01032, м. Київ, вул. Комінтерну, 16 тел. 235-24-26
"24" січня 2012 р. Справа № 18/110-11
Розглянувши матеріали справи за позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, с.Горенка
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник», м.Київ
Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2, м.Буча
про визнання недійсним договору оренди та розірвання договору суборенди
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник», м.Київ
до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, с.Горенка
про визнання права власності
Суддя А.Кошик
за участю представників сторін:
від позивача (відповідача за зустрічним позовом): ОСОБА_1
від відповідача (позивача за зустрічним позовом): не з'явився
від відповідача 2: ОСОБА_3
До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 (далі -позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник» (далі -відповідач) Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (далі -відповідач 2) про визнання недійсним Договору оренди № 191/11 від 14 вересня 2011 року та розірвання Договору суборенди від 14 жовтня 2011 року.
Провадження у справі №18/110-11 порушено відповідно до ухвали суду від 22.12.2011 року та призначено справу до розгляду на 10.01.2012 року.
Представник відповідача 1 -Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник»у судовому засіданні 10.01.2012 року подав зустрічний позов до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1 за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про визнання права власності, який прийнято судом для спільного розгляду з первісним позовом відповідно до ст. 60 ГПК України. Розгляд справи відкладався до 24.01.2012 року.
В судовому засіданні 24.01.2012 року позивач позовні вимоги підтримав, надав заперечення на зустрічний позов, в яких по суті не заперечував, вважає, що задоволення зустрічного позову впливає на результат вирішення первісного позову, оскільки встановлює права орендодавця та захищає права орендаря.
Відповідач1 (позивач за зустрічним позовом), в судове засідання 24.01.2012 року не з'явився, надіслав до суду клопотання, в якому повідомив про неможливість прибуття в судове засідання і просив справу розглядати за наявними матеріалами, оскільки всі, наявні у нього документи суду надано.
Відповідач 2 в судовому засіданні 24.01.2012 року заперечень по суті спору не надав, вважає, що в разі дострокового розірвання укладеного з ним Договору суборенди, винна сторона зобов'язана відшкодувати на його користь збитки, завдані таким достроковим розірванням, однак відповідних зустрічних вимог не заявив.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та дослідивши подані ними докази, судом встановлено.
Між фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельник»(відповідач) було укладено Договір оренди № 191/11 від 14 вересня 2011 року («Договір»), який передбачає надання відповідачем в користування (в оренду) позивачу Об'єкту оренди, згідно даного Договору, а саме будівлі, розташовані за адресою: АДРЕСА_2
літ."Б", частина приміщення, загальною площею 2014,7 м.кв.;
літ.„Б" підвал, частина приміщення, загальною площею 1401,0 м.кв.;
літ. Б 11-111, частина приміщення, загальною площею 1012,1 м.кв.;
літ. „В", основне , загальною площею 353,5 м.кв.;
літ. „Г", основне, загальною площею 266,3 м.кв.;
літ. „Д", основне, загальною площею 264,3 м.кв.;
літ. „Е", основне, загальною площею 325,8 м.кв.;
літ. „Е підвал", частина приміщення, загальною площею 296,3 м.кв.;
літ.„Е 11-поверх", частина приміщення загальною площею 122,1 м.кв.;
літ.„Ж", основне, загальною площею 82,5 м.кв.
Відповідно до п. 2.4. Договору оренди Орендар (позивач за первісним позовом) був зобов'язаний протягом трьох днів з моменту укладення Договору оренди сплатити Орендодавцю (відповідачу за первісним позовом) грошові кошти в сумі 24 000,00 грн., які зараховуються в рахунок сплати орендної плати.
Відповідач -1 (ТОВ «Будівельник») 17 жовтня 2011 року надіслав листа-претензію, в якому просить орендаря сплатити кошти згідно Договору оренди № 191/11 в зв'язку з невиконанням позивачем вимог Договору по сплаті орендної плати в сумі 24 000 грн. та прийняти майно в користування шляхом підписання акту прийому-передачі Будівель в оренду.
Як вбачається з наявних у відповідача 1 (ТОВ «Будівельник») правовстановлюючих документів на передане в оренду майно, будівлі, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 належать орендодавцю, однак, в наданих відповідачем-1 документах відсутнє Свідоцтво на право власності на зазначені будівлі. На вимогу орендаря (позивача) Свідоцтво про право власності на будівлі, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 відповідачем-1 не надано.
Таким чином, позивач стверджує, що відповідач-1 не є власником будівель, переданих в оренду позивачу за Договором оренди № 191/11 від 14 вересня 2011 року, у зв'язку з чим, з огляду на ст. 761 Цивільного кодексу України, відповідач не мав права на укладення спірного Договору оренди.
Враховуючи, що відповідач-1 не мав права на укладення Договору оренди № 191/11 від 14 вересня 2011 року, такий Договір підлягає визнанню недійсним на підставі ч.ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України, що виключає зобов'язання позивача щодо сплати орендної плати відповідачу-1.
Крім того, 14 жовтня 2011 року Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, з однієї сторони та Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 з іншої сторони, уклали Договір суборенди спірного майна.
На підставі Договору суборенди був підписаний сторонами Акт прийому-передачі від 14 жовтня 2011 будівель розташованих за адресою: АДРЕСА_2, за умовами якого, орендодавець передає, а суборендар приймає в строкове користування об'єкт оренди - будівлі, розташовані за адресою: АДРЕСА_2, а саме:
літ. „Б", частина приміщення, загальною площею 2014,7 м.кв.;
літ. „Б" підвал, частина приміщення, загальною площею 1401,0 м.кв.;
літ. Б 11-111, частина приміщення, загальною площею 1012,1 м.кв.;
літ. „В", основне , загальною площею 353,5 м.кв.;
літ. „Г", основне, загальною площею 266,3 м.кв.;
літ. „Д", основне, загальною площею 264,3 м.кв.;
літ. „Е", основне, загальною площею 325,8 м.кв.;
літ.„Е підвал", частина приміщення, загальною площею 296,3 м.кв.;
літ.„Е 11-поверх", частина приміщення загальною площею 122,1 м.кв.;
літ.„Ж", основне, загальною площею 82,5 м.кв.
Плата за суборенду та розрахунок згідно п. п. 5.1. 5.2. Договору відбувається таким чином, що Суборендар щомісяця сплачує оренду плату в сумі 2500 грн. Плата за користування майном, що перебуває в суборенді, сплачується не пізніше 15 числа місяця, що передує місяцю, в якому здійснюється користування майном.
Враховуючи, що у відповідача-1 було відсутнє право на укладення основного Договору оренди, Договір суборенди підлягає розірванню в порядку ст. ст. 651, 774 Цивільного кодексу України та п. 12.8 Договору суборенди у зв'язку з визнанням недійсним (припиненням) основного Договору оренди.
В обґрунтування вимог за первісним позовом позивач (Орендар) стверджує, що Договір оренди є недійсним, оскільки Орендодавець не є власником майна, що передається в оренду, а отже не міг укладати цей Договір. Як наслідок відсутності у Орендодавця права на укладення спірного Договору оренди, Орендар просить також стягнути з Орендодавця збитки, завдані недоліками майна, переданого в оренду, що пов'язані з достроковим розірванням Договору суборенди.
Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Понесені позивачем збитки, у вигляді неотриманих доходів, які позивач розраховував отримувати протягом дії Договору суборенди, стались у зв'язку з неправомірними діями відповідача-1, тому підлягають відшкодуванню за його рахунок.
Згідно ч. 1 ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно ч. 1 ст.761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
Таким чином, відповідач-1 не може розпоряджатися спірним майном в тому числі шляхом передачі його в оренду іншим особам, тобто, Договір оренди укладено особою, яка не має права на його укладення.
Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Згідно з частиною першою ст.207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Згідно частини першої та підпункту 2 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів при зверненні особи до суду за захистом свого майнового права та інтересу є визнання правочину недійсним.
Заперечуючи проти викладених в первісному позові обставин, позивач за зустрічним позовом (відповідач1 за первісним позовом) стверджує про відсутність підстав для вимоги про визнання недійсним Договору оренди у зв'язку з наявністю у нього права власності на передане в оренду майно, у зв'язку з чим, подав зустрічний позов про визнання такого права в матеріалах справи № 18/110-11.
Зокрема, позивачем (за зустрічним позовом) надано правоустановчі документи на гаражний комплекс, багатоповерховий гараж «ІНФОРМАЦІЯ_1», розташований в АДРЕСА_2, які свідчать, що станом на день укладення спірного Договору оренди нежитлові будівлі по АДРЕСА_2 зазначені у Договорі оренди, належали Орендодавцю на підставі правоустановчих документів: розпорядження КМДА про погодження ТОВ «Будівельник»місця розташування багатоповерхового гаража «ІНФОРМАЦІЯ_1»на Кільцевій дорозі, архітектурно-планувальне завдання на розробку проекту багатоповерхового гаражу «ІНФОРМАЦІЯ_1», технічний паспорт, акт резервування земельної ділянки під будівництво гаража, висновок головного управління земельних ресурсів щодо відведення земельних ділянок ТОВ «будівельник», висновок головного управління містобудування та архітектури, висновок управління охорони навколишнього середовища, висновок управління екології та природних ресурсів, висновок санепідемстанції, проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ «Будівельник»для будівництва та експлуатації багатоповерхового гаражу по АДРЕСА_2.
Згідно ч.2 ст. 317 Господарського кодексу України, будівництво об'єктів виробничого та іншого призначенні, підготовка будівельних ділянок, роботи з обладнання будівель, роботи з завершенням будівництва, прикладні та експериментальні дослідження і розробки тощо, які виконуються суб'єктами господарювання для інших суб'єктів або на їх замовлення, здійснюються на умовах підряду.
Частина 1 статті 318 Господарського кодексу України, встановлює, що за договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов'язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію. Надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх.
Спірне майно було побудоване позивачем (за зустрічним позовом), про створення позивачем (за зустрічним позовом) спірного майна свідчать договір підряду № 3/05 від 10.05.2007 року, договори будівництва, локальний кошторис, акти виконаних робіт, платіжні документи.
Позивачу (по зустрічному позову) розпорядженням Київської міської ради було виділено земельну ділянку для розташування багатоповерхового гаража «ІНФОРМАЦІЯ_1»на землях запасу міста площею 0,8 га на Кільцевій дорозі у Ленінградському районі.
Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна провело технічну інвентаризацію будівель, розташованих по АДРЕСА_2 та виготовило технічну документацію - Технічний паспорт на Будівлі.
Спірні об'єкти нерухомості є частиною багатоповерхового гаража «ІНФОРМАЦІЯ_1», розташованого за адресою: АДРЕСА_2, такі об'єкти нерухомості є капітальними спорудами та пов'язані фундаментом із землею, що підтверджуються актами виконаних робіт, що відповідає вимогам п.1.6 Тимчасового положення про реєстрацію прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 р. № 6/5).
Таким чином, багатоповерховий гараж «ІНФОРМАЦІЯ_1», розташований за адресою: АДРЕСА_2, який складається з будівель:
- літ. „Б", частина приміщення, загальною площею 2014,7 м.кв.;
- літ. „Б" підвал, частина приміщення, загальною площею 1401,0 м.кв.;
- літ. Б 11-111, частина приміщення, загальною площею 1012,1 м.кв.;
- літ. „В", основне , загальною площею 353,5 м.кв.;
- літ. „Г", основне, загальною площею 266,3 м.кв.;
- літ. „Д", основне, загальною площею 264,3 м.кв.;
- літ. „Е", основне, загальною площею 325,8 м.кв.;
- літ. „Е підвал", частина приміщення, загальною площею 296,3 м.кв.;
- літ. „ Е 11-поверх", частина приміщення ,загальною площею 122,1 м.кв.;
- літ. „Ж", основне, загальною площею 82,5 м.кв., побудований позивачем (за зустрічним позовом) на відведеній для цієї мети земельній ділянці на підставі погодженого 10.05.1995 року архітектурно-планувального завдання, погодження місця розташування об'єкту будівництва згідно Розпорядження Київської міської державної адміністрації від 05.06.1997 року № 747, об'єкт закінчений будівництвом, про що свідчать дані технічної інвентаризації будівель, розташованих за адресою: АДРЕСА_2 та дані Технічного паспорту на будівлі.
Згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтею 331 Цивільногот кодексу України передбачено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.
Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.
Виходячи з положень даної статті, особа може створити річ як самостійно, так і на підставі договору.
Тобто суб'єктом права власності на новостворене фактично збудоване нерухоме майно є позивач за зустрічним позовом.
Таким чином, збудовані позивачем (по зустрічному позову) об'єкти нерухомого майна по АДРЕСА_2 відповідають цільовому призначенню земельної ділянки, на якій вони розташовані. Розташування та призначення вказаних об'єктів нерухомого майна не порушує права інших осіб, не порушує вимог чинних будівельних, протипожежних, екологічних, санітарних та інших норм, а також не суперечить суспільним інтересам.
Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені у ст.16 Цивільного кодексу України, зокрема, визнання права.
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Право власності є непорушним.
Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Крім того, з огляду на норму ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Враховуючи, що у позивача недооформлені частина дозвільних документів на будівництво спірного об'єкту, однак, земельна ділянка надана позивачу саме під будівництво багатоповерхового гаражу «ІНФОРМАЦІЯ_1», розташування такого об'єкту погоджено у встановленому законодавством порядку, судом встановлено, що об'єкт будівництва створений позивачем і закінчений будівництвом, що не порушує будь-чиїх прав, суд дійшов висновку про застосування також відповідної норми ст. 376 Цивільного кодексу України в ході встановлення обставин про наявність у ТОВ «Будівельник»права власності на спірне майно.
Таким чином, оскільки позивач (за первісним позовом) підставами позовних вимог наводить відсутність у Орендодавця (відповідача1 за первісним позовом) права власності на передані за спірним Договором оренди об'єкти нерухомості, чим фактично заперечує наявність у Орендодавця (відповідача1 за первісним позовом) права власності на створене ним майно, з огляду на норму ст. ст. 392, 376 Цивільного кодексу України, таке право підлягає визнанню в судовому порядку в межах спору у справі № 18/110-11, оскільки наявність такого права у Орендодавця спростовує викладені в первісному позові обставини і безпосередньо впливає на результат вирішення спору у справі № 18/110-11.
В ході розгляду спору, позивач надав відзив на зустрічний позов, в якому по суті зустрічних позовних вимог не заперечував, оскільки, задоволення зустрічного позову впливає на результат вирішення первісного позову і встановлює права орендодавця та захищає права орендаря.
Враховуючи встановлені судом обставини, зустрічний позов підлягає задоволенню шляхом визнання за ТОВ «Будівельник»права власності на передане в оренду нерухоме майно.
Таким чином, за наслідками розгляду спору судом встановлено відсутність підстав для задоволення первісного позову, оскільки в ході розгляду зустрічного позову, спростовано обставини, на які позивач за первісним позовом посилався в обґрунтування позовних вимог.
Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за первісним позовом не підлягають відшкодуванню, судові витрати за зустрічним позовом підлягають відшкодуванню позивачем (відповідачем за зустрічним позовом) на користь відповідача 1 (позивача за зустрічним позовом).
Керуючись ст. ст. 33, 49, 60, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. В задоволенні первісного позову Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі -позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник»(далі -відповідач1) та Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (далі -відповідач 2) про визнання недійсним Договору оренди № 191/11 від 14 вересня 2011 року та розірвання Договору суборенди від 14 жовтня 2011 року відмовити.
2. Задовольнити зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник»(код ЄДРПОУ 14290237; 03134, м. Київ, вул. Григоровича-Барського, 2-а, р/р № 26000060413346 в ПАТ КБ "Приват-Банк" ф-я КиївСіті від.Борщагівське, МФО 380775) до Фізичної особи -підприємця ОСОБА_1.
3. Визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельник»(код ЄДРПОУ 14290237; 03134, м. Київ, вул. Григоровича-Барського, 2-а, р/р № 26000060413346 в ПАТ КБ "Приват-Банк" ф-я КиївСіті від.Борщагівське, МФО 380775) право власності на багатоповерховий гараж «ІНФОРМАЦІЯ_1», розташований за адресою: АДРЕСА_2 згідно даних Технічного паспорту на нежитловий будинок (приміщення) Міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об"єкти нерухомого майна №118284.
4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (код НОМЕР_1, АДРЕСА_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник»(код ЄДРПОУ 14290237; 03134, м. Київ, вул. Григоровича-Барського, 2-а, р/р № 26000060413346 в ПАТ КБ "Приват-Банк" ф-я КиївСіті від.Борщагівське, МФО 380775) 941 грн. витрат по сплаті судового збору.
Наказ видати після набрання судовим рішенням законної сили.
Суддя А.Ю. Кошик