91000, м. Луганськ, пл. Героїв ВВВ, 3а. Тел. 55-17-32
21.12.11 Справа № 28/58/2011
Суддя Семендяєва І.В., при секретарі судового засідання Мартинцевій Н.М, розглянувши матеріали за позовом
Прокурора м. Луганська в інтересах держави в особі Луганської міської ради, м. Луганськ
до приватного акціонерного товариства "Фінансист", м. Луганськ
про стягнення 604 791 грн. 73 коп.
за зустрічним позовом
приватного акціонерного товариства "Фінансист", м. Луганськ
до Луганської міської ради, м. Луганськ
про визнання частково недійсним договору оренди землі
за участю представників сторін:
від заявника за первісним позовом: Петрова Г.В., посвідчення № 524 від 01.07.2008, помічник прокурора м. Луганська;
від позивача за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом: ОСОБА_1, довіреність № 01/03-30./5449/0/2-10 від 24.11.2010, головний спеціаліст-юрисконсульт відділу контрольно-юридичної роботи Управління Луганської міської ради з питань земельних ресурсів;
від відповідача за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом: ОСОБА_2, дов. б/н від 13.05.2011, юрисконсульт.
Суть справи: прокурором заявлені вимоги про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у сумі 581819 грн. 57 коп. за договором оренди землі від 23.09.2008 за період з 30.12.2008 по 31.01.2011, пені у сумі 22 972 грн. 16 коп. за період з 01.09.2010 по 31.01.2011.
Відповідач за первісним позовом у відзиві не погодився з позовом, оскільки вважає, що правових підстав застосування коефіцієнта функціонального призначення земельної ділянки -2,5, який застосовується до земель комерційного використання, не має, так само як і для стягнення орендної плати, нарахованої із неправильної визначеної нормативної грошової оцінки землі.
Відповідачем за первісним позовом поданий зустрічний позов про визнання недійсними з моменту укладання пунктів 4, 16 договору оренди землі від 23.09.2008, зареєстрованого 30.12.2008 за № 040840200198 (в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка складає 7 823 005, 62 грн. та розміру річної орендної плати, що складає 234690 грн. 18 коп.).
Зустрічний позов розглядається судом спільно з первісним позовом.
Відповідач за зустрічним позовом вимоги позову відхилив за його необґрунтованістю, оскільки вважає, що спірний договір оренди земельної ділянки відповідає вимогам чинного законодавства України. До того ж, на його думку, зустрічний позов ґрунтується на законодавстві України, яке не регулює спірні відносини і взагалі є нечинним. Відповідач за зустрічним позовом зазначив, що, якщо припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини, то без цих умов, які позивач за зустрічним позовом просить визнати недійсними, не міг бути укладеним сам договір, що є порушенням ст. 217 Цивільного кодексу України.
26.05.2011 Приватне акціонерне товариство "Фінансист" звернулося до суду з клопотанням про призначення судової експертизи, яке було задоволено того ж дня, а провадження у справі зупинено на підставі п.1 ч.2 ст. 79 ГПК України.
16.12.2011 провадження у справі поновлено.
У судовому засіданні 21.12.2011 позивач за первісним позовом подав заперечення від 15.12.2011 щодо висновку судової будівельно-технічної експертизи №6326 від 06.10.2011, згідно якому він вважає, що перелік питань, поставлених на вирішення експертизи, не пов'язаний з предметом спору за зустрічним позовом. Так, позивач за первісним позовом посилається на те, що питання застосування коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, що підлягає застосуванню для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, площею 0,8502 га, розташованої за адресою: м. Луганськ, вул. Оборонна, 20г, як правове питання вже було предметом розгляду в судовому порядку. Позивач зазначив, що він згоден з висновком експертизи про відсутність чіткого документального обґрунтування щодо функціонального використання орендованої земельної ділянки. Позивач не згоден з висновком експерту про те, якщо використання земельної ділянки для «житлового та громадського призначення»без ознак комерційного призначення, то треба через додатковий проект відведення та рішення міської ради привести ці землі у стосовну іншу категорію. Позивач також наголосив на тому, що висновок судової експертизи не може змінювати укладену між сторонами угоду; визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відноситься до завдань будівельно-технічної експертизи, як про це сказано, на думку первісного позивача, у п.117 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5 (далі -Інструкція №53/5); установа, якій було доручено проведення судової експертизи, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оцінку землі", не має права визначати нормативну грошову оцінку землі.
Відповідач у відзиві на заперечення позивача до висновку не погодився з доводами позивача. Як зазначає відповідач за первісним позовом, питання, які пропонувалися на розгляд експертизи, обговорювалися в судовому засіданні 26.05.2011 за участю представника позивача за первісним позовом, який проти цих питань не заперечував. Відповідач також не погодився з доводами позивача про те, що визначення коефіцієнту функціонального використання є правовим питанням, а визначення розміру нормативної грошової оцінки взагалі не відноситься до завдань будівельно-технічної експертизи. Провадження експертизи, як зазначає відповідач за зустрічним позовом, було доручено судовому експерту, який має кваліфікацію по спеціальності «Оцінка земельних ділянок». Отже, як зазначає відповідач, визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає завданням будівельно-технічної експертизи і така експертиза виконана належним суб'єктом.
Відповідач за первісним позовом у доповненні до відзиву від 21.12.2011 до заперечення позивача до висновку експертизи зазначив те, що судовим експертом допущена технічна помилка стосовно визначення у розрахунку нормативної грошової оцінки та орендної плати коефіцієнтів індексації. Він не згоден з застосуванням при визначенні нормативної грошової оцінки землі коефіцієнту 2,5, оскільки вважає, що у даному випадку слід застосовувати коефіцієнт 0,5. Позивач за зустрічним позовом наводить розрахунок орендної плати, яка за 2008 рік становить 46 938 грн., за 2009 рік -49 707 грн. 37 коп., за 2010 рік -49707 грн. 37 коп. З цих сум відповідач нараховує і пеню у загальному розмірі 190 грн. 05 коп.
Заслухавши учасників розгляду спору, дослідивши наявні докази, суд встановив наступні фактичні обставини справи.
27.05.2008 Луганською міською радою прийнято рішення №34/87, відповідно до якого затверджено проект відведення земельної ділянки ЗАТ "Фінансист" (правонаступником якого є ПАТ "Фінансист") під розміщені будівлі та споруди та під будівництво та розміщення будівель та споруд адміністративно-побутового призначення площею 0,8502 га, яка знаходиться за адресою: м. Луганськ, вул. Оборонна, 20-г.
На підставі цього рішення позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі від 23.09.2008, державна реєстрація за № 040840200198 від 30.12.2008.
У пункті 4 договору зазначено, що на момент укладання договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 7823005 грн. 62 коп., а нормативна грошова оцінка земельної ділянки без урахування коефіцієнту функціонального використання становить 3129201 грн. 91 коп. Після набрання чинності цим договором нормативна грошова оцінка земельної ділянки, в тому числі коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки, визначаються (змінюються) згідно рішення Луганської міської ради від 28.12.2007 №28/10 або згідно іншого нормативно-правового рішення, прийнятого замість вказаного органом, уповноваженим орендодавцем, про що вказаний орган надає відповідну(і) довідку(и) орендарю у тижневий термін після звернення орендаря до вказаного органу.
Відповідно до п. 8 договору орендна плата встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що передається в оренду, у гривнях. Вона щорічно станом на 1 січня індексується на коефіцієнт індексації грошової оцінки землі відповідно до встановленого чинним законодавством порядку (п.9); крім того, обчислення розміру річної орендної плати здійснюється з урахуванням індексу інфляції (п.10).
Орендна плата сплачується за базовий податковий (звітний) період, що дорівнює календарному місяцю, у грошовій безготівковій формі щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (п.11).
У разі зміни розміру земельного податку протягом терміну дії договору пропорційно змінюється і розмір орендної плати без внесення змін у договір. Про зміну земельного податку орендодавець письмово повідомляє орендаря або робить про це оголошення в місцевому засобі масової інформації (п.14).
У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, з орендаря справляється пеня у розмірі пені за несвоєчасну сплату земельного податку від несплаченої суми за кожний день прострочення (п.15).
Як вказано у пункті 16 договору, на момент укладення договору розмір річної орендної плати у гривнях, згідно мети використання земельної ділянки, визначеної рішенням Луганської міської ради від 27.05.2008 №34/87, складає 234690 грн. 18 коп. У подальшому розмір річної орендної плати розраховується орендарем самостійно з урахуванням форми розрахунку розміру орендної плати, положень договору оренди землі та на підставі відповідної довідки, наданої органом, уповноваженим орендодавцем. Розрахунок розміру орендної плати за землю надається на підпис в орган, уповноважений орендодавцем.
Цільове призначення земельної ділянки -землі житлової та громадської забудови (п.18).
Відповідно до умов п.22 договору передача земельної ділянки орендарю здійснюється органом, уповноваженим орендодавцем, наступного дня після державної реєстрації договору за актом приймання-передачі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати (п.29.4).
Орендар зобов'язаний виконувати обов'язки, передбачені Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та Законом України "Про благоустрій населених пунктів" (п.32.3).
Як зазначили сторони у пункті 34 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та договору (п.40).
Умови п.16 цього договору були предметом судового спору між його сторонами стосовно правомірності застосування орендодавцем при визначенні нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки коефіцієнту 2,5.
Позивач стверджує, що орендар у період з 30.12.2008 по 31.01.2011 не вносив орендну плату, у зв'язку з чим утворилася заборгованість у сумі 581 819 грн. 57 коп.
На вказану суму основного боргу позивач, керуючись умовами укладеного договору (п.15) та чинним законодавством, нарахував пеню за період з 01.09.2010 по 28.02.2011 у сумі 22 972 грн. 16 коп., усього 604 791 грн. 73 коп., які просить стягнути з ПАТ "Фінансист".
Частиною 1 ст. 2 Закону України від 03.07.92 року №2535-ХІІ "Про плату за землю" (був чинним на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки землі.
Відповідно до ч. 1 ст.22 названого Закону кошти від плати за землю надходять на спеціальні бюджетні рахунки місцевих бюджетів, зазначених у ст.20 цього Закону, та використовуються виключно на потреби, пов'язані з землекористуванням.
З 01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України.
Так, відповідно до п.2 Прикінцевих положень Податкового кодексу України з 01.01.2011 Закон України "Про плату за землю" припинив свою дію, а питання внесення плати за користування землею врегульовано розділом ХІІ Податкового кодексу "Плата за землю".
Відповідно до п.287.1. ст. 287 Податкового кодексу України власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
Статтею 288 Кодексу встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об'єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
За загальним правилом (п. 109.2 ст. 109 Кодексу) вчинення платниками податків, їх посадовими особами та посадовими особами контролюючих органів порушень законів з питань оподаткування та порушень вимог, встановлених іншим законодавством, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, тягне за собою відповідальність, передбачену цим Кодексом та іншими законами України.
Отже, нині чинний Податковий кодекс України також передбачає обов'язок орендарів земельних ділянок вносити плату за їх користування.
Відповідно до ст.1 Закону України від 06.10.1998 №161-ХІУ "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 13 названого Закону визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
В силу частини 3 ст. 22 Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.
Абзацом 5 ч.1 ст. 24 Закону встановлено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
В силу ст. 36 названого Закону у разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Матеріалами справи належним чином доведено, що первісний відповідач у період з 30.12.2008 по 31.01.2011 не вносив орендну плату за користування земельною ділянкою.
Згідно статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено в договорі чи в законі.
Такого права відповідачеві згідно умовам вищезгаданого договору оренди землі не надано.
Як сказано в ст. 526 ЦКУ, зобов'язання повинно виконуватися належним чином згідно умовам договору та вимогам цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог -відповідно до звичаїв ділового обороту чи інших вимог, які звичайно висуваються, а частиною 1 ст. 530 ЦКУ встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлено термін (дату) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей термін (дату).
Первісний відповідач всі вищезазначені вимоги не виконав, що доведено позивачем та доказами, долученими до матеріалів справи.
Отже, з боку відповідача має місце порушення зобов'язань за договором.
Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Статтею 611 Цивільного кодексу встановлені правові наслідки порушення зобов'язання, а саме: у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до частин 1 та 2 ст. 614 цього Кодексу особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.
З огляду на порушення відповідачем своїх зобов'язань за договором позивач правомірно скористався правилом частини 1 ст. 617 ЦКУ якою встановлено, що особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Відповідач не довів наявність таких обставин.
Проте відповідач за первісним позовом не погодився з розміром суми заборгованості з орендної плати, зазначеної у позові, оскільки вважає її завищеною внаслідок того, що у договорі оренди при визначенні нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки і відповідно розміру річної орендної плати застосований завищений коефіцієнт функціонального використання (Кф) -2,5, в той час як він повинен складати 0,5. З приводу вказаних обставин відповідачем за первісним позовом поданий зустрічний позов, який в межах даної справи розглядається в першу чергу, ніж первісний позов, оскільки від результатів розгляду зустрічного позову залежить результат розгляду первісного позову.
Вимогами зустрічного позову є визнання недійсними з моменту укладення пунктів 4, 16 договору оренди землі від 23.09.2008, державна реєстрація 30.12.2008 за № 040840200198, в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 823 005 грн. 62 коп., розміру річної орендної плати, що складає 234 690 грн. 18 коп.
В обґрунтування свого позову позивач за зустрічним позовом посилається на те, що у п. 17 спірного договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду під розміщені будівлі та споруди, будівництво та розміщення будівель та споруд адміністративно-побутового призначення. Її цільове призначення -землі житлової та громадської забудови (п. 18 договору).
Таким чином, позивач за зустрічним позовом вважає впровадження функціонального коефіцієнту 2,5, який відповідно до Порядку грошової оцінки земель застосовується для земель комерційного використання, безпідставним. Тому позивач за зустрічним позовом вважає, що правомірним є висновок стосовно невірного визначення суми орендної плати, передбаченої п. 16 договору, що складає 234690 грн. 18 коп.
Частинами 1-5 статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Позивач за зустрічним позовом посилається у зустрічному позові на невідповідність розміру нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати статтям 5, 18 Закону України «Про оцінку земель».
У відповідності до положень ст. 5 Закону України «Про оцінку земель»нормативна грошова оцінка земельних ділянок є підставою для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Згідно ст. 18 Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Відповідно до пункту 3.5 Порядку нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказами Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.06 №18/15/21/11 (далі -Порядок), - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки Кф, ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженої наказом Держкомстату України від 05.11.98 року №377 (далів -Інструкція №377), зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 14.12.98 року за №788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.
У постанові Донецького апеляційного адміністративного суду від 16.11.22010 у справі № 2а-99/10/1213 (а.с. 89, том № 1) зазначено про те, що види діяльності за КВЕД позивача, відповідно до Довідки з єдиного державного реєстру підприємств та організацій України № 1332 Державного комітету статистики України головного управління статистики у Луганській області, є інше фінансове посередництво, дослідження кон'юнктури ринку та виявлення суспільної думки, управління фінансовими ринками, інша допоміжна діяльність у сфері фінансового посередництва, оптова торгівля зерном, насінням та кормами для тварин, купівля та продаж власного нерухомого майна, тобто передбачають комерційну діяльність.
Відповідач за зустрічним позовом враховує цю обставину як критерій для застосування коефіцієнту функціонального використання 2,5.
З цього приводу слід зазначити наступне.
Обґрунтування позивачем за первісним позовом правомірності застосування коефіцієнту 2,5, передбаченого для земель комерційного використання, даними Головного управління статистики у Луганській області проведено без урахування абзацу 3 розділу 3 «Терміни, визначення та правила користування КВЕД»Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2005 Національного класифікатору України, прийнятого наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 № 375, в якому, зокрема, зазначено «… класифікація видів економічної діяльності є статистичним інструментом для впорядкування економічної інформації. В той же час, класифікація є механізмом спільної мови, що має використання у багатьох інших, не статистичних сферах: соціальне та податкове регулювання, система тарифів, торгові угоди тощо. Важливо, щоб користувачі в інших сферах були свідомі відносно того, що для використання в інших цілях класифікація може бути не завжди адаптованою повною мірою. Отже, класифікація може не відповідати всім потребам. У зв'язку з цим можуть виникати спори стосовно юридичного використання коду КВЕД. Слід мати на увазі, що наданий органами державної статистики код виду діяльності не створює само по собі прав та обов'язків для підприємств та організацій, не тягне жодних правових наслідків як такий. Код виду діяльності не обов'язково є достатнім критерієм для виконання умов, передбачених нормативними актами. При застосуванні нормативних актів чи контрактів, код виду діяльності є припущенням, а не доказом.
Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213 (далі -Методика №213).
Розділом 3 даної Методики встановлений порядок визначення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів за встановленою формулою, згідно якої враховується коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.
На виконання п. 2 цієї постанови наказом Державного комітету по земельних ресурсах, Міністерства сільського господарства і продовольства, Державним комітетом у справах містобудування і архітектури, Українською академією аграрних наук від 27.11.1995 за № 76/230/325/150 затверджений Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, розділом 3 якого встановлений порядок розрахунку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів за формулою, в якій враховується коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).
Згідно додатку №1 до пунктів 3.5, 3.7, 3.9 та 3.10 Інструкції №377 (Таблиця 1.1 "Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки") для земель малоповерхової і багатоповерхової не садибної забудови встановлено коефіцієнт 1,0, а для земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, встановлено коефіцієнт 0,5.
За твердженням позивача за зустрічним позовом, з наведеного випливає, що впровадження функціонального коефіцієнту 2,5, який відповідно до Порядку застосовується для земель комерційного використання, є безпідставним.
Таким чином, частина земельної ділянки, зайнята будівлями і спорудами, відноситься до земель, до яких застосовується коефіцієнт -1,0, а частина, призначена для майбутнього будівництва, до земель із застосуванням коефіцієнта -0,5. Тобто, виходячи із приписів наведених нормативних актів і умов договору, в даному випадку має місце змішане використання земельної ділянки. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання.
З метою визначення відповідності закону зазначених у догові оренди землі від 23.09.2008, державна реєстрації від 30.12.2008 № 040840200198, розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати Харківським науково-дослідним інститутом судових експертиз ім. засл. проф. М.С. Бокаріуса була проведена судова будівельно-технічна експертиза у справі № 28/58/2011 та отриманий висновок цієї експертизи № 6326 (а.с. 2-11, том № 2). Даний висновок відповідно до ст. 42 ГПК України оцінюється згідно ст. 43 ГПК України поряд з іншими доказами у справі і приймається до уваги господарським судом Луганської області як один з доказів у справі.
Не заслуговують на увагу заперечення відповідача за зустрічним позовом щодо неможливості застосувати судом висновок експерта як доказ у справі.
Питання визначення розміру коефіцієнту функціонального використання спірної земельної ділянки потребує спеціальних знань і не є оціночним поняттям, яке потребує тільки правових знань. Саме оцінка земельної ділянки є одним із головних завдань будівельно-технічної експертизи згідно п. 117 (п.п. 117.9) наказу Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5 «Про затвердження Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень».
Судова експертиза проведена судовим експертом, який має кваліфікацію «оцінка земельних ділянок».
Отже, не приймаються до уваги заперечення відповідача за зустрічним позовом в частині того, що експерт при складанні судового висновку діяв поза межами своєї компетенції, зробив висновок з питання, яке не може бути предметом експертного дослідження, який не може змінювати умови договору.
Щодо твердження відповідача за зустрічним позовом про те, що судовий експерт самостійно визначив період, щодо якого виник спір з нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати, то слід погодитися з доводами позивача за зустрічним позовом про те, що згідно з ч. 2 ст. 42 ГПК України якщо під час проведення судової експертизи встановлюються обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, з приводу яких судовому експерту не були поставлені питання, у висновку він викладає свої міркування і щодо цих обставин.
При цьому суд зазначає про те, що експерту для проведення експертизи надані документи, які стосуються предмету спору, саме за 2008-2010 роки4 експертом проведено дослідження розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та орендної плати з моменту укладення договору -2008 рік, а також досліджений розмір у 2009-2010 роках (у 2011 році розмір орендної плати не змінився порівняно з 2010 роком).
Судом досліджені доводи сторін щодо невірного застосування експертом коефіцієнтів індексації у 2008-2010 роках та з'ясовано, що ці коефіцієнти застосовані вірно, оскільки у 2008 році при укладанні договору оренди був вже визначений остаточний розмір орендної плати і цього розміру орендної плати саме в 2008 році коефіцієнт індексації не застосовується, в подальшому при розрахунку орендної плати у 2009 року застосовується коефіцієнт індексації, визначений у 2009 року; за таким же принципом розраховується збільшена на коефіцієнт індексації орендна плата в наступні роки.
Суд зазначає про те, що спірний пункт договору не був предметом судового розгляду в адміністративній справі № 2а-2182/09, оскільки позовними вимогами в вказаній справі були визнання протиправними дій та зобов'язання вчинити певні дії (дії по видачі ЗАТ «Фінансист»даних для розрахунку орендної плати на 2009 рік № 1414 від 23.01.2009 та по заміні функціонального коефіцієнту використання землі 2,5 на 0,5; перерахувати нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки з врахуванням нового коефіцієнту 0,5; скасувати дані № 1414 від 23.01.2009 та зобов'язати Управління нерухомим майном Луганської міської ради надати ЗАТ «Фінансист»нові дані для розрахунку орендної плати). Сторонами в адміністративній справі бути ПАТ «Фінансист» та Управління нерухомим майном Луганської міської ради, вимоги щодо внесення або скасування п.п. 4, 16 спірного договору не заявлялись.
В силу приписів ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Як вбачається з обставин справи та наявних у ній доказів, ПАТ "Фінансист" не згодне з тим, що при визначенні нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру річної орендної плати за її користування слід застосовувати Кф 2,5 (як вважає орендодавець), а не 0,5, - як вважає орендар.
Останній стверджує, що орендована земельна ділянка з дня укладення договору до цього часу не використовується ним як земля комерційного призначення, оскільки вона зайнята об'єктами поточного та майбутнього будівництва, а тому при визначенні нормативної грошової оцінки цієї ділянки та розміру річної орендної плати, на його думку, слід застосовувати коефіцієнт 0,5, - замість коефіцієнту 2,5.
Як зазначено вище, відповідач за зустрічним позовом невірно застосував функціональний коефіцієнт 2,5, що підтверджується матеріалами справи, зокрема, висновком експертизи, іншими доказами у справі та чинними нормативно-правовими актами.
Отже, в договорі застосований невірний розмір нормативної грошової оцінки, і як наслідок - розмір орендної плати, а отже спірні пункти договору не відповідають вимогам вищенаведеного чинного законодавства України.
За таких обставин, зустрічний позов підлягає задоволенню, тому спірні пункти 4, 16 договору оренди землі слід визнати недійсними в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 823 005 грн. 62 коп.; розміру річної орендної плати, що складає 2344690 грн. 18 коп.
Таким чином, з моменту реєстрації договору відповідач за первісним позовом повинен сплачувати орендну плату, яка є меншою, ніж зазначив позивач за первісним позовом, і повинна бути розрахована, виходячи з коефіцієнту 0,5, а не 2,5.
Доводи орендаря підтверджуються як власне вищезгаданим договором, укладеним між сторонами (пункти 1, 17), так і висновком судової будівельно-технічної експертизи №6326 від 06.10.2011, проведеної в ході розгляду даної справи Харківським науково-дослідним інститутом судових експертиз ім. засл. проф. М.С.Бокаріуса, відповідно до пункту 1 висновків якої коефіцієнт функціонального використання (Кф), який підлягає застосуванню для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 0,8502 га, яка знаходиться у м. Луганську, вул. Оборонна, 20-г, повинен дорівнювати 0,5; згідно пункту 2 цього висновку нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки повинна складати:
у 2008 році -1521986 грн.;
у 2009 році -1753327 грн.;
у 2010 році -1856774 грн.
З огляду на викладене (описово-мотивувальна частина висновку), річна сума орендної плати повинна становити:
у 2008 році -45659,57 грн.;
у 2009 році - 52599, 82 грн.;
у 2010 році - 55703,21 грн. (а.с. 9, том № 2).
Суд погоджується з даним висновком, у т.ч. з розміром річної орендної плати за 2008-2010 роки, оскільки з нього вбачається, що він ґрунтується на результатах ретельного дослідження фактичних обставин справи, у т.ч. здійсненого з виходом на місце розташування земельної ділянки.
Первісний позивач у порядку та у спосіб, встановлені чинним законодавством, не спростував доводи ПАТ "Фінансист" щодо правомірності застосування Кф у розмірі 0,5 при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є предметом згадуваного тут договору оренди землі, замість 2,5.
Виходячи з розміру нормативної грошової оцінки згадуваної у цьому рішенні земельної ділянки на 2010 рік, суд визначив її оцінку на 2011 рік, - вона становить 55 703 грн. 21 коп.
Звідси, - орендна плата за січень 2011 року становить 4641 грн. 94 коп.
З урахуванням вищевикладеного суд вважає, що з орендаря -ПАТ "Фінансист" підлягають стягненню:
за період з 30.12.2008 по 31.12.2008 - орендна плата у сумі 245 грн. 48 коп.;
за 2009 рік -орендна плата у сумі 52599,82 грн.;
за 2010 рік -орендна плата у сумі 55703,21 грн.;
за період з 01.01.2011 по 31.01.2011 -орендна плата у сумі 4641 грн.94 коп., - а разом 113 190 грн. 45 коп.
Пеня за визначений первісним позивачем період з 01.09.2010 по 28.02.2011 підлягає стягненню у сумі 2336 грн. 76 коп.
Пунктом 4 ст. 129 Податкового кодексу України встановлено, що пеня нараховується на суму податкового боргу (включаючи суму штрафних санкцій за їх наявності та без урахування суми пені) із розрахунку 120 % річних облікової ставки НБУ, яка діяла на день виникнення такого податкового боргу або на день його (його частини) погашення, залежно від того, яка з величин таких ставок є більшою, за кожний календарний день прострочення у його сплаті.
Пунктом 5 тієї ж статті даного Кодексу передбачено, що зазначений розмір пені застосовується щодо всіх видів податків, зборів та інших грошових зобов'язань, крім пені, яка нараховується за порушення строку розрахунку у сфері зовнішньоекономічної діяльності, що встановлюється відповідним законодавством.
Частиною 6 ст. 232 Господарського кодексу України(далі -ГКУ), встановлено, що нарахування штрафних санкцій, якщо інше не встановлено договором або законом, припиняється через шість місяців після виникнення права на нарахування таких санкцій.
Пунктом 1 ч.2 ст. 258 ЦКУ для стягнення неустойки (штрафу, пені) встановлено річний термін.
Позивач - з урахуванням періодів виникнення права на нарахування пені - дотримався усіх перелічених вимог чинного законодавства щодо її нарахування.
Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення зустрічного позову в частині визнання недійсними пунктів 4 (четвертий) та 16 (шістнадцятий) договору оренди землі від 23.09.2008, зареєстрованого 30.12.2008 за № 040840200198, укладеного між Луганською міською радою (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Фінансист", правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство "Фінансист" (орендар), в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 823 005 грн. 62 коп.; розміру річної орендної плати, що складає 234690 грн. 18 коп.
Вимоги первісного позову підлягають задоволенню частково в частині стягнення заборгованості з орендної плати за період з 30.12.2008 по 31.01.2011 у сумі 113 190 грн. 45 коп., пені у сумі 2336 грн. 76 коп. за період з 01.09.2010 по 28.02.2011.
У задоволенні вимог первісного позову про стягнення 468 629 грн. 12 коп. заборгованості з орендної плати та 20 635 грн. 40 коп. пені слід відмовити.
Відповідно до ст.ст.44,49 ГПК України судові витрати за первісним позовом покладаються на первісного відповідача пропорційно сумі задоволених вимог як на сторону, яка порушила чинне земельне та цивільне законодавство України; за зустрічним позовом судові витрати покладаються на відповідача за зустрічним позовом.
Судом взято до уваги наступне:
1) прокурор звернувся з цим позовом до господарського суду 30.03.2011, тобто до набрання чинності Законом України від 08.07.2011 №3674-УІ "Про судовий збір", з огляду на що, питання про судові витрати повинно вирішуватися відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 №7/93 "Про державне мито";
2) відповідно до п.30 ст. 4 названого Декрету Генеральна прокуратура України та підпорядковані їй прокуратури у разі звернення до господарського суду з позовом в інтересах держави звільняються від сплати державного мита на користь державного бюджету України;
3) прокурор звернувся до суду в інтересах держави з майновим позовом.
Згідно п."а" ч.2 ст. 3 названого Декрету за звернення до господарського суду з позовом майнового характеру на користь державного бюджету України стягується державне мито у розмірі 1% вартості позову, але не менше 6 (102,00 грн.) та не більше 1500 (25500,00 грн.);
4) відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 05.08.2009 №825 у разі звернення з позовом до господарського суду на користь державного бюджету України підлягають сплаті витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 236,00 грн.
Таким чином, з первісного відповідача на користь державного бюджету України підлягають стягненню судові витрати, а саме:
державне мито у сумі 1155 грн. 27 коп.;
витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 45 грн. 08 коп.
При вирішенні питання про розподіл витрат на проведення судової землевпорядної експертизи у сумі 3281 грн. 60 (том 1 а.с. 145, 149) суд виходить з того, що експертиза проведена з метою встановлення істини в цілому у справі, що з вини обох сторін не вірно визначена нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, тому розподіляє вказані витрати порівно на сторін у рівних частках.
Відповідно до ст. 85 ГПК України у судовому засіданні оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення.
Керуючись ст.ст.44, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Луганської області
1. Первісний позов Прокурора м. Луганська в інтересах держави в особі Луганської міської ради до приватного акціонерного товариства "Фінансист" про стягнення 604 791 грн. 73 коп. задовольнити частково.
2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Фінансист", ідентифікаційний код 31138743, яке знаходиться за адресою: місто Луганськ, вул. Оборонна, 20-Г, на користь Луганської міської ради, ідентифікаційний код 26070794, яка знаходиться за адресою: місто Луганськ, вул. Коцюбинського, 14, - на розрахунковий рахунок 332136812700004 місцевого бюджету Жовтневого району міста Луганська, банк: Управління Державного казначейства у Луганській області, МФО 804013, код 24046538, код платежу 13050200, - заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою у сумі 113 190 грн. 45 коп. та пеню у сумі 2336 грн. 76 коп.; видати наказ Луганській міській раді після набрання рішенням законної сили.
3. У задоволенні первісного позову Прокурора м. Луганська в інтересах держави в особі Луганської міської ради до приватного акціонерного товариства "Фінансист" про стягнення 468 629 грн. 12 коп. заборгованості з орендної плати та 20 635 грн. 40 коп. пені відмовити.
4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Фінансист", ідентифікаційний код 31138743, яке знаходиться за адресою: місто Луганськ, вул. Оборонна, 20-Г, на користь Державного бюджету України на рахунок №31219206700006, банк -ГУ ДКУ в Луганській області, МФО 804013; одержувач коштів: УДК у м. Луганську ГУ ДКУ у Луганській області, ідентифікаційний код 24046582, КБК -22030001, символ звітності банку -206, - судові витрати у сумі 1155 грн. 27 коп. державного мита та 45 грн. 08 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу; наказ видати Ленінській міжрайонній державній податковій інспекції м. Луганська.
5. Зустрічний позов приватного акціонерного товариства "Фінансист" до Луганської міської ради про визнання частково недійсним договору оренди землі задовольнити.
6. Визнати частково недійсними пункти 4 (четвертий) та 16 (шістнадцятий) договору оренди землі від 23.09.2008, зареєстрованого 30.12.2008 за № 040840200198, укладеного між Луганською міською радою (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Фінансист", правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство "Фінансист" (орендар), в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7 823 005 грн. 62 коп.; розміру річної орендної плати, що складає 234690 грн. 18 коп.
7. Стягнути з Луганської міської ради, ідентифікаційний код 26070794, яка знаходиться за адресою: місто Луганськ, вул. Коцюбинського, 14, - на користь Приватного акціонерного товариства "Фінансист", ідентифікаційний код 31138743, яке знаходиться за адресою: місто Луганськ, вул. Оборонна, 20-Г, витрати по проведенню судової землевпорядної експертизи у сумі 1640 грн. 80 коп., державне мито за подання зустрічного позову у сумі 85 грн. 00 коп. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 236 грн. 00 коп.; видати наказ ПАТ «Фінансист»після набрання рішенням законної сили.
8. Решту витрат по проведенню судової землевпорядної експертизи покласти на зустрічного позивача.
Відповідно до ст.85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення складено у повному обсязі та підписано -26.12.2011.
Суддя І.В. Семендяєва