< Список >
Іменем України
28 листопада 2011 року Справа № 5002-28/3258-2011
Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Фенько Т.П.,
суддів Воронцової Н.В.,
Проценко О.І.,
представники сторін у судове засідання не з'явились;
розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Лукачов С.О.) від 10.10.2011 у справі № 5002-28/3258-2011
за позовом Феодосійської міської ради (вул. Земська, 4, м. Феодосія, 98100)
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)
про зміну умов договору оренди землі,
Феодосійська міська рада звернулась до господарського суду Автономної Республіки Крим з позовною заявою до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (далі по тексту - ФОП ОСОБА_1.) про зміну умов договору оренди землі реєстраційний номер 040701900196 від 21.08.2007, укладеного між Феодосійською міською радою та ФОП ОСОБА_1.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що зміна умов договору обумовлена прийняттям рішення 41 сесії 5-ого скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" від 28.11.2008 № 1842, відповідно до якого було визначено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - для інших видів використання, що дорівнює 3 відсоткам від їх нормативної грошової оцінки. Разом з тим, відповідач без достатніх правових підстав відмовляється змінювати умови договору оренди землі.
Рішенням господарського суду Автономної Республіки Крим від 10.10.2011 у справі № 5002-28/3258-2011 позов задоволено частково: змінено умови договору оренди землі реєстраційний номер 040701900196 від 21.08.2007, укладеного між Феодосійською міською радою та ФОП ОСОБА_1., виклавши пункти договору у наступній редакції: "пункт 1 - слова "зона "Центральна" № 3" читати: "економіко-планувальна зона № 1"; пункт 5 договору викласти у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 039 438,10 грн."; пункт 9 викласти у наступній редакції: "Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 31 183,14 грн. за рік"; в іншій частині позову відмовлено; вирішено питання щодо розподілу судових витрат
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції дійшов висновку про виникнення виняткових обставин для зміни укладеного між сторонами договору оренди землі в частині суми орендної плати через нову нормативну грошову оцінку землі в місті Феодосія.
Не погодившись з рішенням суду, відповідач звернувся до Севастопольського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду скасувати, провадження у справі припинити.
Вимоги апеляційної скарги мотивовані тим, що оскаржуване рішення прийнято судом першої інстанції з порушенням норм матеріального та процесуального права, при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи.
Зокрема, заявник апеляційної скарги вказує на те, що діючим на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не були встановлені норми, відповідно до яких умови раніш укладених договорів оренди землі автоматично, чи в односторонньому порядку могли би бути змінені.
Крім того, заявник апеляційної скарги зазначає, що у статтях 26, 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", а також у статтях 12, 17 Земельного кодексу України не міститься повноважень ради по внесенню змін у раніш укладені договори оренди землі.
Ухвалою Севастопольського апеляційного господарського суду від 10.11.2011 апеляційну скаргу ФОП ОСОБА_1. прийнято до провадження.
У судове засідання, призначене на 28.11.2011, сторони явку уповноважених представників не забезпечили, про дату, час і місце судового засідання були повідомлені належним чином рекомендованою кореспонденцією.
Стаття 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами. Оскільки явка в судове засідання представників сторін - це право, а не обов'язок, справа може розглядатись без їх участі, якщо нез'явлення цих представників не перешкоджає вирішенню спору.
Статтею 77 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні.
Судова колегія визнала можливим розглянути справу за відсутності представників сторін за наявними документами в матеріалах справи.
Переглянувши матеріали справи відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, судова колегія встановила наступні обставини.
На підставі рішення 6 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про надання земельної ділянки громадянці України - ФОП ОСОБА_1." від 30.06.2006 № 155 між Феодосійською міською радою та ФОП ОСОБА_1. був укладений договір оренди землі від 24.07.2006 б/н (далі - Договір), відповідно до якого Феодосійська міська рада (орендодавець) надає, а ФОП ОСОБА_1. (орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться: АДРЕСА_2, кадастровий номер 01 116 000 000 100 10 142. (а. с. 13-15).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 447063,17 грн. (пункт 5 Договору).
Договір укладено строком до 30.06.2016 (пункт 8 Договору).
Відповідно до пункту 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі (з обліком коефіцієнту зональності-4) та розміром 17882,53 грн. за рік.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 Договору).
Згідно із пунктом 11 Договору орендна плата вноситься рівними частинами щомісячно до 30 числа слідуючого за звітним місяцем на рахунок місцевого бюджету з коду бюджетної класифікації: "Орендна плата з юридичних (фізичних) осіб".
Відповідно до пункту 12 Договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Крім того, Договором встановлено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (пункт 33 Договору).
Договір зареєстрований в книзі записів Державної реєстрації договорів оренди землі 21.08.2007 за № 040701900196.
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" зі змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 № 309-VI, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю". Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія" від 29.08.2008 № 1698 затверджено технічну документацію по нормативній грошовій оцінці земель міста Феодосія та введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель, вирішено всі зміни в розмірі орендної плати по договорам оренди землі, що пов'язані із змінами в законодавстві України та щорічною індексацією грошової оцінки землі, фіксувати в додаткових угодах до договорів про оренду землі (а.с. 24).
28.11.2008 прийнято рішення 41 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради "Про введення ставок орендної плати за землю" № 1842, яким встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що застосовується у інших видах діяльності згідно з Українським класифікатом цільового використання земельних ділянок в розмірі 3-х відсотків від їх нормативної грошової оцінки (а.с. 25).
Листом від 17.02.2011 за вих. № 02-30-50 (а.с. 17) Феодосійська міська рада надіслала на адресу ФОП ОСОБА_1. додаткову угоду до договору оренди землі від 19.01.2011, відповідно до якої було запропоновано деякі пункти договору оренди від 21.08.2007 реєстраційний № 040701900196 викласти в редакції позивача та змінити розмір орендної плати (а.с. 16). Факт отримання даного листа відповідачем 22.02.2011 підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 18).
Ухилення відповідача від укладення додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення позивача з даним позовом.
Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, судова колегія дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги виходячи з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи спірні відносини між сторонами виникли у зв'язку з недосягненням згоди щодо зміни умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно з частинами першою та третьою статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Місцеві органи виконавчої влади, підприємства, установи та організації, а також громадяни несуть встановлену законом відповідальність перед органами місцевого самоврядування за заподіяну місцевому самоврядуванню шкоду їх діями або бездіяльністю, а також у результаті невиконання рішень органів та посадових осіб місцевого самоврядування, прийнятих у межах наданих їм повноважень.
Частинами третьою та четвертою статті 11 Цивільного кодексу України встановлено, що циві льні права і обв'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного зако нодавства, у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 189 Господарського кодексу України, статтею 632 Ци вільного кодексу України ціна є істотною умовою договору, у випадках, вста новлених законом застосовуються ціни, які встановлюються або регулюються уповноваженим органом державної влади або органом місцевого самовряду вання.
Як вже зазначалось вище, відповідно до пункту 12 Договору сторони домовилися про те, що договір може бути змінений при певних обставинах, перелік яких не є вичерпним. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі.
Згідно з частиною другою статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.
Тому здійснення нормативної грошової оцінки землі, внаслідок якої змінився її розмір та віднесено її до іншої економіко-планувальної зони, відповідає вимогам діючого законодавства.
Отже, зміна ціни землі призвела до зміни розміру земельного податку та орендної плати, у зв'язку з чим виникли підстави для перегляду останньої та внесення необхідних змін до договору оренди.
Відповідно до частини другої статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з розрахунком розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена на 01.01.2011, нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки складає 1039438,10 грн., а розмір орендної плати - 31183,14 грн. (а.с. 19).
Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Як вже зазначалось, у лютому 2011 року Феодосійська міська рада запропонувала ФОП ОСОБА_1. змінити розмір орендної плати та викласти деякі пункти договору в редакції позивача.
Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Відповідно до частини першої статті 641 Цивіль ного кодексу України пропозиція щодо зміни істотних умов договору повинна містити істотні умови договору.
Умови договору оренди не виключають мож ливості зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.
При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які за цікавлений орендодавець не міг усунути після їх виникнення при всій турбо тливості та обачності, які від нього вимагалися, тому що зобов'язання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом.
Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі.
В даному Договорі не визначено, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто, одночасно є певні умови, з якими закон - частина друга статті 652 Цивільного кодексу України, пов'язує мож ливість зміни договору за рішенням суду.
Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою дого вору оренди землі.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Відповідно до статті 11128 Господарського процесуального кодексу України рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішеннями Верховного Суду України.
Позицію, аналогічну вищенаведеній, виклав Верховний суд України у постановах від 06.12.2010 у справі №2-1/10068-2008 та від 27.12.2010 у справі № 27/15-10.
Також, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову у частині зміни економіко-планувальної зони з 01.01.2009, зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, починаючи з 01.01.2009 та з 01.01.2010, та зміни орендної плати з 01.01.2009 та з 01.01.2010, оскільки відповідно до положень частини п'ятої статті 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду; а також стосовно необхідності внесення судом змін до договору оренди земельної ділянки щодо порядку його змін і розірвання, оскільки запропонований позивачем пункт є повним дублюванням положень статті 188 Господарського кодексу України, і діючим законодавством не передбачені приписи щодо примусового внесення таких змін до договору за рішенням суду, оскільки даний пункт є загальною правовою нормою і може застосовуватись незалежно від його визначення в договорі, отже, що стосується змін до спірного договору землі щодо порядку здійснення обчислення, перегляду розміру орендної плати, порядку зміни договору, доповнення договору пунктом 43, згідно з яким право оренди може відчужуватися, судова колегія вважає, що позивачем не доведено наявність передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для внесення цих змін до договору. Прийняття Кабінетом Міністрів України Постанови "Про затвердження Типового договору оренди землі" не може бути підставою для внесення змін до діючого договору за рішенням суду.
Згідно зі статтею 627 Цивільного кодексу України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Враховуючи вищевикладене, правова оцінка, яку суд першої інстанції дав обставинам справи, не суперечить вимогам процесуального і матеріального права, а доводи апеляційної скарги щодо їх неправильного застосування є необґрунтованими.
Судове рішення є законним і обґрунтованим та не може бути скасовано з підстав, що наведені в апеляційній скарзі.
Все вищеперелічене дає судовій колегії право для висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 частини 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 10.10.2011 у справі № 5002-28/3258-2011 залишити без змін.
Головуючий суддя < Підпис > Т.П. Фенько
Судді < Підпис > Н.В. Воронцова
< Підпис > О.І. Проценко
< Список >
< Список > < Довідник >
Розсилка:
1. Феодосійська міська рада (вул. Земська, 4, м. Феодосія, 98100)
2. Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (АДРЕСА_1)