"21" грудня 2011 р. Справа № 5024/916/2011
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
головуючого, судді Палій В.М.,
судді Васищака І.М.,
судді Цвігун В.Л.,
розглянувши касаційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку
"Імпульс"
на рішення господарського суду Херсонської області від 14.07.2011р. та
постанову Одеського апеляційного господарського суду від 29.09.2011р.
у справі №5024/916/2011
за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1
до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імпульс"
3-ті особи 1) Управління житлового господарства Херсонської міської ради;
2) Управління комунальної власності Херсонської міської ради;
3) Херсонське державне бюро технічної інвентаризації
про визнання договору оренди недійсним,
за участю представників:
від позивача: ОСОБА_1
від відповідача: не з'явився,
від 3-тьої особи 1: не з'явився,
від 3-тьої особи 2: не з'явився,
від 3-тьої особи 3: не з'явився,
Фізична особа -підприємець ОСОБА_1 звернулася до господарського суду Херсонської області з позовом до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імпульс" і просила суд визнати недійсним укладений між сторонами договір оренди об'єкту нерухомості №07/2 від 01.10.2007р.
Позовні вимоги обґрунтовані відсутністю у відповідача права на розпорядження нерухомим майном, що є об'єктом спірного договору, оскільки на час його укладання власником цього має була Херсонська міська рада.
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на те, що житловий будинок, в якому розташоване орендоване приміщення, переданий йому на баланс. Вважає, що зазначене приміщення відповідно до п.3.3.4 статуту відповідача належить до загального майна житлового комплексу ОСББ "Імпульс", тобто є загальним майном власників будинку АДРЕСА_1, це майно не є власністю територіальної громади міста Херсона.
Рішенням господарського суду Херсонської області від 14.07.2011р. (суддя Александрова Л.І.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 29.09.2011р. (головуючий, суддя Поліщук Л.В., судді Разюк Г.П., Туренко В.Б.), позов задоволено: визнано недійсним договір оренди об'єкту нерухомості №07/2 від 01.10.2007р., укладений між фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1 та Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Імпульс".
Вказані рішення та постанова мотивовані тим, що на момент укладання оспорюваного договору оренди приміщення перукарні перебувало у власності Херсонської міської ради, у зв'язку з чим відповідач не мав права без уповноваження міської ради передавати це приміщення в оренду.
Не погоджуючись з вказаними судовими актами, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить суд їх скасувати, як такі, що ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових актів, знаходить касаційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судами встановлено, що між сторонами укладено договір оренди об'єкту нерухомості №07/2 від 01.10.2007р., за умовами якого, відповідач зобов'язався передати, а позивач прийняти в строкове платне користування приміщення перукарні загальною площею 50 кв.м., розташованого за адресою: м.Херсон, пр-т Текстильників, 10.
Заперечуючи дійсність вказаного договору, позивач звернувся до суду з даним позовом і вважає, що укладаючи договір оренди, відповідач в порушення ст.761 ЦК не був власником об'єкту оренди, у зв'язку з чим договір підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 ст.203, ст.215 ЦК України.
Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Так, вирішуючи спір про визнання договору або його частини недійсним, господарський суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання договору (його частини) недійсним і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту договору вимогам закону, додержання встановленої форми договору; правоздатність сторін за договором; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.
Загальні підстави визнання недійсними правочину і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 ЦК України.
Відповідно до частин 1 та 3 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою -третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Вирішуючи даний спір по суті заявлених вимог, судами з'ясовано, що рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради народних депутатів від 21.07.1987р. №176 визнано право державної власності на житлові будинки, що знаходяться у віданні місцевих рад народних депутатів, згідно додатку №1, в якому зазначено й будинок по АДРЕСА_1 (а.с.25, 26 т.1).
На підставі вказаного рішення володіння цим будинком зареєстровано за місцевою радою, про що видано відповідне реєстраційне посвідчення від 11.11.1987 р. (а.с.27 т.1).
11.01.2006р. зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імпульс", яке згідно п.1.1. статуту, створено власниками квартир та приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Рішенням виконавчого комітету Херсонської міської ради від 21.03.2006 р. №156 балансоутримувачем житлового будинку АДРЕСА_1 визначено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імпульс" (а.с.14).
При цьому судами з'ясовано, що власником приміщень №1, 4, 5, 6, 7, 8 цокольного поверху будинку АДРЕСА_1 згідно свідоцтва про право власності від 06.09.2004р. є Херсонська міська рада (а.с.22, 23, 111 т.1). Станом на 01.01.2007р. власником спірного приміщення перукарні була Херсонська міська рада згідно свідоцтва про право власності від 06.09.2004р., виданого Херсонською міською радою на підставі розпорядження міського голови від 01.09.2004р. №1325-р.
Відповідно до рішення Херсонської міської ради від 04.09.2007р. №522, відповідачу передано в безоплатне безстрокове користування нежилі приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 41,10 кв.м. для розміщення кімнати школяра (а.с.29 т.2).
У подальшому рішенням Дніпропетровського районного суду м.Херсона №2-3580/08 від 23.09.2008р. за позивачем визнано право власності на приміщення салону-перукарні, орендованого у відповідача та переобладнаного, загальною площею 44,4 кв.м., яке складається з приміщень 1- площею 3,1 кв.м., 2- площею 37,9 кв.м., 3 - площею 3,4 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1. У вказаному рішенні зазначено, що орендоване майно було переобладнано позивачем з піонерської кімнати в салон-перукарню (а.с.109-110 т.1). Доказів оскарження, скасування вказаного рішення матеріали справи не містять.
В силу ч.4 ст.35 ГПК України, рішення суду з цивільної справи, що набрало законної сили, є обов'язковим для господарського суду щодо фактів, які встановлені судом і мають значення для вирішення спору.
На теперішній час власником вказаного приміщення є ОСОБА_2, який придбав його у позивача за договором купівлі-продажу від 27.10.2008р., посвідченого приватним нотаріусом.
Відповідно до ст.761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належаться майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму.
Встановлені судами під час розгляду даної справи обставини свідчать про те, що на момент укладання оспорюваного договору оренди від 01.10.2007р. приміщення перукарні перебувало у власності Херсонської міської ради, у зв'язку з чим відповідач не мав права без уповноваження міської ради передавати це приміщення в оренду.
Твердження скаржника про те, що передане в оренду за оспорюваним договором майно є загальним майном власників будинку №10 по проспекту Текстильників у м.Херсоні, тобто їх спільною частковою, власністю колегія суддів відхиляє з огляду на таке.
Відповідно до ст.19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається із загального та неподільного майна, до якого, в свою чергу, входять згідно ст.1 цього закону, допоміжні приміщення житлового будинку, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення), конструктивні елементи будинку (стіни, фундамент) та технічне обладнання будинку (інженерні комунікації), що забезпечують належне функціонування жилого будинку.
В силу ст.1 названого закону, нежиле приміщення -це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Згідно п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Положенням частини першої статті 1, п.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" надане офіційне тлумачення Конституційним Судом України.
Відповідно до резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. №4-рп/2004 (справа №1-2/2004р.), допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Згідно ч.7 ст.11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", передача на баланс майна, яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього.
Отже, стверджуючи про те, що спірне приміщення є власністю співвласників -власників квартир будинку відповідач в силу ст.ст.33, 34 ГПК України мав довести належними доказами, що спірне приміщення є допоміжним, в якому чи в частині якого може знаходитися технічне обладнання будинку, без доступу до якого експлуатація житлового будинку не є можливою, а також те, що воно використовувалося для обслуговування будинку. При цьому, знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах, не може визнаватися безумовною підставою внесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир.
Як доводять матеріали справи та встановлено судами, передане відповідачем в оренду приміщення перукарні не є допоміжним у розумінні ст.1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", тобто таким, що забезпечує експлуатацію будинку і його нормальне функціонування, та не являється нежилим приміщенням, яке не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком судів про те, що спірне приміщення не є об'єктом права спільної власності мешканців будинку, а тому відповідач не мав права передавати його в оренду на підставі ст.19 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Посилання скаржника на постанову Запорізького апеляційного господарського суду від 14.04.2010р. в іншій справі №11/90-09, відповідно до якої з позивача на користь відповідача стягнуто заборгованість по орендній платі у зв'язку з неналежним виконанням договору оренди об'єкта нерухомості №07/2 від 01.10.2007р. і в якій зазначено про дійсність договору, колегія суддів відхиляє, оскільки із змісту вказаної постанови вбачається, що апеляційним господарським судом у зазначеній справі не надавалася правова оцінка договору оренди з огляду на відповідність його вимогам чинного законодавства, а лише констатовано, що він є дійсним, оскільки в судовому порядку визнаний недійсним не був (а.с.64, 66 т.1).
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суди двох інстанцій дійшли правильного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 -11111 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
Касаційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Імпульс" залишити без задоволення, а постанову Одеського апеляційного господарського суду від 29.09.2011р. у справі №5024/916/2011 -без змін.
Головуючий, суддя Палій В.М.
Суддя Васищак І.М.
Суддя Цвігун В.Л.