29000, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1 тел. 71-81-84, факс 71-81-98
"09" грудня 2011 р.Справа № 17/5025/1706/11
За позовом Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький
про розірвання договору оренди, виселення фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 з нежитлового приміщення площею 48,0 кв.м. по АДРЕСА_2, передання вказаного приміщення балансоутримувачу-міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності
Суддя Димбовський В.В.
Представники сторін:
позивачів: ОСОБА_2 - представник Управління комунального майна Хмельницької міської ради за довіреністю №3 від 04.01.2011р.;
ОСОБА_3 - представник міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності за довіреністю №1010/в від 19.07.2010р.;
ОСОБА_4 - представник міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності за довіреністю №457/в від 23.11.2011р.
ОСОБА_5 - представник міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності за довіреністю №408/в від 24.10.2011р.
відповідача: ОСОБА_6 - за довіреністю №3604 від 23.11.2011р.
В судовому засіданні відповідно до ч. 2 ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Суть спору: позивачі просять суд розірвати договір оренди, виселити фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 з нежитлового приміщення площею 48,0 кв.м. по АДРЕСА_2, та передати вказане приміщення балансоутримувачу-міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, посилаючись на ст. ст. 526, 651, 782 Цивільного кодексу України, ст. ст. 18, 26, 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди нерухомого майна від 25.03.2010р. в частині сплати орендної плати та відшкодування земельного податку, а також переданням орендарем без дозволу орендодавця приміщення в суборенду.
В судовому засіданні представники позивачів наполягали на задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що вони обгрунтовані та підтверджені поданими доказами.
Відповідач у відзиві на позов та його повноважний представник в судовому засіданні проти позовних вимог заперечував, вважаючи їх безпідставними. В обгрунтування своїх заперечень відповідач посилається на ті обставини, що мотивацією розірвання договору позивачі вказують на несвоєчасну оплату коштів за договором. Однак, як зазначає відповідач, договором чітко не встановлена орендна плата за кожен місяць, вона нараховувалась та кожен місяць змінювалась. Зауважує, що можливість оплати за оренду була лише в тому випадку, коли надавався рахунок. Але, як стверджує відповідач, позивачі порушували умови договору і не надавали своєчасно рахунків, що, на думку відповідача, з їхньої вини призводило до несвоєчасних платежів. Посилаючись на ст. 782 ЦК України, зазначає, що затримки зі сплатою оренди протягом трьох місяців підряд не було. Вказуючи на ст. 783 ЦК України стверджує, що жодна з підстав, що дозволяє орендодавцю вимагати дострокового розірвання договору, не настала. Стосовно сплати земельного податку відповідач вказує, що балансоутримувач не повідомляв, яку суму необхідно було відшкодувати і на який рахунок сплатити. Також, відповідач заперечує проти посилань позивачів на передання орендованого приміщення в суборенду.
Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи по суті, суд встановив:
25.03.2010р. між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький (орендодавцем), фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький (отримувачем коштів, балансоутримувачем) було укладено договір оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, згідно з умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 48,0 кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_2, в одноповерховій будівлі, що знаходиться на балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, під кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, строком на два роки і одинадцять місяців з 25.03.2010р. по 25.02.2013р. (п. 1.1 договору).
Відповідно до п. 2.1 договору орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна з балансоутримувачем.
За умовами п. 2.2 договору власником майна залишається територіальна громада міста, а орендар користується ним протягом строку оренди.
Згідно п. п. 3.1., 3.2. договору за результатами конкурсу та відповідно до протоколу комісії по проведенню конкурсів по визначенню орендарів цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, які перебувають в міській комунальній власності від 17.02.2010р. №2 орендна плата за перший місяць оренди (без ПДВ) - березень 2010 року становить 1200,00 грн. (без врахування індексу інфляції за грудень 2009р. та січень, лютий, березень 2010р.). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць.
Пунктом 3.3 договору сторонами визначено строк оплати, а саме: орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок.
Відповідно до п. 3.5. договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі 1 відсотка від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Нарахована пеня повинна бути сплачена орендарем окремим платіжним дорученням в 7-ми денний термін з моменту отримання рахунку.
Пунктами 5.3, 5.8, 5.10. договору на орендаря покладено обов'язок сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця; у разі припинення або розірвання договору в 10-денний термін повернути балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря. Відшкодувати балансоутримувачу витрати, пов'язані зі сплатою земельного податку, пропорційно займаній площі.
Згідно п. 9.5. договору в разі неефективного використання майна, використання його не за призначенням, передачі третій особі без дозволу орендодавця, несвоєчасної сплати орендної плати, як передбачено цим договором та чинним законодавством України, та в інших випадках порушення умов договору з боку орендаря, орендодавець має право достроково розірвати договір оренди.
Пунктом 10.3. договору визначено, що за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та цим договором.
На виконання умов договору оренди згідно акту приймання-передачі від 25.03.2010р. відповідачу - фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 передано в оренду приміщення площею 48,0 кв.м., яке знаходиться в АДРЕСА_2.
Відповідно до умов договору оренди від 25.03.2010р. відповідачу виставлялись рахунки на оплату оренди та відшкодування земельного податку, зокрема:
- за січень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 15.01.2011р. на суму 1617,95 грн., який відповідач отримав згідно реєстру рахунків за 01 місяць 2011 року та оплатив суму 1349,56 грн. 26.01.2011р., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р., підписаний між сторонами, з однієї сторони ОСОБА_5 -від міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень та з другої сторони -фізичною особою -підприємцем ОСОБА_1;
- за лютий 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 18.02.2011р. на суму 1633,80 грн., який відповідач отримав згідно реєстру рахунків за 02 місяць 2011 року та оплатив 1633,80 грн. 25.02.2011р., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р.;
- за березень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 11.03.2011р. на суму 1648,21 грн., який він отримав згідно реєстру рахунків за 03 місяць 2011 року та частково оплатив в сумі 650,00 грн. 29.03.2011р., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р.;
- за квітень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 12.04.2011р. на суму 1669,68 грн., який відповідач отримав згідно реєстру рахунків за 04 місяць 2011 року та частково оплатив 29.04.2011р. в сумі 500,00 грн., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р. та розрахунок заборгованості позивача станом на 23.09.2011р.;
- за травень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 10.05.2011р. на суму 1690,97 грн., який відповідач отримав згідно реєстру рахунків за 05 місяць 2011 року та частково оплатив 10.05.2011р. в сумі 1200,00 грн., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р. та розрахунок заборгованості позивача станом на 23.09.2011р.;
- за червень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 09.06.2011р. на суму 1704,24 грн., який відповідач отримав згідно реєстру рахунків за 06 місяць 2011 року, однак не оплатив;
- за липень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 11.07.2011р. на суму 1710,94 грн., який відповідач отримав 12.07.2011р. згідно реєстру рахунків за 07 місяць 2011 року та оплатив 12.07.2011р. в сумі 3000,00 грн. та 13.07.2011р. в сумі 1710,94 грн., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р. та розрахунок заборгованості позивача станом на 23.09.2011р.;
- за серпень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 10.08.2011р. на суму 1689,11 грн., який відповідач отримав 12.08.2011р. згідно реєстру рахунків за 08 місяць 2011 року та оплатив 15.08.2011р. в сумі 1689,11 грн., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р. та розрахунок заборгованості позивача станом на 23.09.2011р.;
- за вересень 2011 року відповідачу виставлено рахунок №401 від 09.09.2011р. на суму 1682,47 грн., який відповідач отримав 12.09.2011р. згідно реєстру рахунків за 09 місяць 2011 року та оплатив 13.09.2011р. в сумі 1682,47 грн., про що свідчить акт звірки взаєморозрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р. та розрахунок заборгованості позивача станом на 23.09.2011р.
Згідно розрахунку позивача станом на 23.09.2011р. борг відповідача з орендної плати становив 2820,35 грн., відшкодування земельного податку 160,70 грн., пеня за несвоєчасну сплату оренди 57,43 грн.
Під час розгляду даної справи відповідачем було сплачено борг, що підтверджується квитанціями №2566.305.3. від 11.10.2011р. на суму 1500,00 грн. та №2650.192.3. від 10.10.2011р. на суму 1500,00 грн.
Як вбачається з акту від 05.07.2011р., складеного комісією у складі представників міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності заступника директора Євстафієвої М.В., юрисконсульта ОСОБА_3, економіста Денисюк І.Є., в присутності продавця кафе ОСОБА_9, зазначено, що відповідач передав орендоване приміщення без дозволу орендодавця в суборенду іншій особі.
Позивач листами від 19.07.2010р. №578 та 19.07.2011р. №578 звертався до відповідача з пропозицією розірвати договір оренди від 25.03.2010р. у зв'язку з неналежним виконанням його умов в частині сплати орендної плати та попередив, що у разі недосягнення згоди щодо розірвання договору спір буде передано на вирішення суду. Доказом надсилання відповідачу пропозиції є поштова квитанція №1690 від 19.07.2010р. Однак, пропозиція залишена відповідачем без відповідного реагування.
Таким чином, в зв'язку з неналежним виконанням договірних зобов'язань, позивачі звернулися з позовом до суду та просять розірвати договір оренди, виселити фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 з нежитлового приміщення площею 48,0 кв.м. по АДРЕСА_2 та передати вказане приміщення балансоутримувачу-міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності.
Аналізуючи надані докази, оцінюючи їх у сукупності, судом приймається до уваги наступне.
Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Правовідносини між позивачем та відповідачем виникли на підставі договору оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, від 25.03.2010р.
Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справи застосовуються норми як Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.
Згідно ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.
В силу ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, ч. 1 ст. 759 ЦК України, ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.
Згідно з ч. ч. 1-4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.
У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Відповідно до приписів ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірвано достроково у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, в силу наведених норм, позивач зобов'язаний довести належним чином, що відповідач істотно порушив умови договору.
Обгрунтовуючи позовні вимоги про розірвання договору оренди позивачі в якості підстав для розірвання зазначають порушення відповідачем умов договору щодо своєчасної та повної оплати орендних платежів і відшкодування земельного податку та передання приміщення без дозволу орендодавця в суборенду.
Між тим, як вбачається з рахунків, виставлених відповідачу, реєстру отримання рахунків відповідачем, акту звірки розрахунків за період з 01.01.2011р. по 12.10.2011р., розрахунку заборгованості, наданого позивачем, орендну плату та відшкодування земельного податку протягом періоду січень 2011 року -вересень 2011 року відповідач сплачував кожного місяця, за виключенням червня 2011 року, однак не в повному обсязі, тобто, несплата орендних платежів системного характеру не носила.
Крім того, відповідач під час розгляду даної справи сплатив борг з орендної плати, про що свідчать квитанції №2566.305.3. від 11.10.2011р. на суму 1500,00 грн. та №2650.192.3. від 10.10.2011р. на суму 1500,00 грн.
В якості доказів на передання відповідачем орендованого приміщення в суборенду без згоди орендодавця позивачі посилаються на акт від 05.07.2011р., в якому зазначено, що відповідач передав орендоване приміщення без дозволу орендодавця в суборенду іншій особі, а також на квитанцію про оплату в серпні 2011 року орендної плати згідно договору оренди ОСОБА_10.
Однак, вказані вище документи не є належними доказами, які б могли свідчити про факт передання приміщення в суборенду, оскільки таким доказом являється договір суборенди.
Приписами статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідно до ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Приймаючи до уваги викладене, позивачем, в порушення вимог ст. ст. 33, 34 ГПК України, не доведено істотності порушення відповідачем умов договору оренди, що давало б підстави для його розірвання.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 22.11.2011р. по справі №5002-19/1672-2011.
Таким чином, вимога позивача про розірвання договору оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, від 25.03.2010р. задоволенню не підлягає.
З огляду на те, що вимога позивача про виселення фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 з нежитлового приміщення площею 48,0 кв.м. по АДРЕСА_2, та передання вказаного приміщення балансоутримувачу-міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності безпосередньо пов'язана із вимогою про розірвання договору оренди від 25.03.2010р. та носить похідний від неї характер, вона також не підлягає задоволенню.
З врахуванням викладеного у позові належить відмовити.
Судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, СУД -
В позові Управління комунального майна Хмельницької міської ради м. Хмельницький, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Хмельницький про розірвання договору оренди, виселення фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 з нежитлового приміщення площею 48,0 кв.м. по АДРЕСА_2, передання вказаного приміщення балансоутримувачу-міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності відмовити.
Суддя В.В. Димбовський
Повний текст рішення виготовлено та підписано 14 грудня 2011 року.
Віддруковано 5 примірників:
1 - до справи,
2, 3 - позивачам,
4, 5 - відповідачу (на дві адреси: м. Хмельницький, вул. Інститутська, будинок 6 та м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 52/2, кв. 46).
Помічник судді О.В. Гороховська