Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 122
Іменем України
27.02.2012Справа №5002-34/127-2012
за позовом Приватного підприємства «Кант»
до відповідачів Судацької міської ради,
Товариства з обмеженою відповідальністю
«Підприємство «Союзстройтехнологія»
про розірвання договору оренди
Суддя А.Р. Ейвазова
від позивача - ОСОБА_1. за дов. від 19.01.2012р. ;
від відповідача - ОСОБА_2. за дов. від 03.01.2012р. №02.1-16/6;
від відповідача - ОСОБА_3. за дов. від 01.11.2011р.
Суть спору: Приватне підприємство «Кант» (далі - ПП «Кант») звернулося до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовом до відповідача - Судацької міської ради та просило суд розірвати договір від 01.07.2003р. оренди земельної ділянки, загальною площею 4,1276га для розміщення виробничої бази, укладений між сторонами у справі та Товариством з обмеженою відповідальністю «Підприємство «Союзстройтехнологія» (далі - ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія»).
В обґрунтуванні заявлених вимог, позивач посилається на те, що 06.02.04р. ним відчужено на користь ТОВ «Гранд» 11/100 часток виробничої бази, яка розташована на земельній ділянці, переданій відповідно до умов зазначеного договору в оренду. При цьому, ТОВ «Гранд» у подальшому передало відповідне майно у власність територіальної громади м.Судака. Вказані обставини, як вважає позивач, є підставою для припинення права користування земельною ділянкою та стали підставою для звернення до відповідача - Судацької міської ради з заявою про розірвання договору та пропозицією про укладення нового договору, відповіді на яку не отримано (а.с.3-5).
Відповідач у справі - Судацька міська рада у відзиві на позов просить вимоги заявленого позову залишити без задоволення. Відхиляючи заявлені позовні вимоги, відповідач посилається на те, що:
- відповідний договір може бути розірвано за згодою сторін, при цьому, волевиявлення ради має бути виражено у вигляді рішення сесії;
- позивачем не дотримано вимог ч.2 ст.188 ГК України щодо іншого орендаря за договором - ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія»;
- земельна ділянка, яка є об'єктом оренди за умовами договору, надавалась ПП «Кант» та ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія» у спільне користування і виділити частку кожного із них на даний час неможливо (а.с.63-64).
Ухвалою господарського суду АР Крим від 10.01.2012р. до участі у справі в якості іншого відповідача залучено ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія» (а.с.1-2).
Відповідач у справі - ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія» у відзиві на позов у його задоволенні просить відмовити. Відповідні вимоги відхилені другим відповідачем з огляду на те, що:
- розірвання договору в односторонньому порядку не допускається;
- реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, а правочини, які спричиняють перехід права власності на об'єкт нерухомості є підставою для переходу права на землю, оформлення якого здійснюється у встановленому законом порядку;
- ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія» не отримувало від позивача пропозиції про розірвання договору у встановленому порядку (а.с.50).
В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав у повному обсязі, представники відповідача - проти позову заперечували, підтримуючи доводи відзивів на позов.
Дослідивши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд знаходить заявлені вимоги такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав.
Під час розгляду спору у даній справі судом встановлені наступні обставини.
01.07.2003р. між сторонами у даній справі - Судацькою міською радою, ПП "Кант" та Підприємством "Союзстройтехнологія" укладено договір оренди землі, який посвідчено нотаріально (реєстровий №1881) та зареєстровано Судацькою міською радою 28.08.2003р. за №000042-СУД.
Відповідно до умов укладеного сторонами договору, ПП "Кант" та Підприємству "Союзстройтехнологія" правонаступником якого є ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія», передано у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 4,1276га, у т.ч. для промислового виробництва будівельних матеріалів - 1,303га (кадастровий №0111700000:01:064:0006); ведення товарного сільськогосподарського виробництва - 2,8246га (кадастровий №0111700000:01:064:0007); строк оренди складає 50 років (п.1 договору) (а.с.10-11).
Умовами укладеного сторонам договору визначено, що він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (п.5.1 договору); достроково договір може бути розірвано на вимогу однієї із сторін по рішенню суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, а також при знищенні чи пошкодженні об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки (п.5.2 договору).
06.02.2004р. між ПП "Кант" та ТОВ "Гранд" укладено договір купівлі-продажу недобудованої будівлі, який посвідчено нотаріально (реєстровий №255) (а.с.12).
За умовами зазначеного договору, позивач у даній справі відчужив на користь ТОВ "Гранд" незавершені будівництвом будівлі виробничої бази: виробничий корпус літ. "Б", підвал - готовність 62%; резервуар літ "В" - готовність 89%; зварочний цех літ "Д" - готовність 46%. Продане майно складає 11/100 часток бази, розташованої в АР Крим, см. Судак, вул. Полярний тупік, 8.
При цьому, як свідчить напис нотаріуса на відповідному договорі, 14.11.2005р. будівля зварочного цеху літ. "Д" у подальшому продана ТОВ "Трансекпедіція".
Рішенням Судацької міської ради від 15.09.2011р. №507/12-11 "Про надання згоди на приймання у комунальну власність територіальної громади м. Судака незавершених будівництвом будівель виробничої бази, розташованої за адресою: м. Судак, вул. Полярний тупік, 8" надано згоду на прийняття виробничого корпусу літ "Б", під літ."Б" підвал - готовність 62% площею 241,6м2; резервуар літ. "В" - готовність 89%, загальною площею 113, 4м2 (а.с.13).
На підставі вказаного рішення, 17.09.2011р. комісією проведено огляд незавершених будівництвом будівель виробничої бази, розташованої у м. Судак по вул .Полярний тупик, 8, які передаються в комунальну власність територіальної громади м. Судака на баланс КП «Коммунгосп». За результатами огляду складено акт прийому-передачі від 17.09.2011р. (а.с.35)
Зважаючи на перехід права власності на частину незавершених будівництвом будівель, які розташовані на земельній ділянці наданій в оренду за умовами вищевказаного договору, до інших осіб, позивач разом з ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія», ТОВ «Гранд» та ТОВ «Трансекпедиція» звернувся до відповідача - Судацької міської ради з пропозицією про внесення змін до договору (а.с.37).
У задоволенні відповідної заяви про внесення змін до договору, відповідачем - Судацькою міською радою відмовлено з посиланням на не подання необхідних для її розгляду документів (а.с.38)
Крім того, у подальшому позивач звернувся з пропозицією до першого відповідача - Судацької міської ради про розірвання відповідного договору.
Судацька міська рада, розглянувши відповідну пропозицію, листом від 02.12.2011р. за №4167/02-1 повідомила про неможливість розірвання відповідного договору, оскільки з відповідною заявою звернувся лише позивач, а не всі орендарі відповідної земельної ділянки (а.с.36).
З пропозицією про розірвання відповідного договору оренди до ТОВ «Підприємство «Союзстройтехнологія» позивач звернувся вже після порушення провадження у справі. При цьому, другий відповідач у відповіді на пропозицію позивача повідомив, що не бажає розривати відповідний договір, а запропонував внести у нього зміни (а.с.74).
Предметом спору у даній справі є право позивача вимагати розірвання відповідного договору оренди.
Відносини оренди земельних ділянок врегульовані нормами ЗК України та Закону України «Про оренду землі».
Так, відповідно до ч.2 ст.93 ЗК України визначено, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Аналогічне визначення оренди землі надано і у ст.1 Закону України «Про оренду землі».
Згідно ч.2 ст.6 Закону визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Загальні підстави зміни та розірвання договору визначені ст.651 ЦК України, відповідно до якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Спеціальним законодавством, яке регулює відносини, які виникають в силу договору оренди, об'єктом якого є земельні ділянки, є ЗК України та Закон України «Про оренду землі».
Так, пунктами «а», «е» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема:
- добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
- набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Як визначено чч.1,3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди припиняється у разі набуття права власності на, зокрема, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Також, ст.32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір припиняється у разі дострокового його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.
При цьому, як визначено ч. 3 ст.331 ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). При цьому, у разі необхідності
особи, зазначені в абзаці першому ч.3 ст.331 ЦК України, можуть укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування (див. постанову Верховного Суду України від 06.06.2011р. у справі №11/227)
У зв'язку з тим, що фактично право власності на незавершені будівництвом будівлі, перейшло до іншої особи, яка і користується земельною ділянкою, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, суд вважає, що заявлені вимоги щодо розірвання відповідного договору є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі (При цьому, судом не прийняті до уваги доводи другого відповідача щодо недотримання порядку, встановленого для розірвання договорів, а саме не направлення йому пропозиції про розірвання договору до звернення до суду, оскільки позивач не позбавлений права звернутись до суду і у тому випадку, якщо він попередньо не звертався з пропозицією про розірвання відповідного договору.
Так, рішенням Конституційного Суду України від 09.07.2002 N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення частини другої статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.
Отже, недотримання позивачем вимог ч.2 ст.188 ГК України щодо обов'язку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову до відповідача про розірвання договору (див. постанову Верховного Суду України від 17.06.2008 N 8/32пд, п.2 Інформаційного листа ВГСУ від 13.08.2008 N 01-8/482 "Про деякі питання застосування норм Господарського процесуального кодексу України, порушені у доповідних записках про роботу господарських судів у першому півріччі 2008 року" , п.4 Інформаційного листа ВГСУ від 15.01.2010р. №01-08/12 "Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів окремих норм процесуального права", п.5 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 21.11.2011р. №01-06/1624/2011 «Про практику застосування Вищим господарським судом України у розгляді справ окремих норм матеріального права»).
В судовому засіданні оголошену вступну та резолютивну частини рішення; повний текст рішення складено 02.03.2012р.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82-84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Розірвати договір оренди землі від 01.07.2003р. (реєстровий номер 1881), укладений між Судацькою міською радою, Приватним підприємством «Кант» та Підприємством «Союзстройтехнологія», зареєстрований 23.08.2003р. Судацькою міською радою Автономної Республіки Крим.
3. Стягнути з Судацької міської ради на користь Приватного підприємства «Кант» 492,50грн. в рахунок відшкодування витрат на оплату позову судовим збором.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Підприємство «Союзстройтехнологія» на користь Приватного підприємства «Кант» 492,50грн. в рахунок відшкодування витрат на оплату позову судовим збором.
5. Стягнути з Приватного підприємства «Кант» в доход державного бюджету 88грн. судового збору.
6. Накази видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Ейвазова А.Р.