Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 207
Іменем України
10.11.2011Справа №5002-2/4551-2011
за позовом Феодосійської міської ради (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4)
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_1
про зміну умов договору оренди землі
Суддя Толпиго В.І.
Представники:
Від позивача: Калашников О.О. - головний спеціаліст відділу, довіреність у справі.
Від відповідача: не з'явився
Суть спору: Феодосійська міська рада звернулась до господарського суду Автономної Республіки Крим із позовною заявою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 про зміну умов договору оренди землі від 23. 5.2007 року, виклавши його у наступній редакції: п. 1 - слова «зона «Ближні комиші» оціночний район №94» читати: «з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №37»; п. 5 - доповнити словами: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить з 01.01.2009 по 31.12.2009 - 56 714,00 гривень, з 01.01.2010 - 69 060,72 гривні»; п. 9 - читати у наступній редакції «Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з 01.01.2009 по 31.12.2009 у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 1 701,44грн.. (Одна тисяча сімсот одна гривня сорок чотири копійки) за рік, з 01.01.2010, у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 1 801,82грн. (Одна тисяча вісімсот одна гривня вісімдесят дві тисячі.) за рік.»; п. 36 читати у наступній редакції: «Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною частиною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.»; доповнити пунктом 48 у наступній редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом».
Позовні вимоги мотивовані тим, що на підставі рішення 15 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 23.02.2007 року №657 відповідачу була надана в оренду земельна ділянка, про що укладено відповідний договір оренди землі від 23.5.2007 року строком до 23.2.2050 року. В подальшому настали обставини, передбачені договором, для зміни умов договору. Відповідачу була спрямована пропозиція про укладення додаткової угоди, проте, відповідач безпідставно ухиляється від перегляду розміру орендної плати. Вищенаведене і стало підставою для звернення із позовом до суду.
Представник відповідача у судове засідання не з'явився, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином - рекомендованою кореспонденцією із повідомленням.
Ухвала про прийняття до розгляду і порушення провадження у справі була спрямована Фізичній особі -підприємцю ОСОБА_2 на адресу, яка підтвердилась наданим відповідно електронного запиту від 10.11.2011 року за №11675275 станом на 10.11.2011 року Спеціальним витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Відповідно до абз.3,4,6 п. 3.6 Роз'яснення Вищого арбітражного суду України “Про деякі питання практики застосування господарського процесуального кодексу України” №02-5/289 від 18.09.1997р. особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві. У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.
Суд вважає, що матеріали справи в достатній мірі характеризують правовідносини, що склалися між сторонами, та вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами в порядку статті 75 Господарського процесуального кодексу України.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши представлені докази, суд встановив:
Статтею 13 Конституції України визначено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.
Відповідно до ст.ст.142-145 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, окрім інших об'єктів, відноситься земля, управління якої здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішення. Права органів самоврядування захищаються в судовому порядку.
Відносини найму (оренди) врегульовані розділом 58 Цивільного кодексу України, згідно ч.2 ст.759 і ч.2 ст.792 ЦК України, законом можуть бути передбачені особливості укладення і виконання договору найму (оренди), а відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Частиною 6 ст.93 Земельного кодексу України також передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни і юридичні особи набувають права власності і права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішеннями органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених даним Кодексом.
Відповідно до п.1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове - платне володіння й користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької й іншої діяльності.
В силу ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, які знаходяться в державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
Рішенням15 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 23.02.2007 р. № 657 «Про продовження строків оренди земельних ділянок», фізичній особі-підприємцю ОСОБА_2 надано в оренду на строк до 23.02.2050 року земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 площею 0,0082 га.
На підставі вказаного рішення між Феодосійською міською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар) укладений договір від 23.05.2007року оренди землі, кадастровий номер 01 116 000 000 101 50055 площею 0,0082 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 оціночний район №94.
Відповідно до п. 5 цього Договору нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 23 161,32гривень.
Пунктом 8 договору передбачено, що він діє до 23.02.2050 року.
Згідно з пунктом 9 договору орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 4 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 926,45грн. за рік
Вказаним договором також визначено, що розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п.13 Договору).
Вказаний договір зареєстровано у Феодосійському міському відділі Кримської регіональної філії державного підприємства „Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.9.2008 року за № 040801900250.
Пунктами 1, 2, 4.2, 5 рішення 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 року №1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія» затверджено нову нормативну грошову оцінку земель міста Феодосії. При цьому встановлено розмір земельного податку у відповідності з нормативною грошовою оцінкою земель в м. Феодосія. Також, вказаним рішенням міському фінансовому управлінню доручено з 01 січня 2009 року здійснити перерахунок орендної плати по всім укладеним та зареєстрованим договорам оренди землі.
Рішенням 41-ої сесії 5-го скликання Феодосійської міської ради № 1842 від 28 листопада 2008 року „Про введення ставок орендної плати за землю" встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, що надаються в оренду та застосовуються 1) для індивідуального житлового, гаражного та дачного будування, для житлових, житлово - будівельних, гаражних та дачно - будівельних кооперативів, для індивідуальних гаражів та дач громадян; для обслуговування будівель гуртожитків; для обслуговування багатоквартирних житлових будинків об'єднанням співвласників багатоквартирних житлових будинків; для обслуговування багатоквартирних житлових будинків; для кооперативних автостоянок, що використовуються для зберігання особистих коштів громадян; для нужд сільськогосподарського виробництва, водного та лісного господарства у розмірі одного проценту від їх нормативної грошової оцінки; 2) інші види діяльності відповідно до Українського класифікатора цільового використання земельних ділянок у розмірі 3% від їх нормативної грошової оцінки.
Відповідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №3090/04-09 від 06.10.2011 року, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 передана відповідачу в оренду, має економіко - планувальну зону №37 та нормативну грошову оцінку у розмірі 60 060грн72коп..
Відповідно до розрахунку позивача на 01.01.2011р, з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розмір орендної плати складає 1 801грн82коп..
Феодосійською міською радою листом від 19.01.2011 р. № 02-30-50 було запропоновано відповідачу внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2008 року оренди земельної ділянки реєстраційний №040801900250 шляхом укладення додаткової угоди від 17.01.2011 року до даного договору проте, відповіді від відповідача не було отримано.
Вказані обставини стали підставою для звернення Феодосійської міської ради до господарського суду Автономної Республіки Крим з даною позовною заявою.
Відповідно до ст.. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст.ст. 33,34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ч.1 ст.42 ГПК України).
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог Феодосійської міської ради, виходячи з наступного:
Згідно з частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.
Відповідно до ст..30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Статтею 654 ЦК України визначено, що всі зміни в договір можуть вноситися тільки в такій же формі, як і договір, який змінюється.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України „Про оренду землі", а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.
Позивач просить суд внести зміни у п.1 договору замінивши слова «зона «Ближні комиші» оціночний район №94» читати: з 01.01.2009 економіко-планувальна зона №37».
Рішенням Феодосійської міської ради від 29.08.2008 № 1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії» затверджена технічна документація про нормативну грошову оцінку земель м. Феодосії, відповідно до якої з 01.01.2009 застосовуються економіко-планувальні зони та спірна земельна ділянка за новою технічною документацією стала знаходитися в економіко-планувальній зоні № 37, що відображено у витягу №3090/04-09 від 06.10.2011 року про нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки, надання якого передбачено статтею 23 Закону України «Про оцінку земель».
А відтак пункт 1 договору оренди землі між Феодосійського міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 підлягає зміні.
Що ж стосується внесення змін у п.5 та 9 договору, то слід зазначити наступне:
Як вбачається з пункту 9 договору оренди землі від 23.05.2007, орендна плата складає 926грн45коп. на рік.
Зміна нормативної грошової оцінки землі передбачена Законом України «Про оцінку земель», зокрема, статтею 18 закону передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою, відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.
Згідно частини першої статті 20 зазначеного вище закону за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Частиною першою статті 23 закону встановлено, що технічна документація нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Й саме на виконання цієї норми закону Феодосійською міською радою було прийнято рішення №1698 від 29.8.2008р «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії».
Таким чином, затвердження нової нормативної грошової оцінки земель рішенням Феодосійської міської ради є цілком законодавчо обґрунтованим процесом.
Відповідно до статті 274 Податкового кодексу України (що діє на час винесення рішення) земельний податок становить 1% від нормативної грошової оцінки землі. Статтею 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, тобто з урахуванням статті 274 Податкового кодексу України річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки землі.
Таким чином, законодавчо обґрунтована зміна грошової оцінки землі призвела до зміни земельного податку, яка у свою чергу призвела до зміни орендної плати за землю.
А в пункті 13 договору сторони домовились про те, що розмір орендної плати може бути переглянутий у випадках, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, та в інших випадках, передбачених законом.
Тобто передбачена законодавством зміна земельного податку призвела до зміни орендної плати, що й передбачено спірним договором оренди землі.
Рішеннями органу місцевого самоврядування, на підставі яких позивачем був здійснений перерахунок плати за оренду земельної ділянки, стали рішення Феодосійської міської ради № 1698 від 29 серпня 2008 року „Про затвердження нормативної грошової оцінки земель в місті Феодосії" та №1842 від 28 листопада 2008 року „Про ведення ставок орендної плати за землю".
Відповідно до пп. 2 п.1 рішення від 28.11.2008 р. № 1842 встановлено розмір річної орендної плати за земельні ділянки, згідно з Українським класифікатором цільового використання землі - для інших видів діяльності, що дорівнює 3 відсоткам нормативної грошової оцінки. Це рішення було прийнято у відповідності до діючої на той час редакції ст. 21 Закону України «Про оренду землі».
Як вже зазначалося, у зв'язку із прийняттям Феодосійською міською радою рішення від 29.08.2008 № 1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії», якою затверджена нова нормативно-грошова оцінка землі, а також і зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, змінився розмір земельного податку, а отже, як передбачено спірним договором оренди землі, це призвело до зміни орендної плати, у зв'язку із чим пункт 9 спірного договору оренди землі підлягає зміні.
Щодо внесення змін у п.36 договору оренди землі, внесення додаткового п. 48, то слід зазначити наступне:
Стосовно змін до договору щодо порядку здійснення обчислення, перегляду розміру орендної плати, порядку зміни договору, доповнення договору пунктом 48, згідно з яким право оренди може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом, суд вважає, що позивачем не доведено наявність передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для внесення цих змін до договору.
Прийняття Кабінетом Міністрів України постанови «Про затвердження Типового договору оренди землі» не може бути підставою для внесення змін до діючого договору за рішенням суду.
Згідно зі статтею 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Аналогічна позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України від 26.04.2011 року у справі №5002-8/5337-2010, у постанові Севастопольського апеляційного господарського суду від 06.09.2011 року №5270-2010.
На підставі викладеного, суд дійшов висновку про те, що прийняття Феодосійською міською радою рішень щодо встановлення ставок орендної плати за землю та затвердження нормативної грошової оціни земель міста Феодосія, які є обов'язковими для виконання, є обставинами, обумовленими сторонами для перегляду розміру орендної плати, та дає підстави для висновку про обґрунтованість заявлених позовних вимог про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зональності землі, грошової оцінки землі, розміру орендної плати.
Проте, суд не може погодитися з вимогою позивача щодо прийняття п.9 договору оренди у новій редакції у частині встановлення строків сплати орендної плати у іншому розмірі, оскільки, відповідно до частини 5 статті 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.
Те саме вбачається з норм Цивільного кодексу України, у ч.3 ст.653 якого зазначено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Відповідно до ст. 32-34 ГПК України, на відповідачі лежить обов'язок доведення виконання зобов'язань, або необґрунтованості позовних вимог, тоді як такі він до суду не надав.
Отже суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, підтверджуються матеріалами справи та підлягають частковому задоволенню.
Відповідно до ст. 44,49 ГПК України витрати по оплаті держмита, витрати по інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу покладаються на сторін порівну.
Вступна і резолютивна частини рішення оголошені в судовому засіданні 10 листопада 2011 року.
Повний текст рішення складено 11 листопада 2011 року.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.44,49,82,84,85 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити частково.
2. Внести зміни в умови договору оренди землі від 23.05.2007 року реєстраційний номер 040801900250 (23.9.2008р), який укладений між Фізичної особи-підприємцем ОСОБА_2 АДРЕСА_3, ІНН НОМЕР_1 та Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4, р/р 31513921700024 місцевий бюджет м. Феодосії код доходів 24062100 ГУ ДКУ в АРК м.Сімферополь, МФО 824026, ЗКПО 34740709) виклавши пункти договору у наступній редакції:
· п.1 слова «зона «Ближні комиші» оціночний район №94» читати: «з 01.01.2009 р. економіко - планувальна зона № 37»;
· п. 5 договору доповнити словами: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: з 01.01.2010 - 60 060грн72коп.»;
· п. 9 договору читати в наступній редакції : «Орендна плата за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 1 801грн82коп. за рік, починаючи з дня набрання законної сили судовим рішенням, яким внесені ці зміни»;
3. У внесення змін до пункту 36 договору оренди землі від 23.05.2007 року (реєстраційний номер 040801900250 (23.9.2008р), укладеного між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 АДРЕСА_3, ІНН НОМЕР_1 та Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4) у позові відмовити.
4. В частині доповнення пунктом 48 договору оренди землі від 23.05.2007 року (реєстраційний номер 040801900250 (23.9.2008р), укладеного між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 АДРЕСА_3, ІНН НОМЕР_1 та Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4) у позові відмовити.
5. Стягнути з Фізичної особи-підприємцем ОСОБА_2 АДРЕСА_3, ІНН НОМЕР_1 на користь Феодосійської міської ради (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4, р/р 31513921700024 до місцевого бюджету м.Феодосії код доходів 24062100 ГУ ДКУ в АРК м.Сімферополь, МФО 824026, ЗКПО 34740709) 42,50 грн. держмита, 118,00 грн. витрат по інформаційно-технічному забезпеченню судового процесу.
6. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
Суддя Господарського суду
Автономної Республіки Крим Толпиго В.І.