01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
24.10.2011 № 52/170
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Ропій Л.М.
суддів:
при секретарі:
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_1 - представник, дов. б/н від 28.09.2010;
від відповідачів: 1. не викликався та не з'явився, про місце та час судового засідання повідомлений належним чином;
2. не викликався та не з'явився, про місце та час судового засідання повідомлений належним чином;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу
Фонду комунального майна Севастопольської міської ради
на рішення Господарського суду міста Києва від 30.06.2011
у справі № 52/170 (суддя Чебикіна С.О.)
за позовом Приватного підприємства "Ариес"
до Севастопольської міської ради,
Фонду комунального майна Севастопольської міської ради
про визнання недійсним договору купівлі-продажу
Розпорядженням секретаря судової палати з розгляду справ у спорах між господарюючими суб'єктами від 28.09.2011 № 01-23/3/1 змінено склад колегії суддів.
На підставі ст.ст. 77, 99 ГПК України 28.09.2011 розгляд апеляційної скарги у справі № 52/170 відкладено на 24.10.2011.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.06.2011 у справі № 52/170 позов задоволено, визнано недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу комунального майна № 13-09/КП від 18.05.2009, укладений між територіальною громадою м. Севастополя в особі Севастопольської міської ради, від імені якої діяв Фонд комунального майна Севастопольської міської ради та Приватним підприємством "Ариес"; зобов'язано Севастопольську міську раду повернути Приватному підприємству "Ариес" суму, отриману за договором купівлі-продажу комунального майна № 13-09/КП від 18.05.2009 у розмірі 204 960,00 грн.; зобов'язано Приватне підприємство "Ариес" повернути Севастопольській міській раді 1 049/10 000 частин об'єкту нерухомого майна - будівлі бару "Робінзон", який знаходиться в м. Севастополі за адресою: пляж "Омега", дім 13; згідно із рішенням підлягає стягненню з першого відповідача та другого відповідача на користь позивача по 1 067,30 грн. державного мита, 118,00 витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Рішення мотивовано тим, що при укладенні оскаржуваного договору купівлі-продажу був порушений порядок приватизації майна, встановлений Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", оскільки об'єкт продажу не був включений в перелік об'єктів, що підлягають приватизації та не були здійснені відповідачами дії, передбачені ст.ст. 7, 8, 9 та 10 зазначеного Закону щодо виконання порядку приватизації майна, крім того, аукціон або конкурс відносно даного об'єкту органом приватизації не проводився; відповідачі на момент укладення спірного договору замовчували існування тієї обставини, що об'єкт продажу розташований на земельній ділянці, надання якої для обслуговування кафе-бару не дозволяється та зазначена обставина є істотною; суд вважає за доцільне застосувати наслідки недійсності правочину.
В апеляційній скарзі другий відповідач просить рішення Господарського суду міста Києва від 30.06.2011 у справі № 52/170 скасувати з підстав порушення та неправильного застосування норм матеріального та процесуального права і прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.
Апеляційна скарга обґрунтована наступними доводами.
Скаржник вважає, що судом неправильно застосовано ст. 229 ЦК України, посилаючись на те, що земельна ділянка для будівництва та обслуговування бару не є предметом оспорюваного договору, тому будь-які помилки стосовно її використання не можуть бути підставою недійсності договору купівлі-продажу частки в об'єкті нерухомості. У будь-якому випадку не є помилкою неможливість використання речі або виникнення труднощів у її використанні, які виникли після виконання хоча б однією із сторін своїх обов'язків за договором та не пов'язані з поведінкою іншої сторони правочину (п.19 Постанови Верховного Суду України "Про практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06.11.2009 № 9).
Скаржник посилається на те, що рішення Севастопольської міської ради № 4114 від 13.12.2005 про затвердження Генерального плану м. Севастополя до 2025р. є нормативним та оприлюдненим на сайті міської Ради і Севастопольської держадміністрації.
На думку скаржника, судом першої інстанції неправильно застосовано ст. 230 ЦК України, оскільки у матеріалах справи відсутні докази того, що відповідачі обіцяли позивачу можливість використання земельної ділянки для будівництва бару та що таке використання відповідає Генеральному плану; також немає доказів будь-якого умислу.
Як вважає скаржник, судом неправильно застосовано ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", оскільки згідно зі ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 2 Закону України "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію), визначаючі перелік об'єктів приватизації, тому, що об'єктом приватизації може виступати тільки виділене в натурі індивідуально-визначене майно. Відчуження невиділених в натурі часток в об'єктах здійснюється в іншому порядку ніж передбаченому законами про приватизацію, зокрема в порядку, встановленому ст. 362 ЦК України.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечує проти доводів скарги, посилаючись, зокрема, на те, що відповідно до ст. 629 ЦК України пункти договору купівлі-продажу від 18.05.2009 про те, що при його укладенні, а також при подальшому виконанні і врегулюванні суперечок, сторони керуються законодавством України про приватизацію, є істотними умовами договору, обов'язковими для сторін; посилаючись на норми ст. 377 ЦК України, ст. 51 ЗК України, п.3.1.3 Рекомендацій Президії Вищого господарського суду України від 02.02.2010 № 04-06/15 "Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства", позивач вказує, що невідповідність призначення об'єкту цільовому призначенню земельної ділянки унеможливлює його використання та, як наслідок, знижує його цінність, а продавець, при укладенні оспорюваного договору, замовчував відомий йому факт відносно того, що використання земельної ділянки під кафе-баром "Робінзон" для розміщення цього об'єкту є неможливим, оскільки не відповідає Генеральному плану міста; позивач вказує на те, що на підставі рішення Господарського суду м. Севастополя від 10.06.2005 у справі № 20-4-023-7/090 у територіальної громади міста Севастополя виникло право власності на кафе-бар "Робінзон", тому зазначене рішення є преюдиціальним фактом у справі № 52/170.
Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, заслухавши представника позивача, враховуючи доводи відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів встановила наступне.
Позивачем подано до суду першої інстанції позов про визнання недійсним з моменту укладення договору купівлі-продажу комунального майна № 13-09/КП від 18.05.2009; застосування правових наслідків недійсної угоди, а саме: зобов'язати першого відповідача повернути позивачу суму, одержану за договором купівлі-продажу комунального майна № 13-09/КП у розмірі 204 960,00 грн., зобов'язати позивача повернути першому відповідачу 8 951/10 000 частин об'єкту нерухомого майна - будівлі бару "Робінзон", який знаходиться в м. Севастополі за адресою: пляж "Омега", будинок 13.
У заяві про уточнення позовних вимог від 08.06.2011 позивач позовні вимоги виклав у новій редакції та просив визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу комунального майна № 13-09/КП від 18.05.2009; застосувати правові наслідки недійсності правочину, а саме: зобов'язати першого відповідача повернути позивачу суму, отриману за договором купівлі-продажу комунального майна № 13-09/КП від 18.05.2009 у розмірі 204 960,00 грн., зобов'язати позивача повернути першому відповідачу 1 049/10 000 частин об'єкту нерухомого майна - будівлі бару "Робінзон", який знаходиться в м. Севастополі за адресою: пляж "Омега", будинок 13.
Як вбачається із матеріалів справи, у листі від 17.03.2008 позивач звернувся до першого та другого відповідачів з пропозицією викупити частку у розмірі 10,49% (41,11 кв.м), право на яку в спільній частковій власності на об'єкт нерухомого майна - будівлю бару "Робінзон" загальною площею 391,93 кв.м, яке знаходиться в бухті Кругла, пляж "Омега", рішенням Господарського суду м. Севастополя від 10.06.2005 у справі № 20-4/023-7/090 визнано за Державним комунальним підприємством "Севастопольський комбінат благоустрою", а за позивачем було визнано зазначеним рішенням право власності на вищевказаний об'єкт у розмірі 89,51%(350,82 кв.м).
18.05.2009 укладено договір № 13-09/КП купівлі-продажу комунального майна (далі - договір № 13-09/КП) згідно з преамбулою та п.1.1 якого, керуючись Законами України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (невеликої приватизації), відповідно до умов цього договору територіальна громада м. Севастополя в особі Севастопольської міської ради від імені якої діє Фонд комунального майна Севастопольської міської ради, за договором продавець, продає, а позивач, за договором покупець, купує 1 049/10 000 часток будівлі бару "Робінзон", що розташований за адресою: м. Севастополь, пляж "Омега", буд. 13; в цілому майно, 1 049/10 000 якого відчужується, складається з: будівлі кафе-бару літ. "А" з ганком, котельної літ. "а", санвузла літ. "а1", прибудови літ. "а2", навісу літ. "Б", загальною площею 328,1 кв.м.
Згідно з п.2.3 договору № 13-09/КП вказане в договорі майно в цілому продається за 204 960,00 грн., в т.ч. ПДВ.
В п.8.2 договору № 13-09/КП сторони погодили умову про те, що будь-які правовідносини, що виникають у зв'язку з виконанням умов цього договору і не врегульовані ним, регламентуються законодавством про приватизацію і Цивільним кодексом України в частині, що не суперечить законодавству України про приватизацію.
Позивачем згідно з квитанціями від 16.06.2009 № 455, від 16.07.2009 № 421 перераховано грошові кошти за придбане майно - частину приміщення кафе-бару "Робінзон" у загальному розмірі 204 960,00 грн.
Після укладення договору № 13-09/КП позивачем вживались заходи щодо оформлення права користування земельною ділянкою.
Постановою Гагарінського районного суду міста Севастополя від 04.10.2010 у справі № 2а-4929/2010 позов позивача задоволено, зобов'язано першого відповідача розглянути заяву позивача та матеріали до неї про видачу дозволу на складання проекту відведення земельної ділянки для обслуговування, що належить йому на праві власності об'єкту нерухомого майна будови бару "Робінзон" та після розгляду прийняти рішення по суті щодо заяви.
Комунальним підприємством "Севастопольський містобудівельний центр" Севастопольської міської ради листом від 19.05.11 № 06 надано позивачу висновок, зроблений за результатами розгляду матеріалів, наданих позивачем для надання висновку про відповідність (невідповідність) зоні генерального плану місця розташування бару "Робінзон" за адресою: м. Севастополь, пляж "Омега", 13, відповідно до якого використання даної земельної ділянки для будівництва та обслуговування бару не дозволяється, оскільки вказане місце для його розташування (пляж "Омега", 13) не відповідає генеральному плану м. Севастополя.
Статтею 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства; сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів змішаний договір; до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" від 04.03.1992 № 2163 (далі - Закон № 2163) приватизація державного майна - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, і майна, що належить Автономній Республіці Крим, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону.
Статтею 15 Закону № 2163 встановлені способи приватизації.
Також в ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 06.03.1992 № 2171 (далі - Закон № 2171) передбачено, що приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу, продажу на аукціоні, за конкурсом.
Договір № 13-09/КП укладено без дотримання способу приватизації, із передбачених статтею 15 Закону № 2163 та статтею 3 Закону № 2171.
Згідно з ч.6 ст. 29 Закону № 2163 порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Згідно з ч.ч. 1 ст. 203 ЦК України в редакції, чинній на момент укладення договору № 13-09/КП, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Статтею 229 ЦК України встановлено, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним; істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Відповідно до ч.1 ст. 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним; обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Згідно зі ст. 377 ЦК України в редакції, чинній на момент укладення договору № 13-09/КП, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідної для їх обслуговування; якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Апеляційна інстанція погоджується із висновком суду першої інстанції, що на момент укладення договору № 13-09/КП першому відповідачу було відомо про те, що відповідно до Генерального плану міста Севастополя до 2025р., затвердженого його рішенням № 4114 від 13.12.2005, об'єкт продажу, розташований на земельній ділянці, надання якої для обслуговування кафе-бару не дозволяється, проте відповідачі на момент укладення спірного договору існування даних обставин замовчували; зазначені обставини є істотними, оскільки перешкоджають можливості використання кафе-бару за цільовим призначенням.
Більше того, використання об'єкту нерухомості взагалі неможливе без використання земельної ділянки.
Відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю; у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а у разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Доводи апеляційної скарги немає підстав визнати такими, що грунтуються на нормах законодавства та матеріалах справи, враховуючи викладена та наступні обставини.
Скаржником безпідставно розмежовуються права на будівлю - об'єкт купівлі-продажу та земельну ділянку, на якій знаходиться будівля, оскільки хоча права на них врегульовано нормами різного законодавства, проте право на об'єкт нерухомого майна - будівлю зумовлює одержання права на земельну ділянку, на якій розташована будівля, оскільки користування будівлею є неможливим без користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля.
Слід вказати на безпідставне посилання на положення пункту 19 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними", адже неможливість використання кафе-бару мало місце ще до виконання зобов'язання за договором № 13-09/КП. Крім того, саме рішенням позивача було затверджено Генеральний план міста Севастополя до 2025р., хоча останній замовчував неможливість використання кафе-бару через неможливість користування земельною ділянкою.
Згідно з положеннями вказаного пункту Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.
Разом із тим, рішення органу місцевого самоврядування не є законом, який, зокрема, оприлюднюється у засобах масової інформації та в діях позивача відсутні ознаки власного недбальства.
З огляду на викладене, колегія суддів не вбачає підстав, встановлених нормами законодавства та відповідно до матеріалів справи, для задоволення апеляційної скарги та скасування або зміни рішення суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Рішення Господарського суду міста Києва від 30.06.2011 у справі № 52/170 залишити без змін, а скаргу без задоволення.
2. Справу № 52/170 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя
Судді
25.10.11 (відправлено)