"15" лютого 2012 р. Справа № 3/120
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Дунаєвської Н.Г. - головуючого,
Мележик Н.І.,
Воліка І.М.
розглянувши у відкритому
судовому засіданні касаційну
скаргу Приватного підприємства "Спрос"
на рішення господарського суду міста Києва
від 02.08.2011 року
та на постанову Київського апеляційного господарського
суду від 02.11.2011 року
у справі № 3/120
господарського суду міста Києва
за позовом Комунального підприємства "Оренда"
до Приватного підприємства "Спрос"
про розірвання договору оренди та виселення
за участю представників:
позивачів - не з'явились;
відповідача - Ярмаченка О.І.
В червні 2011 року комунальне підприємство "Оренда" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до приватного підприємства "Спрос" про розірвання договору оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району міста Києва №134/10 від 13.04.2010 року та виселення приватного підприємства "Спрос" з нежитлового приміщення по вул. Введенській, 6 літ."А" у м. Києві, загальною площею 206,9 кв. м.
Рішенням господарського суду міста Києва від 02.08.2011 року (суддя Сівакова В.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.11.2011 року (судді Лобань О.І., Ткаченко Б.О., Федорчук Р.В), позов задоволено в повному обсязі, розірвано договір оренди нерухомого майна від 13.04.2010 року № 134/10, укладений між КП “Оренда”та ПП “Спрос”; зобов"язано виселити ПП “Спрос” із нежитлового приміщення, загальною площею 206,9 кв. м., розташоване по вул. Введенській, 6, літ. “А” у місті Києві шляхом передання по акту приймання -передачі; стягнуто з відповідача на користь позивача судові витрати.
В касаційній скарзі Приватне підприємство "Спрос" просить скасувати рішення господарського суду та постанову апеляційного господарського суду і прийняти нове рішення, посилаючись на неправильне застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та порушення норм процесуального права, що призвело до прийняття незаконних судових актів.
Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами першої й апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Так, господарськими судами встановлено, що 13.04.2010 року між Комунальним підприємством "Оренда” (орендодавець-позивач) та приватним підприємством “Спрос” (орендар-відповідач) укладено договір оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Подільського району м. Києва № 134/10, за яким орендодавець на підставі розпорядження Подільської районної у м. Києві державної адміністрації № 304 та акта прийому-передачі від 13.04.2010 року передав орендарю в оренду підвальні приміщення по вул. Введенській, 6 літ. А, м. Київ, загальною площею 206,9 кв.м. для розміщення складу (п. 1.1 договору).
Відповідно до п. 2.6. договору орендар зобов'язаний при оренді підвальних приміщень дотримуватись правил експлуатації та ремонту інженерних комунікацій, вимог БНіП-11-104-76 по зберіганню та складуванню матеріальних цінностей підвальних приміщень, а також забезпечити їх захист від аварій на внутрішньо-будинкових і зовнішніх інженерних комунікацій.
Орендодавець має право проводити необхідний огляд об'єкта оренди та перевірку дотримання орендарем умов цього договору (п. 3.1. договору).
Пункт 3.3. договору визначає, що орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації, проводити необхідний ремонт чи інше поліпшення об'єкта оренди за письмовим дозволом орендодавця з обов'язковим погодженням з орендодавцем переліку відповідних робіт.
Згідно п. 4.3. договору орендар не має права без дозволу орендодавця переобладнувати об'єкт оренди, зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови тощо. Роботи по переобладнанню та відновленню об'єкта оренди можуть проводитись тільки з дозволу орендодавця та при погодженні з балансоутримувачем проектно-кошторисної документації.
01.06.2011 року Управлінням з питань надзвичайних ситуацій Подільської районної у м. Києві державної адміністрації в результаті проведення обстеження об'єкта по вул. Введенській, 6, в м. Києві зафіксовано незаконне проникнення в раніше опломбоване підвальне приміщення, про що складено акт обстеження місця надзвичайної події № 14.
Згідно Протоколу № 6 від 01.06.2011 року, складеного виїзною комісією з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій, відповідачем без дозвільної документації самовільно здійснено втручання в несучу стіну житлового будинку шляхом облаштування вхідної групи без проектної документації в підвалі буд. № 6 по вул. Введенській, що є порушенням п.4.3. договору, яким передбачено що орендар не має права без дозволу орендодавця переобладнувати об'єкт оренди, зводити на території нові будинки, прибудови, надбудови тощо. Роботи по переобладнанню та відновленню об'єкта оренди можуть проводитись тільки з дозволу орендодавця та при погодженні з балансоутримувачем проектно-кошторисної документації.
Відповідно до пп. 5.15, 6.5 договору у разі невиконання або порушення однією із сторін умов договору, а також з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін та, зокрема, в разі створення орендарем загрози пошкодження об'єкту оренди.
В зв'язку з порушенням ПП "Спрос" умов пункту 4.3. договору щодо незаконного проведення ремонтних робіт, тобто, без отримання дозволу орендодавця та проектної і дозвільної документації, КП "Оренда" на підставі пп. 5.15, 6.5 цього договору звернулось до господарського суду з позовом про його дострокове розірвання та виселення відповідача з приміщення.
Частиною 1 статті 773 Цивільного кодексу України передбачено обов"язок наймача користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Відповідно до статті 526 цього ж Кодексу зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Разом з тим, судами попередніх інстанцій встановлено факт користування орендарем об'єктом оренди з порушенням умов договору, зокрема, у зв'язку з незаконним проведенням в ньому ПП "Спрос" ремонтних робіт.
В силу частини 2 статті 773 Цивільного кодексу України якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Водночас, частиною 2 статті 651 цього ж Кодексу передбачено право однієї із сторін на розірвання договору у разі істотного його порушення другою стороною.
Аналогічні правові наслідки щодо розірвання договору внаслідок порушення зобов'язання передбачені статтею 611 ЦК України та частиною 3 статі 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".
Посилаючись на вимоги вищезазначених приписів цивільного законодавства, якими передбачено право орендодавця на розірвання договору у випадку порушення орендарем його умов, місцевий господарський суд, з позицією якого погодилась апеляційна інстанція, вірно задовольнив позовні вимоги в частині розірвання договору № 134/10 від 13.04.2010 року з огляду на наявність обставин порушення відповідачем істотних його умов та створення загрози пошкодження орендованого приміщення, що підтверджується актом обстеження місця надзвичайної події № 14 від 01.06.2011 року, складеним Управлінням з питань надзвичайних ситуацій Подільської районної в місті Києві державної адміністрації, та протоколом виїзної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій № 6 від 01.06.2011 року, з яких вбачається незаконне проникнення в опломбоване підвальне приміщення, проведення працівниками ПП "Спрос" ремонтних робіт без дозвільної документації та втручання в несучу стіну житлового будинку шляхом облаштування вхідної групи без проектної документації в підвалі буд. № 6 по вул. Введенській.
Відповідач, в свою чергу, не надав доказів здійснення вищевказаних робіт з дозволу орендодавця та наявності розробленої і погодженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації.
При цьому, суди попередніх інстанцій врахували, що відповідно до Тимчасового положення про регіональну та місцеву комісію з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 927 від 12.10.2010 року, рішення регіональних і місцевих комісій, які є постійно діючим органом, що утворюються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною, Київською та Севастопольською міською держадміністрацією (регіональна комісія), райдержадміністрацією, виконавчим органом сільської, селищної, міської, районної у місті ради (місцева комісія), обов'язкові для виконання органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування й об'єктами, розташованими на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці
Водночас, посилання скаржника на недотримання орендодавцем вимог статті 188 ГК України щодо надіслання пропозиції про розірвання договору орендарю та обов"язок останнього їх розглянути двадцятиденний строк після одержання пропозиції, а у разі недосягнення згоди - передати спір на вирішення суду, вірно спростовано судами попередніх інстанцій з посиланням на безпосереднє право позивача звернутися за захистом своїх інтересів шляхом подання позову до суду.
Статтею 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено у договорі.
Пункт 5.12. договору передбачає, що у разі припинення чи розірвання договору оренди, закінчення строку його дії, відмови орендодавця від договору орендар зобов'язаний негайно повернути орендоване приміщення (будівлю, споруду) орендодавцю по акту у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії оренди.
Зважаючи на передбачений нормами вищевказаної статті та умовами договору обов'язок відповідача звільнити приміщення після припинення дії договору, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій про необхідність виселення відповідача із займаного приміщення у зв'язку з розірванням договору оренди.
Доводи касаційної скарги про порушення судом першої інстанції норм процесуального права, зокрема, статті 79 ГПК України, щодо зупинення провадження у даній справі до вирішення справи Подільським районним судом міста Києва № 2-6536/10 за позовом мешканців будинку № 6 по вул. Введенській у місті Києві, в разі задоволення якого спірний договір буде визнаний недійсним, перевірені та вірно спростовані судом апеляційної інстанції з огляду на відсутність підстав неможливості розгляду даної справи до вирішення справи місцевим районним судом, які не пов'язані між собою.
Інші доводи скаржника щодо незаконних посилань судів попередніх інстанцій на протокол виїзної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій № 6 від 01.06.2011 року, що, на його думку, свідчить лише про факт проведення ремонтних робіт і не може бути доказом порушення орендарем будівельних норм і правил, також не заслуговують на увагу з огляду на відсутність дозволу орендодавця на здійснення будь -яких будівельних робіт.
В зв'язку з зазначеним, колегія суддів вважає, що під час розгляду справи фактичні її обставини встановлені господарськими судами на підставі всебічного, повного й об'єктивного дослідження поданих сторонами доказів, висновки судів першої й апеляційної інстанцій відповідають цим обставинам, їм дана належна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин, прийняте рішення суду першої та постанова апеляційної інстанцій відповідають матеріалам справи та вимогам закону, а тому судові акти слід залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Керуючись ст.ст. 1115 -1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України Вищий господарський суд України, -
Касаційну скаргу Приватного підприємства "Спрос" залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного господарського суду від 02.11.2011 року у справі № 3/120 залишити без змін.
Головуючий суддяН.Г. Дунаєвська
СуддіН.І. Мележик
І.М. Волік
Доповідач -суддя Мележик Н.І.