13 лютого 2012 року Справа № 07/5026/2913/2011
За позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний”
до Черкаської міської ради
про визнання частково недійсними змін до договору.
Суддя Дорошенко М.В.
Секретар судового засідання Сиволовська О.І.
Представники сторін:
від позивача: ОСОБА_1 -за довіреністю від 20.10.2011р.;
від відповідача: ОСОБА_2 -за довіреністю від 03.01.2012р.
Товариство з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний” звернулося до господарського суду з позовом до Черкаської міської ради про визнання частково недійсними на підставі ст. ст. 203, 215, 217, 233 Цивільного кодексу України внесених за згодою сторін 07.07.2010р. змін до договору оренди землі від 23.01.2006р., зареєстрованих у Черкаському міськрайонному відділі Черкаської регіональної філії ДП “Центр ДЗК” 09.07.2010р. №041080200104.
Зокрема, позивач просить визнати недійсними:
п. 1 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. в частині встановлення у п. 4.1 цього договору таких розмірів орендної плати:
з 04.06.2007р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 471570,00 (чотириста сімдесят одна тисяча п'ятсот сімдесят) грн. -землі комерційного використання.
з 01.01.2008р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 484774,00 (чотириста вісімдесят чотири тисячі сімсот сімдесят чотири) грн. -землі комерційного використання.
з 01.01.2009р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 558460,00 (п'ятсот п'ятдесят вісім тисяч чотириста шістдесят тисяч) грн. -землі комерційного використання.
з 01.01.2010р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 591409,00 (п'ятсот дев'яносто одна тисяча чотириста дев'ять) грн. -землі комерційного використання;
п. 2 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. в частині встановлення у п. 4.2 цього договору умови про зміну розміру грошової оцінки земельної ділянки та розміру щорічної орендної плати без внесення змін та доповнень до договору в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси.
В обґрунтування позову позивач вказав на незаконність спірних змін до договору оренди землі від 23.01.2006р. через невідповідність п. 1 цих змін рішенням відповідача від 13.05.2010р. №5-656 і №5-657, згідно з якими з 01.01.2011р. встановлено ставку орендної плати в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, і п. 2 змін вимогам ст. 30 Закону України “Про оренду землі”. Крім того, позивач зазначив, що під час досягнення сторонами згоди про внесення спірних змін до договору оренди землі від 23.01.2006р. з невигідними для нього умовами він перебував під впливом тяжких обставин -на грані банкрутства, про що було відомо відповідачу.
У судовому засіданні представник позивача позов підтримав з викладених вище підстав.
Відповідач проти позову заперечив, оскільки вважає, що спірні зміни до договору оренди землі від 23.01.2006р. відповідають вимогам чинного законодавства, тому підстав для визнання їх недійсними немає.
У судовому засіданні представник відповідача підтримав заперечення проти позову.
З 9 по 13 лютого 2012р. у судовому засіданні оголошувалась перерва.
Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд
22 грудня 2005р. восьма сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №8-901 “Про надання товариству з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА” земельної ділянки в оренду по вул. Маршала Батицького між вулицями Григорія Сковороди та Генерала Путейка”. Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила затвердити проект відведення земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА” по вул. Маршала Батицького між вулицями Григорія Сковороди та Генерала Путейка та надати цьому товариству в оренду на 49 років з подальшим викупом (без права передачі її в суборенду) цю земельну ділянку площею 30553 кв.м під розташування та подальшу експлуатацію громадсько-торгівельного центру за рахунок земель Черкаської міської ради, за умови виконання вимог, зазначених у висновку державного управління екології та природних ресурсів в Черкаській області від 15.11.2005р. №426.
23 січня 2006р. Черкаська міська рада, як орендодавець, і товариство з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА”, як орендар, уклали договір оренди землі (далі -договір від 23.01.2006р.) і підписали акт приймання-передачі земельної ділянки, згідно з якими орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 22.12.2005р. №8-901 надав орендарю, а останній прийняв в строкове, платне користування строком до 22.12.2054р. земельну ділянку площею 30553 кв.м. по вул. Маршала Батицького між вулицями Григорія Сковороди та Генерала Путейка під розташування та подальшу експлуатацію громадсько-торгівельного центру.
10 лютого 2006р. договір оренди землі від 23.01.2006р. був зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП “Центр ДЗК при Держкомземі України”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №040677500058.
Пункт 4.1 договору оренди землі від 23.01.2006р. його сторони виклали у такій редакції:
“За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.
Розрахунок орендної плати:
- грошова оцінка земельної ділянки площею 30553 (тридцять тисяч п'ятсот п'ятдесят три) кв.м. по вул. Маршала Батицького між вулицями Григорія Сковороди та Генерала Путейка під розташування та подальшу експлуатацію громадсько-торгівельного центру згідно з витягом №768-гр-2005 р. від 26.12.2005р. з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси на час укладання цього договору на період нормативного терміну будівництва, але не пізніше введення в експлуатацію, становить 1301863,0 (один мільйон триста одна тисяча вісімсот шістдесят три) грн., при комерційному використанні становить 6509011 (шість мільйонів п'ятсот дев'ять тисяч одинадцять) грн.;
- річна орендна плата за використання земельної ділянки 30553 (тридцять тисяч п'ятсот п'ятдесят три) кв.м. по вул. Маршала Батицького між вулицями Григорія Сковороди та Генерала Путейка під розташування та подальшу експлуатацію громадсько-торгівельного центру згідно розрахунку управління земельних ресурсів від 26.12.205 №2169-25-01 встановлюється на період нормативного терміну будівництва, але не пізніше введення в експлуатацію, у розмірі 1% від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 13019,0 (тринадцять тисяч дев'ятнадцять) грн., при комерційному використанні земельної ділянки -встановлюється у розмірі 3% від її грошової оцінки і становить 195270,0 (сто дев'яносто п'ять тисяч двісті сімдесят) грн.”.
У п. 4.2 договору оренди землі від 23.01.2006р. його сторони зазначили, що: “Обчислення розміру орендної плати заземлю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється в зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору”.
Загальними зборами учасників товариства з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА”, які відбулися 04.03.2010р. і були оформлені протоколом №31, прийнято рішення про: створення товариства з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний” шляхом його виділення із товариства з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА”, затвердження передавального акту і розподільчого балансу та передачу товариству з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний” прав і обов'язків за договором оренди землі від 23.01.2006р. і за договором оренди землі 15.02.2006р., затвердження статуту товариства з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний” і призначення його директора.
11 березня 2010 р. державним реєстратором виконавчого комітету Черкаської міської ради була проведена державна реєстрація товариства з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний” як юридичної особи, правонаступника товариства з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА” за договором оренди землі від 23.01.2006р.
13 травня 2010р. п'ята сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №5-655 “Про призупинення дії п.2.11 додатку до рішення Черкаської міської ради від 22.04.2008р. №4-385”. Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила, зокрема, призупинити дію п.2.11 додатку до рішення Черкаської міської ради від 22.04.2008р. №4-385 “Про внесення змін до рішення Черкаської міської ради від 31.05.2007р. №2-613 “Про плату за оренду землі” для орендарів, які отримали до 01 січня 2010 року земельні ділянки для розміщення нових або реконструкції існуючих об'єктів і на момент прийняття цього рішення не розпочали будівництво (реконструкцію) або розпочали будівництво (реконструкцію), але не ввели об'єкти в експлуатацію на момент прийняття цього рішення цього рішення: на термін до 31 грудня 2011 року для орендарів, які отримали дозвіл на виконання будівельних робіт; на термін до 31 грудня 2010 року для орендарів, які не отримали дозвіл на виконання будівельних робіт.
Також 13.05.2010р. п'ята сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №5-656 “Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси”. Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила, зокрема, затвердити базову вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель міста Черкаси станом на 01.01.2009р. у розмірі 127,48 грн. та провести індексацію нормативної грошової земель м. Черкаси за 2009рік з використанням коефіцієнту 1,059.
Того ж дня -13.05.2010р., п'ята сесія Черкаської міської ради прийняла рішення №5-657 “Про плату за оренду землі”. Цим рішенням Черкаська міська рада вирішила, зокрема, затвердити порядок встановлення розмірів річної орендної плати за землю в місті Черкаси, згідно з розділом 2 якого встановлені такі розміри річної орендної плати: 1,0% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок, на яких розташована індивідуальна житлова забудова, малоповерхова та багатоповерхова несадибна забудова, земельних ділянок сільськогосподарського призначення (крім тих, що використовуються для товарного сільськогосподарського виробництва); 12,0% для земельних ділянок, на яких здійснюється діяльність з організації азартних ігор (в т.ч. розміщуються гральні автомати); 3,0% для всіх інших земельних ділянок.
7 липня 2010р. Черкаська міська рада, як орендодавець, і товариство з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА”, як орендар, уклали письмову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 23.01.2006р. Згідно з п. 1 та п.2 цих змін пункти 4.1 і 4.2 договору оренди землі від 23.01.2006р. були викладені у такій редакції:
Пункт 4.1: “За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.
Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Маршала Батицького між вулицями Григорія Сковороди та Генерала Путейка встановлюється:
З 01.06.2007 р. у розмірі:
- 2,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 26945,00 (двадцять шість тисяч дев'ятсот сорок п'ять) грн. -землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва до 31 грудня 2010 року, але не пізніше введення об'єкту в експлуатацію;
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 471570,00 (чотириста сімдесят одна тисяча п'ятсот сімдесят) грн. -землі комерційного використання.
3 01.01.2008р. у розмірі:
- 3,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 41549,00 (сорок одна тисяча п'ятсот сорок дев'ять) грн. -землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва до 31 грудня 2010 року, але не пізніше введення об'єкту в експлуатацію;
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 484774,00 (чотириста вісімдесят чотири тисячі сімсот сімдесят чотири) грн. -землі комерційного використання.
3 01.01.2009р. у розмірі:
- 3,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 47864,00 (сорок сім тисяч вісімсот шістдесят чотири) грн. -землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва до 31 грудня 2010 року, але не пізніше введення об'єкту в експлуатацію;
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 558460,00 (п'ятсот п'ятдесят вісім тисяч шістдесят тисяч) грн.. -землі комерційного використання.
3 01.01.2010р. у розмірі:
- 3,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 50688,00 (п'ятдесят тисяч шістсот вісімдесят вісім) грн. -землі, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва до 31 грудня 2010 року, але не пізніше введення об'єкту в експлуатацію;
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 591409 (п'ятсот дев'яносто одна тисяча чотириста дев'ять) грн. -землі комерційного використання.
- 8 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 675896,00 (шістсот сімдесят п'ять тисяч вісімсот дев'яносто шість) грн. -землі комерційного використання, в разі торгівлі лікеро -горілчаними та/або тютюновими виробами.
- 12 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 1013844,00 (один мільйон тринадцять тисяч вісімсот сорок чотири) грн.. землі комерційного використання у разі, якщо на земельній ділянці (або її частині) розміщені ігрові автомати.
В разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору оренди землі, орендна плата становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення або його виявлення (якщо момент вчинення встановити неможливо) і до моменту його усунення”.
Пункт 4.2: “Обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації визначених законодавство.
В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до договору”.
9 липня 2010р. зміни від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. були зареєстровані у Черкаському міськрайонному відділі Черкаської регіональної філії ДП “Центр ДЗК ”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №041080200104.
Отже, згідно з п. 1 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. орендна плата у розмірі 7 відсотків від нормативної грошової оцінки землі встановлювалася з 01.01.2011р.
31 серпня 2010р. Черкаська міська рада, як орендодавець, і товариства з обмеженою відповідальністю “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний”, як орендар, уклали письмову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 23.01.2006р., згідно з якими у тексті договору оренди та додатків до нього змінилася назва орендаря з “ТОВ “РЕКСОЛЛА” на “ТОВ “Торгівельно-розважальний комплекс “Південний”.
14 жовтня 2010р. зміни до договору оренди землі від 31.08.2010р. були зареєстровані у Черкаському міськрайонному відділі Черкаської регіональної філії ДП “Центр ДЗК ”, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №041080200161.
Приведені позивачем доводи щодо перебування його на час досягнення сторонами згоди про внесення невигідних для позивача спірних змін до договору оренди землі від 23.01.2006р. під впливом тяжких обставин -на грані банкрутства, про що було відомо відповідачу, є непереконливими, оскільки усі вони стосуються товариства з обмеженою відповідальністю “РЕКСОЛЛА”, а не позивача.
Статтею 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
Згідно з ч. 3 ст. 24 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
Відповідно до пунктів 34, 35 ч. 1 ст. 27 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” у редакції, чинній на день внесення спірних змін до договору оренди землі від 23.01.2006р., виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради відповідно до закону вирішуються питання регулювання земельних відносин, затвердження ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.
Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
Частиною 1 ст. 73 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Таким чином, згадувані вище рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010р. №5-656 і №5-657 є нормативно-правовими актами, якими врегульовані земельні відносини, зокрема, затверджені відповідно до закону розміри орендної плати за землю комунальної власності у м. Черкаси з 01.01.2011р.
Відтак зміни від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. мали відповідати рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2010р. №5-656 і №5-657, проте п. 1 цих змін в частині встановлення з 01.01.2011р. орендної плати у розмірі 7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відповідає вказаним рішенням відповідача, якими для позивача передбачена орендна плата у розмірі 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Загальні правила про те, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, передбачені ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України.
Разом з тим, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються спеціальним Законом України “Про оренду землі”, згідно з ст. 30 якого зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, Закон України “Про оренду землі” передбачає можливість внесення змін до договору оренди землі тільки за згодою сторін або за рішенням суду і на відміну від положень ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України та ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України не передбачає можливості врегулювання договором іншого порядку зміни такого договору.
Пункт 2 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. в частині встановлення у п. 4.2 цього договору умови про зміну розміру грошової оцінки земельної ділянки та розміру щорічної орендної плати без внесення змін та доповнень до договору в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, фактично надає право Черкаській міській разі в односторонньому порядку змінювати названий договір без досягнення взаємної згоди з орендарем і без рішення суду, що суперечить вимогам ст. 30 Закону України “Про оренду землі”.
Частина 1 ст. 203 Цивільного кодексу України в редакції чинній на день внесення спірних змін до договору оренди землі від 23.01.2006р., передбачає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Згідно із ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Таким чином, пункти 1 і 2 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р. в оспорених позивачем частинах не відповідають вказаним вище актам цивільного законодавства, тому на підставі ч. 1 ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України підлягають визнанню недійсними.
За таких обставин позов підлягає задоволенню.
Стаття 49 Господарського процесуального кодексу України передбачає, що у разі якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору.
У даному випадку позивач, погодившись на внесення змін до договору оренди землі від 23.01.2006р., які не відповідають вимогам законодавства, і спричинив цей спір, тому в силу ст. 49 Господарського процесуального кодексу України саме на позивача слід покласти судовий збір.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
Позов задовольнити повністю.
Визнати недійсним п. 1 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р., зареєстрованих у Черкаському міськрайонному відділі Черкаської регіональної філії ДП “Центр ДЗК” 09.07.2010р. №041080200104, в частині встановлення у п. 4.1 цього договору таких розмірів орендної плати:
з 04.06.2007р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 471570,00 (чотириста сімдесят одна тисяча п'ятсот сімдесят) грн. -землі комерційного використання.
з 01.01.2008р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 484774,00 (чотириста вісімдесят чотири тисячі сімсот сімдесят чотири) грн. -землі комерційного використання.
з 01.01.2009р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 558460,00 (п'ятсот п'ятдесят вісім тисяч чотириста шістдесят тисяч) грн. -землі комерційного використання.
з 01.01.2010р. у розмірі:
- 7,0 % від її нормативної грошової оцінки, що становить 591409,00 (п'ятсот дев'яносто одна тисяча чотириста дев'ять) грн. -землі комерційного використання;
Визнати недійсним п. 2 змін від 07.07.2010р. до договору оренди землі від 23.01.2006р., зареєстрованих у Черкаському міськрайонному відділі Черкаської регіональної філії ДП “Центр ДЗК” 09.07.2010р. №041080200104, в частині встановлення у п. 4.2 цього договору умови про зміну розміру грошової оцінки земельної ділянки та розміру щорічної орендної плати без внесення змін та доповнень до договору в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси.
Судовий збір покласти на позивача.
Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.
СУДДЯ М.В. Дорошенко
Повне рішення складено і підписано 17.02. 2012р.