Переважне право на укладення договору оренди землі в розумінні ст.33 ЗУ „Про оренду землі" виникає у випадку, коли земля знову передається в оренду.
Доказів того, що спірна земельна ділянка передається в оренду іншій юридичній особі позивачем не надано, як і не доведено, що оскаржуване рішення порушує права чи законі інтереси позивача, що воно не відповідає вимогам чинного законодавства.
Таким чином, ст.33 ЗУ „Про оренду землі" не передбачає автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін, а тільки надає переважне право (можливість) такого продовження.
Відповідно до п.34 ст.26,п.2 ст.77 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин вирішуються на пленарному засіданні ради -сесії.
Чинним законодавством передбачено, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття рішення сесії.
На підставі ст.8 ЗК України орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі після закінчення строку його дії. Але за відсутності доказів про намір орендодавця укласти договір на спірну земельну ділянку з іншою особою, у господарському суду немає правових підстав для визнання недійсним рішення міської ради про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки. Умовами договору оренди земельної ділянки (п. 2.2) також передбачено переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, а не обов'язок міської ради продовжити його дію.
Таким чином, ні умови договору оренди, ані норми Закону не визначають автоматичного поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень із боку сторін, а лише встановлюють переважне право добросовісного орендаря на поновлення договору, при цьому таке право може бути реалізоване перед іншими претендентами на земельну ділянку за інших рівних з ними умов.
З урахуванням викладеного, Херсонська міська рада правомірно відмовила ВАТ підприємство „Дружба" у поновленні договору оренди земельної ділянки пл.0,2063 га по вул.. Миру під розміщення торговельних рядів у зв'язку із закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки і відсутністю намірів на укладення договору оренди землі.
Колегія суддів вважає, що рішення Херсонської міської ради від 24.02.2012 року №578 ( в частині відмови у поновлені договору оренди земельної ділянки пл.0,2063 га по вул.. Миру) є в розумінні ст.33 ЗУ „Про оренду землі" належною формою вираження орендодавцем своїх заперечень щодо поновлення з ВАТ підприємство „Дружба" вказаного договору оренди.
Правові підстави для визнання п.3 вказаного рішення міської ради недійсним відсутні. У випадку незгоди орендодавця на продовження договору оренди земельної ділянки (за відсутності відповідного рішення міської ради про зміну строку дії договору) орендар зобов'язаний звільнити земельну ділянку, привівши її у належний стан.
В силу приписів ст.116 ЗК України, ст.77 ЗУ „Про місцеве самоврядування" прийняття рішення про надання земельної ділянки, як і про пролонгацію договору оренди, є не обов'язком відповідного органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади, а їхнім правом.
За таких обставин висновок суду про те, що оскаржуване рішення міської ради не відповідає вимогам чинного законодавства і порушує законні права позивача -є помилковим, таким, що не відповідає нормам матеріального і процесуального права і матеріалам справи, а тому підлягає скасуванню.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 ГПК України,
колегія суддів постановила:
Рішення господарського суду Херсонської області від 06.04.2012 року у справі № 5024/438/2012 -скасувати, в задоволенні позову відмовити.
Стягнути з ВАТ підприємство „Дружба" на користь Херсонської міської ради 547 грн. судового збору за апеляційне провадження.
Доручити господарському суду Херсонської області видати відповідний наказ.
Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Повний текст підписано 28.05.2012р.
Головуючий суддя Т.А. Величко
судді :
Л.І. Бойко
С.В. Таран