"15" листопада 2011 р.Справа № 16/17-2838-2011
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого: Шевченко В.В.
Суддів: Бєляновського В.В., Мирошниченко М.А.
при секретарі судового засідання: Ткачук Є.О.
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1. -за дорученням
від відповідача: ОСОБА_2. -за дорученням
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі
апеляційну скаргу Малого приватного підприємства „Арніка”
на рішення господарського суду Одеської області від 30.09.2011 року
у справі № 16/17-2838-2011
за позовом Малого приватного підприємства „Арніка”
до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
про визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення № 36/2 від 30.07.1998 р. та додаткових погоджень до нього
19.07.2011 р. Мале приватне підприємство „Арніка” (далі позивач, МПП) звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (далі відповідач, Департамент) про визнання недійсним укладеного між сторонами у справі договору оренди № 36/2 від 30.07.1998 р. нежилого приміщення підвалу загальною площею 72,65 кв. м., розташованого за адресою: м. Одеса проспект Олександрівський, 4.
Заявою від 19.08.2011 р. позивач уточнив свої позовні вимоги та просив суд визнати договір оренди № 36/2 від 30.07.1998 р. та додаткові погодження до нього від 08.12.2000 р., 04.09.2002 р., 23.04.2004 р., 26.09.2006 р., 06.04.2007 р., 17.10.2007 р., 23.10.2008 р., 07.12.2009р. -недійсними.
Позов мотивований тим, що договір оренди та зміни до нього необхідно було нотаріально посвідчити та зареєструвати, в установленому законом порядку, чого на даний час так і не зроблено, у зв'язку з чим спірний договір є нікчемним та його недійсність прямо встановлена законом. Крім того, договір оренди суперечить вимогам Закону України „Про оренду державного та комунального майна” оскільки не містить в собі таких істотних умов як вартість майна, переданого в оренду, відновлення орендованого майна, порядок здійснення контролю за станом об'єкта оренди та обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
У відзиві на позов відповідач позовні вимоги МПП вважає безпідставними посилаючись як на їх необґрунтованість, так і на пропуск позивачем встановленого законодавством трирічного строку позовної давності для звернення до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди нежилого приміщення № 36/2 від 30.07.1998 р.
У письмових поясненнях позивач стверджує, що строк позовної давності для звернення до суду із даним позовом не сплинув у зв'язку з тим, що з 01.11.2010 р. було змінено склад органів управління МПП та було вирішено оскаржити договір оренди № 36/2 від 30.07.1998 р. та додаткові погодження до нього у судовому порядку.
Рішенням господарського суду Одеської області від 30.09.2011 року (суддя Желєзна С.П.) у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду мотивовано тим, що договір оренди № 36/2 від 30.07.1998 р. та додаткові погодження до нього від 08.12.2000 р., 04.09.2002 р., 23.04.2004 р., 26.09.2006 р., 06.04.2007 р., 17.10.2007 р., 23.10.2008 р., 07.12.2009 р. відповідають положенням чинного на час їх укладення законодавства, оскільки досягнуті усі істотні умови, які необхідні для даного виду договору та спірний договір був укладений з дотриманням необхідної форми для даного виду договору, у зв'язку з чим підстави для визнання цього договору оренди та додаткових погоджень до нього недійсними -відсутні.
Оскільки, правила про позовну давність застосовуються лише тоді, коли буде доведено існування самого суб'єктивного права, а тому, у разі відсутності такого суб'єктивного права або коли воно ніким не порушено, в позові повинно бути відмовлено не з причини пропуску строку позовної давності, а внаслідок необґрунтованості самої позовної вимоги, тому місцевий суд не знайшов підстав для дослідження цих обставин справи.
В апеляційній скарзі позивач просить рішення місцевого суду скасувати, оскільки воно не відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, ухвалено з порушеннями норм матеріального і процесуального права та постановити нове рішення яким задовольнити його позовні вимоги у повному обсязі. В судовому засіданні представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
В судовому засіданні представник відповідача просив рішення місцевого суду залишити без змін, а апеляційну скаргу МПП без задоволення.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга необґрунтована та не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи і правильно встановлено судом першої інстанції 30.07.1998 р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради правонаступником якого є відповідач, згідно п. 4.1 рішення Одеської міської ради від 31.01.2011р. № 273-VI „Про затвердження структури виконавчих органів загальної чисельності апарату Одеської міської ради та її виконавчих органів” та позивачем укладено договір оренди нежилого приміщення № 36/2 від 30.07.1998р. за умовами якого відповідач (далі орендодавець) передав, а позивач (далі орендар) прийняв у строкове платне користування підвальне приміщення загальною площею 72,65 кв. м., що розташоване за адресою: м. Одеса, проспект Олександрівський, 4, з метою розміщення офісу. У п. 1.2 Договору сторонами встановлений строк дії Договору з 02.01.1998 р. по 30.07.2000 р., тобто Договір укладений на строк 2 роки 6 місяців та 28 днів.
Додатковими угодами від 08.12.2000 р., від 04.09.2002 р., від 23.04.2004 р., від 26.09.2006 р., від 06.04.2007 р., від 17.10.2007 р., від 23.10.2008 р., від 07.12.2009 р. строк дії договору неодноразово продовжувався, але не більше ніж на 1 рік за кожним додатковим погодженням.
Позивач вважає, що названий договір оренди та зміни до нього необхідно було нотаріально посвідчити та зареєструвати, в установленому законом порядку.
Ретельно дослідивши матеріали справи суд першої інстанції дійшов до правильного висновку про безпідставність вказаних тверджень позивача, оскільки відповідно до ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи, а згідно п. п. 4, 9 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України даний кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Матеріали справи однозначно свідчать про те, що спірний договір оренди та додаткові угоди до нього від 08.12.2000 р., від 04.09.2002 р. були укладені до набрання законної сили Цивільним кодексом України, а тому не потребували нотаріального посвідчення.
Згідно ст. ст. 793, 794 ЦК України, який набрав чинності з 01.01.2004 р. (в редакції Закону України від 16.01.2003 р.) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.
Додатковим погодженням від 23.04.2004 р. строк дії договору продовжений до 31.12.2004 р., тобто менше ніж на 1 рік.
Згідно ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” термін договору визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
В матеріалах справи не міститься доказів того, що жодна із сторін договору зверталася протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору до іншої із заявою про припинення терміну дії Договору, у зв'язку з чим цей Договір продовжувався в період з 31.12.2004 р. до 26.09.2006 р. на умовах додаткового погодження від 23.04.2004 р., тобто кожний раз менше ніжна 1 рік в порядку ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Додатковим погодженням від 26.09.2006 р. строк дії договору продовжений до 25.03.2007 р., тобто менше ніж на 1 рік.
Законом України від 20.12.2006 р. № 501-V, який набрав чинності з 10.01.2007 р. ст. ст. 793, 794 ЦК України було викладено в редакції: договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.
Додатковим погодженням від 06.04.2007 р. строк дії договору продовжений до 06.10.2007 р., тобто менше ніж на 3 роки.
Додатковим погодженням від 17.10.2007 р. строк дії договору продовжений до 17.04.2008 р., тобто менше ніж на 3 роки.
Додатковим погодженням від 23.10.2008 р. строк дії договору продовжений до 22 жовтня 2009 р., тобто менше ніж на 3 роки.
Додатковим погодженням від 07.12.2009 р. строк дії договору продовжений до 07.06.2010 р., тобто менше ніж на 3 роки.
При викладених обставинах суд першої інстанції дійшов до правильного та обґрунтованого висновку про те, що спірний договір оренди та додаткові погодження до нього не потребували нотаріального посвідчення, а тому підставне не прийняв до уваги протилежні доводи позивача.
Згідно ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Як вбачається з п. 1.1 Договору сторонами чітко визначений об'єкт оренди, а саме: нежитлове підвальне приміщення загальною площею 72,65 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, проспект Олександрівський, 4 вартістю 45 332 грн., у зв'язку з чим місцевий суд правомірно не прийняв до уваги доводи позивача про те, що спірний договір не містить в собі таку істотну умову договору оренди, як об'єкт оренди.
Як зазначалося вище у Договорі та додаткових угодах до нього сторонами погоджений строк їх дії, внаслідок чого суд першої інстанції обґрунтовано не прийняв до уваги доводи позивача про те, що спірний договір не містить в собі таку істотну умову договору оренди, як термін, на який він укладається.
У п. 1.3 Договору сторонами встановлено, що орендна плата перераховується щомісячно, не пізніше 15 числа поточного місяця, з урахуванням щомісячного індексу інфляції та розмір орендної плати за перший місяць складає 170 грн., у зв'язку з чим місцевий суд підставне не прийняв до уваги доводи позивача про те, що спірний договір не містить в собі таку істотну умову договору оренди, як розміру орендної плати.
Пунктом 4.3 Договору передбачено, що амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованого майна.
Проаналізувавши зазначений пункт договору та приписи ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” суд першої інстанції дійшов до правильного висновку, що в даному випадку, під порядком використання амортизаційних відрахувань розуміється саме спосіб їх використання, що й було відображено у п. 4.3 Договору, як того вимагають приписи ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, у зв'язку з чим протилежні доводи скаржника до уваги прийнятті бути не можуть.
Згідно з п. п. 4.6, 9.6 Договору в разі припинення договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване приміщення в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду. Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку; загибелі об'єкту оренди; дострокового за згодою сторін або за рішенням арбітражного суду; банкрутства орендаря.
Статтею 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.
Наведене свідчить про те, що спірним Договором передбачені умови та підстави повернення позивачем орендованого майна відповідачеві.
При викладених обставинах вважати, що умовами спірного договору не визначено порядок використання амортизаційних відрахувань та порядок відновлення орендованого майна, а також умови його повернення - неможливо, внаслідок чого протилежні доводи скаржника до уваги прийнятими бути не можуть.
У п. 4.7 Договору на орендаря покладений обов'язок страхування орендованого майна в порядку, визначеному чинним законодавством з визначенням ризику випадкової загибелі об'єкту оренди у цьому договорі, у зв'язку з чим місцевий суд правомірно не прийняв до уваги доводи позивача про те, що спірний договір не містить в собі таку істотну умову договору оренди, як обов'язку орендаря страхування об'єкту оренди.
Пунктом 8.1 Договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань сторони несуть відповідальність, передбачену законодавством, що не суперечить загальним засадам цивільного законодавства та спеціальному закону України „Про оренду державного та комунального майна”.
Доводи скаржника про те, що у п. 4.1 Договору на орендаря було покладено лише обов'язок дотримуватися норм пожежної безпеки, але не визначено, які саме обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки до уваги прийнятими бути не можуть, оскільки цей пункт договору однозначно покладає на позивача обов'язок в процесі користування об'єктом оренди забезпечити дотримання всіх без винятку норм пожежної безпеки, що діють на території України.
Щодо посилань позивача про відсутність у спірному договорі такої істотної умови як порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди, то місцевий суд правомірно визнав такі доводи необґрунтованими та такими, що не базуються на законі, оскільки названу істотну умову включено до переліку істотних умов, що закріплений у ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, лише 29.06.2004 р. згідно з Законом України № 1905-IV, в той час як чинна на час укладення Договору редакція ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, не передбачала такої істотної умови для договорів оренди комунального майна.
Оскільки правила про позовну давність застосовуються лише тоді, коли буде доведено існування самого суб'єктивного права, а у разі відсутності такого суб'єктивного права або коли воно ніким не порушено, в позові повинно бути відмовлено не з причини пропуску строку позовної давності, а внаслідок необґрунтованості самої позовної вимоги, то місцевий суд обґрунтовано не знайшов підстав для дослідження цих обставин справи.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують вищенаведені висновки місцевого суду щодо безпідставності та необґрунтованості заявленого позову, у зв'язку з чим колегія суддів вважає, що рішення місцевого суду прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, а підстави, передбачені ст. 104 ГПК України, для його зміни чи скасування відсутні.
Керуючись ст. ст. 99, 101-105 ГПК України, колегія судді, -
Рішення господарського суду Одеської області від 30 вересня 2011 року у справі № 16/17-2838-2011 -залишити без змін, а апеляційну скаргу Малого приватного підприємства „Арніка” - без задоволення.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.
Головуючий суддя: Шевченко В.В.
Судді: Бєляновський В.В.
Мирошниченко М.А.